Giấy phép xây dựng có thời hạn 2026: ai được, xây tới đâu

Tóm tắt nhanh: Giấy phép xây dựng có thời hạn cấp cho đất đã có quy hoạch được duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện, chưa có quyết định thu hồi đất. Căn cứ là khoản 2 Điều 44 Luật số 135/2025/QH15. Hồ sơ nhà ở riêng lẻ được giải quyết trong 07 ngày làm việc.

Đất nằm trong vùng đã công bố quy hoạch là một trong những tình huống làm người ta mất nhiều năm nhất. Nhà xuống cấp, muốn sửa thì nghe nói không được phép; muốn bán thì người mua ngại; muốn xây lại thì sợ xây xong bị tháo dỡ trắng tay.

Pháp luật có một lối ra cho đúng tình huống này, tên gọi của nó là giấy phép xây dựng có thời hạn. Vấn đề là gần như toàn bộ bài viết đang lưu hành về chủ đề này, kể cả trang hỏi đáp của một cổng thông tin cấp thành phố, vẫn đang dẫn Điều 94 Luật Xây dựng năm 2014. Điều đó không còn hiệu lực.

Bài này viết lại từ nền pháp lý đang áp dụng ngày hôm nay. Bạn sẽ biết mình có thuộc diện được cấp không, được xây tới đâu, nộp hồ sơ ở đâu và mất bao lâu, và điều gì xảy ra khi Nhà nước thực sự làm quy hoạch. Toàn bộ căn cứ được đọc nguyên văn ngày 21/9/2026 từ bản Công báo dạng tệp văn bản của Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định số 217/2026/NĐ-CP và Nghị định số 339/2026/NĐ-CP.

Giấy phép xây dựng có thời hạn là gì?

Đó là một trong ba loại giấy phép xây dựng, dành riêng cho đất đã dính quy hoạch nhưng quy hoạch chưa được thực hiện.

Khoản 1 Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 liệt kê nguyên văn:

“1. Giấy phép xây dựng bao gồm các loại sau đây: a) Giấy phép xây dựng mới; b) Giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình; c) Giấy phép xây dựng có thời hạn.”

Bốn điểm cần nắm ngay:

• Nó là giấy phép thật, không phải giấy phép hạng hai. Có nó thì công trình là hợp pháp, không bị coi là xây không phép.
• Chữ “có thời hạn” nói về thời gian tồn tại của công trình, không nói về thời hạn hiệu lực của tờ giấy. Đây là chỗ hai khái niệm hay bị trộn, và bài có một mục riêng về nó.
• Luật mới đã bỏ định nghĩa riêng cho loại giấy phép này. Điều 3 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 có 30 khoản giải thích từ ngữ. Khoản 21 chỉ định nghĩa “giấy phép xây dựng” nói chung là văn bản do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Không có khoản nào định nghĩa riêng giấy phép xây dựng có thời hạn, nên muốn hiểu đúng thì phải đọc thẳng khoản 2 Điều 44.
• Nó gắn với đất, không gắn với người. Điều kiện xoay quanh tình trạng quy hoạch của khu vực có thửa đất, không xoay quanh nhân thân chủ đầu tư.

Nếu bạn đang ở bước sớm hơn, tức còn đang cân nhắc có nên mua một thửa đất đã dính quy hoạch hay không, bài đất dính quy hoạch có mua được không và bài quy hoạch treo trả lời câu đó trước.

Căn cứ nào đang áp dụng, và vì sao Điều 94 Luật Xây dựng 2014 không còn dùng được?

Đây là phần quan trọng nhất của bài, vì nó quyết định mọi con số phía sau.

Khoản 3 Điều 94 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 ghi nguyên văn rằng Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, đã được sửa đổi bổ sung bởi một loạt luật trong đó có Luật số 62/2020/QH14, “hết hiệu lực kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành”. Và khoản 1 cùng điều đó ghi:

“1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2026, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”

Nghĩa là từ 01/7/2026, toàn bộ Luật Xây dựng năm 2014 hết hiệu lực, trong đó có Điều 94 về điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. Ba tầng căn cứ đang áp dụng hôm nay là:

• Tầng luật: khoản 2 Điều 44 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Đây là điều kiện lõi.
• Tầng nghị định: Điều 52 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026, có hiệu lực 01/7/2026, quy định chi tiết điều kiện, thẩm quyền, hồ sơ, trình tự. Nghị định này thay Nghị định số 175/2024/NĐ-CP.
• Tầng địa phương: quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về quy mô, chiều cao và thời hạn tồn tại của công trình. Nghị định giao việc này cho tỉnh ở ba chỗ khác nhau.

Nguyên văn khoản 2 Điều 44 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15:

“2. Giấy phép xây dựng có thời hạn được cấp cho công trình thuộc khu vực có quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Có một chi tiết dễ lướt qua nhưng rất đáng tiền, nằm ở điểm b khoản 1 cùng điều. Điều kiện chung cho giấy phép xây dựng đòi công trình phải phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn, nhưng câu đó kết thúc bằng cụm “trừ trường hợp cấp giấy phép xây dựng có thời hạn”. Chính vế loại trừ này là thứ cho phép xây trên đất đang vướng quy hoạch.

Chúng tôi đã soát tới ngày 21/9/2026: Nghị định số 347/2026/NĐ-CP ngày 08/9/2026, hiệu lực 15/9/2026, có sửa Nghị định 217/2026 nhưng chỉ bãi bỏ đúng Điều 74 của nghị định đó, tức điều sửa một nghị định khác về phòng cháy chữa cháy. Toàn bộ phần về giấy phép xây dựng có thời hạn còn nguyên.

Ai được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn?

Điều 52 Nghị định 217/2026/NĐ-CP đặt bốn điều kiện chung. Chúng phải đủ cả bốn, không phải chọn một.

• Điều kiện 1. Thửa đất nằm trong khu vực đã có quy hoạch được phê duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện, và chưa có quyết định thu hồi đất. Đây là bản nhắc lại của khoản 2 Điều 44 Luật.
• Điều kiện 2. Phù hợp với quy mô và thời hạn tồn tại của công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực, hoặc do tỉnh chấp thuận cho từng công trình cụ thể.
• Điều kiện 3. Phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai của người đề nghị cấp phép, theo Điều 55 của cùng nghị định.
• Điều kiện 4. Cam kết tự phá dỡ. Nguyên văn điểm d khoản 1 Điều 52: khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép và cơ quan có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, “nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ”.

Cùng điểm d đó còn có hai câu mà rất ít bài nhắc, và chúng đổi hẳn cảm giác về rủi ro:

“Trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch chưa thực hiện, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất, phá dỡ công trình thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Đọc kỹ thì thấy hai điều. Một là hết thời hạn ghi trong giấy phép không đồng nghĩa với phải đập nhà ngay; chừng nào chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được dùng tiếp. Hai là chuyện bồi thường được dẫn về pháp luật đất đai, không phải pháp luật xây dựng, nên đừng tìm câu trả lời về tiền đền bù trong luật xây dựng.

Một cái bẫy hay gặp ở chiều ngược lại. Nhiều người nghe “nhà dưới 7 tầng thì khỏi xin phép” rồi xây luôn. Điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 có miễn giấy phép cho nhà ở riêng lẻ quy mô dưới 07 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 mét vuông, nhưng kèm vế loại trừ: không thuộc khu chức năng, khu vực phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn, khu vực xây dựng xác định trong quy hoạch chung xã, hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc. Nhà nằm trong khu vực có quy hoạch, tức đúng đối tượng của bài này, gần như luôn rơi vào vế loại trừ đó. Bài xin giấy phép xây dựng nói kỹ về danh sách miễn phép.

Cái gì là số toàn quốc, cái gì do tỉnh quyết?

Đây là bảng mà chúng tôi làm ra vì đã đọc quá nhiều bài trộn hai nhóm này. Trộn nhầm thì người đọc mang một con số sai đi làm việc với cơ quan nhà nước.

Nội dung	Ai quyết	Căn cứ
Điều kiện lõi để được cấp	Toàn quốc	khoản 2 Điều 44 Luật 135/2025/QH15
Quy mô công trình được phép	Ủy ban nhân dân cấp tỉnh	điểm b khoản 1 và khoản 5 Điều 52, khoản 1 Điều 62 Nghị định 217/2026
Chiều cao công trình được phép	Ủy ban nhân dân cấp tỉnh	như trên
Thời hạn tồn tại của công trình	Ủy ban nhân dân cấp tỉnh	như trên
Nơi nộp hồ sơ với nhà ở riêng lẻ	Toàn quốc: Ủy ban nhân dân cấp xã	khoản 1 Điều 53 Nghị định 217/2026
Hình thức nộp	Toàn quốc: trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia	khoản 1 Điều 54 Nghị định 217/2026
Thời gian giải quyết với nhà ở riêng lẻ	Toàn quốc: 07 ngày làm việc	điểm b khoản 1 Điều 54 Nghị định 217/2026
Số lần gia hạn giấy phép	Toàn quốc: tối đa 02 lần, mỗi lần 12 tháng	điểm a khoản 3 Điều 63 Nghị định 217/2026

Khoản 5 Điều 52 Nghị định 217/2026/NĐ-CP ghi nguyên văn:

“5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quy định cụ thể về quy mô, chiều cao đối với công trình xây dựng mới và công trình đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo; thời hạn tồn tại của công trình để làm căn cứ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.”

Hệ quả thực tế rất rõ: không tồn tại con số “được xây tối đa mấy tầng” hay “thời hạn mấy năm” ở tầm toàn quốc. Bài nào đưa cho bạn một con số như vậy mà không nói đó là của tỉnh nào thì con số đó không dùng được. Việc đúng phải làm là tra quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có thửa đất. Cách tra thông tin quy hoạch và pháp lý của một thửa đất nằm ở bài kiểm tra pháp lý nhà đất và bài trích lục bản đồ địa chính.

Việc nhiều nội dung được giao về cho tỉnh không phải chuyện riêng của lĩnh vực xây dựng. Bài thủ tục đất đai theo tỉnh giải thích vì sao từ năm 2026, nơi nộp, thời hạn và biểu mẫu của nhiều thủ tục đất đai phải tra ở quyết định của từng tỉnh thay vì tra một bảng chung. Trước khi đi tra, bạn cần đọc được thửa đất của mình trên giấy tờ: bài cách đọc sổ đỏ, bài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bài ký hiệu các loại đất chỉ đúng chỗ ghi số thửa, số tờ bản đồ và mục đích sử dụng.

Đất đã vào kế hoạch sử dụng đất thì còn xây mới được không?

Không. Và đây là ranh giới chia đôi toàn bộ chủ đề này thành hai tình huống khác hẳn nhau.

Khoản 4 Điều 52 Nghị định 217/2026/NĐ-CP ghi nguyên văn:

“4. Đối với công trình xây dựng thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này và đã có kế hoạch sử dụng đất cấp xã thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.”

Đối chiếu với pháp luật đất đai thì thấy hai văn bản nói cùng một điều. Văn bản hợp nhất số 44/VBHN-VPQH hợp nhất Luật Đất đai, do Văn phòng Quốc hội ban hành ngày 16/3/2026, có khoản 6 Điều 76 với nguyên văn:

“6. Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện […] thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.”

Hai tình huống, hai kết quả:

• Chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Khoản 4 Điều 76 của cùng văn bản hợp nhất ghi rõ: quy hoạch sử dụng đất đã công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì người sử dụng đất “được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Đây là tình huống dễ thở nhất.
• Đã có kế hoạch sử dụng đất. Chỉ còn cửa sửa chữa, cải tạo bằng giấy phép xây dựng có thời hạn. Không xây mới.

Một lưu ý về câu chữ mà chúng tôi giữ nguyên thay vì làm mượt. Bản hợp nhất Luật Đất đai ngày 16/3/2026 viết “kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện”, trong khi Nghị định 217/2026 ban hành ngày 19/6/2026 viết “kế hoạch sử dụng đất cấp xã”. Đây là dấu vết của việc bỏ cấp huyện trong bộ máy hành chính. Tính tới 21/9/2026, chúng tôi không tìm thấy văn bản gốc nào sửa trực tiếp chữ “cấp huyện” trong Điều 76 Luật Đất đai, nên bài trích đúng chữ của từng văn bản và không tự cập nhật hộ.

Quá hai năm mà chưa thu hồi thì sao?

Luật có một cái van cho tình huống bị treo quá lâu, và nó nằm ở cả hai phía: đất đai và xây dựng.

Phía đất đai, khoản 7 Điều 76 Văn bản hợp nhất số 44/VBHN-VPQH quy định: diện tích đất đã được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm để thu hồi hoặc chuyển mục đích mà sau 02 năm liên tục vẫn chưa có quyết định thu hồi, chưa được phép chuyển mục đích, thì cơ quan phê duyệt kế hoạch phải xem xét điều chỉnh hoặc hủy bỏ và công bố công khai. Nguyên văn câu kết của khoản đó:

“Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố công khai thì người sử dụng đất không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định.”

Phía xây dựng, khoản 4 Điều 52 Nghị định 217/2026 dịch đúng cái van đó sang thủ tục: sau 02 năm liên tục kể từ ngày kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt mà cơ quan có thẩm quyền chưa thu hồi, chưa cho chuyển mục đích, và không điều chỉnh hủy bỏ hoặc có điều chỉnh hủy bỏ nhưng không công bố, thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Cùng khoản đó cũng nói luôn trường hợp ngược lại: nếu cơ quan nhà nước có quyết định thu hồi đất khi chưa hết thời hạn tồn tại công trình ghi trong giấy phép đã cấp, thì việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất thực hiện theo pháp luật về đất đai. Bài quy hoạch treo đi sâu vào mốc hai năm này từ góc quyền của người sử dụng đất.

Hết thời hạn tồn tại công trình thì phải đập bỏ à?

Không tự động. Khoản 3 Điều 52 Nghị định 217/2026/NĐ-CP ghi nguyên văn:

“3. Đối với công trình xây dựng được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng mà quy hoạch chưa thực hiện thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo về việc gia hạn thời gian tồn tại của công trình. Trường hợp chủ đầu tư tiếp tục có nhu cầu xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo thì thực hiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.”

Ba điều rút ra:

• Việc gia hạn thời gian tồn tại là trách nhiệm thông báo của cơ quan đã cấp phép, không phải nghĩa vụ chạy hồ sơ của người dân.
• Nghị định không đặt giới hạn số lần cho việc này. Chừng nào quy hoạch chưa thực hiện thì công trình còn được tồn tại.
• Nghĩa vụ phá dỡ chỉ phát sinh khi có quyết định thu hồi đất, đúng như điểm d khoản 1 đã trích ở mục trên.

Và một điều nữa cần nói thẳng vì nó hay bị viết sai: không tự phá dỡ khi đến lúc phải phá dỡ thì hệ quả là bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí phá dỡ, chứ không phải bị phạt tiền. Chúng tôi đã đọc toàn văn nghị định xử phạt hiện hành và không tìm thấy hành vi “không tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại” trong danh mục xử phạt.

Hồ sơ gồm gì, nộp ở đâu, bao lâu có kết quả?

Ba con số dưới đây là quy định toàn quốc, nằm trong nghị định, nên dùng được ở mọi tỉnh.

• Nơi nộp với nhà ở riêng lẻ: Ủy ban nhân dân cấp xã. Khoản 1 Điều 53 Nghị định 217/2026 giao Ủy ban nhân dân cấp xã cấp giấy phép xây dựng cho công trình cấp III, cấp IV và công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn mình quản lý. Các công trình còn lại trên địa bàn tỉnh do Sở Xây dựng cấp, theo khoản 3 cùng điều.
• Hình thức nộp: trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia. Khoản 1 Điều 54 đặt đây làm cách mặc định; chỉ khi có sự cố khách quan, đột xuất không thực hiện được trên môi trường điện tử thì mới nộp trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc qua dịch vụ bưu chính công ích.
• Thời gian giải quyết: 07 ngày làm việc với nhà ở riêng lẻ, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, theo điểm b khoản 1 Điều 54. Với các công trình còn lại là 10 ngày làm việc cho cấp mới, di dời và có thời hạn; 09 ngày làm việc cho điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo. Gia hạn hoặc cấp lại giấy phép là 05 ngày làm việc.

Về hồ sơ, khoản 2 Điều 62 nói hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn giống hồ sơ của loại công trình tương ứng, chỉ khác ở chỗ tiêu đề của đơn đổi thành “Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn”. Với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, danh mục giấy tờ nằm ở Điều 60 của cùng nghị định và gồm ba nhóm: đơn theo Mẫu số 01 Phụ lục II; một trong các giấy tờ hợp pháp về đất đai theo Điều 55; và hồ sơ thiết kế gồm bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm sơ đồ vị trí, bản vẽ mặt bằng các tầng, mặt đứng và mặt cắt chính, bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm sơ đồ đấu nối hạ tầng kỹ thuật, cùng bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Một chi tiết kỹ thuật chúng tôi ghi lại để bạn không bị rối khi tự đọc nghị định: khoản 2 Điều 62 dẫn chiếu sang Điều 57, nhưng Điều 57 là hồ sơ giấy phép xây dựng mới, còn danh mục cho nhà ở riêng lẻ thực chất nằm ở Điều 60. Lệch dẫn chiếu này có sẵn trong bản gốc đăng Công báo, không phải lỗi đánh máy của bài viết này.

Trước khi làm hồ sơ, con số mật độ và chiều cao được phép nên được tính trước. Bài mật độ xây dựng hướng dẫn tự tính phần diện tích được phủ trên lô đất, còn bài chi phí xây nhà giúp ước lượng tiền từ diện tích sàn.

Gia hạn giấy phép và gia hạn thời gian tồn tại là hai việc khác nhau

Đây là chỗ nhầm phổ biến nhất trong nhóm bài đang lưu hành, và hậu quả của việc nhầm là người đọc tưởng nhà mình chỉ được tồn tại 24 tháng.

	Gia hạn giấy phép xây dựng	Gia hạn thời gian tồn tại công trình
Áp dụng khi nào	Giấy phép sắp hết hiệu lực khởi công mà công trình chưa được khởi công	Công trình đã xây xong và hết thời hạn tồn tại ghi trong giấy phép, mà quy hoạch chưa thực hiện
Ai chủ động	Chủ đầu tư phải đề nghị	Cơ quan đã cấp phép có trách nhiệm thông báo
Giới hạn	Tối đa 02 lần, mỗi lần 12 tháng	Nghị định không đặt giới hạn số lần
Hồ sơ	Đơn theo Mẫu số 02 Phụ lục II kèm bản chính hoặc bản sao chứng thực giấy phép đã cấp	Không quy định hồ sơ
Căn cứ	điểm a và b khoản 3 Điều 63 Nghị định 217/2026	khoản 3 Điều 52 Nghị định 217/2026

Nói gọn: con số “02 lần, mỗi lần 12 tháng” chỉ nói về tờ giấy phép của công trình chưa khởi công. Nó không nói gì về việc căn nhà của bạn được đứng bao lâu.

Xây sai giấy phép có thời hạn bị phạt bao nhiêu?

Văn bản xử phạt đang áp dụng là Nghị định số 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026, có hiệu lực ngay từ ngày ban hành. Nghị định số 16/2022/NĐ-CP hết hiệu lực cùng ngày, nên bài nào còn dẫn nghị định 16 là đang dẫn văn bản đã chết.

Điểm a khoản 4 Điều 25 Nghị định 339/2026 quy định phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng với hành vi tổ chức thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ không đúng nội dung giấy phép xây dựng được cấp, trong trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo, di dời hoặc xây dựng có thời hạn.

Nhưng con số đó chưa phải con số của hộ gia đình. Điểm a khoản 4 Điều 5 của chính nghị định này ghi nguyên văn:

“a) Mức phạt tiền đối với hành vi vi phạm hành chính quy định tại Nghị định này là mức phạt áp dụng đối với tổ chức, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này. Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền áp dụng đối với cá nhân bằng một nửa mức phạt tiền áp dụng đối với tổ chức;”

Điều 25 không nằm trong danh sách ngoại lệ ở điểm b. Vậy nên:

• Hộ gia đình, cá nhân xây nhà ở riêng lẻ sai giấy phép có thời hạn: 7.500.000 đến 10.000.000 đồng.
• Đang thi công thì bị buộc làm thủ tục đề nghị cấp hoặc điều chỉnh giấy phép, theo điểm c khoản 14 Điều 25. Thời hạn khắc phục với nhà ở riêng lẻ là 35 ngày kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt, theo khoản 2 Điều 85, và hồ sơ phải kèm chứng minh đã nộp xong tiền phạt.
• Hành vi đã kết thúc thì bị buộc phá dỡ phần công trình vi phạm, theo điểm d khoản 14 Điều 25.
• Không phải sai lệch nào cũng bị xử phạt. Khoản 15 Điều 25 ghi rõ: xây không đúng nội dung giấy phép nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép thì không bị coi là hành vi vi phạm và không bị xử phạt hành chính.

Các tình huống sửa chữa, cải tạo nhà đang có được nói kỹ hơn ở bài cải tạo nhà cũ, bài cải tạo nhà cấp 4 và bài nâng tầng nhà.

So sánh giấy phép xây dựng có thời hạn với giấy phép xây dựng mới

	Giấy phép xây dựng mới	Giấy phép xây dựng có thời hạn
Đất ở tình trạng nào	Không vướng quy hoạch chưa thực hiện	Nằm trong khu vực có quy hoạch đã duyệt, đã công bố, chưa thực hiện, chưa có quyết định thu hồi
Có phải phù hợp quy hoạch không	Có, theo điểm b khoản 1 Điều 44 Luật 135/2025	Được loại trừ khỏi điều kiện này, cũng theo điểm b khoản 1 Điều 44
Quy mô, chiều cao	Theo quy hoạch chi tiết và quy chuẩn	Theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
Thời gian tồn tại công trình	Không bị giới hạn bởi giấy phép	Có thời hạn ghi trong giấy phép, do tỉnh quy định
Cam kết tự phá dỡ	Không	Bắt buộc
Khi Nhà nước thu hồi đất	Bồi thường theo pháp luật đất đai	Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo pháp luật đất đai
Thời gian giải quyết với nhà ở riêng lẻ	07 ngày làm việc	07 ngày làm việc

Điểm đáng chú ý nhất trong bảng này: thời gian giải quyết như nhau, nơi nộp như nhau, chỉ khác điều kiện và hệ quả. Không có lý do gì để ngại loại giấy phép này chỉ vì tên gọi của nó.

Với người đang định bán chứ không định xây, loại giấy phép này vẫn có giá trị: một căn nhà hợp pháp bán khác hẳn một căn xây không phép. Bài định giá nhà đất nói về các yếu tố làm nên giá, bài cách bán nhà nhanh nói về việc chuẩn bị hồ sơ trước khi rao, còn bài hợp đồng đặt cọc mua đất nêu điều khoản nên có khi tài sản còn vướng quy hoạch. Nếu thửa đất chưa đúng mục đích sử dụng để xây nhà ở, bước phải làm trước nằm ở bài chuyển mục đích sử dụng đất và bài đất thổ cư là gì.

Năm chỗ dễ đọc sai trong các bài đang lưu hành

Chúng tôi đọc lại chín kết quả đầu trên Google ngày 21/9/2026 cho chính từ khóa này. Đây là năm chỗ lệch so với văn bản gốc.

• Dẫn Điều 94 Luật Xây dựng năm 2014 làm căn cứ. Luật đó hết hiệu lực toàn bộ từ 01/7/2026. Căn cứ đúng là khoản 2 Điều 44 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15.
• Đưa một con số tầng hoặc một mốc năm như quy định chung. Nghị định 217/2026 giao ba nội dung này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ở ba chỗ khác nhau.
• Viết “gia hạn tối đa 02 lần, mỗi lần 12 tháng” cho thời gian tồn tại công trình. Con số đó thuộc về việc gia hạn giấy phép chưa khởi công.
• Lấy mức phạt của tổ chức áp cho hộ gia đình. Cá nhân bằng một nửa.
• Nói không tự phá dỡ thì bị phạt tiền. Chế tài đúng là cưỡng chế phá dỡ và chịu mọi chi phí phá dỡ.

Bài dự án ma và bài mua nhà lần đầu nói về những chỗ khác mà thông tin cũ vẫn đang được lặp lại như thông tin đang hiệu lực.

Câu hỏi thường gặp

Giấy phép xây dựng có thời hạn là gì? Là một trong ba loại giấy phép xây dựng theo khoản 1 Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, cấp cho công trình thuộc khu vực đã có quy hoạch được phê duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện, và chưa có quyết định thu hồi đất.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm những gì? Bốn điều kiện tại khoản 1 Điều 52 Nghị định 217/2026/NĐ-CP: thuộc khu vực có quy hoạch chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất; phù hợp quy mô và thời hạn tồn tại do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; phù hợp mục đích sử dụng đất trên giấy tờ đất đai; và cam kết tự phá dỡ.

Giấy phép xây dựng có thời hạn bao lâu? Không có mốc chung toàn quốc. Thời hạn tồn tại của công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực hoặc chấp thuận cho từng công trình, theo điểm b khoản 1 và khoản 5 Điều 52 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Phải tra quyết định của tỉnh nơi có thửa đất.

Đất trong quy hoạch có được xây nhà không? Tùy giai đoạn. Quy hoạch đã công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì người sử dụng đất tiếp tục thực hiện đầy đủ các quyền, theo khoản 4 Điều 76 Văn bản hợp nhất số 44/VBHN-VPQH. Khi đã vào kế hoạch sử dụng đất thì không được xây mới, chỉ được sửa chữa, cải tạo theo giấy phép xây dựng có thời hạn.

Hết thời hạn ghi trong giấy phép thì có phải phá dỡ nhà không? Không phá dỡ ngay. Khoản 3 Điều 52 Nghị định 217/2026 quy định cơ quan đã cấp phép có trách nhiệm thông báo gia hạn thời gian tồn tại nếu quy hoạch chưa thực hiện. Nghĩa vụ phá dỡ chỉ phát sinh khi có quyết định thu hồi đất.

Xây nhà theo giấy phép có thời hạn thì khi giải tỏa có được bồi thường không? Điểm d khoản 1 Điều 52 Nghị định 217/2026 dẫn việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất và phá dỡ công trình về pháp luật đất đai. Mức cụ thể phụ thuộc phương án bồi thường của dự án, không nằm trong pháp luật xây dựng.

Nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng có thời hạn ở đâu? Với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân là Ủy ban nhân dân cấp xã, theo khoản 1 Điều 53 Nghị định 217/2026. Hồ sơ nộp trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia theo khoản 1 Điều 54.

Phân biệt giấy phép xây dựng có thời hạn và không thời hạn thế nào? Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 không dùng cụm “giấy phép xây dựng không thời hạn”. Ba loại được liệt kê tại khoản 1 Điều 43 là giấy phép xây dựng mới, giấy phép sửa chữa cải tạo di dời, và giấy phép xây dựng có thời hạn. Khác biệt lớn nhất nằm ở tình trạng quy hoạch của thửa đất và ở cam kết tự phá dỡ.

Ba việc làm được ngay hôm nay

• Xác định thửa đất của bạn đang ở giai đoạn nào. Đã công bố quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất, hay đã vào kế hoạch sử dụng đất. Hai giai đoạn cho hai quyền khác nhau.
• Tra quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh về quy mô, chiều cao và thời hạn tồn tại công trình cho khu vực có thửa đất. Đây là ba con số quyết định mà không văn bản trung ương nào ấn định thay tỉnh.
• Kiểm tra mốc hai năm. Nếu thửa đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất quá hai năm liên tục mà chưa có quyết định thu hồi, chưa cho chuyển mục đích và cũng không được điều chỉnh hủy bỏ công khai, bạn có căn cứ để đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho một trường hợp cụ thể. Với hồ sơ đã phát sinh vướng mắc hoặc tranh chấp, hãy tham vấn luật sư và kiểm tra thông tin tại cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng và Văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất.

Về người viết bài này

Bài viết do Nguyễn Trung Ninh (nhà sáng lập), Nguyễn Thị Huyền (nhà đồng sáng lập) và đội ngũ MREAL biên soạn và kiểm chứng. Đội ngũ MREAL đã đi qua hơn 100 giao dịch bất động sản trong hơn 15 năm, ở các vị trí môi giới, chủ sàn, nhà đầu tư cá nhân, công ty đầu tư và công ty đào tạo.

Căn cứ trong bài được đọc nguyên văn ngày 21/9/2026 từ bản Công báo dạng tệp văn bản: Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (Công báo số 37), Nghị định số 217/2026/NĐ-CP (Công báo số 363 ngày 01/7/2026), Nghị định số 339/2026/NĐ-CP (Công báo số 510 ngày 15/9/2026), Nghị định số 347/2026/NĐ-CP (Công báo số 516) và Văn bản hợp nhất số 44/VBHN-VPQH ngày 16/3/2026 (Công báo số 174 ngày 01/4/2026). Nếu bạn phát hiện điểm nào đã thay đổi, hãy nhắn cho chúng tôi qua trang liên hệ.