Tranh chấp ranh giới đất liền kề 2026: trích đo, hòa giải

Tóm tắt nhanh: Ranh giới hai thửa đất liền kề xác định theo thỏa thuận, quyết định cơ quan có thẩm quyền, tập quán hoặc ranh giới tồn tại từ 30 năm không tranh chấp (Điều 175 Bộ luật Dân sự). Muốn kiện, hai bên phải hòa giải ở xã trước, tối đa 30 ngày.

Tranh chấp ranh giới hiếm khi bắt đầu bằng một cuộc lấn đất rõ ràng. Nó thường bắt đầu bằng một bức tường xây lại, một lần đo đạc để tách thửa, hay một cuốn sổ mới cấp đổi có con số diện tích khác cuốn cũ. Hai nhà đều tin mình đúng, và cả hai đều có giấy tờ.

Bài này đi theo đúng câu hỏi người trong cuộc hay hỏi: đường ranh do đâu quyết định, vì sao số đo lệch sổ, đo lại ở đâu, tường chung là của ai, và đường đi từ hòa giải ở xã tới Tòa án. Trường hợp hàng xóm cố ý dời mốc để lấy thêm đất thì có ở bài đất có sổ đỏ bị lấn chiếm.

Căn cứ được đọc nguyên văn ngày 04/10/2026 từ Bộ luật Dân sự 2015 trên Công báo, Luật Đất đai bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH, Nghị định 49/2026/NĐ-CP và Bộ luật Tố tụng dân sự bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH.

Tranh chấp ranh giới đất liền kề là gì?

Là khi hai người sử dụng hai thửa đất sát nhau không thống nhất được đường chia giữa hai thửa. Bên này nói tường phải lùi vào, bên kia nói mốc vẫn đúng chỗ cũ. Tranh chấp có thể chỉ vài chục phân, nhưng với đất trong phố, vài chục phân dọc theo chiều sâu thửa đất là một khoản tiền không nhỏ.

Cần phân biệt ba chuyện hay bị gọi chung một tên:

• Tranh chấp ranh giới. Cả hai bên đều có căn cứ, chỉ không khớp nhau về vị trí đường chia. Đây là tranh chấp đất đai thông thường, đi đường hòa giải rồi Tòa án.
• Lấn đất. Khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai định nghĩa là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích mà không được phép. Đây là hành vi bị cấm và bị xử phạt.
• Diện tích trên sổ lệch số đo. Có khi ranh giới ngoài thực địa không ai đụng tới, chỉ là số đo cũ sai. Trường hợp này không nhất thiết là tranh chấp, có thể xử lý bằng thủ tục đo đạc và cấp đổi.
• Tranh chấp lối đi. Nghe giống nhưng là quyền khác, nằm ở quy định về bất động sản liền kề. Có bài riêng về tranh chấp lối đi chung.

Gọi đúng tên ngay từ đầu giúp bạn chọn đúng giấy tờ để mang theo. Nếu chưa chắc mình đang ở trường hợp nào, bài các tình huống tranh chấp đất đai xếp các dạng hay gặp theo nhóm.

Ranh giới giữa hai thửa đất do đâu quyết định?

Câu trả lời nằm ở khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015. Điều luật này đặt ra bốn căn cứ, và đây là phần mà hầu hết các bài viết chỉ chép lại mà không giải thích thứ tự dùng.

• Thỏa thuận giữa hai bên. Hai nhà ký với nhau một văn bản về đường ranh, đo vẽ rõ ràng. Đây là căn cứ mạnh nhất vì không ai phải chứng minh gì thêm.
• Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Gồm hồ sơ giao đất, bản đồ địa chính, sơ đồ thửa trên giấy chứng nhận đã cấp, hoặc quyết định giải quyết tranh chấp.
• Tập quán. Ví dụ bờ ruộng, rãnh nước chung đã được cả làng coi là ranh giới từ lâu.
• Ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Bức tường, hàng rào, hàng cây đứng yên một chỗ suốt 30 năm, không ai phản đối.

Cùng khoản đó còn một câu ít người để ý: không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả khi ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

Luật Đất đai cũng nói theo hướng đó. Khoản 1 Điều 31 buộc người sử dụng đất dùng đất đúng ranh giới thửa đất. Khoản 42 Điều 3 định nghĩa thửa đất là phần diện tích được giới hạn bởi ranh giới mô tả trên hồ sơ địa chính hoặc xác định trên thực địa.

Từ kinh nghiệm đi qua hơn 100 giao dịch, chúng tôi thấy các vụ kéo dài nhất thường là vụ mà hai căn cứ chỉ về hai phía: sơ đồ trên sổ nói một đằng, bức tường 30 năm nói một nẻo. Đó là lúc cần đo lại, chứ không phải lúc cãi nhau. Muốn hiểu sơ đồ trên sổ đọc thế nào, bài cách đọc sổ đỏ chỉ từng mục.

Vì sao sổ đỏ ghi một đằng, đo thực tế một nẻo?

Vì phần lớn sổ cũ được cấp dựa trên số đo của nhiều chục năm trước, bằng thước dây hoặc bản đồ tỷ lệ nhỏ. Khi đo lại bằng máy hiện đại, diện tích gần như chắc chắn lệch, dù không ai đụng vào tường.

Luật Đất đai có hẳn một khoản cho chuyện này. Khoản 6 Điều 135 tách thành hai trường hợp rất khác nhau:

• Ranh giới không thay đổi, không tranh chấp với hàng xóm. Khi cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận, diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Nghĩa là số đo mới thay số cũ.
• Ranh giới đã thay đổi và diện tích đo được nhiều hơn. Phần chênh lệch nhiều hơn chỉ được xem xét cấp giấy chứng nhận, không phải tự động được công nhận.
• Sổ đã cấp nhưng vị trí không chính xác. Cơ quan nhà nước rà soát và cấp đổi giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
• Điều kiện chung bị bỏ qua nhiều nhất. Trường hợp thứ nhất chỉ áp dụng khi không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề. Đang cãi nhau thì không đi được đường này.

Hai lời khuyên thực tế. Trước khi nói chuyện với hàng xóm, hãy hiểu sổ của mình được cấp năm nào, theo bản đồ nào. Còn nếu sổ ghi sai thông tin thửa đất, bài thủ tục đính chính sổ đỏ và bài thủ tục cấp đổi sổ đỏ nói cách sửa.

Trích đo địa chính giúp gì khi tranh chấp ranh giới?

Trích đo bản đồ địa chính là đo riêng một thửa đất để có số liệu cạnh, góc, diện tích và vị trí so với các thửa xung quanh. Trong tranh chấp ranh giới, đây là bằng chứng kỹ thuật mà cả hai bên cùng nhìn được.

Nghị định 49/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ 31/01/2026, sửa Nghị định 101/2024/NĐ-CP ở đúng khâu này:

• Bạn được tự yêu cầu đo. Điểm b khoản 10a Điều 9 Nghị định 101/2024, bổ sung bởi khoản 4 Điều 12 Nghị định 49/2026, có trường hợp trích đo theo nhu cầu của người sử dụng đất. Kết quả và việc ký xác nhận theo Mẫu số 02/TĐBĐ.
• Ai ký duyệt mảnh trích đo. Khoản 4a cùng điều giao Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, ký duyệt mảnh trích đo, trừ các trường hợp thuộc cấp tỉnh hoặc phục vụ quản lý của cấp xã.
• Đo chỉnh lý dùng mẫu khác. Cũng khoản 10a, điểm c: trường hợp đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính thì kết quả và việc ký xác nhận theo Mẫu số 03/CLBĐ, không phải mẫu trích đo.
• Không phải xác nhận riêng khi đang làm thủ tục. Khoản 10b nói khi giải quyết thủ tục hành chính về đất đai, cơ quan không yêu cầu người sử dụng đất xác nhận riêng mảnh trích đo mà làm lồng ghép.

Cần nói rõ một điều: mảnh trích đo không tự quyết ai đúng ai sai. Nó cho thấy hiện trạng và độ lệch so với hồ sơ. Ai đúng là việc của thỏa thuận, của Hội đồng hòa giải hoặc của Tòa án. Phí đo và nơi nộp hồ sơ do từng tỉnh quy định, vì khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026 giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai. Bài thủ tục đất đai theo tỉnh giải thích vì sao.

Muốn xem thửa đất của mình trên bản đồ địa chính trước khi đo, bài trích lục bản đồ địa chính chỉ cách xin.

Tường chung, hàng rào trên ranh giới là của ai?

Điều 176 Bộ luật Dân sự trả lời câu này khá rõ, và đây là chỗ nhiều nhà xây tường xong mới cãi nhau.

Tình huống	Ai sở hữu	Chi phí	Căn cứ
Xây tường, rào, trồng cây trên đất của mình	Người xây	Người xây chịu	Khoản 1 Điều 176
Hai bên thỏa thuận xây trên đúng ranh giới	Sở hữu chung của hai bên	Theo thỏa thuận	Khoản 2 Điều 176
Một bên xây trên ranh giới, bên kia đồng ý	Sở hữu chung	Bên xây chịu, trừ khi thỏa thuận khác	Khoản 2 Điều 176
Một bên xây trên ranh giới, bên kia không đồng ý có lý do chính đáng	Bên đã xây phải dỡ bỏ	Bên xây chịu	Khoản 2 Điều 176

Cách đọc bảng: các cột tóm tắt khoản 1 và khoản 2 Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015, đọc nguyên văn trên Công báo số 1243 + 1244 ngày 28/12/2015.

Ba điều rút ra từ bảng:

• Xây lùi vào đất mình là cách an toàn nhất. Tường thuộc về bạn trọn vẹn, không ai có quyền đục vào.
• Muốn xây đúng trên ranh giới thì nên có giấy. Một văn bản hai bên ký, kèm sơ đồ, đỡ được rất nhiều chuyện về sau, nhất là khi một trong hai nhà bán đi.
• Tường chung không được tự ý đục. Khoản 3 Điều 176: với mốc giới là tường nhà chung, chủ bên cạnh không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường đặt kết cấu, trừ khi được đồng ý.

Nếu bạn sắp xây hoặc nâng tầng nhà, hãy đo ranh giới trước khi đổ móng. Chi phí đo nhỏ hơn rất nhiều so với chi phí đập tường. Bài chi phí xây nhà có phần các khoản hay bị quên.

Khe hở giữa hai nhà, cành cây, mái hiên xử lý thế nào?

Đây là những tranh chấp nhỏ nhưng dai dẳng nhất. Bộ luật Dân sự có điều khoản cho từng loại.

• Không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng. Khoản 2 Điều 175: người sử dụng đất được dùng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới thửa đất, và không được làm ảnh hưởng tới việc sử dụng đất của người khác. Mái hiên, ban công vươn qua đường ranh là vượt phần của mình.
• Rễ cây, cành cây vượt ranh. Cũng khoản 2 Điều 175: phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ khi có thỏa thuận khác.
• Nhà xây riêng nhưng tường sát nhau. Khoản 3 Điều 176: mỗi chủ chỉ được đục tường, đặt kết cấu tới giới hạn ngăn cách tường của mình.
• Cây, công trình có nguy cơ đổ sang. Khoản 1 Điều 177: chủ tài sản phải khắc phục, chặt cây, sửa hoặc dỡ bỏ theo yêu cầu của chủ bất động sản liền kề; chi phí do chủ cây cối, công trình chịu.
• Trổ cửa nhìn sang nhà bên. Điều 178: chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Khe hở giữa hai nhà, thường vài chục phân, là trường hợp đặc biệt. Khe đó nằm trên đất của ai thì người đó có quyền với nó. Không biết nằm trên đất của ai thì quay lại hai mục trên: xem sơ đồ thửa và đo lại. Chúng tôi không tìm được điều luật nào nói khe hở mặc nhiên là đất chung.

Hư hỏng do nhà bên cạnh thi công gây ra là chuyện bồi thường, không phải tranh chấp ranh giới. Khoản 3 Điều 177 buộc chủ công trình bồi thường khi gây thiệt hại cho bất động sản liền kề. Muốn sửa nhà mình cho chắc chắn trước khi hàng xóm xây, bài cải tạo nhà cũ có danh sách kiểm tra.

Giải quyết tranh chấp ranh giới gồm mấy bước?

Bốn bước, và bước bắt buộc là bước hai. Đây là trình tự theo Điều 235 và Điều 236 Luật Đất đai.

• Bước 1: tự thương lượng hoặc hòa giải ở cơ sở. Khoản 1 Điều 235 khuyến khích các bên tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở. Tổ hòa giải ở khu dân cư là cửa rẻ và nhanh nhất.
• Bước 2: nộp đơn hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Khoản 2 Điều 235: trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết, các bên phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Chủ tịch xã lập Hội đồng hòa giải.
• Bước 3: hòa giải trong tối đa 30 ngày. Điểm c khoản 2 Điều 235: không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn. Kết quả lập thành biên bản có xác nhận thành hoặc không thành.
• Bước 4: hòa giải không thành thì kiện ra Tòa án. Khoản 1 Điều 236: nếu một trong các bên có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ tại Điều 137, tranh chấp do Tòa án giải quyết.

Hội đồng hòa giải ở xã có cả công chức địa chính và người sinh sống lâu năm biết rõ nguồn gốc thửa đất, theo điểm b khoản 2 Điều 235. Với tranh chấp ranh giới, người làng biết bức tường có từ bao giờ thường quan trọng hơn mọi lời giải thích.

Mẫu đơn gửi xã có ở bài mẫu đơn tranh chấp đất đai gửi UBND xã. Khi phải ra tòa, bài đơn khởi kiện tranh chấp đất đai hướng dẫn cách viết, còn bài giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ nói cửa nào nhận đơn.

Tòa án xác định ranh giới bằng cách nào?

Tòa án không xử bằng lời kể. Với tranh chấp ranh giới, có hai công cụ tố tụng gần như vụ nào cũng dùng.

• Xem xét, thẩm định tại chỗ. Khoản 1 Điều 101 Bộ luật Tố tụng dân sự: theo yêu cầu của đương sự hoặc khi thấy cần, Thẩm phán xem xét, thẩm định tại chỗ. Việc này có mặt đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Công an xã, phường, đặc khu.
• Biên bản ghi rõ hiện trường. Khoản 2 Điều 101: biên bản phải ghi kết quả, mô tả rõ hiện trường, có chữ ký các bên có mặt và đại diện chính quyền nơi có đất.
• Định giá phần đất đang tranh chấp. Khoản 3 Điều 104: Tòa án ra quyết định định giá, thành lập Hội đồng định giá khi một bên yêu cầu hoặc các bên không thống nhất được giá.
• Cản trở thẩm định là bị cấm. Khoản 3 Điều 101 nghiêm cấm mọi hành vi cản trở việc xem xét, thẩm định tại chỗ.

Tòa sơ thẩm nay là Tòa án nhân dân khu vực. Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự, sửa bởi Luật 85/2025/QH15, giao Tòa án nhân dân khu vực giải quyết sơ thẩm tranh chấp tại Điều 26, trong đó có tranh chấp đất đai. Điểm c khoản 1 Điều 39 quy định đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản giải quyết.

Án phí của vụ tranh chấp ranh giới phụ thuộc vào việc tòa có phải xác định giá trị phần đất hay không. Bài án phí tranh chấp đất đai giải thích hai cách tính và ai chịu.

Hòa giải thành rồi phải làm gì để sổ đỏ ghi đúng?

Nhiều nhà ký biên bản hòa giải thành rồi cất đi, nghĩ là xong. Chưa xong. Giấy chứng nhận vẫn mang sơ đồ cũ.

• Hạn 30 ngày làm việc. Khoản 4 Điều 235: hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích, người sử dụng đất thì các bên phải gửi văn bản công nhận kết quả tới cơ quan có thẩm quyền. Hạn là 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận văn bản đó.
• Đây là đăng ký biến động. Điểm d khoản 1 Điều 133 liệt kê việc thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích của thửa đất là một trường hợp đăng ký biến động.
• Cả hai thửa cùng phải chỉnh. Ranh giới dịch thì sổ của cả hai nhà đều đổi. Hai bên nên nộp cùng lúc để khỏi lệch nhau.
• Giữ bản gốc biên bản. Biên bản hòa giải được gửi các bên và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã, theo điểm d khoản 2 Điều 235.

Bài đăng ký biến động đất đai đi qua thủ tục này từng bước. Nếu sổ của bạn đang thế chấp, ngân hàng giữ bản gốc, bạn cần làm việc với ngân hàng trước. Bài giải chấp sổ đỏ nói cách lấy sổ ra.

Đang tranh chấp ranh giới có bán, tách thửa được không?

Đây là câu hỏi đắt tiền nhất của bài, vì nhiều người chỉ phát hiện ra tranh chấp đúng lúc sắp bán.

Việc muốn làm	Khi đang có tranh chấp ranh giới	Căn cứ
Chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp	Không đủ điều kiện, trừ khi tranh chấp đã được giải quyết	Điểm b khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai
Tách thửa, hợp thửa	Phần diện tích, ranh giới không tranh chấp vẫn được tách nếu xác định được phạm vi đang tranh chấp	Điểm c khoản 1 Điều 220
Cấp giấy chứng nhận	Không cấp cho đất đang có tranh chấp	Điểm e khoản 1 Điều 151
Cấp đổi theo số đo mới	Không dùng được đường tính theo số đo thực tế	Khoản 6 Điều 135

Cách đọc bảng: cột giữa tóm tắt điều kiện trong Luật Đất đai bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH, đọc ngày 04/10/2026. Cách cơ quan đăng ký xác định “đang có tranh chấp” trong hồ sơ cụ thể do địa phương thực hiện.

Điểm c khoản 1 Điều 220 là chi tiết đáng giá nhất. Tranh chấp chỉ ở một dải đất dọc ranh giới thì phần còn lại của thửa vẫn có thể tách, nếu xác định được phạm vi dải đang tranh chấp. Đó là lý do mảnh trích đo ở mục trên quan trọng: nó khoanh được đúng phần đang cãi nhau.

Người mua thì nên làm ngược lại: hỏi thẳng hàng xóm hai bên trước khi đặt cọc. Bài tranh chấp đất đai, kiểm tra trước khi mua có danh sách câu hỏi, và bài cách kiểm tra pháp lý nhà đất chỉ cách đối chiếu hiện trạng với sổ. Đặt cọc khi chưa rõ ranh giới thì hợp đồng cọc phải có điều khoản xử lý, xem bài hợp đồng đặt cọc mua đất. Muốn tách thửa sau khi xong tranh chấp, đọc bài thủ tục tách thửa đất.

Kiện tranh chấp ranh giới có hết thời hiệu không?

Không. Khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015 quy định không áp dụng thời hiệu khởi kiện với tranh chấp về quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai.

Nhưng không hết thời hiệu không có nghĩa là để lâu không sao:

• Mốc 30 năm chạy về phía bên kia. Khoản 1 Điều 175 công nhận ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Im lặng càng lâu, bức tường của hàng xóm càng có cơ sở.
• Người làm chứng già đi. Thành phần Hội đồng hòa giải có người sinh sống lâu năm biết nguồn gốc đất. Mười năm sau, những người đó có thể không còn.
• Đất bị khóa giao dịch. Như bảng ở mục trên, đang tranh chấp thì không chuyển nhượng, thế chấp được.

Phản đối bằng văn bản sớm, có ngày tháng, là cách giữ quyền rẻ nhất. Một lá đơn gửi xã cũng đủ chứng minh ranh giới đó không còn là “không có tranh chấp”.

Sáu sai lầm làm hỏng vụ tranh chấp ranh giới

Đây là những gì chúng tôi gặp đi gặp lại khi hỗ trợ khách mua bán nhà đất có vướng ranh giới:

• Tự đập tường, nhổ cọc của hàng xóm. Khoản 1 Điều 175 cấm thay đổi mốc giới ngăn cách. Bạn có thể đúng về ranh giới nhưng sai về hành vi.
• Xây đè lên phần đang cãi nhau. Xây xong rồi thua thì công trình đó phải xử lý, và chi phí bạn chịu.
• Chỉ mang sổ đỏ đi hòa giải. Sổ cũ cấp theo số đo cũ. Mang thêm sổ của các đời chủ trước, giấy tờ mua bán cũ, ảnh chụp bức tường qua các năm.
• Không đo lại trước khi nói chuyện. Cãi nhau bằng trí nhớ thì không ai thắng. Một mảnh trích đo làm cuộc nói chuyện chuyển sang con số.
• Ký biên bản hòa giải thành rồi để đó. Khoản 4 Điều 235 cho 30 ngày làm việc để gửi đi đăng ký. Không làm thì sổ vẫn mang sơ đồ cũ.
• Đăng ảnh, tên hàng xóm lên mạng. Chuyện đất thành chuyện danh dự, và hòa giải gần như hết cửa.

Một điều nữa: đừng nghe ai hứa “lo được ranh giới” bằng quan hệ. Ranh giới được xác định bằng căn cứ ở Điều 175 và bằng thủ tục ở Điều 235, 236, không bằng cách nào khác.

Câu hỏi thường gặp

Tranh chấp ranh giới là gì?

Là khi những người sử dụng các thửa đất liền kề không thống nhất được đường ranh giới giữa các thửa. Khác với lấn đất ở chỗ cả hai bên đều có căn cứ riêng; lấn đất là cố ý dời mốc giới để mở rộng diện tích (khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai).

Thẩm quyền xác định ranh giới thửa đất?

Khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự cho phép xác định theo thỏa thuận hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi có tranh chấp mà một bên có giấy chứng nhận, Tòa án giải quyết sau khi đã hòa giải ở xã (Điều 235, 236 Luật Đất đai).

Xác định ranh giới, mốc giới thửa đất?

Dựa vào bốn căn cứ ở khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự, đối chiếu với sơ đồ thửa trên giấy chứng nhận và kết quả trích đo bản đồ địa chính. Người sử dụng đất có thể tự yêu cầu trích đo theo Mẫu số 02/TĐBĐ (Nghị định 101/2024, bổ sung bởi Nghị định 49/2026).

Tranh chấp khe hở giữa 2 nhà?

Khe hở nằm trên đất của ai thì thuộc quyền người đó. Chúng tôi không thấy điều luật nào coi khe hở là đất chung mặc nhiên. Cần xem sơ đồ thửa và đo lại; nếu không thống nhất thì hòa giải ở xã rồi mới kiện.

An phí tranh chấp ranh giới đất đai?

Án phí phụ thuộc việc tòa có phải xác định giá trị phần đất tranh chấp hay không. Cách tính, mức tạm ứng và ai chịu cuối cùng có ở bài án phí tranh chấp đất đai của MREAL.

Luật về ranh giới đất đai?

Hai bộ luật chính: Bộ luật Dân sự 2015, Điều 175 đến Điều 178 (ranh giới, mốc giới, cây cối, cửa sổ); Luật Đất đai 2024 bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH, khoản 6 Điều 135 (chênh lệch diện tích), Điều 235, 236 (hòa giải, thẩm quyền).

Ba việc làm được ngay hôm nay

• Lấy sổ đỏ ra, đối chiếu sơ đồ thửa với hiện trạng. Ghi lại năm cấp sổ và kích thước các cạnh trên sơ đồ.
• Chụp ảnh tường, hàng rào, cọc mốc hiện tại kèm ngày tháng. Hỏi những người lâu năm trong xóm bức tường có từ bao giờ.
• Liên hệ cơ quan đăng ký đất đai nơi có đất để hỏi thủ tục trích đo. Có mảnh trích đo trong tay rồi mới nói chuyện với hàng xóm.

Về người viết bài này

Bài viết do Nguyễn Trung Ninh (nhà sáng lập), Nguyễn Thị Huyền (nhà đồng sáng lập) và đội ngũ MREAL biên soạn và kiểm chứng. Hơn 15 năm và hơn 100 giao dịch bất động sản thực tế tại thị trường Việt Nam, đi qua năm vị trí trong chuỗi giao dịch: môi giới, chủ sàn, nhà đầu tư cá nhân, công ty đầu tư, công ty đào tạo.

---

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho một thửa đất cụ thể. Mỗi vụ tranh chấp ranh giới có hồ sơ và lịch sử sử dụng đất riêng. Trước khi khởi kiện hoặc ký bất kỳ văn bản thỏa thuận ranh giới nào, bạn nên tham vấn luật sư và kiểm tra hồ sơ địa chính tại cơ quan đăng ký đất đai nơi có đất. Trình tự, thủ tục hành chính về đất đai do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

Căn cứ pháp lý được đọc nguyên văn và kiểm hiệu lực ngày 04/10/2026. Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, Điều 155, 175, 176, 177, 178, bản Công báo số 1243 + 1244 ngày 28/12/2015. Luật Đất đai số 31/2024/QH15 qua bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH ngày 16/3/2026, khoản 31, 42 Điều 3; Điều 31, 45, 133, 135, 151, 220, 235, 236. Nghị định 101/2024/NĐ-CP, khoản 4a, 10a, 10b Điều 9 như bổ sung bởi khoản 4 Điều 12 Nghị định 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026; Nghị định 101/2024/NĐ-CP trên Công báo. Bộ luật Tố tụng dân sự qua bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH, Điều 35, 39, 101, 104.