Giá đền bù đất nông nghiệp 2026: tính theo bảng giá đất nào

Tóm tắt nhanh: Từ 01/01/2026, tiền bồi thường đất nông nghiệp tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất của tỉnh, không còn theo giá đất cụ thể, theo khoản 3 Điều 5 Nghị quyết 254/2025/QH15. Hỗ trợ chuyển nghề tối đa 5 lần giá đất nông nghiệp cùng loại.

Đây là bài đi sâu vào đúng một mục của bài trục đất nông nghiệp. Bài trục trả lời câu hỏi thu hồi thì được gì ở mức khung. Bài này trả lời câu hỏi khó hơn. Con số ở đâu ra, tra bằng cách nào, bạn đang thiếu khoản nào, và không đồng ý thì đi đường nào.

Chúng tôi không đăng một con số giá đền bù của tỉnh nào trong bài này. Lý do nằm ở ngay mục đầu tiên, và đó cũng là chỗ gần như toàn bộ các bài đang đứng đầu kết quả tìm kiếm đang nói sai.

Toàn bộ căn cứ pháp lý dưới đây được đọc từ văn bản hợp nhất số 44/VBHN-VPQH đăng Công báo số 174 ngày 01/4/2026. Đó là bản gộp Luật Đất đai số 31/2024/QH15 với các luật sửa đổi tới thời điểm đó. Các văn bản khác được dẫn kèm số hiệu ngay tại từng mục.

Giá đền bù đất nông nghiệp năm 2026 tính theo giá nào?

Tính theo bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất của tỉnh nơi có thửa đất. Đây là thay đổi lớn nhất của năm 2026 và cũng là chỗ dễ hiểu sai nhất.

Khoản 3 Điều 5 Nghị quyết số 254/2025/QH15 liệt kê bốn căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:

• Diện tích đất thu hồi. Là diện tích thực tế bị lấy, xác định qua bước đo đạc kiểm đếm.
• Thời hạn sử dụng đất. Đất còn nhiều năm hay sắp hết hạn có ảnh hưởng tới con số.
• Giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Đây là phần thay thế cho giá đất cụ thể.
• Mục đích, hình thức sử dụng đất. Đất trồng lúa, trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản có mức khác nhau.

Khoản 6 Điều 3 của cùng Nghị quyết nói rõ hơn. Giá đất tính tiền bồi thường về đất quy định tại khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai được tính theo giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Nghị quyết này.

Trước đó, điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai xếp việc tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vào nhóm áp dụng giá đất cụ thể. Giá đất cụ thể do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo từng vụ việc. Hai cách này khác nhau thật sự, không phải khác chữ.

	Khung cũ theo Luật Đất đai	Khung đang áp dụng theo Nghị quyết 254/2025/QH15
Căn cứ giá	Giá đất cụ thể	Bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất
Ai quyết định	Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, quyết định theo từng vụ việc	Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hệ số
Người dân tra trước được không	Rất khó, vì phải chờ quyết định giá của từng dự án	Được, vì cả hai con số đều công bố trước
Căn cứ	Điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai	Khoản 3 Điều 5 và khoản 6 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15

Vì sao Nghị quyết thắng khi nội dung khác Luật? Khoản 3 Điều 13 của chính Nghị quyết 254/2025/QH15 viết thẳng. Trường hợp Nghị quyết này và các luật khác có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì thực hiện theo quy định của Nghị quyết này.

Về mốc thời gian, khoản 1 Điều 13 ghi Nghị quyết có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2026. Riêng điểm b khoản 3 Điều 12 có hiệu lực sớm hơn, từ ngày 11/12/2025. Ngày 11/12/2025 là ngày Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp thứ 10, không phải ngày hiệu lực chung của cả Nghị quyết.

Có một điều khoản chuyển tiếp mà bạn cần biết nếu dự án của bạn đã khởi động từ trước. Khoản 4 Điều 7 Nghị quyết cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chọn. Điều kiện là dự án lẽ ra áp giá đất cụ thể nhưng đến ngày Nghị quyết có hiệu lực vẫn chưa có quyết định về giá đất cụ thể. Khi đó tỉnh chọn áp theo Nghị quyết, hoặc tiếp tục xác định giá đất cụ thể theo Luật Đất đai.

Khoản 5 Điều 7 đặt hạn chót cho việc chuyển đổi. Cơ quan có thẩm quyền phải ban hành đầy đủ căn cứ để tính tiền bồi thường về đất theo Nghị quyết chậm nhất đến ngày 01/7/2026. Trong thời gian chưa đủ căn cứ thì vẫn tính theo quy định của Luật Đất đai.

Nói gọn lại cho người đang cầm thông báo thu hồi đất. Nếu phương án bồi thường của bạn được phê duyệt trong năm 2026, bạn có quyền hỏi cơ quan thực hiện bồi thường đang dùng khung nào, và yêu cầu chỉ ra văn bản làm căn cứ.

Cách tra bảng giá đất và hệ số điều chỉnh của tỉnh bạn

Bạn cần đúng hai con số, cả hai đều là văn bản công khai của tỉnh.

Con số thứ nhất là đơn giá trong bảng giá đất. Khoản 3 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026, sửa đổi bổ sung khi cần thiết. Bảng giá được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí. Khu vực nào có bản đồ địa chính dạng số và cơ sở dữ liệu giá đất thì bảng giá xây tới từng thửa.

Con số thứ hai là hệ số điều chỉnh giá đất. Điều 8 của Nghị quyết định nghĩa đây là tỷ lệ tăng hoặc giảm giá đất của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số này, áp dụng từ ngày 01/01 hằng năm. Khi cần thiết, tỉnh được sửa đổi bổ sung hệ số ngay trong năm, hoặc ban hành riêng cho từng khu vực, từng vị trí.

Ba chỗ tra theo thứ tự ưu tiên:

• Cổng thông tin điện tử của Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Bảng giá đất ban hành bằng nghị quyết của Hội đồng nhân dân, hệ số điều chỉnh ban hành bằng quyết định của Ủy ban nhân dân. Tìm theo số hiệu và năm ban hành.
• Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh. Đây là nơi trả lời chính xác thửa của bạn thuộc khu vực nào, vị trí mấy trong bảng giá.
• Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Đây cũng là nơi niêm yết thông báo thu hồi đất và phương án bồi thường, nên hồ sơ của dự án nằm ở đó.

Cách đọc bảng giá đất, bao gồm khái niệm khu vực và vị trí, chúng tôi đã tách ra bài riêng là bảng giá đất 2026. Nếu bạn muốn hiểu vì sao cùng một mét vuông lại có ba con số khác nhau, bài cách tính giá đất theo m2 và bài định giá nhà đất giải thích phần đó.

Một lưu ý thực tế. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh là của từng tỉnh và thay đổi theo kỳ. Bất kỳ trang nào đăng một con số giá đền bù chung cho cả nước, hoặc đăng một bảng giá không ghi tỉnh nào và ngày nào, đều là thông tin bạn không dùng được cho thửa đất của mình.

Thửa đất của bạn có đủ điều kiện được bồi thường về đất không?

Đây là câu hỏi phải trả lời trước câu hỏi bao nhiêu tiền. Không đủ điều kiện thì không có con số nào để bàn.

Khoản 1 Điều 96 Luật Đất đai áp cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất. Điều kiện là có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95. Khi đó có bốn hình thức bồi thường: bằng đất nông nghiệp, bằng tiền, bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi, hoặc bằng nhà ở.

Điều 95 chia làm hai tầng và bạn phải qua cả hai.

Tầng một là thuộc nhóm đối tượng. Điểm a khoản 1 Điều 95 xếp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm vào nhóm được bồi thường về đất. Nếu bạn đang thuê đất của Nhà nước và trả tiền hằng năm, bạn không nằm trong nhóm này.

Tầng hai là có một trong các giấy tờ. Khoản 2 Điều 95 liệt kê năm loại:

Loại giấy tờ	Căn cứ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các mẫu giấy chứng nhận qua các thời kỳ	Điểm a khoản 2 Điều 95
Quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền	Điểm b khoản 2 Điều 95
Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ cấp giấy chứng nhận theo Điều 137	Điểm c khoản 2 Điều 95
Nhận chuyển quyền hợp pháp từ người có quyền sử dụng đất nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai	Điểm d khoản 2 Điều 95
Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, hoặc văn bản công nhận kết quả đấu giá mà người trúng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính	Điểm đ khoản 2 Điều 95

Điểm d đáng chú ý với nhiều người mua đất nông nghiệp. Nhận chuyển quyền hợp pháp mà chưa sang tên xong vẫn nằm trong diện được bồi thường. Nhưng chữ hợp pháp ở đây là chữ quyết định, và giấy viết tay không đương nhiên là hợp pháp. Bài giấy tay mua bán nhà đất phân tích mốc 01/8/2024 và đường xin cấp sổ cho trường hợp này.

Nếu bạn chưa sang tên, việc cần làm không phải là chờ, mà là làm xong. Hai bài thủ tục sang tên sổ đỏ và đăng ký biến động đất đai liệt kê hồ sơ và nơi nộp.

Khoản 3 Điều 96 mở thêm một cửa cho trường hợp lâu năm. Áp cho đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004, người sử dụng là hộ gia đình hoặc cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Dù không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận, việc bồi thường vẫn thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Diện tích nào được bồi thường, diện tích nào không?

Không phải cứ có bao nhiêu mét vuông là được bồi thường bấy nhiêu. Đây là chỗ nhiều người bị hụt mà không hiểu tại sao.

Điểm a khoản 2 Điều 96 quy định diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức quy định tại Điều 176 và Điều 177, cộng với diện tích đất do được nhận thừa kế.

Điều 176 là hạn mức giao đất nông nghiệp. Điều 177 là hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, mà khoản 1 đặt trần không quá 15 lần hạn mức giao đất của địa phương. Hai con số cụ thể do từng tỉnh quy định, và chúng tôi đã giải thích trong bài trục đất nông nghiệp.

Phần diện tích vượt hạn mức thì sao? Điểm e khoản 1 Điều 107 xếp diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức quy định tại Điều 176 vào nhóm không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Khoản 2 Điều 107 liệt kê các khoản được tính vào chi phí đầu tư vào đất còn lại:

• Chi phí san lấp mặt bằng. Khoản này hay bị bỏ quên khi kê khai.
• Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực với đất sản xuất nông nghiệp.
• Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh.
• Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã ứng trước theo phương án đã phê duyệt mà chưa khấu trừ hết.
• Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

Điểm b khoản 2 Điều 96 tách riêng một trường hợp. Với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền vượt hạn mức trước ngày 01/7/2014, việc bồi thường và hỗ trợ thực hiện theo quy định của Chính phủ. Nếu thửa của bạn rơi vào mốc này, đừng tự kết luận là mất trắng, hãy hỏi cơ quan thực hiện bồi thường về văn bản áp dụng.

Ngoài tiền đất, bạn còn được nhận những khoản nào?

Đây là phần làm chênh lệch lớn nhất giữa người biết và người không biết. Tiền đất chỉ là một trong nhiều khoản, và các khoản còn lại không tự động vào tài khoản nếu bạn không kê khai.

Khoản 1 Điều 108 Luật Đất đai liệt kê sáu nhóm hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

Nhóm hỗ trợ	Căn cứ
Hỗ trợ ổn định đời sống	Điểm a khoản 1 Điều 108
Hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh	Điểm b khoản 1 Điều 108
Hỗ trợ di dời vật nuôi	Điểm c khoản 1 Điều 108
Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm	Điểm d khoản 1 Điều 108
Hỗ trợ tái định cư với trường hợp quy định tại khoản 8 Điều 111	Điểm đ khoản 1 Điều 108
Hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời theo khoản 3 Điều 105	Điểm e khoản 1 Điều 108

Khoản 2 Điều 108 còn mở thêm. Ngoài sáu nhóm trên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh còn quyết định biện pháp và mức hỗ trợ khác, căn cứ tình hình thực tế tại địa phương. Mục tiêu là bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống và ổn định sản xuất cho người có đất thu hồi. Mức này quyết định cho từng dự án cụ thể.

Cộng thêm các khoản bồi thường về tài sản, danh sách đầy đủ bạn cần soát gồm:

• Bồi thường về đất theo Điều 96, hoặc chi phí đầu tư vào đất còn lại theo Điều 107.
• Bồi thường cây trồng, vật nuôi theo Điều 103.
• Bồi thường chi phí di chuyển tài sản theo Điều 104. Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được bồi thường chi phí tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt. Phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất thì còn được bồi thường thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt. Khoản 2 Điều 104 giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức.
• Sáu nhóm hỗ trợ theo Điều 108, cộng mức hỗ trợ khác của tỉnh theo khoản 2.

Nếu trên thửa đất có công trình, phần nhà và công trình xây dựng đi theo Điều 102 và theo khoản 11 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15. Trường hợp đất đã chuyển lên đất ở và có nhà, bạn nên đọc thêm bài hạn mức đất ở để biết phần nào trong hạn mức.

Hỗ trợ ổn định đời sống tính ra sao?

Khoản này có công thức rõ ràng nhất trong toàn bộ nhóm hỗ trợ, và cũng là khoản hay bị tính thiếu thời gian nhất.

Điều 19 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp nếu đủ điều kiện được bồi thường về đất thì được hỗ trợ ổn định đời sống. Thời gian hỗ trợ phụ thuộc hai biến, là tỷ lệ diện tích bị thu hồi và việc có phải di chuyển chỗ ở hay không.

Tỷ lệ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi	Không phải di chuyển chỗ ở	Phải di chuyển chỗ ở	Phải chuyển tới vùng khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn
Từ 30% đến 70%	6 tháng	12 tháng	Tối đa 24 tháng
Trên 70%	12 tháng	24 tháng	Tối đa 36 tháng

Điểm c khoản 1 Điều 19 quy định mức hỗ trợ cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng, theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương. Đây là lý do con số cuối cùng mỗi tỉnh mỗi khác, dù công thức giống nhau trên cả nước.

Điểm b khoản 1 Điều 19 có một quy tắc dễ gây tranh cãi. Diện tích đất nông nghiệp thu hồi để tính hỗ trợ là diện tích trong phạm vi xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi, tính tại thời điểm có quyết định phê duyệt phương án. Diện tích này xác định theo từng dự án, không cộng dồn diện tích của các dự án thu hồi đất trước đó.

Nếu bạn bị thu hồi dưới 30% diện tích, bạn không rơi vào bảng trên. Khoản 2 Điều 19 giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức hỗ trợ, thời gian hỗ trợ và định kỳ chi trả cho phù hợp với từng trường hợp, nhưng không vượt quá mức quy định tại khoản 1. Nhóm nhận giao khoán đất từ nông, lâm trường quốc doanh và nhóm không đủ điều kiện bồi thường về đất cũng đi theo khoản 2 này.

Khoản 6 Điều 11 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP bổ sung thêm khoản 3 vào Điều 19. Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định khác về mức và hình thức hỗ trợ ổn định đời sống, nhưng không thấp hơn so với quy định tại khoản 1 và khoản 2. Nghĩa là mức trong Nghị định 88/2024 nay là sàn, không phải trần.

Còn hỗ trợ ổn định sản xuất kinh doanh thì đi theo Điều 20 Nghị định 88/2024. Với hộ gia đình và cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp, hỗ trợ này ở dạng hiện vật và dịch vụ. Cụ thể gồm giống cây trồng, giống vật nuôi, dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, bảo vệ thực vật, thú y và kỹ thuật trồng trọt chăn nuôi.

Hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề tối đa bao nhiêu?

Khoản này có mức trần ghi thẳng trong luật, và đây là con số bạn nên nhớ.

Khoản 1 Điều 109 Luật Đất đai quy định hỗ trợ bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương. Mức đó tính cho toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi, nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương theo Điều 176.

Đọc kỹ câu đó sẽ thấy hai ràng buộc chồng lên nhau. Trần là 5 lần giá đất trong bảng giá, và diện tích để nhân không được vượt hạn mức giao đất. Khoản 5 Điều 109 giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức cụ thể căn cứ điều kiện thực tế của địa phương, nên 5 lần là trần chứ không phải mức mặc định.

Bốn nhóm được nhận khoản này theo khoản 1 Điều 109:

Nhóm được hỗ trợ	Căn cứ
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp, khi thu hồi không có đất để bồi thường và đã được bồi thường bằng tiền	Điểm a khoản 1 Điều 109
Cá nhân thuộc đối tượng bảo trợ xã hội, đối tượng hưởng trợ cấp xã hội hằng tháng, thương binh, bệnh binh, gia đình liệt sĩ	Điểm b khoản 1 Điều 109
Hộ gia đình, cá nhân nhận giao khoán đất của nông, lâm trường quốc doanh hoặc công ty nông, lâm nghiệp chuyển đổi từ đó, đang trực tiếp sản xuất và có thu nhập ổn định trên đất đó	Điểm c khoản 1 Điều 109
Hộ gia đình, cá nhân nhận giao khoán đất của tập đoàn sản xuất nông nghiệp, hợp tác xã nông nghiệp, đang trực tiếp sản xuất và có thu nhập ổn định trên đất đó	Điểm d khoản 1 Điều 109

Ai được coi là trực tiếp sản xuất nông nghiệp? Khoản 1 Điều 22 Nghị định 88/2024/NĐ-CP định nghĩa đó là cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp và có thu nhập từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó, tính tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường. Kèm theo là điều kiện không thuộc bốn nhóm loại trừ.

Bốn nhóm loại trừ gồm cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp và người hưởng lương từ ngân sách nhà nước. Nhóm hai là người hưởng lương hưu. Nhóm ba là người nghỉ mất sức lao động hoặc thôi việc hưởng trợ cấp bảo hiểm xã hội hằng tháng. Nhóm bốn là người lao động có hợp đồng lao động không xác định thời hạn.

Với hộ gia đình, khoản 2 Điều 22 nhẹ hơn. Hộ được coi là trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có ít nhất một thành viên có thu nhập từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó. Thành viên phát sinh sau thời điểm sử dụng đất cũng được tính, miễn là người đó không thuộc bốn nhóm loại trừ.

Khoản 2 Điều 109 Luật Đất đai thêm một ý dễ bị bỏ sót. Người được hỗ trợ bằng tiền theo khoản 1 thì còn được hỗ trợ bằng hình thức đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm. Hai thứ này không loại trừ nhau, nhận tiền không có nghĩa là mất suất đào tạo.

Điểm c khoản 4 Điều 109 quy định phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm được lập và phê duyệt đồng thời với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trong quá trình lập, cơ quan có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến và tiếp thu, giải trình ý kiến của người có đất thu hồi. Nếu bạn chưa từng được hỏi ý kiến về phương án này, đó là một điểm đáng nêu khi góp ý.

Cây trồng, vật nuôi trên đất được bồi thường thế nào?

Đây là khoản riêng, tách hẳn khỏi tiền đất, và có cách tính khác nhau cho từng loại.

Điều 103 Luật Đất đai quy định khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng, vật nuôi thì bồi thường như sau:

• Cây hằng năm. Mức bồi thường tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của loại cây đó tại địa phương, nhân với đơn giá bồi thường.
• Cây lâu năm. Mức bồi thường tính theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây. Riêng cây lâu năm cho thu hoạch nhiều lần và đang trong thời kỳ thu hoạch có cách tính khác. Mức bồi thường bằng sản lượng vườn cây còn chưa thu hoạch, tương ứng số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch, nhân đơn giá bồi thường.
• Cây trồng chưa thu hoạch nhưng di chuyển được. Được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại.
• Vật nuôi là thủy sản hoặc vật nuôi khác không thể di chuyển. Được bồi thường thiệt hại thực tế theo mức cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Khoản 5 Điều 103 cho bạn một quyền mà ít người dùng. Chủ sở hữu cây trồng, vật nuôi được tự thu hồi cây trồng, vật nuôi trước khi bàn giao lại đất cho Nhà nước. Với vườn cây giống hoặc vật nuôi còn giá trị, quyền này đáng tiền hơn khoản bồi thường.

Khoản 6 Điều 103 giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi theo quy trình sản xuất. Đơn giá phải bảo đảm phù hợp với giá thị trường và phải xem xét điều chỉnh khi có biến động. Điểm c khoản 11 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 nhắc lại yêu cầu này với cả rừng tự nhiên và rừng trồng.

Riêng cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước và cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây. Tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo pháp luật về lâm nghiệp.

Thực tế trong ngành, đây là khoản hay bị kê thiếu nhất. Lý do là khâu điều tra kiểm đếm diễn ra nhanh, và nhiều chủ đất không có mặt hoặc không đếm lại. Hồ sơ kiểm đếm là căn cứ để tính tiền, nên đếm sót ở bước đó thì phần sót không quay lại được.

Khi nào không được bồi thường về đất?

Điều 101 Luật Đất đai liệt kê đúng bốn trường hợp không được bồi thường về đất, và khoản 10 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 nhắc lại gần như nguyên văn ba trường hợp đầu.

Trường hợp	Căn cứ
Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 107, tức nhóm không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại	Khoản 1 Điều 101
Đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý quy định tại Điều 217	Khoản 2 Điều 101
Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 81, khoản 1 và khoản 2 Điều 82	Khoản 3 Điều 101
Không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 96	Khoản 4 Điều 101

Trường hợp thứ ba là chỗ đáng lo nhất với người giữ đất nông nghiệp. Điều 81 là nhóm thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, trong đó khoản 7 nói về đất không được sử dụng.

Khoản 7 Điều 81 đặt hai điều kiện cùng lúc. Đất không được sử dụng liên tục theo số tháng ứng với từng loại đất, và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà vẫn không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt. Số tháng là 12 với đất trồng cây hằng năm và đất nuôi trồng thủy sản, 18 với đất trồng cây lâu năm, 24 với đất trồng rừng.

Khoản 9 Điều 81 có một cửa thoát. Các trường hợp quy định tại khoản 6, 7 và 8 Điều này không áp dụng đối với trường hợp bất khả kháng.

Nói thẳng hậu quả. Đất bị thu hồi theo Điều 81 thì mất đất và không nhận lại gì cho phần đất đó. Chúng tôi đã phân tích kỹ kịch bản này trong bài trục đất nông nghiệp, và phân biệt nó với chuyện đánh thuế trong bài thuế đất bỏ hoang.

Với tài sản trên đất, Điều 105 liệt kê thêm bốn trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất. Trong đó, tài sản tạo lập trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất không được bồi thường. Đây là lý do việc trồng thêm cây hoặc dựng thêm công trình sau khi đã nhận thông báo thu hồi không mang lại thêm đồng nào.

Khoản 3 Điều 105 giữ lại một phần quyền lợi. Với phần công trình xây dựng theo giấy phép có thời hạn mà đến thời điểm thu hồi giấy phép đã hết hạn, chủ sở hữu không được bồi thường nhưng được hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời. Điều 21 Nghị định 88/2024/NĐ-CP giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trường hợp, biện pháp và mức hỗ trợ này.

Nếu thửa đất đang có tranh chấp ranh hoặc bị lấn chiếm, hãy xử lý trước khi rơi vào diện thu hồi. Bài tranh chấp đất đai cần kiểm tra trước khi mua liệt kê những chỗ cần soi, còn bài cách kiểm tra pháp lý nhà đất gom sáu cửa phải qua.

Nhà nước phải báo trước bao lâu trước khi thu hồi?

Chậm nhất 60 ngày với đất nông nghiệp và 120 ngày với đất phi nông nghiệp.

Mốc này không nằm trong Luật Đất đai mà nằm ở điểm a khoản 9 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15. Trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền phải gửi thông báo thu hồi đất. Người nhận gồm người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan nếu có. Thời hạn này không áp dụng với trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 85 Luật Đất đai.

Cùng khoản đó đặt thêm hai mốc quan trọng hơn với túi tiền của bạn:

• Niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là 10 ngày. Ba nơi niêm yết là trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi, và cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp xã.
• Tổ chức đối thoại là không quá 30 ngày kể từ ngày tổ chức lấy ý kiến, trong trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án.

Hai mốc này ngắn hơn hẳn mốc trong Điều 87 Luật Đất đai, vốn ghi niêm yết 30 ngày và đối thoại trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày tổ chức lấy ý kiến. Nghị quyết 254/2025/QH15 là văn bản áp dụng, theo khoản 3 Điều 13 của chính Nghị quyết. Nói cách khác, cửa sổ để bạn phản hồi đã hẹp lại còn 10 ngày niêm yết, và đó là chi tiết quan trọng nhất trong cả mục này.

Điều 87 Luật Đất đai vẫn giữ nguyên các bước còn lại của quy trình:

• Họp phổ biến trước khi ban hành thông báo thu hồi đất. Khoản 1 Điều 87 buộc Ủy ban nhân dân cấp xã chủ trì họp với người có đất trong khu vực thu hồi, phổ biến mục đích dự án, chính sách bồi thường, dự kiến kế hoạch và dự kiến khu tái định cư.
• Gửi thông báo tới từng người và niêm yết danh sách. Điểm b khoản 2 Điều 87 buộc gửi tới từng người có đất thu hồi, đồng thời niêm yết thông báo và danh sách tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã trong suốt thời gian bồi thường.
• Điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Điểm c và điểm d khoản 2 Điều 87. Đây là bước quyết định con số, gồm cả việc thống kê thiệt hại và ghi nhận nguyện vọng tái định cư, chuyển đổi nghề.
• Lập, niêm yết, lấy ý kiến, thẩm định và phê duyệt phương án. Khoản 3 Điều 87. Việc lấy ý kiến phải lập thành biên bản ghi rõ số ý kiến đồng ý, số ý kiến không đồng ý, có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã và đại diện người có đất thu hồi.

Về thẩm quyền ra quyết định thu hồi, khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai 2024 viết là Ủy ban nhân dân cấp huyện, với hai việc. Một là thu hồi đất thuộc trường hợp Điều 78 và Điều 79, không phân biệt người sử dụng đất. Hai là thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thuộc trường hợp Điều 81 và Điều 82.

Câu chữ của luật vẫn nguyên như vậy, nhưng người ký quyết định đã đổi hai lần kể từ khi cả nước bỏ cấp huyện. Từ 01/7/2025, điểm b khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 chuyển việc quyết định thu hồi đất thuộc khoản 2 Điều 83 sang Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã. Từ 31/01/2026, điểm đ2 khoản 3 Điều 16 Nghị định 49/2026/NĐ-CP cho Điều 5 đó hết hiệu lực, và khoản 1 Điều 14 của nghị định mới giao thẩm quyền quyết định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, đồng thời để chính tỉnh quyết định phân cấp hoặc ủy quyền tiếp. Bạn hỏi nơi tiếp nhận hồ sơ ở tỉnh nơi có đất để biết quyết định phân cấp đang áp dụng giao việc này cho ai.

Một điểm về quyền từ chối phối hợp. Điểm đ khoản 2 Điều 87 quy định nếu người có đất thu hồi không phối hợp điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì có bước vận động thuyết phục trong 15 ngày, lập thành văn bản. Quá 10 ngày kể từ ngày kết thúc vận động mà vẫn không phối hợp thì người có thẩm quyền ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Điểm đ khoản 2 Điều 87 viết người đó là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện. Từ 01/7/2025, điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP chuyển việc này sang Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã. Từ 31/01/2026, Nghị định 49/2026/NĐ-CP cho Điều 5 đó hết hiệu lực, việc ký nằm trong nhóm thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà khoản 1 Điều 14 giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và phân cấp.

Nói thật lòng, không phối hợp kiểm đếm hiếm khi có lợi. Kiểm đếm là bước bạn được nói cây nào của mình, công trình nào của mình. Vắng mặt ở bước đó thì hồ sơ sẽ được lập mà không có tiếng nói của bạn.

Không đồng ý với phương án bồi thường thì làm gì?

Có ba cửa, và nên đi theo thứ tự.

Cửa thứ nhất là góp ý và đối thoại ngay trong quy trình. Đây là cửa rẻ nhất và nhanh nhất. Trong 10 ngày niêm yết theo điểm b khoản 9 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15, bạn gửi ý kiến bằng văn bản hoặc nêu trực tiếp tại buổi lấy ý kiến. Khoản 3 Điều 87 Luật Đất đai buộc biên bản ghi rõ số ý kiến không đồng ý, và buộc tổ chức đối thoại khi còn ý kiến không đồng ý.

Hãy nêu cụ thể. Sai diện tích, sai loại đất, sót cây trồng, sót vật nuôi, chưa tính hỗ trợ ổn định đời sống, chưa tính hỗ trợ chuyển đổi nghề, hoặc áp sai hệ số điều chỉnh giá đất. Ý kiến càng chỉ vào một dòng cụ thể của phương án thì càng dễ được tiếp thu.

Cửa thứ hai là khiếu nại hành chính. Điều 237 Luật Đất đai quy định người sử dụng đất và người có quyền nghĩa vụ liên quan có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại thực hiện theo pháp luật về khiếu nại, còn trình tự khởi kiện theo pháp luật về tố tụng hành chính.

Luật Khiếu nại số 02/2011/QH13 đặt các mốc sau:

Nội dung	Mốc	Căn cứ
Thời hiệu khiếu nại	90 ngày kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính	Điều 9
Thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu	Không quá 30 ngày kể từ ngày thụ lý, vụ việc phức tạp không quá 45 ngày	Điều 28
Thời hạn khiếu nại lần hai	30 ngày kể từ ngày hết thời hạn giải quyết lần đầu mà chưa được giải quyết, hoặc từ ngày nhận quyết định giải quyết lần đầu mà không đồng ý	Khoản 1 Điều 33

Điều 9 còn một ý có lợi cho người ở xa. Nếu không thực hiện được quyền khiếu nại đúng thời hiệu vì ốm đau, thiên tai, địch họa, đi công tác, học tập ở nơi xa hoặc trở ngại khách quan khác, thì thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu.

Có một thay đổi về thẩm quyền mà nhiều bài hướng dẫn chưa cập nhật. Luật số 136/2025/QH15 sửa đổi Luật Tiếp công dân, Luật Khiếu nại và Luật Tố cáo, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026.

Khoản 16 Điều 2 của Luật này bãi bỏ Điều 18 Luật Khiếu nại, là điều quy định thẩm quyền giải quyết khiếu nại của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện. Khoản 7 Điều 2 sửa Điều 17, giao Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết khiếu nại lần đầu đối với quyết định hành chính và hành vi hành chính của mình. Khoản 8 Điều 2 sửa khoản 2 Điều 21. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết khiếu nại lần hai, với quyết định hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã đã giải quyết lần đầu mà còn khiếu nại.

Điểm cần nhớ khi viết đơn: gửi đơn khiếu nại lần đầu tới chính người đã ra quyết định hành chính, theo khoản 1 Điều 7 Luật Khiếu nại. Vì thế việc đầu tiên là đọc phần cuối quyết định phê duyệt phương án để xem cơ quan nào ký.

Cửa thứ ba là khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án. Khoản 1 Điều 7 Luật Khiếu nại cho phép khởi kiện ngay từ đầu thay vì khiếu nại, hoặc khởi kiện sau khi đã đi hết cửa khiếu nại. Thời hiệu và thủ tục khởi kiện do pháp luật về tố tụng hành chính quy định, và chúng tôi không nêu mốc cụ thể ở đây vì mốc đó cần được kiểm tại thời điểm bạn nộp đơn. Hãy hỏi trực tiếp Tòa án nơi bạn nộp hoặc luật sư của bạn.

Một điều quan trọng về tiền trong lúc còn tranh chấp. Khoản 4 Điều 94 Luật Đất đai xử lý hai tình huống: người có đất thu hồi không nhận tiền theo phương án đã phê duyệt, hoặc đất đang có tranh chấp. Khi đó tiền bồi thường được gửi vào tài khoản tiền gửi của đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường. Tài khoản mở tại ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm cổ phần chi phối, theo lãi suất không kỳ hạn. Tiền lãi được trả cho người được bồi thường.

Tiền bồi thường chi trả trong bao lâu, chậm thì sao?

Điểm a khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai đặt mốc 30 ngày, tính từ ngày quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực thi hành. Trong 30 ngày đó, cơ quan thực hiện bồi thường phải chi trả tiền bồi thường và tiền hỗ trợ cho người có đất thu hồi và chủ sở hữu tài sản.

Chậm chi trả thì có chế tài bằng tiền. Điểm b khoản 3 Điều 94 cho người có đất thu hồi một khoản nữa, ngoài tiền bồi thường theo phương án. Khoản đó bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật Quản lý thuế, tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả. Cơ quan phê duyệt phương án có trách nhiệm phê duyệt phương án chi trả bồi thường chậm, và kinh phí lấy từ ngân sách của cấp phê duyệt.

Khoản 5 Điều 94 xử lý trường hợp phương án phải chỉnh sửa. Nếu nội dung chỉnh sửa là giá đất hoặc giá tài sản, thì giá để tính bồi thường xác định tại thời điểm ban hành quyết định điều chỉnh phương án. Nhưng nếu tại thời điểm đó giá thấp hơn so với phương án đã phê duyệt, thì áp dụng giá bồi thường trong phương án đã được phê duyệt. Nghĩa là điều chỉnh không làm bạn thiệt so với phương án cũ.

Khoản 6 Điều 94 nhắc một khoản trừ. Người được bồi thường mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước thì phải trừ khoản chưa thực hiện đó vào số tiền được bồi thường, để hoàn trả ngân sách nhà nước.

Nếu thửa đất đang thế chấp ngân hàng, đây là lúc phải xử lý song song chứ không phải xử lý sau. Hai bài giải chấp sổ đỏ và mua nhà đang thế chấp ngân hàng mô tả quy trình ba bên an toàn.

Trường hợp đất đang thuộc di sản chưa chia, việc nhận tiền bồi thường sẽ vướng ở khâu xác định người nhận. Hai bài đất thừa kế chưa chia và khai nhận di sản thừa kế nói rõ đường xử lý và hồ sơ cần có.

Bảy việc cần làm khi nhận được thông báo thu hồi đất

Đội ngũ MREAL đã đi qua hơn 100 giao dịch bất động sản thực tế tại thị trường Việt Nam. Danh sách dưới đây là những việc chúng tôi tự làm khi một thửa đất rơi vào diện thu hồi, viết lại theo đúng khung pháp lý đang có hiệu lực năm 2026.

1. Ghi lại ngày nhận thông báo. Toàn bộ các mốc sau đó đều đếm từ một ngày cụ thể. Giữ phong bì, tin nhắn, biên bản giao nhận, hoặc chụp lại bảng niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã kèm ngày.
2. Đối chiếu giấy tờ với Điều 95. Bạn đang có loại giấy nào trong năm loại ở khoản 2 Điều 95. Thiếu thì làm ngay, vì đây là điều kiện cần để có con số bồi thường về đất.
3. Tra hai con số của tỉnh. Đơn giá trong bảng giá đất theo đúng loại đất, khu vực, vị trí của thửa; và hệ số điều chỉnh giá đất đang áp dụng. Ghi lại số hiệu văn bản và ngày ban hành của cả hai.
4. Có mặt ở buổi kiểm đếm. Đếm lại cây trồng, vật nuôi, công trình, và yêu cầu ghi vào biên bản. Khoản sót ở bước này gần như không quay lại được sau khi phương án đã phê duyệt.
5. Đọc phương án theo danh sách khoản. Soát đủ bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại, cây trồng vật nuôi, chi phí di chuyển tài sản, và sáu nhóm hỗ trợ của Điều 108. Thiếu khoản nào thì nêu tên khoản đó kèm điều luật.
6. Gửi ý kiến trong 10 ngày niêm yết. Bằng văn bản, nêu từng điểm không đồng ý, và giữ một bản có dấu tiếp nhận. Đây là căn cứ cho bước đối thoại và cho cả bước khiếu nại nếu phải đi tiếp.
7. Hỏi về phương án đào tạo chuyển đổi nghề. Theo điểm c khoản 4 Điều 109, phương án này phải được lập và phê duyệt đồng thời với phương án bồi thường. Chưa từng được hỏi ý kiến là một điểm nên nêu.

Một nguyên tắc chúng tôi giữ trong mọi tình huống thu hồi đất. Không tranh cãi về con số tổng khi chưa soát xong danh sách khoản. Phần lớn trường hợp người dân cảm thấy bị thiệt không phải vì đơn giá sai, mà vì phương án thiếu một hoặc hai khoản mà lẽ ra họ được nhận.

[PERSONAL EXPERIENCE: author to fill]

Bạn đang cân nhắc mua một thửa đất nông nghiệp nằm gần khu vực có quy hoạch dự án? Hãy đọc bài đất dính quy hoạch có mua được không và bài quy hoạch treo trước khi xuống cọc. Phần thủ tục của tỉnh nay khác nhau, và bài thủ tục đất đai theo tỉnh giải thích vì sao.

Câu hỏi thường gặp

1 sào ruộng được đền bù bao nhiêu tiền? Không có một con số chung. Tiền bồi thường bằng diện tích nhân đơn giá, mà đơn giá lấy từ bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất của tỉnh, theo khoản 3 Điều 5 Nghị quyết 254/2025/QH15. Một sào ở hai tỉnh khác nhau, hoặc hai vị trí khác nhau trong cùng tỉnh, cho ra hai con số khác nhau.

Giá đất ruộng đền bù năm 2026 là bao nhiêu? Bằng đơn giá trong bảng giá đất của tỉnh, lấy đúng loại đất, khu vực và vị trí của thửa. Nhân đơn giá đó với hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, áp dụng từ 01/01 hằng năm theo Điều 8 Nghị quyết 254/2025/QH15. Hai văn bản này đều công khai, hãy tra theo tỉnh nơi có đất.

Mức giá bồi thường đất nông nghiệp là bao nhiêu? Tiền đất chỉ là một phần. Ngoài bồi thường về đất theo Điều 96, còn có bồi thường cây trồng vật nuôi theo Điều 103, bồi thường chi phí di chuyển tài sản theo Điều 104, và sáu nhóm hỗ trợ theo khoản 1 Điều 108. Riêng hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề có trần 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất, theo khoản 1 Điều 109.

1 m2 đất nông nghiệp bao nhiêu tiền? Câu này có hai nghĩa và hai câu trả lời khác nhau. Giá thị trường do hai bên mua bán thỏa thuận. Giá để tính tiền bồi thường thì theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh của tỉnh. Hai con số này thường không bằng nhau, và bài định giá nhà đất giải thích vì sao.

Hỗ trợ ổn định đời sống được bao nhiêu tháng? Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp thì hỗ trợ 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở, 12 tháng nếu phải di chuyển. Thu hồi trên 70% thì lần lượt là 12 tháng và 24 tháng. Phải chuyển tới vùng khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì tối đa 24 hoặc 36 tháng. Căn cứ là điểm a khoản 1 Điều 19 Nghị định 88/2024/NĐ-CP. Mức cho một nhân khẩu tương đương 30 kg gạo mỗi tháng theo thời giá địa phương.

Thu hồi đất nông nghiệp thì được báo trước bao lâu? Chậm nhất 60 ngày với đất nông nghiệp và 120 ngày với đất phi nông nghiệp, theo điểm a khoản 9 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15. Thời hạn niêm yết công khai phương án là 10 ngày, và thời hạn tổ chức đối thoại khi còn ý kiến không đồng ý là không quá 30 ngày kể từ ngày lấy ý kiến.

Không đồng ý phương án bồi thường thì khiếu nại ở đâu? Khiếu nại lần đầu gửi tới chính người đã ra quyết định hành chính, theo khoản 1 Điều 7 Luật Khiếu nại. Thời hiệu là 90 ngày theo Điều 9. Từ 01/7/2026, Luật 136/2025/QH15 bãi bỏ Điều 18 về thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết lần đầu, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết lần hai.

Dòng cuối

Câu hỏi giá đền bù đất nông nghiệp bao nhiêu một mét vuông gần như không thể trả lời đúng bằng một con số. Nhưng nó trả lời được bằng một đường đi, và đường đó chỉ có ba bước. Tra bảng giá đất của tỉnh, tra hệ số điều chỉnh, rồi soát đủ danh sách khoản ngoài tiền đất.

Điểm khác biệt lớn nhất của năm 2026 nằm ở bước một. Căn cứ giá đã chuyển từ giá đất cụ thể sang bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh, nghĩa là lần đầu tiên bạn tra trước được con số của mình thay vì chờ một quyết định riêng cho từng dự án. Hầu hết các bài hướng dẫn trên mạng vẫn đang nói theo khung cũ, nên đừng lấy đó làm căn cứ khi đối chiếu phương án.

Ai bảo bạn ký nhận nhanh cho xong vì ai cũng nhận như thế thì nên đặt dấu hỏi. Phương án bồi thường là văn bản có niêm yết, có biên bản lấy ý kiến, có bước đối thoại. Ba thứ đó tồn tại chính là để bạn dùng.

Bài viết mang tính tham khảo, cập nhật theo các văn bản đang có hiệu lực tại ngày đăng, và không thay thế tư vấn pháp lý hay tài chính cho một thửa đất cụ thể. Với việc khiếu nại, khởi kiện, tranh chấp hoặc thừa kế liên quan tới đất bị thu hồi, bạn nên tham vấn luật sư và kiểm tra trực tiếp tại cơ quan đăng ký đất đai nơi có thửa đất.

Bài viết do Nguyễn Trung Ninh (nhà sáng lập), Nguyễn Thị Huyền (nhà đồng sáng lập) và đội ngũ MREAL biên soạn và kiểm chứng. Hơn 15 năm và hơn 100 giao dịch bất động sản thực tế tại thị trường Việt Nam.

Cập nhật 20/9/2026: bổ sung phần ai ký quyết định thu hồi đất và ai ký quyết định kiểm đếm bắt buộc, theo điểm b khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2025) và điểm đ2 khoản 3 Điều 16, khoản 1 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP (hiệu lực 31/01/2026).