Tóm tắt nhanh: Luật buộc người yêu cầu công chứng nộp phí. Mua bán nhà đất thì cả hai bên cùng yêu cầu, nên mặc định là hai bên cùng chịu, thực tế thường chia đôi. Hai bên được thỏa thuận khác, nhưng thỏa thuận đó phải nằm trong hợp đồng đặt cọc chứ không nằm trong lời nói.
Nội dung bài viết
- Luật nói ai phải nộp phí công chứng?
- Hai bên thỏa thuận khác được không?
- Viết vào đâu để khỏi cãi?
- Phí công chứng tính trên cái gì?
- Cách lấy con số chính xác trong mười phút
- Phí công chứng chỉ là một trong bốn khoản
- Cần mang theo những giấy tờ gì?
- Buổi công chứng diễn ra thế nào?
- Ba lỗi làm hỏng cả buổi công chứng
- Công chứng ở đâu cũng được không?
- Ba tình huống hay gây tranh cãi
- Ba việc làm được ngay
Câu hỏi “phí công chứng bên nào chịu” nghe như một câu hỏi có một đáp án. Thật ra nó có hai tầng, và người ta hay trả lời tầng này rồi tưởng đã xong tầng kia.
Tầng thứ nhất là nghĩa vụ với nhà nước. Tầng này luật định, không ai đổi được.
Tầng thứ hai là thỏa thuận giữa hai bên. Tầng này hai bên tự quyết, và pháp luật không cấm.
Trộn hai tầng vào nhau là lý do những cuộc tranh luận ngay trước cửa phòng công chứng cứ lặp lại.
Luật nói ai phải nộp phí công chứng?
Người yêu cầu công chứng.
Đó là nguyên tắc trong Thông tư 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính, ban hành ngày 11/11/2016, hiệu lực từ 01/01/2017. Thông tư này về sau được Thông tư 111/2017/TT-BTC sửa đổi.
Nghe qua thì tưởng đã rõ. Nhưng đặt vào một giao dịch mua bán nhà đất, câu đó lại mở ra chứ không đóng lại.
Vì trong giao dịch chuyển nhượng, cả hai bên cùng là người yêu cầu công chứng. Bên bán cần hợp đồng được chứng nhận để chuyển giao hợp pháp. Bên mua cần đúng văn bản đó để đi đăng ký biến động. Không ai đứng ngoài.
Nên cách đọc đúng là: mặc định hai bên cùng chịu. Không có quy định nào đẩy toàn bộ khoản này sang riêng bên mua hay riêng bên bán.
Thực tế phổ biến là chia đôi. Nhưng “phổ biến” không phải “bắt buộc”, và đó là chỗ tầng thứ hai bước vào.
Hai bên thỏa thuận khác được không?
Được. Pháp luật không cấm.
Đây là điểm nhiều người không biết, nên cứ mặc định chia đôi rồi thôi. Trong khi khoản này hoàn toàn nằm trong phần thương lượng, giống như bất kỳ điều khoản nào khác của giao dịch.
Bốn cách chia hay gặp trên thị trường:
| Cách chia | Khi nào hay dùng |
|---|---|
| Chia đôi | mặc định, không ai đề cập gì thêm |
| Bên mua chịu toàn bộ | khi bên mua đang muốn chốt nhanh, dùng như một nhượng bộ nhỏ để đổi lấy điều khoản lớn hơn |
| Bên bán chịu toàn bộ | khi bên bán cần bán gấp, hoặc để bù cho một điểm yếu của tài sản |
| Gộp vào giá | hai bên chốt một con số cuối cùng, ai nộp không quan trọng |
Nhưng dù chia kiểu nào, có một điều không đổi.
Thỏa thuận giữa hai bên chỉ ràng buộc hai bên với nhau. Nghĩa vụ với nhà nước vẫn gắn với người yêu cầu công chứng. Nghĩa là nếu người kia hứa nộp rồi không nộp, tổ chức hành nghề công chứng không vì thế mà chứng nhận hồ sơ. Việc vẫn dừng.
Đó là lý do thỏa thuận phải nằm trên giấy, và phải nằm sớm.
Viết vào đâu để khỏi cãi?
Vào hợp đồng đặt cọc. Không phải vào tin nhắn, không phải vào lời hứa lúc đi xem nhà.
Lý do rất thực tế. Lúc đặt cọc, hai bên còn đang muốn giao dịch thành. Lúc đứng trước phòng công chứng, mỗi bên đã bỏ ra thời gian và công sức, và một khoản vài triệu đồng lúc đó dễ thành cái cớ để tranh cãi hơn là lúc đầu.
Một dòng đủ dùng, ví dụ như sau:
Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng do hai bên chia đôi. Lệ phí trước bạ do bên mua nộp. Thuế thu nhập cá nhân do bên bán nộp.
Ba câu, ba khoản, hết chỗ hiểu nhầm.
Nền pháp lý cho việc đưa thỏa thuận vào hợp đồng đặt cọc nằm ở Bộ luật Dân sự 2015, Luật số 91/2015/QH13. Chúng tôi phân tích kỹ các điều khoản nên có trong tờ giấy đó ở bài hợp đồng đặt cọc mua đất.
Phí công chứng tính trên cái gì?
Trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng. Không tính theo một mức cố định cho mọi giao dịch.
Thông tư 257/2016/TT-BTC phân biệt hai trường hợp, và người mua nên biết mình rơi vào trường hợp nào:
- Đất không có nhà hay tài sản gắn liền: phí tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
- Đất có nhà ở hoặc công trình xây dựng trên đất: phí tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất cộng giá trị tài sản gắn liền với đất.
Khác biệt giữa hai dòng này không nhỏ. Cùng một thửa đất, mua đất trống và mua đất đã có nhà cho ra hai căn cứ tính khác nhau.
Ở đây chúng tôi dừng lại, và nói rõ vì sao.
Bài này không chép lại bảng bậc phí. Ngày 31/08/2026, chúng tôi mở bản gốc Thông tư 257/2016/TT-BTC trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ. Tệp là bản quét, không bóc được từng dòng để đối chiếu. Rất nhiều bài trên mạng có bảng đó, nhưng chúng tôi không có cách xác minh từng con số so với bản gốc, nên không đưa vào.
Thay vào đó, cách lấy con số chính xác cho chính giao dịch của bạn nằm ở mục dưới. Nó cũng nhanh hơn việc dò bảng.
Cách lấy con số chính xác trong mười phút
Một, xác định giá trị làm căn cứ.
Đó là giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, và tùy trường hợp có gồm nhà hay không như mục trên.
Hai, gọi cho một tổ chức hành nghề công chứng nơi có đất.
Hỏi đúng một câu: “Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất giá trị khoảng X, có nhà trên đất, thì phí công chứng khoảng bao nhiêu ạ?”
Đây là câu hỏi họ trả lời hàng ngày. Bạn sẽ có số trong vài phút.
Ba, hỏi thêm các khoản ngoài phí công chứng.
Thù lao công chứng, phí soạn thảo, phí đi lại nếu ký ngoài trụ sở. Những khoản này khác với phí công chứng và không cùng một căn cứ.
Bốn, gọi thêm một nơi thứ hai để đối chiếu.
Hai con số lệch nhau nhiều thì hỏi lại vì sao lệch. Thường là do một bên tính gộp thù lao, một bên tính riêng.
Bốn bước trên cho ra con số của chính bạn, gắn với đúng thửa đất và đúng địa phương. Nó đáng tin hơn mọi bảng giá chung.
Phí công chứng chỉ là một trong bốn khoản
Đây là chỗ các bài về phí công chứng hay bỏ qua, và cũng là chỗ người mua lần đầu hay hụt tiền.
Một giao dịch chuyển nhượng nhà đất có bốn khoản phải nộp, không phải một:
| Khoản | Ai nộp theo mặc định | Căn cứ |
|---|---|---|
| Phí công chứng | người yêu cầu công chứng, tức cả hai bên | Thông tư 257/2016/TT-BTC |
| Thuế thu nhập cá nhân | bên bán | đánh vào thu nhập từ chuyển nhượng |
| Lệ phí trước bạ | bên mua, tức bên đi đăng ký | Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức 0,5%, tối đa 500 triệu đồng cho một tài sản một lần trước bạ |
| Phí thẩm định hồ sơ | bên nộp hồ sơ | do từng tỉnh quyết |
Nhìn bảng này sẽ thấy một điều: phí công chứng thường không phải khoản lớn nhất. Nhưng nó lại là khoản gây tranh cãi nhiều nhất, vì nó là khoản duy nhất không có mặc định rõ ràng thuộc về một bên.
Ba khoản còn lại có chủ thể rõ. Riêng khoản đầu thì không.
Chúng tôi tách riêng cách tính từng khoản ở bài chi phí sang tên sổ đỏ và bài lệ phí trước bạ nhà đất.
Cần mang theo những giấy tờ gì?
Danh sách này quyết định buổi công chứng đi trong một tiếng hay phải hẹn lại.
Bên bán chuẩn bị:
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy tờ nhân thân của người đứng tên, còn hạn.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân. Đây là chỗ hay thiếu nhất. Tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân thì cần cả vợ và chồng cùng ký, kể cả khi trên sổ chỉ có một tên.
- Trường hợp có ủy quyền thì mang bản gốc văn bản ủy quyền, và kiểm hạn của nó.
Bên mua chuẩn bị:
- Giấy tờ nhân thân còn hạn.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, nếu muốn đứng tên chung hoặc đứng tên riêng.
Cả hai bên chuẩn bị:
- Bản dự thảo hợp đồng, nếu đã tự soạn. Không có cũng được, tổ chức hành nghề công chứng soạn giúp, nhưng khoản thù lao sẽ tính thêm.
Một mẹo rút ngắn: gọi trước cho nơi định công chứng và đọc danh sách này cho họ nghe. Mỗi nơi có thể yêu cầu thêm một hai giấy tờ tùy trường hợp. Năm phút gọi điện đổi được một buổi đi lại.
Buổi công chứng diễn ra thế nào?
Biết trước trình tự thì bớt bị động, và cũng dễ nhận ra chỗ bất thường.
Bước một, kiểm tra nhân thân và giấy tờ. Công chứng viên đối chiếu người ngồi trước mặt với giấy tờ, và kiểm tra bản gốc giấy chứng nhận.
Bước hai, kiểm tra điều kiện của tài sản. Đây là bước bảo vệ bạn nhiều nhất. Công chứng viên tra cứu tình trạng ngăn chặn, thế chấp, và các thông tin liên quan tới thửa đất.
Bước ba, đọc và giải thích hợp đồng. Hai bên nghe hoặc đọc lại toàn bộ nội dung. Đây là lúc để hỏi, không phải lúc để gật cho nhanh.
Bước bốn, ký và điểm chỉ trước mặt công chứng viên. Không ký trước ở nhà rồi mang tới.
Bước năm, nộp phí và nhận hợp đồng đã công chứng.
Điều đáng chú ý ở bước hai. Nhiều người coi công chứng là thủ tục hình thức, nhưng thực chất đây là lần cuối cùng có một bên thứ ba chuyên môn soi hồ sơ giúp bạn trước khi tiền chuyển đi. Nếu có gì bất thường, đây là chỗ nó lộ ra.
Dù vậy, đừng dồn hết trách nhiệm kiểm tra sang khâu này. Công chứng viên kiểm những gì thuộc phạm vi của họ, không kiểm thay bạn chuyện thửa đất có đáng mua hay không.
Ba lỗi làm hỏng cả buổi công chứng
Lỗi một: thiếu chữ ký của vợ hoặc chồng bên bán.
Đây là lỗi phổ biến nhất. Sổ chỉ ghi một tên, nhưng tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân thì vẫn cần cả hai. Người bán nhiều khi cũng không nghĩ tới, không phải cố tình giấu.
Cách tránh: hỏi ngay từ lúc xem nhà, tài sản này có trong thời kỳ hôn nhân không, và vợ hoặc chồng có cùng ký được không.
Lỗi hai: giấy tờ nhân thân hết hạn.
Nghe rất nhỏ nhưng nó dừng cả buổi. Kiểm hạn giấy tờ của tất cả những người phải ký, làm việc này trước ngày hẹn ít nhất một tuần.
Lỗi ba: thửa đất đang có ngăn chặn hoặc thế chấp chưa xóa.
Cái này lộ ra ở bước hai, và lúc đó thường đã muộn với người mua, vì tiền cọc đã đưa từ trước. Đó là lý do phải kiểm tra pháp lý ở giai đoạn đặt cọc chứ không đợi tới phòng công chứng.
Với nhà đang thế chấp, quy trình giải chấp phải làm ba bên tại ngân hàng, và có thứ tự không đảo được. Chúng tôi mô tả kỹ ở bài giải chấp sổ đỏ.
Công chứng ở đâu cũng được không?
Không. Có một quy tắc về địa hạt mà người mua nên biết trước khi hẹn.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.
Nghĩa là bạn không chọn nơi công chứng theo chỗ nào gần nhà mình, mà theo nơi có thửa đất. Với người mua đất ở tỉnh khác, đây là chi tiết cần tính vào lịch trình và chi phí đi lại.
Trong phạm vi tỉnh đó thì bạn được chọn nơi nào cũng được, và hoàn toàn nên gọi hai ba nơi để so báo giá trước.
Ba tình huống hay gây tranh cãi
Tình huống một: hợp đồng ghi giá thấp hơn giá thật.
Chuyện này vẫn xảy ra, thường để giảm thuế. Nhưng nó kéo theo hệ quả mà bên mua ít nghĩ tới: giá trị trên hợp đồng chính là căn cứ tính phí công chứng, và cũng là căn cứ để bảo vệ bạn nếu sau này có tranh chấp. Ghi thấp thì phần được bảo vệ cũng thấp theo.
Tình huống hai: giao dịch hủy giữa chừng sau khi đã công chứng một phần.
Các khoản đã nộp không tự nhiên quay lại. Đây là lý do nên hoàn tất việc kiểm tra pháp lý trước, rồi mới bước vào khâu công chứng. Sáu cửa kiểm tra chúng tôi liệt kê ở bài cách kiểm tra pháp lý nhà đất.
Tình huống ba: một bên hứa nộp rồi đổi ý.
Nếu thỏa thuận chỉ tồn tại bằng lời, bạn gần như không có gì để dựa vào. Nếu nó nằm trong hợp đồng đặt cọc, bạn có căn cứ. Khác biệt giữa hai tình huống là một dòng chữ viết từ trước.
Câu hỏi thường gặp
Phí công chứng nhà đất bên nào chịu?
Theo Thông tư 257/2016/TT-BTC, người yêu cầu công chứng nộp phí. Trong giao dịch chuyển nhượng, cả hai bên đều là người yêu cầu, nên mặc định là cùng chịu và thực tế thường chia đôi. Hai bên được thỏa thuận khác, và nên ghi thỏa thuận đó vào hợp đồng đặt cọc.
Phí công chứng và thù lao công chứng có phải một không?
Không. Phí công chứng theo quy định của Bộ Tài chính. Thù lao công chứng là khoản trả cho các việc như soạn thảo, đánh máy, sao chụp, và do tổ chức hành nghề công chứng xác định. Khi hỏi báo giá, nên hỏi cả hai để tránh bất ngờ.
Mua đất trống và mua đất có nhà thì phí khác nhau không?
Khác. Đất không có tài sản gắn liền thì tính trên giá trị quyền sử dụng đất. Đất có nhà hoặc công trình xây dựng thì tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền.
Có bắt buộc phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng không?
Với chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân, hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Đây không phải bước tùy chọn, và cũng là bước bảo vệ bạn nhiều nhất trong cả giao dịch.
Hủy hợp đồng đã công chứng thì phí có được trả lại không?
Phí đã nộp cho việc công chứng hợp đồng ban đầu không quay lại. Và việc hủy hoặc sửa đổi một hợp đồng đã công chứng lại là một việc công chứng khác, tức phát sinh thêm khoản mới. Đây là lý do nên kiểm tra pháp lý cho xong ở giai đoạn đặt cọc, khi chưa tốn khoản nào đáng kể.
Có thể ký công chứng ngoài trụ sở không?
Có, trong một số trường hợp như người ký đang nằm viện, đang bị tạm giữ, hoặc có lý do chính đáng khác không thể tới trụ sở. Khoản này thường phát sinh thêm chi phí đi lại, và nên hỏi trước khi hẹn.
Người nước ngoài hoặc Việt kiều mua thì phí có khác không?
Căn cứ tính phí không đổi, vẫn theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng. Cái khác nằm ở điều kiện được nhận chuyển nhượng và ở bộ giấy tờ nhân thân, không nằm ở mức phí. Trường hợp này nên hỏi luật sư trước, vì điều kiện sở hữu là phần dễ vướng nhất.
Ba việc làm được ngay
- Trước khi đặt cọc: gọi hai tổ chức hành nghề công chứng nơi có đất, hỏi phí cho đúng giá trị thửa của bạn, hỏi cả thù lao.
- Khi viết hợp đồng đặt cọc: thêm ba câu về ba khoản, ai nộp khoản nào.
- Trước khi ký chính thức: cộng đủ bốn khoản trong bảng trên, đừng chỉ tính mỗi phí công chứng.
Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý. Trường hợp cụ thể nên hỏi trực tiếp tổ chức hành nghề công chứng và cơ quan thuế nơi có thửa đất.
Nguồn đã tự mở đối chiếu, truy cập ngày 31/08/2026: Thông tư 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính, ban hành 11/11/2016, hiệu lực 01/01/2017, tra tại Cổng thông tin điện tử Chính phủ. Thông tư 111/2017/TT-BTC sửa đổi Thông tư 257/2016/TT-BTC. Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.
Để lại một bình luận