Tóm tắt nhanh: Đất thổ cư là cách gọi dân gian của đất ở, tên pháp lý duy nhất trong Luật Đất đai 2024. Luật chia đất ở thành 2 loại: ONT ở nông thôn và ODT ở đô thị. Kiểm tra bằng mục mục đích sử dụng ghi trên Giấy chứng nhận.
Một điều nói ngay, vì nó quyết định cả bài: không có loại đất nào tên là “đất thổ cư” trong luật hiện hành. Bạn sẽ không tìm thấy cụm đó trong danh mục phân loại đất. Người bán dùng chữ này, môi giới dùng chữ này, nhưng hồ sơ nhà nước thì không.
Điều đó không có nghĩa chữ “thổ cư” là sai. Nó có nghĩa là bạn phải biết nó tương ứng với cái gì trên giấy tờ, để còn kiểm tra được.
Đất thổ cư là gì và vì sao luật không gọi như vậy?
Đất thổ cư là tên dân gian của đất ở: loại đất dùng để làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất.
Định nghĩa này nằm ở khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực từ 01/8/2024. Bản gốc trên cổng văn bản Chính phủ ở Nghị định 102/2024/NĐ-CP.
Còn vị trí của đất ở trong hệ thống phân loại thì nằm ở Điều 9 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15). Luật chia toàn bộ đất đai thành ba nhóm, và đất ở nằm ở điểm a khoản 3:
- Nhóm đất nông nghiệp: đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất chăn nuôi tập trung, đất làm muối, đất nông nghiệp khác.
- Nhóm đất phi nông nghiệp: mở đầu bằng đất ở, gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị, rồi tới đất trụ sở cơ quan, đất quốc phòng an ninh, đất công trình sự nghiệp và nhiều loại khác.
- Nhóm đất chưa sử dụng: đất chưa xác định mục đích sử dụng và chưa giao, chưa cho thuê.
Nói gọn lại: “thổ cư” là cách gọi ngoài đời, “đất ở” là cách gọi trên hồ sơ. Khi bạn đi hỏi cơ quan nhà nước, hãy hỏi bằng từ thứ hai. Khi bạn đọc tin rao bán, hãy dịch từ thứ nhất sang từ thứ hai rồi mới đánh giá.
Chuyện tên gọi dân gian đè lên tên gọi pháp lý không mới trong ngành này. Nó đã xảy ra đúng như vậy với “sổ đỏ” và “sổ hồng”, và chúng tôi đã viết riêng một bài về sổ đỏ và sổ hồng. Cùng một cơ chế: người dân gọi theo cái nhìn thấy được, nhà nước gọi theo cái quản lý được.
Vậy chữ “thổ cư” có nằm trong Luật Đất đai 2024 không?
Có, nhưng ở một chỗ mà gần như không bài viết nào nhắc tới, và ý nghĩa hoàn toàn khác với cách người ta đang dùng.
Điều 141 Luật Đất đai 2024 quy định về xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất. Điều luật này viết như sau. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trên giấy tờ có thể hiện mục đích sử dụng “để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư” thì diện tích đất ở được xác định theo các nguyên tắc bên dưới.
Khoản 6 của cùng điều này còn nhắc tới “thửa đất ở có vườn, ao, đất thổ cư đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2004″.
Đọc kỹ hai chỗ đó, ý nghĩa rất rõ ràng:
- Luật thừa nhận chữ “thổ cư” như một dấu vết trên giấy tờ đời trước, không phải như một hạng mục phân loại đang dùng.
- Chữ này xuất hiện đúng trong ngữ cảnh giấy tờ cũ, tức các bìa sổ và giấy tờ cấp từ nhiều chục năm trước, khi cách ghi chưa thống nhất.
- Nó được đặt ngang hàng với “làm nhà ở” và “đất ở”, nghĩa là ba cách ghi khác nhau cho cùng một thứ, và cơ quan nhà nước chấp nhận cả ba khi xét hồ sơ.
- Mốc 01/7/2004 là mốc đáng nhớ nếu sổ nhà bạn thuộc loại cũ có vườn ao, vì đó là điều kiện để được xác định lại diện tích đất ở.
Nếu tờ giấy trong tay bạn ghi chữ “thổ cư”, đó không phải giấy tờ vô giá trị. Đó là giấy tờ đời cũ, và Điều 141 chính là điều luật dùng để xử lý nó. Trường hợp tờ giấy đó lại là giấy viết tay không qua công chứng thì tình huống khác hẳn, chúng tôi phân tích ở bài rủi ro giấy tay.
ONT, ODT và đất nông nghiệp khác nhau ở đâu?
Đây là bảng cần nhớ nhất trong bài. Ba ký hiệu dưới đây là ba thứ hoàn toàn khác nhau về quyền, dù thửa đất có thể nằm sát nhau trên cùng một con đường.
| Tiêu chí | ONT (đất ở tại nông thôn) | ODT (đất ở tại đô thị) | CLN, LUC và các mã đất nông nghiệp |
|---|---|---|---|
| Có phải “thổ cư” không | Có | Có | Không |
| Phạm vi địa giới | Thuộc xã, trừ phần đã làm dự án đô thị mới | Thuộc phường, thị trấn, và phần đất ở trong xã đã làm dự án đô thị mới | Không phụ thuộc, xác định theo mục đích sử dụng |
| Thời hạn sử dụng | Ổn định lâu dài | Ổn định lâu dài | Có thời hạn, thường là 50 năm với cá nhân |
| Xây nhà ở | Được, theo quy hoạch và giấy phép xây dựng | Được, theo quy hoạch và giấy phép xây dựng | Không được, phải chuyển mục đích trước |
| Muốn thành đất ở | Đã là đất ở | Đã là đất ở | Phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất |
| Căn cứ pháp lý | Điều 195 Luật Đất đai 2024 | Điều 196 Luật Đất đai 2024 | Điều 9 và Điều 121 Luật Đất đai 2024 |
Ranh giới giữa ONT và ODT là ranh giới hành chính, không phải ranh giới chất lượng. Điểm a và điểm b khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định:
- Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã, trừ đất ở đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới nhưng vẫn thuộc địa giới xã.
- Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi phường, thị trấn, cộng thêm đất ở nằm trong xã mà đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới.
- Cả hai đều là đất ở đúng nghĩa. ONT không phải “đất ở hạng hai”. Quyền xây nhà, quyền chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đều như nhau.
- Cái khác nhau nằm ở hạn mức và giá. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở riêng cho nông thôn và cho đô thị, theo khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196.
Ký hiệu ONT và ODT lấy từ Phụ lục của Thông tư 08/2024/TT-BTNMT, ban hành 31/7/2024, hiệu lực 01/8/2024, quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
Một trường hợp riêng hay gây nhầm là thửa nhiều người cùng đứng tên, thứ mà người ta quen gọi là “sổ chung”. Đó là chuyện về chủ sở hữu, không phải chuyện về loại đất, và chúng tôi tách riêng ở bài sổ chung là gì.
Vì sao gần như mọi bài về đất thổ cư đang dẫn luật đã hết hiệu lực?
Đây là phần chúng tôi muốn bạn đọc kỹ nhất, vì nó ảnh hưởng tới mọi thứ bạn tra được trên mạng về chủ đề này.
Ngày 14/8/2026, khi soạn bài này, chúng tôi mở lần lượt các bài đang xếp hạng cao nhất cho từ khoá “đất thổ cư” và đọc phần căn cứ pháp lý của từng bài. Trong 7 bài đọc được, 6 bài vẫn dẫn Luật Đất đai 2013. Có bài dẫn Điều 143 và Điều 144, có bài dẫn Điều 52 và Điều 57, có bài dẫn Điều 125. Một bài đăng tháng 7/2025, tức gần một năm sau khi luật cũ hết hiệu lực, vẫn dẫn Điều 52.
Vấn đề nằm ở chỗ này:
- Luật Đất đai 2013 đã hết hiệu lực. Khoản 4 Điều 252 Luật Đất đai 2024 nêu thẳng: Luật Đất đai số 45/2013/QH13 hết hiệu lực kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
- Ngày đó là 01/8/2024, không phải 01/01/2025. Bản Luật Đất đai 2024 thông qua ngày 18/01/2024 ghi hiệu lực từ 01/01/2025. Sau đó Quốc hội ban hành Luật số 43/2024/QH15 ngày 29/6/2024, kéo mốc hiệu lực lên sớm 5 tháng, thành 01/8/2024. Ai chỉ đọc bản luật gốc mà bỏ qua luật sửa đổi sẽ ghi nhầm mốc này.
- Điều 143 và Điều 144 Luật 2013 nay là Điều 195 và Điều 196 Luật 2024. Nội dung cũng đổi, không chỉ đổi số. Điều 195 mới bỏ điều kiện ràng buộc về quy hoạch điểm dân cư nông thôn mà Điều 143 cũ từng đặt ra.
- Thông tư 27/2018/TT-BTNMT cũng đã hết hiệu lực từ 01/8/2024. Khoản 2 Điều 25 Thông tư 08/2024/TT-BTNMT nêu rõ điều này. Bảng ký hiệu ONT và ODT nay nằm ở Thông tư 08, không còn ở Thông tư 27/2018.
- Luật Đất đai 2024 còn được sửa nhiều lần sau đó. Phần căn cứ của Nghị quyết 254/2025/QH15 liệt kê bảy luật sửa đổi Luật Đất đai tính tới cuối 2025. Một bài viết năm 2022 không thể phản ánh được điều gì trong số đó.
Bảng dưới đây là cách đối chiếu nhanh khi bạn đọc bất kỳ bài nào về đất thổ cư:
| Nếu bài dẫn thứ này | Thì bài đó đang dùng | Văn bản đang hiệu lực là |
|---|---|---|
| Luật Đất đai 2013, Điều 143 hoặc 144 | Luật đã hết hiệu lực từ 01/8/2024 | Điều 195 và Điều 196 Luật Đất đai 2024 |
| Luật Đất đai 2013, Điều 52 hoặc 57 | Điều khoản không còn trong luật mới | Điều 116 và Điều 121 Luật Đất đai 2024 |
| Thông tư 27/2018/TT-BTNMT | Thông tư đã hết hiệu lực từ 01/8/2024 | Thông tư 08/2024/TT-BTNMT |
| “Đất thổ cư là loại đất theo quy định pháp luật” | Cách hiểu sai bản chất | Đất ở, theo Điều 9 Luật Đất đai 2024 |
| Mốc hiệu lực 01/01/2025 | Bản luật gốc, chưa tính luật sửa đổi | 01/8/2024, theo Luật số 43/2024/QH15 |
Cách kiểm tra nhanh một bài viết pháp lý có đáng tin không: tìm số hiệu văn bản trong bài. Nếu thấy “45/2013/QH13” mà không kèm chữ “đã hết hiệu lực”, bạn nên đọc bài khác.
Chuyện văn bản cũ trôi nổi không chỉ xảy ra với đất thổ cư. Nó cũng đang xảy ra với tên gọi giấy chứng nhận, với các mốc bắt buộc đổi sổ, và với cả thủ tục cấp đổi sổ mà nhiều nơi mô tả sai để hối thúc người dân.
Đang đọc một tin rao và thấy chỗ chưa yên tâm? Nhắn Zalo 0901 287 238, mô tả tình huống bằng chữ. Bạn đừng gửi ảnh căn cước công dân, sổ hộ khẩu hay giấy tờ tuỳ thân cho bất kỳ ai qua tin nhắn, kể cả chúng tôi. Để trao đổi, chúng tôi không cần những giấy tờ đó.
Kiểm tra một thửa có phải đất thổ cư: 5 việc theo thứ tự
Năm việc dưới đây xếp từ rẻ và nhanh nhất tới chắc chắn nhất. Việc số 4 là việc duy nhất cho bạn câu trả lời có giá trị pháp lý. Bốn việc còn lại giúp bạn sàng lọc trước khi mất công đi lại.
- Việc 1 và việc 2 làm được ngay khi ngồi trước mặt người bán.
- Việc 3 làm được bằng điện thoại, nếu sổ cấp từ 01/8/2024 trở đi.
- Việc 4 phải đến cơ quan, và đây là việc không được bỏ với giao dịch thật.
- Việc 5 trả lời một câu hỏi khác hẳn: thửa đất này sẽ ra sao trong tương lai.
Việc 1: đọc mục mục đích sử dụng đất trên Giấy chứng nhận
Đây là chỗ đầu tiên và quan trọng nhất. Trên Giấy chứng nhận, phần thông tin thửa đất có mục ghi mục đích sử dụng đất. Mục này ghi bằng chữ, ví dụ “Đất ở tại đô thị” hoặc “Đất ở tại nông thôn”, kèm diện tích tương ứng.
Nội dung thể hiện trên Giấy chứng nhận được quy định tại Thông tư 10/2024/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận, hiệu lực 01/8/2024. Bản gốc trên cổng Chính phủ ở Thông tư 10/2024/TT-BTNMT.
Hai điều cần soi kỹ ở mục này. Thứ nhất, mục đích sử dụng ghi là gì. Thứ hai, diện tích ghi kèm mục đích đó là bao nhiêu, so với tổng diện tích thửa. Hai con số này rất hay lệch nhau, và phần chênh chính là phần không phải đất ở.
Nếu bạn chưa quen đọc tờ giấy này, chúng tôi có bài riêng về đọc hiểu giấy chứng nhận, đi qua bốn mục nên soi trước khi cầm sổ của người bán.
Sổ cấp trước 01/8/2024 ghi mục đích sử dụng theo cách phân loại của luật cũ. Cách ghi có thể khác, nhưng bản chất không đổi. Nếu bạn muốn hiểu vì sao các mẫu sổ đời trước lại khác nhau đến vậy, bài một mẫu giấy duy nhất giải thích mốc thống nhất mẫu giấy chứng nhận.
Việc 2: đối chiếu ký hiệu trên trích lục hoặc bản đồ địa chính
Trên bản đồ địa chính và các bản trích lục, loại đất không ghi bằng chữ mà ghi bằng mã. Đây là lúc bạn cần thuộc vài ký hiệu:
- ONT là đất ở tại nông thôn.
- ODT là đất ở tại đô thị.
- CLN là đất trồng cây lâu năm.
- LUC là đất trồng lúa nước.
- BHK là đất bằng trồng cây hằng năm khác.
Mã ký hiệu lấy theo Phụ lục Thông tư 08/2024/TT-BTNMT. Nếu thửa đất được rao là “thổ cư” mà mã trên bản đồ là CLN hoặc LUC, câu chuyện đã rõ và bạn không cần đi tiếp.
Trên trích lục còn thể hiện ranh giới và đường vào thửa. Đây là lúc nên tranh thủ kiểm tra lối vào thửa luôn, vì hai thông tin nằm cùng một bản vẽ.
Việc 3: quét mã QR nếu sổ cấp từ 01/8/2024 trở đi
Mẫu Giấy chứng nhận hiện hành có in mã QR và dòng chữ “Thông tin chi tiết được thể hiện tại mã QR”. Bạn quét bằng camera điện thoại, hoặc tra tại cổng tracuuqr.vbdlis.vn thuộc Hệ thống thông tin đất đai quốc gia.
Kết quả trả về phải khớp với tờ giấy đang cầm: số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, mục đích sử dụng, tên người sử dụng đất. Lệch một trường là dấu hiệu phải dừng lại.
Sổ cấp trước 01/8/2024 không có mã QR. Điều đó không đồng nghĩa sổ giả, chỉ là mẫu cũ. Với những sổ này, bạn đi thẳng tới việc 4.
Thao tác quét và đối chiếu được chúng tôi mô tả chi tiết hơn ở phần kiểm tra sổ thật giả, gồm cả những trường nào lệch thì phải dừng.
Việc 4: yêu cầu cung cấp thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai
Đây là việc duy nhất cho bạn tình trạng hiện tại của hồ sơ, chứ không phải thông tin in trên giấy. Bạn đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất, nộp phiếu yêu cầu cung cấp thông tin đất đai.
Thông tin bạn cần lấy về gồm bốn thứ, và chỉ cơ quan này trả lời được:
- Mục đích sử dụng đất hiện đang ghi trong hồ sơ địa chính, kèm diện tích từng phần.
- Thửa có đang thế chấp không, vì mục biến động trên sổ của người bán chưa chắc đã cập nhật.
- Thửa có đang tranh chấp hoặc bị ngăn chặn giao dịch không.
- Thửa có nằm trong diện thu hồi hay không.
Cơ chế đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hiệu lực 01/8/2024. Đây cũng là nghị định điều chỉnh bước đăng ký biến động mà bạn sẽ phải làm nếu quyết định mua.
Riêng việc cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai đã đổi cơ chế. Từ 18/5/2026, Nghị quyết 66.19/2026/NQ-CP cho không thực hiện thủ tục hành chính cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai; việc cung cấp thực hiện theo Luật Tiếp cận thông tin và Thông tư 56/2024/TT-BTC. Từ 01/9/2026, phiếu yêu cầu của cá nhân dùng Mẫu số 01a ban hành kèm Nghị định 337/2026/NĐ-CP. Theo khoản 4 Điều 10 nghị định này, thông tin đơn giản, có sẵn được giải quyết chậm nhất 03 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ; thông tin phức tạp, không có sẵn trong 12 ngày, có thể gia hạn tối đa không quá 12 ngày.
Một lưu ý về thẩm quyền. Từ 01/7/2025, Nghị định 151/2025/NĐ-CP phân định lại thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp, chuyển nhiều việc của cấp huyện về cấp xã. Từ 31/01/2026, phần lớn Điều 5 của nghị định này đã hết hiệu lực (điểm đ khoản 3 Điều 16 Nghị định 49/2026/NĐ-CP); Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích, công nhận quyền sử dụng đất và quyết định việc phân cấp, ủy quyền (khoản 1 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP). Nếu bạn đọc một bài hướng dẫn bảo “lên Uỷ ban nhân dân cấp huyện”, hãy kiểm tra lại nơi tiếp nhận trước khi đi.
Việc 5: tra quy hoạch của địa phương
Bốn việc trên trả lời câu hỏi “thửa này hiện là đất gì”. Việc thứ năm trả lời câu hỏi khác: “thửa này sẽ là đất gì”.
Hai câu đó có thể lệch nhau, và đó là chỗ nhiều người vấp. Một thửa đang là đất ở hợp lệ vẫn có thể nằm trong quy hoạch đường, quy hoạch công viên hoặc quy hoạch dự án. Khi đó quyền của bạn bị giới hạn dù mục đích sử dụng vẫn ghi là đất ở.
Bạn tra trên cổng quy hoạch của chính địa phương có thửa đất. Ví dụ: cổng thông tin quy hoạch TP.HCM, cổng GIS xây dựng TP.HCM, hoặc cổng quy hoạch Hà Nội. Kết quả tra trên mạng chỉ là bước sàng lọc. Thông tin có giá trị pháp lý vẫn phải lấy từ cơ quan nhà nước.
Ngoài mục đích sử dụng, còn một thứ trên sổ hay bị bỏ qua và gây tranh chấp về sau, đó là lối vào thửa đất. Chúng tôi đã viết riêng về lối đi chung trên sổ và cách kiểm tra nó trước khi mua.
“Đất thổ cư 100%” nghĩa là gì?
Cụm này xuất hiện dày đặc trong tin rao, và nó không phải thuật ngữ pháp lý. Nó là cách người bán nói rằng toàn bộ diện tích thửa đất đều là đất ở, không có phần nào là đất vườn hay đất nông nghiệp.
Sở dĩ có cách nói đó là vì tình huống ngược lại rất phổ biến: một thửa đất có nhiều mục đích sử dụng cùng lúc.
- Thửa hỗn hợp là chuyện bình thường. Một thửa 300 mét vuông có thể ghi 100 mét vuông đất ở và 200 mét vuông đất trồng cây lâu năm. Sổ vẫn hợp lệ, chỉ là bạn chỉ được xây trên phần đất ở.
- Phần chênh lệch đó chính là chỗ giá bị đẩy lên. Người mua nghe “300 mét vuông có sổ” và trả tiền theo giá đất ở cho cả 300 mét vuông.
- Hạn mức công nhận đất ở do cấp tỉnh quy định. Khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai 2024 giao Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức này, căn cứ điều kiện và tập quán địa phương. Nghĩa là con số khác nhau giữa các tỉnh, không có mức chung toàn quốc.
- Cách kiểm tra chỉ có một: đối chiếu diện tích ghi kèm mục đích “đất ở” với tổng diện tích thửa. Hai số bằng nhau thì lời rao đúng. Khác nhau thì lời rao là cách nói.
Với thửa đất có vườn, ao được cấp giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2004, khoản 6 Điều 141 còn cho phép xác định lại diện tích đất ở khi người sử dụng đất có nhu cầu. Đây là điều khoản đáng tra kỹ nếu thửa của bạn thuộc nhóm này.
Nếu bạn đang định mua một thửa dạng này, hãy đưa con số diện tích đất ở vào hẳn hợp đồng đặt cọc, chứ đừng để nó nằm trong lời nói.
Đất thổ cư có thời hạn sử dụng không?
Không. Đất ở là đất sử dụng ổn định lâu dài.
Căn cứ là Điều 171 Luật Đất đai 2024, liệt kê các loại đất sử dụng ổn định lâu dài. Khoản 1 của điều này chỉ có đúng hai chữ: “Đất ở.” Nó đứng đầu danh sách.
Câu hỏi “đất thổ cư có thời hạn bao lâu” phổ biến đến vậy là vì hai thứ hay bị gộp làm một:
- Thời hạn sử dụng đất là thời hạn của quyền, ghi trên Giấy chứng nhận. Với đất ở, ô này ghi “lâu dài”. Với đất nông nghiệp của cá nhân thì thường là 50 năm, theo điểm a khoản 1 Điều 172.
- Thời hạn của tờ giấy không tồn tại. Giấy chứng nhận không phải hộ chiếu hay bằng lái, nó không hết hạn.
- Thời hạn của công trình trên đất là chuyện thứ ba, thuộc pháp luật về xây dựng và nhà ở, không phải pháp luật đất đai.
- Nếu ô thời hạn trên sổ ghi một con số năm cụ thể, gần như chắc chắn thửa đó không phải toàn bộ là đất ở. Đây là dấu hiệu nhanh nhất để phát hiện.
Nếu bạn đang cầm một tờ sổ và không chắc mình đọc đúng ô nào, bài mã QR trên sổ đi qua từng mục trên tờ giấy, kể cả ô thời hạn sử dụng đất.
Muốn chuyển lên thổ cư thì cần điều kiện gì?
Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở là chuyển từ nhóm đất nông nghiệp sang nhóm đất phi nông nghiệp. Việc này phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, theo điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024. Không có chuyện tự chuyển rồi hợp thức hoá sau.
Bốn điều cần nắm trước khi tin bất kỳ lời hứa nào về chuyện “sẽ lên thổ cư được”:
- Căn cứ để được cho phép là quy hoạch, không phải nhu cầu của bạn. Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 nêu rõ căn cứ này với hộ gia đình, cá nhân. Đó là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, hoặc quy hoạch chung, hoặc quy hoạch phân khu đã được phê duyệt. Từ 11/12/2025 không tổ chức lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện nữa (điểm b khoản 3 Điều 12 Nghị quyết 254/2025/QH15); quy hoạch cấp huyện đã phê duyệt trước 01/7/2025 được cấp xã sau sắp xếp tiếp tục sử dụng cho đến khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo đơn vị hành chính mới (khoản 2 Điều 22 Nghị định 151/2025/NĐ-CP). Thửa không nằm trong quy hoạch đất ở thì không có cửa, dù bạn nộp bao nhiêu tiền.
- Người bán không quyết định được việc này. Lời hứa “đất này lên thổ cư dễ lắm” không có giá trị pháp lý nào. Người duy nhất trả lời được là cơ quan quản lý đất đai của địa phương.
- Thẩm quyền cho phép đã đổi hai lần. Từ 01/7/2025, Nghị định 151/2025/NĐ-CP chuyển việc cho phép chuyển mục đích với cá nhân về Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã; quy định đó hết hiệu lực từ 31/01/2026. Nay Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích và quyết định việc phân cấp, ủy quyền cho cơ quan, người có thẩm quyền thực hiện, theo khoản 1 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Người ký vì vậy tuỳ từng tỉnh, hãy hỏi nơi tiếp nhận hồ sơ.
- Được cho phép rồi vẫn phải nộp tiền sử dụng đất. Khoản 2 Điều 121 nêu rõ nghĩa vụ tài chính này.
Mức tiền sử dụng đất đã đổi từ 01/01/2026
Đây là thay đổi lớn mà chúng tôi không thấy bài “đất thổ cư là gì” nào trong nhóm dẫn đầu nhắc tới.
Nghị quyết 254/2025/QH15, Quốc hội thông qua ngày 11/12/2025, hiệu lực từ 01/01/2026, đặt lại mức thu khi hộ gia đình, cá nhân chuyển một số loại đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở. Nghị định 50/2026/NĐ-CP ban hành ngày 31/01/2026 quy định chi tiết việc thực hiện.
Theo bản tin của Cổng Thông tin điện tử Chính phủ (truy cập 14/8/2026), mức thu được chia làm ba bậc theo hạn mức giao đất ở của địa phương:
| Phần diện tích | Mức nộp trên phần chênh lệch giá đất ở và giá đất nông nghiệp |
|---|---|
| Trong hạn mức giao đất ở | 30% |
| Vượt hạn mức, nhưng không quá một lần hạn mức | 50% |
| Vượt quá một lần hạn mức | 100% |
Có hai điều kiện đi kèm mà bạn cần biết trước khi tính toán, cả hai nằm ở điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15. Thứ nhất, ba mức này chỉ áp cho đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất, hoặc đất có nguồn gốc vườn, ao gắn liền đất ở mà người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền, hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước 01/7/2014 đã tự tách thành thửa riêng. Thứ hai, mức thu chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân, trên 01 thửa đất. Chuyển mục đích ngoài ba trường hợp này thì không áp ba mức trên; tiền sử dụng đất tính theo quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, hãy hỏi cơ quan thuế nơi có đất.
Chúng tôi không nêu con số tiền cụ thể ở đây, và bạn nên cảnh giác với bất kỳ bài viết nào nêu. Phần chênh lệch giá phụ thuộc vào bảng giá đất của từng tỉnh, thành phố. Theo khoản 3 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, công bố và áp dụng từ 01/01/2026, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất khi cần thiết. Một con số “chi phí lên thổ cư” áp dụng cho toàn quốc là con số không có thật.
Cũng lưu ý rằng bảng giá đất là căn cứ tính nhiều khoản khác nữa, trong đó có các khoản khi sang tên. Chúng tôi nói kỹ về chúng, kèm bẫy ghi giá thấp trong hợp đồng, ở bài về đăng ký biến động.
Mua nhầm đất không phải đất ở thì hỏng ở đâu?
Câu trả lời không phải “mất trắng”. Đất nông nghiệp có sổ vẫn là tài sản hợp pháp. Vấn đề là bạn trả giá đất ở cho một thứ không phải đất ở, và bốn quyền dưới đây bị chặn:
- Không xây được nhà ở hợp pháp. Xây rồi thì công trình là công trình không phép trên đất sai mục đích, và rủi ro xử lý thuộc về bạn.
- Khó hoặc không tách được thửa để bán từng phần. Điều kiện tách thửa gắn với loại đất và diện tích tối thiểu do cấp tỉnh quy định.
- Giá trị thế chấp thấp hơn nhiều. Ngân hàng định giá theo loại đất ghi trên sổ, không theo lời rao.
- Nếu bị thu hồi, bồi thường tính theo đất nông nghiệp. Khoảng cách giữa hai mức bồi thường là khoảng cách bạn đã trả bằng tiền túi khi mua.
Chỗ dễ mất tiền nhất không nằm ở lúc ký hợp đồng chuyển nhượng, mà ở lúc đặt cọc. Nhiều người đặt cọc trước, kiểm tra sau, rồi phát hiện thửa đất không như mô tả và mất luôn tiền cọc. Bài về cách viết điều khoản cọc của chúng tôi đi vào đúng chỗ đó. Trong đó có điều khoản phạt cọc, thứ quyết định bạn rút được hay không khi thông tin pháp lý sai lệch.
Trường hợp nặng hơn là mua bằng hợp đồng không công chứng. Khi đó bạn không có cả sổ lẫn hợp đồng có hiệu lực. Chúng tôi phân tích riêng ở bài mua nhà giấy viết tay, gồm cả đường xin cấp sổ nếu đã lỡ mua.
Một rủi ro nữa hay đi kèm đất nông nghiệp phân lô: thửa không có lối vào riêng. Bạn nên đọc lối đi chung trước khi tính chuyện xây cất.
Còn nếu mọi thứ đã kiểm tra xong và bạn quyết định mua, bước tiếp theo là sang tên sổ đỏ. Quy trình gồm ba bước sang tên và các khoản phải nộp đi kèm.
Một thửa 300 mét vuông, chỉ 140 mét được công nhận
Năm 2023, đội ngũ chúng tôi nhận một căn trong hẻm ở Bình Thạnh. Diện tích đất khoảng 300 mét vuông, nhưng diện tích được công nhận trên giấy chứng nhận chỉ 140 mét vuông. Hơn một nửa thửa không nằm trong phần được công nhận.
Con số đó thay đổi mọi thứ. Nó là căn cứ tính giá trị thật, là căn cứ ngân hàng định giá khi nhận thế chấp, và là phần bạn thực sự có quyền xây dựng. Người bán không nói dối khi rao 300 mét vuông. Họ chỉ không nói phần còn lại nằm ở đâu trên giấy tờ.
Chúng tôi mua, xử lý pháp lý trong sáu tháng, hoàn tất năm 2024. Nhưng chúng tôi mua với con số 140, không phải 300.
Bài học rút ra thì đơn giản, và nó đúng với mọi thửa đất: con số bạn trả tiền phải là con số trên giấy chứng nhận, không phải con số trên tờ rao.
Xem nhanh ý chính của bài trong video ngắn trên kênh YouTube của MREAL.
Câu hỏi thường gặp
Đất thổ cư và đất ở có khác nhau không? Không khác. “Đất thổ cư” là cách gọi dân gian, “đất ở” là tên pháp lý theo Điều 9 Luật Đất đai 2024. Cùng một thứ, hai cách gọi. Khi làm việc với cơ quan nhà nước, bạn dùng từ “đất ở”. Đây đúng là kiểu nhầm lẫn đã xảy ra với cách gọi theo màu bìa của sổ đỏ và sổ hồng.
Đất thổ cư có thời hạn sử dụng bao lâu? Ổn định lâu dài, không có hạn. Khoản 1 Điều 171 Luật Đất đai 2024 xếp đất ở vào nhóm đất sử dụng ổn định lâu dài. Nếu ô thời hạn trên sổ ghi một số năm cụ thể, thửa đó không phải toàn bộ là đất ở.
ONT và ODT khác nhau thế nào? ONT là đất ở tại nông thôn, thuộc địa giới xã. ODT là đất ở tại đô thị, thuộc phường và thị trấn. Cả hai đều là đất ở đầy đủ quyền. Khác nhau ở hạn mức giao đất do cấp tỉnh quy định và ở mặt bằng giá, không khác nhau về bản chất quyền.
“Đất thổ cư 100%” có phải thuật ngữ pháp lý không? Không. Đó là cách người bán nói rằng toàn bộ diện tích thửa là đất ở. Cách kiểm tra là đối chiếu diện tích ghi kèm mục đích “đất ở” trên Giấy chứng nhận với tổng diện tích thửa.
Ký hiệu đất thổ cư trên sổ đỏ là gì? ONT hoặc ODT, theo Phụ lục Thông tư 08/2024/TT-BTNMT. Trên Giấy chứng nhận, mục đích sử dụng thường ghi bằng chữ. Trên bản đồ địa chính và trích lục thì ghi bằng mã.
Chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư có được không? Được, nếu thửa đất phù hợp quy hoạch và cơ quan có thẩm quyền cho phép, theo điểm b khoản 1 Điều 121 và khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024. Không phù hợp quy hoạch thì không được, bất kể bạn sẵn sàng nộp bao nhiêu.
Lên thổ cư tốn bao nhiêu tiền? Không có mức chung toàn quốc. Từ 01/01/2026, điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 cho mức 30% phần chênh lệch trong hạn mức giao đất ở, 50% phần vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức, 100% phần vượt quá một lần hạn mức. Ba mức này chỉ áp cho đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất, hoặc đất có nguồn gốc vườn, ao gắn liền đất ở mà người sử dụng tách ra để chuyển quyền, hoặc do đơn vị đo đạc tự tách thành thửa riêng khi đo vẽ bản đồ địa chính trước 01/7/2014, và chỉ tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân trên 01 thửa đất. Trường hợp khác tính theo quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, hãy hỏi cơ quan thuế. Số tiền thực tế phụ thuộc bảng giá đất của tỉnh, thành phố nơi có thửa đất.
Làm sao biết một thửa có lên thổ cư được không? Tra quy hoạch của địa phương, rồi hỏi trực tiếp cơ quan quản lý đất đai nơi có thửa đất. Lời hứa của người bán hoặc môi giới không phải căn cứ. Căn cứ duy nhất là quy hoạch đã được phê duyệt.
Một lưu ý trước khi bạn xuống tiền
Nội dung trên là chia sẻ kinh nghiệm và tổng hợp quy định, không thay thế tư vấn pháp lý. Mỗi thửa đất có tình tiết riêng, và cách áp dụng ở mỗi địa phương có thể khác nhau.
Với các vấn đề phức tạp như tranh chấp, thừa kế hay khởi kiện, bạn nên tham vấn luật sư. Đồng thời kiểm tra thông tin trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất. Chúng tôi giúp bạn biết cần hỏi gì; phần trả lời có giá trị pháp lý thuộc về cơ quan có thẩm quyền.
Nếu bạn đang cân nhắc một thửa cụ thể và thấy có điểm chưa yên tâm, nhắn Zalo 0901 287 238. Chuẩn bị sẵn ba thông tin sẽ giúp trao đổi nhanh hơn: thửa đất ở đâu và diện tích bao nhiêu · mục đích sử dụng ghi trên sổ là gì, diện tích từng phần ra sao · bạn đang ở bước nào (mới xem, chuẩn bị đặt cọc, hay đã cọc rồi). Phần lớn kiến thức nền tảng chúng tôi chia sẻ miễn phí trên blog MREAL, bạn không cần liên hệ ai cả.
Về người viết bài này
Bài viết do Nguyễn Trung Ninh (nhà sáng lập), Nguyễn Thị Huyền (nhà đồng sáng lập) và đội ngũ MREAL biên soạn và kiểm chứng.
MREAL kế thừa từ các công ty môi giới và đầu tư bất động sản của những người sáng lập, sau hơn 15 năm hoạt động trên thị trường Việt Nam với hơn 100 giao dịch mua bán. Những người sáng lập đã đi qua gần như tất cả các vị trí trong ngành: môi giới, chủ sàn giao dịch, nhà đầu tư cá nhân, công ty đầu tư và công ty đào tạo. Đã trực tiếp đầu tư tại Nhơn Trạch, Củ Chi, Bắc Giang và Quận 9.
Xem thêm về đội ngũ tại trang giới thiệu MREAL.
Nguyên tắc biên tập: mọi dẫn chiếu pháp luật trong bài đều nêu tên văn bản, số hiệu, điều khoản và mốc hiệu lực, kèm liên kết tới văn bản gốc trên cổng thông tin của cơ quan nhà nước. Chúng tôi không nêu mức tiền sử dụng đất hay chi phí chuyển mục đích cụ thể, vì khoản này tính theo bảng giá đất của từng tỉnh và không có mức chung toàn quốc.
Cập nhật lần cuối: 13/9/2026, đối chiếu với Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15), Luật số 43/2024/QH15, Nghị định 102/2024/NĐ-CP, Nghị định 101/2024/NĐ-CP, Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, Thông tư 08/2024/TT-BTNMT, Nghị quyết 254/2025/QH15, Nghị định 49/2026/NĐ-CP, Nghị quyết 66.19/2026/NQ-CP và Nghị định 337/2026/NĐ-CP.
Cập nhật 13/9/2026: thẩm quyền cho phép chuyển mục đích nay theo khoản 1 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, không còn khẳng định thuộc Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã; thêm điều kiện áp mức 30%, 50%, 100% theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15; bảng giá đất theo khoản 3 Điều 7 nghị quyết này; cung cấp thông tin đất đai theo Nghị quyết 66.19/2026/NQ-CP và Nghị định 337/2026/NĐ-CP; thêm lưu ý quy hoạch sử dụng đất cấp huyện không còn được tổ chức lập từ 11/12/2025; thay sơ đồ ba mốc pháp lý.
Để lại một bình luận