Xin giấy phép xây dựng nhà ở 2026: hồ sơ, nơi nộp, thời hạn

Tóm tắt nhanh: Nhà ở riêng lẻ không thuộc diện miễn phép phải xin giấy phép tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nộp trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia. Hồ sơ gồm đơn, giấy tờ đất và bản vẽ; thời hạn cấp là 07 ngày làm việc theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Nếu bạn tìm thấy hướng dẫn ghi “nộp ở quận, huyện, chờ 15 ngày”, đó là khung cũ. Từ ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng 2025 và hai nghị định hướng dẫn có hiệu lực cùng lúc, đổi nơi nộp, cách nộp, thời hạn và cả quy tắc ai được tự vẽ bản vẽ. Bài này đi qua từng bước theo văn bản đang áp dụng, đọc từ bản đăng Công báo, để bạn chuẩn bị hồ sơ một lần là đủ.

Bây giờ xây nhà có cần xin giấy phép xây dựng không?

Nhà nằm trong khu vực đã có quy hoạch hay quy chế quản lý kiến trúc vẫn phải xin. Luật chỉ miễn cho một nhóm nhà có quy mô nhỏ nằm ngoài các khu vực đó.

• Nguyên tắc là phải có giấy phép trước khi khởi công. Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, số 135/2025/QH15, liệt kê các trường hợp được miễn. Không thuộc danh sách đó thì phải xin.
• Nhà nhỏ ngoài khu quy hoạch được miễn. Điểm g khoản 2 Điều 43 miễn giấy phép cho công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ dưới bảy tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m². Điều kiện là nhà không thuộc khu chức năng, khu vực phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn hay khu vực xây dựng đã xác định trong quy hoạch chung. Nhà cũng không được nằm trong khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.
• Quy tắc miễn phép mới áp dụng từ 01/01/2026. Khoản 2 và khoản 3 Điều 43 có hiệu lực sớm hơn phần còn lại của luật, vốn áp dụng từ 01/7/2026.
• Nhà ở riêng lẻ được miễn phép không phải gửi thông báo khởi công. Khoản 3 Điều 43 yêu cầu công trình miễn phép gửi thông báo khởi công, nhưng trừ nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.

Cái bẫy nằm ở vế “không thuộc khu vực”. Một mảnh đất nhìn như vùng quê vẫn có thể nằm trong khu dân cư nông thôn đã có quy hoạch. Đừng tự kết luận: hỏi Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xem thửa của bạn nằm trong loại quy hoạch nào, trước khi quyết định không xin phép.

Điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng nhà ở là gì?

Hồ sơ đầy đủ chưa chắc được cấp. Cơ quan cấp phép xét hồ sơ theo các điều kiện ở khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng 2025, được Nghị định 217/2026/NĐ-CP cụ thể hoá tại Điều 50.

• Đúng mục đích sử dụng đất. Khoản 1 Điều 50 Nghị định 217/2026/NĐ-CP yêu cầu phù hợp mục đích sử dụng đất ghi trên giấy tờ hợp pháp về đất đai. Đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích thì không xin phép xây nhà ở được; cách chuyển ở bài chuyển mục đích sử dụng đất.
• Phù hợp quy hoạch. Điểm b khoản 2 Điều 50 buộc nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân phù hợp một trong các loại quy hoạch tương ứng mà nghị định liệt kê. Tra quy hoạch trước khi thuê thiết kế, xem bài đất dính quy hoạch có mua được không.
• An toàn kết cấu cho nhà mình và nhà bên cạnh. Khoản 3 Điều 50 yêu cầu bảo đảm an toàn kết cấu chịu lực cho công trình, công trình lân cận, cùng yêu cầu về môi trường, phòng cháy và chữa cháy.
• Thiết kế lập đúng quy định. Khoản 4 Điều 50 ghi riêng việc thiết kế nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo nghị định về quản lý chất lượng công trình, tức Nghị định 207/2026/NĐ-CP, nói kỹ ở mục sau.
• Hồ sơ đúng loại công trình. Khoản 5 Điều 50 dẫn tới quy định về hồ sơ.

Trong bốn điều kiện nội dung, quy hoạch là điều kiện hay làm người mua đất để xây bị bất ngờ nhất. Chỉ tiêu mật độ xây dựng và số tầng tối đa của khu vực quyết định căn nhà bạn được xây to tới đâu, trước cả chuyện tiền.

Cửa tra quy hoạch nằm trong thứ tự sáu cửa của bài kiểm tra pháp lý nhà đất. Đất thuộc khu vực đã có quy hoạch được phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi thì có thể được xét giấy phép xây dựng có thời hạn, theo điều kiện riêng của Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Bối cảnh loại đất này có ở bài quy hoạch treo.

Xin giấy phép xây dựng ở đâu?

Đây là câu đầu tiên trong mục “Mọi người cũng hỏi” của Google cho từ khoá này, và cũng là chỗ nhiều bài hướng dẫn chưa cập nhật.

• Uỷ ban nhân dân cấp xã cấp phép cho nhà ở riêng lẻ. Khoản 1 Điều 53 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, ban hành 19/6/2026, hiệu lực 01/7/2026, giao Uỷ ban nhân dân cấp xã cấp giấy phép cho công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn.
• Trừ khu công nghiệp, khu kinh tế. Công trình trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế do ban quản lý khu cấp; công trình còn lại do Sở Xây dựng cấp, theo khoản 2, 3 Điều 53.
• Nộp trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia. Khoản 1 Điều 54 ghi hồ sơ đề nghị cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại giấy phép được thực hiện trực tuyến tại Cổng Dịch vụ công quốc gia.
• Chỉ nộp giấy khi hệ thống gặp sự cố. Cũng khoản 1 Điều 54: trường hợp sự cố khách quan, đột xuất không thể thực hiện trên môi trường điện tử, cơ quan cấp phép được nhận trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc qua dịch vụ bưu chính công ích.
• Nơi cấp cũng là nơi điều chỉnh, gia hạn. Điểm a khoản 4 Điều 53: cơ quan cấp giấy phép là cơ quan điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi giấy phép do mình cấp.

Việc trao thẩm quyền về cấp xã được Cổng Pháp luật quốc gia tóm tắt ngày 20/6/2026. Muốn nộp trực tuyến, bạn cần tài khoản đăng nhập Cổng Dịch vụ công quốc gia và bản chụp rõ nét của mọi giấy tờ trong hồ sơ. Cách đọc một bộ thủ tục hành chính do tỉnh công bố lần đầu có ở bài thủ tục đất đai theo tỉnh.

Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ cần những gì?

Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP ghi hồ sơ gồm ba nhóm. Với nhà của hộ gia đình, cá nhân, danh sách như sau.

• Đơn đề nghị cấp giấy phép theo Mẫu số 01. Mẫu nằm ở Phụ lục II ban hành kèm Nghị định 217/2026/NĐ-CP, theo khoản 1 Điều 60.
• Một loại giấy tờ hợp pháp về đất đai. Khoản 2 Điều 60 dẫn sang Điều 55. Điều 55 chấp nhận các loại giấy chứng nhận qua các thời kỳ, và cả các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận theo Điều 137 Luật Đất đai 2024.
• Bộ bản vẽ thiết kế. Điểm a khoản 3 Điều 60 kể: mặt bằng công trình trên lô đất kèm sơ đồ vị trí; mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính; mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm sơ đồ đấu nối cấp nước, thoát nước, cấp điện.
• Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề. Cũng điểm a khoản 3 Điều 60. Nhà phố xây sát vách gần như luôn chạm mục này.
• Giấy tờ phòng cháy và báo cáo thẩm tra, nếu có yêu cầu. Kết quả thủ tục phòng cháy, chữa cháy và báo cáo thẩm tra thiết kế chỉ nộp khi pháp luật yêu cầu với công trình của bạn.

Nhóm hồ sơ	Nộp gì	Căn cứ
Đơn	Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng, Mẫu số 01 Phụ lục II	Khoản 1 Điều 60 NĐ 217/2026/NĐ-CP
Giấy tờ đất	Một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai	Khoản 2 Điều 60, Điều 55 NĐ 217/2026/NĐ-CP
Bản vẽ	Mặt bằng trên lô đất và sơ đồ vị trí; mặt bằng các tầng; mặt đứng, mặt cắt chính; mặt bằng và mặt cắt móng; sơ đồ đấu nối điện nước	Điểm a khoản 3 Điều 60
Cam kết	Bản cam kết bảo đảm an toàn với công trình liền kề	Điểm a khoản 3 Điều 60
Nếu có yêu cầu	Kết quả thủ tục phòng cháy, chữa cháy; báo cáo thẩm tra thiết kế	Điểm a khoản 3 Điều 60

Chưa có sổ vẫn có thể xin phép, nếu giấy tờ đất của bạn thuộc nhóm đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo khoản 5 Điều 55. Nhưng đây là chỗ dễ bị hỏi lại nhất. Trước khi nộp, hãy đọc kỹ sổ theo bài cách đọc sổ đỏ, nhất là mục mục đích sử dụng và diện tích đất thổ cư. Các loại giấy chứng nhận qua các thời kỳ được giải thích ở bài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khi nào được tự vẽ bản vẽ, khi nào phải thuê thiết kế?

Quy tắc này đổi rõ nhất trong năm 2026 và chưa xuất hiện trong các bài hướng dẫn đứng top. Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, ban hành 15/6/2026, hiệu lực 01/7/2026, chia nhà ở riêng lẻ làm ba nhóm.

• Tự thiết kế: phải đạt đồng thời bốn tiêu chí. Điểm a khoản 2 Điều 10: nhà dưới ba tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250 m², chiều cao dưới 12 m thì chủ nhà được tự tổ chức thiết kế.
• Nhà dưới bảy tầng hoặc có một tầng hầm: thuê người có chuyên môn. Điểm b khoản 2: trừ nhóm tự thiết kế, việc thiết kế phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định của pháp luật thực hiện.
• Từ bảy tầng hoặc từ hai tầng hầm: thêm yêu cầu phòng cháy. Điểm c khoản 2: vẫn thuê người có chuyên môn, và hồ sơ thiết kế phải tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn về phòng cháy, chữa cháy.
• Chủ nhà chịu trách nhiệm an toàn khi thi công. Điểm b khoản 3 Điều 10: chủ sở hữu nhà ở tổ chức thi công, giám sát thi công và chịu trách nhiệm về an toàn cho công trình, công trình lân cận và môi trường.

Quy mô nhà ở riêng lẻ	Ai thiết kế	Căn cứ
Dưới ba tầng, không hầm, sàn dưới 250 m², cao dưới 12 m (đủ cả bốn)	Chủ nhà được tự tổ chức thiết kế	Điểm a khoản 2 Điều 10 NĐ 207/2026/NĐ-CP
Dưới bảy tầng hoặc có một tầng hầm (không thuộc dòng trên)	Tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm	Điểm b khoản 2 Điều 10
Từ bảy tầng hoặc từ hai tầng hầm	Tổ chức, cá nhân có chuyên môn; tuân thủ quy chuẩn phòng cháy	Điểm c khoản 2 Điều 10

Chữ quan trọng là “đồng thời”. Nhà hai tầng nhưng tổng sàn 260 m² không còn thuộc nhóm tự thiết kế. Nhà hai tầng có tầng hầm cũng vậy. Nếu bạn định xây nhà phố ba tầng, gần như chắc chắn phải thuê đơn vị thiết kế. Khoản chi này nên có trong dự toán từ đầu, cùng các hạng mục ở bài chi phí xây nhà.

Thủ tục xin giấy phép xây dựng gồm mấy bước?

Năm bước, theo khoản 1 và khoản 2 Điều 54 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Hai bước đầu là việc của bạn, ba bước sau là việc của cơ quan cấp phép.

• Bước 1: kiểm tra đất và quy hoạch. Xác định thửa đất có đúng mục đích, thuộc loại quy hoạch nào, được xây tối đa bao nhiêu tầng. Làm bước này trước khi thuê thiết kế. Định tách một phần đất ra để xây thì làm thủ tục tách thửa trước.
• Bước 2: chuẩn bị hồ sơ và nộp trực tuyến. Đơn Mẫu số 01, giấy tờ đất, bản vẽ, bản cam kết. Nộp trên Cổng Dịch vụ công quốc gia gửi Uỷ ban nhân dân cấp xã.
• Bước 3: cơ quan tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ. Điểm a khoản 1 Điều 54: hồ sơ đáp ứng thì có thông báo tiếp nhận; chưa đáp ứng thì được hướng dẫn hoàn thiện.
• Bước 4: thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa nếu cần. Điểm a khoản 2 Điều 54: trong 03 ngày làm việc với nhà ở riêng lẻ. Thiếu gì thì được thông báo một lần bằng thư điện tử hoặc tin nhắn.
• Bước 5: nhận kết quả. Được cấp giấy phép, hoặc nhận thông báo lý do không cấp nếu phần bổ sung không đáp ứng.

Giấy phép trong tay mới là nửa đường. Xây đúng giấy phép, rồi đăng ký phần nhà vào giấy chứng nhận, là điều bài nâng tầng nhà đã nói kỹ ở phần hoàn công và cập nhật tài sản gắn liền với đất.

Xin giấy phép xây dựng mất bao lâu?

Với nhà ở riêng lẻ, thời hạn luật định là 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Bên trong bảy ngày đó có vài mốc nhỏ bạn nên biết để không lỡ.

• 07 ngày làm việc để cấp mới. Điểm b khoản 1 Điều 54: thời gian cấp giấy phép xây dựng mới, điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo, di dời, có thời hạn đối với nhà ở riêng lẻ là 07 ngày làm việc.
• 03 ngày làm việc để thẩm định. Điểm a khoản 2 Điều 54, tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
• 02 ngày làm việc để bạn bổ sung. Điểm b khoản 2 Điều 54: từ ngày nhận thông báo, người đề nghị có 02 ngày làm việc để bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.
• 01 ngày làm việc để báo không cấp. Cũng điểm b: nếu phần bổ sung không đáp ứng, trong 01 ngày làm việc cơ quan thông báo lý do không cấp, và bạn phải làm lại từ đầu.
• 05 ngày làm việc để gia hạn hoặc cấp lại. Điểm b khoản 1 Điều 54.

Mốc	Thời hạn với nhà ở riêng lẻ	Căn cứ
Cấp mới, điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo, di dời, có thời hạn	07 ngày làm việc	Điểm b khoản 1 Điều 54
Thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa	03 ngày làm việc	Điểm a khoản 2 Điều 54
Người đề nghị bổ sung hồ sơ	02 ngày làm việc từ khi nhận thông báo	Điểm b khoản 2 Điều 54
Thông báo không cấp khi bổ sung không đạt	01 ngày làm việc	Điểm b khoản 2 Điều 54
Cơ quan được hỏi ý kiến trả lời	02 ngày làm việc, quá hạn coi như đồng ý	Điểm c khoản 2 Điều 54
Gia hạn, cấp lại	05 ngày làm việc	Điểm b khoản 1 Điều 54

Mốc 02 ngày là mốc dễ lỡ nhất, vì thông báo đến qua thư điện tử hoặc tin nhắn. Hãy dùng số điện thoại và địa chỉ thư bạn thật sự đọc hằng ngày khi khai hồ sơ, và chuẩn bị sẵn bản vẽ gốc để sửa nhanh.

Xin giấy phép xây dựng bao nhiêu tiền?

Không có một con số chung cả nước. Chi phí gồm lệ phí nộp cho nhà nước và các khoản bạn trả cho người làm hồ sơ.

• Lệ phí cấp giấy phép do tỉnh quyết định. Lệ phí này thuộc thẩm quyền quyết định mức thu của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, như bài chi phí xây nhà đã dẫn. Tra mức của tỉnh bạn trên cổng dịch vụ công của tỉnh.
• Chi phí thiết kế là khoản lớn hơn. Với nhà không thuộc nhóm tự thiết kế, bạn trả cho đơn vị thiết kế. Mức giá do thoả thuận, không có biểu giá nhà nước.
• Chi phí thẩm tra, phòng cháy chỉ khi có yêu cầu. Phần lớn nhà phố thấp tầng của hộ gia đình không chạm tới, nhưng hãy hỏi đơn vị thiết kế ngay từ đầu.
• Dịch vụ xin phép trọn gói là tuỳ chọn. Thủ tục nộp trực tuyến, hồ sơ đã đủ thì bạn tự nộp được. Nếu thuê nhà thầu trọn gói cả thiết kế và thi công, cách đọc báo giá ở bài sửa nhà trọn gói.

Chúng tôi không đưa con số lệ phí của bất kỳ tỉnh nào vào bài, vì mỗi tỉnh một mức và có thể thay đổi theo nghị quyết. Khoản đáng tính kỹ nhất vẫn là tiền phát sinh nếu bị trả hồ sơ và phải thuê vẽ lại. Tổng thể ngân sách sửa, xây xem thêm bài chi phí sửa nhà.

Nhà cấp 4, nhà ở nông thôn có phải xin phép không?

Tìm kiếm liên quan của Google có hai câu “xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 ở đâu” và “xin giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn”. Câu trả lời nằm trọn ở điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025.

• Cấp IV không tự động được miễn. Điểm g miễn cho công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ dưới bảy tầng, sàn dưới 500 m², chỉ khi không thuộc các khu vực có quy hoạch mà điểm này kể ra.
• Nông thôn có quy hoạch khu dân cư thì vẫn phải xin. Khu dân cư nông thôn được xác định trong quy hoạch chung, và khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã, đều nằm trong danh sách loại trừ của điểm g.
• Được miễn thì không cần thông báo khởi công. Với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, theo khoản 3 Điều 43.
• Miễn phép không có nghĩa là muốn xây sao cũng được. Nhà vẫn phải đúng mục đích sử dụng đất và chịu quản lý trật tự xây dựng, còn thiết kế vẫn theo Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP.

Chi tiết về cải tạo, không phải xây mới, nhà cấp 4 có miễn phép hay không đã có ở bài cải tạo nhà cấp 4 và bài cải tạo nhà cũ. Nếu đất ở quê là đất vườn chưa lên thổ cư, việc đầu tiên là chuyển mục đích, chưa phải xin phép.

Xây nhà không phép bị phạt bao nhiêu?

Mức phạt nằm ở Nghị định 339/2026/NĐ-CP, hiệu lực 26/8/2026, thay Nghị định 16/2022/NĐ-CP đã hết hiệu lực.

• Nhà ở riêng lẻ không phép: cá nhân, hộ gia đình 30 tới 40 triệu đồng; tổ chức 60 tới 80 triệu đồng. Điểm a khoản 7 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP ghi mức 60 tới 80 triệu đồng, là mức cho tổ chức.
• Trong khu bảo vệ di tích, di sản: cá nhân, hộ gia đình 40 tới 50 triệu đồng; tổ chức 80 tới 100 triệu đồng. Điểm b khoản 7 Điều 25.
• Mức ghi trong nghị định là mức cho tổ chức. Theo điểm a khoản 4 Điều 5 nghị định, cá nhân vi phạm cùng hành vi bị phạt bằng một nửa, trừ các khoản liệt kê riêng ở điểm b (không có Điều 25). Khoản 3 Điều 2 áp mức phạt của cá nhân cho hộ gia đình.
• Có thể bị buộc tháo dỡ phần vi phạm. Ngoài tiền phạt, phần xây sai có thể phải phá dỡ, như bài nâng tầng nhà đã nêu.

Cập nhật 13/9/2026: ghi rõ 60 tới 80 triệu đồng là mức cho tổ chức, cá nhân và hộ gia đình bị phạt 30 tới 40 triệu đồng; sửa căn cứ mức một nửa thành điểm a khoản 4 Điều 5 (bản trước ghi nhầm số điều); dẫn thẳng văn bản gốc Nghị định 339/2026/NĐ-CP.

Tiền phạt chưa phải thiệt hại lớn nhất. Nhà xây không phép khó được ghi nhận vào giấy chứng nhận, và sẽ bị hỏi kỹ khi bạn bán nhà hay vay mua nhà có thế chấp. Người mua đất có sẵn nhà cũng nên đối chiếu hiện trạng với giấy phép trước khi định giá nhà đất.

Sáu lý do hồ sơ hay bị trả về

Sáu lý do dưới đây là nhận định của đội ngũ MREAL khi đọc các điều kiện và thành phần hồ sơ trong Nghị định 217/2026/NĐ-CP, không phải thống kê của cơ quan cấp phép.

• Giấy tờ đất không đúng mục đích. Đất chưa phải đất ở, trái khoản 1 Điều 50.
• Thiết kế không phù hợp quy hoạch. Vượt số tầng, vượt chỉ giới xây dựng mà quy hoạch khu vực cho phép.
• Thiếu sơ đồ đấu nối điện, nước. Mục này nằm trong bộ bản vẽ móng của điểm a khoản 3 Điều 60, hay bị bỏ sót.
• Thiếu bản cam kết an toàn với công trình liền kề. Nhà phố xây sát vách mà thiếu bản này thì hồ sơ chưa đủ.
• Tự vẽ khi không đủ bốn tiêu chí. Nhà sàn từ 250 m² trở lên hoặc có tầng hầm mà không có đơn vị thiết kế.
• Không bổ sung kịp trong 02 ngày làm việc. Lỡ mốc này thì phải làm lại quy trình từ đầu.

Nếu mảnh đất có lối đi chung hoặc ranh giới đang lấn cấn với nhà bên cạnh, hãy xử lý dứt điểm trước khi vẽ. Tranh chấp ranh giới kéo theo cả chuyện cam kết an toàn và chuyện kiểm tra thực địa, và nên được kiểm tra tranh chấp ngay từ đầu.

Câu hỏi thường gặp

Năm 2026 xin giấy phép xây dựng ở đâu? Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân xin tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất, theo khoản 1 Điều 53 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Hồ sơ nộp trực tuyến tại Cổng Dịch vụ công quốc gia, chỉ nộp trực tiếp khi hệ thống có sự cố.

Xin cấp giấy phép xây dựng cần những gì? Theo Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hồ sơ gồm đơn Mẫu số 01 Phụ lục II và một loại giấy tờ hợp pháp về đất đai. Kèm theo là bộ bản vẽ thiết kế có sơ đồ đấu nối điện nước, và bản cam kết an toàn với công trình liền kề.

Thủ tục xin giấy phép xây dựng mất bao lâu? 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ với nhà ở riêng lẻ, theo điểm b khoản 1 Điều 54 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Nếu phải bổ sung, bạn có 02 ngày làm việc từ khi nhận thông báo.

Bây giờ có cần xin giấy phép xây dựng không? Có, trừ khi nhà thuộc diện miễn ở khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025. Nhóm hay gặp nhất là nhà ở riêng lẻ dưới bảy tầng, sàn dưới 500 m², nằm ngoài các khu vực có quy hoạch và quy chế quản lý kiến trúc.

Xin giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn có cần không? Nhà ở nông thôn trong khu dân cư nông thôn đã xác định trong quy hoạch chung, hoặc khu vực xây dựng trong quy hoạch chung xã, vẫn phải xin. Chỉ nhà ngoài các khu vực đó và đủ quy mô ở điểm g khoản 2 Điều 43 mới được miễn.

Không có sổ đỏ có xin được giấy phép xây dựng không? Có thể, nếu bạn có loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, được khoản 5 Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP chấp nhận. Hỏi cơ quan cấp phép trước khi thuê thiết kế.

Nhà hai tầng có được tự vẽ bản vẽ xin phép không? Chỉ khi đồng thời không có tầng hầm, tổng diện tích sàn dưới 250 m² và chiều cao dưới 12 m, theo điểm a khoản 2 Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Thiếu một tiêu chí là phải thuê người có chuyên môn.

Ba việc làm được ngay hôm nay

1. Tra quy hoạch và mục đích sử dụng của thửa đất. Biết đất có phải đất ở không, khu vực cho xây tối đa bao nhiêu tầng.
2. Đếm thử quy mô căn nhà định xây theo bốn tiêu chí của Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Từ đó biết mình tự vẽ được hay phải thuê thiết kế.
3. Đăng nhập Cổng Dịch vụ công quốc gia và chụp sẵn giấy tờ đất. Kiểm tra số điện thoại, thư điện tử nhận thông báo là số và thư bạn đọc hằng ngày.

Ba việc này giúp hồ sơ của bạn đi trọn bảy ngày làm việc thay vì quay vòng bổ sung.

Nội dung trên là chia sẻ kinh nghiệm, không thay thế tư vấn pháp lý hay kỹ thuật. Với thửa đất có tranh chấp ranh giới, đồng sở hữu hay đang thế chấp, bạn nên tham vấn luật sư. Hãy kiểm tra thông tin tại Uỷ ban nhân dân cấp xã và Văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất.

Về người viết bài này

Bài viết do Nguyễn Trung Ninh (nhà sáng lập), Nguyễn Thị Huyền (nhà đồng sáng lập) và đội ngũ MREAL biên soạn và kiểm chứng. Đội ngũ MREAL đã đi qua hơn 100 giao dịch bất động sản trong hơn 15 năm, ở các vị trí môi giới, chủ sàn, nhà đầu tư cá nhân, công ty đầu tư và công ty đào tạo. Căn cứ trong bài được đọc ngày 11/9/2026 từ bản đăng Công báo của Luật Xây dựng 2025, Nghị định 217/2026/NĐ-CP và Nghị định 207/2026/NĐ-CP, đối chiếu thuộc tính văn bản trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ. Nếu bạn phát hiện điểm nào đã thay đổi, hãy nhắn cho chúng tôi qua trang liên hệ.