🎁 TẶNG BẠN: bộ “15 năm kinh nghiệm mua bán nhà đất” — nhận miễn phí tại mục Quà tặng.
Tóm tắt nhanh: Đơn gửi Ủy ban nhân dân cấp xã là đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, bước bắt buộc theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai. Luật không ban hành mẫu bắt buộc. Xã thông báo thụ lý trong 03 ngày làm việc, hòa giải xong trong 30 ngày.
Nội dung bài viết
- Đơn gửi Ủy ban nhân dân cấp xã thật ra là đơn gì?
- Nhà nước có ban hành mẫu đơn bắt buộc cho việc này không?
- Mẫu đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai để chép theo
- Điền từng mục trong đơn thế nào cho xã làm việc được?
- Nộp đơn ở đâu và bằng cách nào?
- Xã xử lý đơn của bạn theo mốc thời gian nào?
- Ai ngồi trong Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai?
- Vắng mặt thì buổi hòa giải có tiến hành không?
- Hòa giải thành rồi thì còn phải làm gì?
- Hòa giải không thành thì gửi đơn đi đâu?
- Trình tự giải quyết ở bước hai chạy ra sao?
- Không đồng ý với quyết định giải quyết thì làm gì?
- Năm lỗi làm đơn của bạn chậm lại
- Đang tranh chấp thì còn mua bán được không?
- Ba việc làm được ngay hôm nay
Bài này viết cho người đang ở giữa một vụ việc. Hàng xóm xây lấn qua ranh, anh em trong nhà không thống nhất được phần đất của bố mẹ để lại, hoặc người bán cũ quay lại đòi một phần lối đi. Bạn được chỉ là phải làm đơn gửi lên xã, và bạn đang tìm xem tờ đơn đó trông ra sao.
Chúng tôi trả lời thẳng ở mục đầu tiên, kèm một bản mẫu để bạn chép tay hoặc gõ lại. Nhưng phần quan trọng hơn nằm ở nửa sau của bài, ở câu hỏi hòa giải không thành thì gửi đơn đi đâu. Ngày 19/09/2026 chúng tôi mở thật tám trang đang đứng đầu kết quả tìm kiếm cho đúng từ khoá này. Bốn trang chỉ bạn gửi lên Ủy ban nhân dân cấp huyện. Kể từ 01/7/2025 việc đó không còn đúng nữa.
Toàn bộ căn cứ pháp lý dưới đây được đọc từ văn bản hợp nhất số 44/VBHN-VPQH đăng Công báo số 174 ngày 01/4/2026, từ Nghị định số 151/2025/NĐ-CP và từ Nghị định số 49/2026/NĐ-CP. Mọi mốc ngày trong bài đều dẫn kèm điều khoản.
Đơn gửi Ủy ban nhân dân cấp xã thật ra là đơn gì?
Là đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai. Không phải đơn khởi kiện, cũng không phải đơn tố cáo.
Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai đặt ra một điều kiện đi trước. Các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Chỉ sau bước đó, cơ quan có thẩm quyền tại Điều 236 mới giải quyết. Chữ phải ở đây là bắt buộc, không phải khuyến khích.
- Đây là cửa đầu tiên, không phải cửa cuối cùng. Xã hòa giải, xã không phán xử ai đúng ai sai ở bước này.
- Bỏ qua bước này thì hồ sơ tắc ở cửa sau. Biên bản hòa giải là một trong các giấy tờ bắt buộc của hồ sơ giải quyết tranh chấp ở bước tiếp theo.
- Nộp đúng nơi có đất, không phải nơi bạn ở. Luật ghi rõ là Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
- Có ngoại lệ hiếm. Khoản 5 Điều 235 quy định với địa bàn không thành lập đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện thì không áp dụng khoản 2.
Khoản 1 Điều 235 vẫn khuyến khích các bên tự hòa giải, hoặc hòa giải ở cơ sở theo pháp luật về hòa giải ở cơ sở. Nếu tự thỏa thuận được thì tốt hơn nhiều, vì bạn không mất mốc thời gian nào cả. Nhưng nếu một bên đã cố tình im lặng, đơn gửi lên xã là cách duy nhất để bắt đầu đồng hồ.
Nhà nước có ban hành mẫu đơn bắt buộc cho việc này không?
Không. Đây là điều gần như không trang nào nói với bạn.
Chúng tôi đã đọc hết danh mục mẫu ban hành kèm các nghị định đang điều chỉnh lĩnh vực đất đai. Phụ lục II của Nghị định 151/2025/NĐ-CP liệt kê 46 mẫu, từ Mẫu số 01 là đơn đề nghị giao đất cho tới Mẫu số 46 là quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc. Trong 46 mẫu đó không có mẫu nào là đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, cũng không có mẫu đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Điều đó có ba hệ quả thực tế cho bạn:
- Không ai được quyền trả đơn của bạn vì lý do sai mẫu. Không có mẫu luật định thì không có chuyện sai mẫu.
- Nội dung mới là thứ quyết định. Đơn phải đủ thông tin để xã thẩm tra được, chứ không phải đủ ô để đẹp mắt.
- Xã có thể có mẫu riêng. Nhiều nơi tự in sẵn mẫu tại bộ phận một cửa cho tiện. Gọi hỏi trước rồi hãy đi là cách tiết kiệm một chuyến.
Vì sao nội dung quyết định? Vì Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP giao cho xã hai nhiệm vụ cụ thể. Một là thẩm tra, xác minh nguyên nhân phát sinh tranh chấp. Hai là thu thập giấy tờ tài liệu do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất. Ba cụm từ nguồn gốc, quá trình sử dụng và hiện trạng chính là ba thứ lá đơn của bạn phải trả lời sẵn.
Mẫu đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai để chép theo
Bản dưới đây do đội ngũ MREAL soạn theo đúng những nội dung mà Điều 235 Luật Đất đai và Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP đòi hỏi. Đây là bản tham khảo, không phải mẫu do cơ quan nhà nước ban hành.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập Tự do Hạnh phúc
.........., ngày ..... tháng ..... năm 20.....
ĐƠN YÊU CẦU HÒA GIẢI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
Kính gửi: Ủy ban nhân dân xã (phường) .....................................
1. Người yêu cầu hòa giải
Họ và tên: ...................................... Năm sinh: ...............
Số định danh cá nhân: ...................................................
Nơi ở hiện nay: .........................................................
Số điện thoại liên hệ: ..................................................
2. Người bị yêu cầu hòa giải (bên tranh chấp còn lại)
Họ và tên: ...................................... Năm sinh: ...............
Nơi ở hiện nay: .........................................................
3. Thửa đất đang tranh chấp
Địa chỉ thửa đất: .......................................................
Số thửa: ............ Số tờ bản đồ: ............ Diện tích: ......... m2
Giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có: ...................................
(ghi rõ loại giấy, số vào sổ cấp giấy, ngày cấp, cơ quan cấp; nếu chưa có
giấy tờ thì ghi rõ là chưa có)
4. Nguồn gốc và quá trình sử dụng đất
.........................................................................
(ai sử dụng từ năm nào, nhận từ đâu, đã chuyển nhượng hay thừa kế lần nào,
có đăng ký biến động hay chưa)
5. Hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm làm đơn
.........................................................................
(mốc giới, công trình trên đất, ai đang trực tiếp sử dụng phần đang tranh chấp)
6. Nội dung tranh chấp và nguyên nhân phát sinh
.........................................................................
(mô tả sự việc theo thứ tự thời gian, ghi ngày tháng của từng mốc)
7. Yêu cầu cụ thể
.........................................................................
(đề nghị hòa giải về việc gì, mong muốn kết quả ra sao)
8. Tài liệu gửi kèm
1) .....................................................................
2) .....................................................................
3) .....................................................................
Tôi cam đoan những nội dung trình bày trên là đúng sự thật và chịu trách
nhiệm trước pháp luật về nội dung đã trình bày.
NGƯỜI LÀM ĐƠN
(ký và ghi rõ họ tên)
Bản này cố tình để tám mục thay vì gộp lại cho ngắn. Lý do nằm ở mục tiếp theo.
Điền từng mục trong đơn thế nào cho xã làm việc được?
Nguyên tắc chung là viết như đang khai báo, không viết như đang tranh luận. Người đọc đơn của bạn là công chức địa chính, không phải trọng tài.
Mục 1 và mục 2: hai bên tranh chấp
Ghi đủ họ tên, năm sinh, nơi ở hiện nay và số điện thoại của chính bạn. Với bên kia, tối thiểu phải có họ tên và nơi ở, vì xã cần địa chỉ để gửi giấy mời. Thiếu địa chỉ bên kia là lý do phổ biến nhất khiến hồ sơ nằm im.
Nếu phần đất đang do nhiều người cùng đứng tên thì ghi tất cả những người đó vào mục 1, và tất cả cùng ký ở cuối đơn. Trường hợp đất đang là di sản chưa chia, bạn nên đọc thêm bài đất thừa kế chưa chia trước khi làm đơn, vì tư cách người yêu cầu ở tình huống đó phức tạp hơn.
Mục 3: thửa đất đang tranh chấp
Đây là mục quyết định xã có xác minh nhanh được hay không. Ghi đủ số thửa, số tờ bản đồ và diện tích theo đúng giấy tờ đang có. Nếu bạn đang giữ giấy chứng nhận, mở ra chép đúng từng con số. Bài cách đọc sổ đỏ chỉ rõ chín mục trên giấy và chỗ nào ghi số thửa, số tờ.
Chưa có giấy tờ thì ghi thẳng là chưa có. Đừng bỏ trống, vì chính chi tiết này quyết định cơ quan nào giải quyết ở bước sau. Bạn cũng có thể xin trích lục bản đồ địa chính để kèm theo đơn, đây là tài liệu xã dùng thường xuyên nhất khi đo lại ranh.
Mục 4: nguồn gốc và quá trình sử dụng
Kể theo dòng thời gian, mỗi mốc một dòng. Đất do ông bà để lại năm nào, chia cho ai năm nào, mua lại của ai năm nào, đã làm thủ tục gì. Nếu từng mua bán bằng giấy viết tay, ghi rõ năm giao dịch, vì mốc thời gian đó quyết định đường xử lý về sau. Chúng tôi đã viết riêng về chuyện này trong bài giấy tay mua bán nhà đất.
Nếu từng làm vi bằng thì cũng ghi vào, nhưng đừng trình bày nó như giấy tờ về quyền sử dụng đất, vì bản chất pháp lý của vi bằng khác hẳn.
Mục 5: hiện trạng sử dụng đất
Mô tả cái đang có trên thực địa tại đúng ngày bạn làm đơn. Ai đang dựng gì, hàng rào nằm ở đâu, lối đi rộng bao nhiêu, phần tranh chấp rộng ngang bao nhiêu và dài bao nhiêu. Hình chụp có ghi ngày là tài liệu kèm tốt.
Đây là chỗ chúng tôi muốn kể một chuyện thật. Đội ngũ MREAL từng bán một căn hẻm ở quận trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh, diện tích 37 m2, mặt tiếp xúc lối đi chung chỉ 2 mét, còn sân trước là khu sinh hoạt chung của 5 hộ. Căn đó có đơn giá chỉ khoảng 60% mặt bằng khu vực mà vẫn mất hơn 5 tháng mới bán được, và kết cục âm 17% vốn gốc. Phần ranh giới mập mờ giữa sân chung và sân riêng chính là thứ làm mọi người mua chùn tay. Một dòng mô tả hiện trạng rõ ràng trong đơn hôm nay có thể tiết kiệm cho bạn rất nhiều tháng sau này. Bài lối đi chung trên sổ đỏ nói kỹ hơn về cách kiểm tra phần này.
Mục 6 và mục 7: nội dung tranh chấp và yêu cầu
Mục 6 kể sự việc, mục 7 nói bạn muốn gì. Tách hai mục ra, đừng trộn. Yêu cầu nên cụ thể tới mức đo được, ví dụ đề nghị xác định lại ranh theo đúng số đo trên giấy chứng nhận, hoặc đề nghị bên kia tháo dỡ phần công trình nằm ngoài ranh.
Tránh mọi từ mang tính quy kết như chiếm đoạt, lừa đảo, cố ý. Những từ đó không giúp bạn ở buổi hòa giải, và có thể đẩy sự việc sang hướng khác.
Mục 8: tài liệu gửi kèm
Liệt kê đánh số, mỗi dòng một loại giấy. Bản sao là đủ ở bước nộp, giữ bản gốc để đối chiếu khi được mời lên. Theo luật bảo mật giấy tờ của chúng tôi, bạn không nên gửi ảnh chụp giấy tờ tùy thân qua tin nhắn cho bất kỳ ai, kể cả người tự nhận là cán bộ.
Nộp đơn ở đâu và bằng cách nào?
Nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất tranh chấp. Đây là nội dung khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai, không phải thông lệ địa phương.
- Nộp trực tiếp tại bộ phận một cửa của xã. Cách phổ biến nhất, và bạn nhận được giấy biên nhận ngay.
- Giữ bằng chứng đã nộp. Giấy biên nhận hoặc dấu công văn đến là mốc để tính 03 ngày làm việc ở bước sau.
- Hỏi trước về trình tự của tỉnh bạn. Từ năm 2026 nhiều khâu thủ tục đất đai do từng tỉnh tự quy định, chúng tôi đã viết trong bài thủ tục đất đai theo tỉnh.
- Làm hai bản. Một bản nộp, một bản bạn giữ có chữ ký nhận của người tiếp nhận.
Về lệ phí, chúng tôi không đăng con số nào trong bài này. Khoản 5 Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP ghi kinh phí hỗ trợ cho công tác hòa giải tranh chấp đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước. Đó là kinh phí của cơ quan, không phải khoản bạn phải nộp, và chúng tôi không mở được văn bản nào quy định một mức thu cố định áp cho người làm đơn.
Xã xử lý đơn của bạn theo mốc thời gian nào?
Có bốn mốc, và bạn nên ghi cả bốn vào điện thoại ngay hôm nộp đơn.
| Mốc | Thời hạn | Căn cứ |
|---|---|---|
| Thông báo thụ lý đơn bằng văn bản | 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn | Điểm a khoản 1 Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP |
| Hoàn thành việc hòa giải | Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn | Điểm c khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai |
| Gửi ý kiến khác với biên bản hòa giải thành | 10 ngày kể từ ngày lập biên bản | Khoản 3 Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP |
| Gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành để đăng ký | 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận văn bản | Khoản 4 Điều 235 Luật Đất đai |
Nếu xã không thụ lý, họ vẫn phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do. Đây cũng là nội dung điểm a khoản 1 Điều 105. Nhận được văn bản từ chối, bạn đọc kỹ lý do, bổ sung đúng phần thiếu rồi nộp lại, thay vì nộp lại nguyên si.
Ai ngồi trong Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai?
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải sau khi nhận đơn. Thành phần được ghi tại điểm b khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai:
- Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã làm Chủ tịch Hội đồng.
- Đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã.
- Công chức làm công tác địa chính.
- Người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng thửa đất tranh chấp, nếu có.
Tùy từng trường hợp cụ thể, Hội đồng có thể mời thêm đại diện tổ chức hoặc cá nhân khác tham gia. Thành phần thứ tư là chỗ nhiều người bỏ lỡ. Nếu trong khu có người sống lâu năm nắm rõ mốc giới cũ, bạn hoàn toàn có thể đề nghị mời người đó trong chính lá đơn của mình.
Vắng mặt thì buổi hòa giải có tiến hành không?
Không. Và đây là quy tắc có lợi cho bạn nếu bên kia đang né.
Khoản 1 Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP ghi rằng việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
Nghĩa là bên kia không thể kéo dài mãi bằng cách không tới. Sau lần vắng thứ hai, hồ sơ chuyển sang trạng thái hòa giải không thành, và bạn đi tiếp được sang bước sau. Hãy giữ giấy mời của cả hai lần.
Khoản 2 Điều 105 cũng liệt kê nội dung bắt buộc của biên bản hòa giải. Biên bản phải có thời gian và địa điểm, thành phần tham dự, tóm tắt nội dung tranh chấp. Phần tóm tắt phải thể hiện rõ nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp. Biên bản còn phải ghi nguyên nhân phát sinh tranh chấp theo kết quả xác minh, ý kiến của Hội đồng, và những nội dung các bên đã thỏa thuận hay không thỏa thuận. Đọc kỹ trước khi ký, vì biên bản này đi theo hồ sơ tới tận cửa cuối.
Điểm đ khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai xử lý trường hợp một bên không chịu ký. Khi hòa giải không thành mà một hoặc các bên không ký vào biên bản, Chủ tịch Hội đồng và các thành viên tham gia hòa giải vẫn phải ký. Biên bản được đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi cho các bên. Không ký cũng không xóa được biên bản.
Hòa giải thành rồi thì còn phải làm gì?
Còn một việc, và bỏ qua nó thì kết quả hòa giải không đi vào giấy tờ.
Khoản 4 Điều 235 Luật Đất đai áp cho trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất. Khi đó các bên tham gia hòa giải phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mục đích là để đăng ký và cấp giấy chứng nhận. Thời hạn là 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản đó.
Nói cách khác, hòa giải thành mới là một nửa. Nửa còn lại là thủ tục đăng ký biến động đất đai hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu kết quả là tách một phần đất cho bên kia, bạn còn phải đi qua thủ tục tách thửa đất nữa.
Còn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành, nếu bạn thấy có nội dung chưa đúng với điều đã thống nhất, hãy gửi ý kiến bằng văn bản. Khi đó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng để xem xét, theo khoản 3 Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Quá 10 ngày thì cửa này đóng.
Hòa giải không thành thì gửi đơn đi đâu?
Đây là chỗ hầu hết các bài đang đứng đầu kết quả tìm kiếm chỉ sai đường, nên hãy đọc chậm mục này.
Trước tiên phải tách hai trường hợp theo Điều 236 Luật Đất đai:
- Có giấy chứng nhận hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 137, hoặc tranh chấp về tài sản gắn liền với đất: Tòa án giải quyết. Không có lựa chọn nào khác.
- Không có giấy chứng nhận và cũng không có giấy tờ nào theo Điều 137: bạn được chọn một trong hai đường. Nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, hoặc khởi kiện tại Tòa án theo pháp luật về tố tụng dân sự.
Nếu bạn chọn đường Ủy ban nhân dân, câu hỏi tiếp theo là cấp nào. Và đây là điểm mà không một kết quả nào trong mười kết quả đầu nói đúng.
Điểm a khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai vẫn ghi là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Nhưng điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP đã chuyển đúng thẩm quyền đó sang Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã. Chuyển cùng với nó là quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp và quyết định cưỡng chế thi hành tại khoản 4 Điều 236. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2025, đúng thời điểm cả nước chuyển sang chính quyền địa phương hai cấp.
Có một câu hỏi rất hợp lý ở đây. Nghị định 49/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 31/01/2026 đã bãi bỏ phần lớn Điều 5 của Nghị định 151/2025, vậy quy định trên còn sống không? Còn. Điểm đ2 khoản 3 Điều 16 Nghị định 49/2026/NĐ-CP ghi nguyên văn là bãi bỏ Điều 5, trừ các điểm i khoản 1, điểm g khoản 2 và điểm d khoản 5. Điểm g khoản 2 nằm đúng trong danh sách được giữ lại. Chúng tôi đối chiếu câu này ở hai nguồn độc lập, bản Công báo và toàn văn trên Cơ sở dữ liệu quốc gia về pháp luật, trong cùng ngày 19/09/2026.
| Trước 01/7/2025 | Từ 01/7/2025 tới nay | |
|---|---|---|
| Hòa giải bắt buộc | Ủy ban nhân dân cấp xã | Ủy ban nhân dân cấp xã, không đổi |
| Giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau | Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện | Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã |
| Giải quyết khi một bên là tổ chức, người gốc Việt Nam ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn nước ngoài | Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh | Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, không đổi |
| Cấp giải quyết khiếu nại tiếp theo | Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh | Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh |
| Căn cứ | Điểm a khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai | Điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, được giữ lại tại điểm đ2 khoản 3 Điều 16 Nghị định 49/2026/NĐ-CP |
Thực tế nghĩa là gì với bạn? Nghĩa là trong phần lớn tranh chấp giữa hàng xóm với nhau hoặc giữa người trong một nhà, cả hai chặng đều diễn ra ở xã. Chặng một là hòa giải, chặng hai là giải quyết bằng quyết định hành chính. Bạn không phải đi lên huyện, và thực tế thì cấp huyện đã không còn.
Trình tự giải quyết ở bước hai chạy ra sao?
Trình tự này nằm ở Phần VIII Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Phần VIII cũng là một trong số ít nội dung được Nghị định 49/2026/NĐ-CP giữ lại, ghi tại điểm e1 khoản 3 Điều 16.
| Bước | Nội dung | Thời hạn |
|---|---|---|
| 1 | Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền | Ngay sau khi có biên bản hòa giải không thành |
| 2 | Thông báo bằng văn bản về việc thụ lý đơn cho các bên và Văn phòng đăng ký đất đai | 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn |
| 3 | Cơ quan tham mưu thẩm tra, xác minh, tổ chức hòa giải lần nữa, hoàn chỉnh hồ sơ | Nằm trong tổng thời hạn |
| 4 | Chủ tịch Ủy ban nhân dân ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành | Nằm trong tổng thời hạn |
| 5 | Tổng thời gian ở cấp xã | Không quá 45 ngày kể từ ngày thụ lý |
| 6 | Tổng thời gian ở cấp tỉnh | Không quá 50 ngày kể từ ngày thụ lý |
Với các xã miền núi, biên giới, đảo, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn, thời gian ở bước 5 và bước 6 được cộng thêm 10 ngày. Trường hợp thuộc thẩm quyền Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường thì thời hạn là không quá 80 ngày kể từ ngày thụ lý.
Hồ sơ giải quyết tranh chấp gồm bốn nhóm tài liệu, cũng theo Phần VIII Phụ lục I:
- Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Khác với đơn yêu cầu hòa giải ở chặng một.
- Các biên bản. Biên bản hòa giải tại xã, biên bản làm việc với các bên, biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp.
- Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính, dữ liệu ảnh viễn thám qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp, nếu có.
- Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định do cơ quan tham mưu chuẩn bị.
Ba nhóm sau do cơ quan tập hợp. Nhóm đầu là việc của bạn, và nó chính là lý do lá đơn ở chặng một phải viết cho đủ ngay từ đầu.
Không đồng ý với quyết định giải quyết thì làm gì?
Bạn có 30 ngày, và có hai hướng đi.
Điểm a khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai quy định rằng sau 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết mà các bên không khởi kiện hoặc khiếu nại thì quyết định đó có hiệu lực thi hành. Trong 30 ngày đó, bên không đồng ý có quyền khởi kiện tại Tòa án theo pháp luật về tố tụng hành chính, hoặc khiếu nại lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.
Khoản 4 Điều 236 nói thêm một điều đáng lưu ý. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành mà các bên hoặc một trong các bên không chấp hành thì sẽ bị cưỡng chế thi hành. Theo câu chữ của Luật, quyết định cưỡng chế do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành. Điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP đã chuyển cả thẩm quyền này về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã.
Riêng khiếu nại về quyết định hành chính trong quản lý đất đai, Điều 237 Luật Đất đai dẫn chiếu sang pháp luật về khiếu nại và pháp luật về tố tụng hành chính. Chúng tôi không trích điều khoản cụ thể của hai luật đó trong bài này vì chưa mở văn bản gốc trong lần rà soát ngày 19/09/2026.
Năm lỗi làm đơn của bạn chậm lại
Đây là những chỗ chúng tôi thấy lặp đi lặp lại khi đọc hồ sơ của người mua và người bán trong nhiều năm làm nghề.
- Không ghi địa chỉ bên kia. Xã không gửi được giấy mời thì buổi hòa giải không mở được.
- Viết đơn như một bài tố cáo. Dùng từ quy kết làm bên kia phản ứng và làm buổi hòa giải hỏng ngay từ đầu.
- Bỏ trống mục giấy tờ vì nghĩ mình yếu thế. Chính chi tiết có hay không có giấy tờ quyết định bạn đi cửa Tòa án hay cửa Ủy ban nhân dân.
- Không giữ giấy biên nhận. Mất mốc tính 03 ngày làm việc và 30 ngày, tới lúc cần thì không chứng minh được.
- Hòa giải thành rồi để đó. Quá 30 ngày làm việc không đi đăng ký biến động thì ranh giới mới không vào được hồ sơ địa chính.
Nếu tranh chấp của bạn nằm trong nhóm thừa kế, hãy đọc thêm hàng thừa kế thứ nhất và khai nhận di sản thừa kế trước, vì nhiều vụ được gọi là tranh chấp đất thật ra là thủ tục thừa kế chưa làm xong. Trường hợp người mất có để lại mẫu di chúc viết tay thì hướng xử lý lại khác nữa.
Đang tranh chấp thì còn mua bán được không?
Không, và đây là câu hỏi người đang định mua nên hỏi trước tiên.
Đất đang có tranh chấp không đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng. Nếu bạn là bên mua, hãy kiểm tra trước khi đặt cọc bằng đúng các cửa mà chúng tôi liệt kê trong bài tranh chấp đất đai trước khi mua và bài cách kiểm tra pháp lý nhà đất. Một phần của việc kiểm tra là xác minh giấy chứng nhận, bài cách kiểm tra sổ đỏ thật giả chỉ từng bước.
Hai nhóm bất động sản hay dính dạng này nhất là đất mua bằng giấy tay và nhà sổ chung. Nếu thửa đất bạn nhắm thuộc nhóm nông nghiệp, bài đất nông nghiệp giải thích các nhóm đất và thời hạn sử dụng, còn bài ký hiệu các loại đất giúp bạn đọc đúng ký hiệu trên bản đồ địa chính. Người bán đang nói đất đã có sổ hồng riêng thì vẫn phải kiểm tra, vì sổ riêng không đồng nghĩa với không tranh chấp.
Câu hỏi thường gặp
Cách viết đơn tranh chấp đất đai cho đúng là thế nào? Viết theo tám mục, quan trọng nhất là ba mục nguồn gốc, quá trình sử dụng và hiện trạng sử dụng đất. Ba mục này đúng bằng ba nội dung mà Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP giao cho xã phải thẩm tra, nên viết sẵn là giúp xã làm nhanh hơn.
Mẫu đơn tranh chấp đất đai gửi UBND xã năm 2026 có gì mới? Nội dung đơn không đổi vì chưa từng có mẫu luật định. Cái đổi là cửa nộp ở bước sau. Từ 01/7/2025, theo điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, tranh chấp giữa hộ gia đình và cá nhân với nhau do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết.
Mẫu đơn tranh chấp đất đai gửi UBND huyện còn dùng được không? Không nên dùng nữa. Từ 01/7/2025 cả nước tổ chức chính quyền địa phương hai cấp, và thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình với nhau đã chuyển về cấp xã. Nếu bạn đang cầm một mẫu ghi Kính gửi Ủy ban nhân dân huyện, hãy sửa lại phần nơi nhận.
Mẫu đơn tranh chấp ranh giới đất đai có khác không? Không khác về hình thức. Chỉ cần ở mục 5 và mục 6 mô tả kỹ mốc giới, số đo từng cạnh và vị trí công trình so với ranh. Kèm trích lục bản đồ địa chính là tốt nhất.
Tranh chấp đất đai trong gia đình có phải hòa giải ở xã không? Có. Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai không loại trừ tranh chấp trong gia đình. Nếu bản chất vụ việc là chia di sản thừa kế chứ không phải tranh chấp ai là người sử dụng đất, thì đường đi có thể khác, nên hỏi luật sư trước khi nộp đơn.
Xã hòa giải bao lâu thì xong? Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải, theo điểm c khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai. Trước đó, trong 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn, xã phải thông báo bằng văn bản về việc thụ lý.
Bên kia không tới thì sao? Vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là hòa giải không thành, theo khoản 1 Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Bạn giữ giấy mời của cả hai lần rồi chuyển sang bước nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp.
Ba việc làm được ngay hôm nay
- Lấy giấy tờ ra và chép số thửa, số tờ bản đồ, diện tích vào một tờ giấy. Đây là phần mất thời gian nhất của lá đơn, làm trước thì việc còn lại chỉ là điền.
- Chụp hiện trạng kèm ngày. Mốc giới, hàng rào, phần công trình đang tranh chấp. Ảnh có ngày là tài liệu kèm có giá trị.
- Gọi lên Ủy ban nhân dân xã nơi có đất và hỏi hai câu. Bộ phận một cửa nhận đơn vào giờ nào, và xã có mẫu in sẵn không.
Tranh chấp đất đai là việc ảnh hưởng trực tiếp tới tài sản lớn nhất của phần lớn gia đình Việt Nam. Bài viết này giúp bạn hiểu đúng trình tự và viết đúng lá đơn đầu tiên, nhưng không thay thế tư vấn của luật sư. Với vụ việc đã có dấu hiệu phải ra tòa, hoặc có nhiều người cùng quyền lợi, bạn nên tham vấn luật sư. Hãy kiểm tra thông tin thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trước khi nộp bất cứ giấy tờ nào.
Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý hay tài chính cho một trường hợp cụ thể. Căn cứ pháp lý được đối chiếu tại ngày 19/09/2026 từ Luật Đất đai số 31/2024/QH15 và các văn bản hướng dẫn, trong đó có Nghị định số 102/2024/NĐ-CP. Văn bản pháp luật có thể thay đổi, hãy kiểm tra lại hiệu lực tại thời điểm bạn sử dụng.
Về người viết bài này
Bài viết do Nguyễn Trung Ninh (nhà sáng lập), Nguyễn Thị Huyền (nhà đồng sáng lập) và đội ngũ MREAL biên soạn và kiểm chứng. Hơn 15 năm và hơn 100 giao dịch bất động sản thực tế tại thị trường Việt Nam. Đội ngũ đã đi qua năm vị trí trong chuỗi giao dịch, từ môi giới tới chủ sàn, nhà đầu tư cá nhân, công ty đầu tư và công ty đào tạo.
🎁 TẶNG BẠN: bộ “15 năm kinh nghiệm mua bán nhà đất” — nhận miễn phí tại mục Quà tặng.
Để lại một bình luận