Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai 2026: viết sao không bị trả

Tóm tắt nhanh: Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai năm 2026 vẫn viết theo Mẫu số 23-DS của Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP, gửi Toà án nhân dân khu vực nơi có đất. Tranh chấp ai có quyền sử dụng đất phải kèm biên bản hoà giải ở xã. Đơn thiếu nội dung được sửa tối đa 01 tháng.

Người ngồi trước tờ đơn khởi kiện thường nghĩ việc khó nhất là tìm được mẫu. Thật ra mẫu thì chỉ có một, và nó nằm công khai trên cơ sở dữ liệu pháp luật quốc gia. Việc khó là ghi đúng từng ô, kèm đúng giấy, gửi đúng toà, để thẩm phán không phải trả đơn hay bắt bạn sửa đi sửa lại.

Khi chúng tôi chạy lại kết quả tìm kiếm cho cụm từ khoá này ngày 27/9/2026, khối trả lời tự động của Google hướng dẫn ghi phần “Kính gửi” là toà cấp huyện nơi có đất. Một kết quả trong top 10 còn chép sẵn mẫu “Kính gửi: Toà án nhân dân huyện X”. Hệ thống toà án cấp huyện đã chấm dứt hoạt động từ ngày 01/7/2025. Chép theo hai chỗ đó, bạn ghi sai ngay dòng đầu tiên của đơn.

Toàn bộ căn cứ tố tụng dưới đây được đọc nguyên văn từ Văn bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH của Bộ luật Tố tụng dân sự ngày 12/02/2026, bản đã gộp các lần sửa năm 2025. Các mốc trong bài là mốc tố tụng, áp dụng như nhau ở mọi tỉnh.

Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai năm 2026 dùng mẫu nào?

Dùng Mẫu số 23-DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao. Cơ sở dữ liệu quốc gia về pháp luật ghi văn bản này còn hiệu lực khi chúng tôi kiểm lại ngày 30/9/2026.

• Không có mẫu riêng cho đất đai. Tranh chấp đất, tranh chấp thừa kế, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đều dùng chung một mẫu đơn khởi kiện vụ án dân sự. Phần khác nhau nằm ở mục yêu cầu và danh mục tài liệu.
• Mẫu có 16 mục đánh số. Mỗi mục có một dòng hướng dẫn ở cuối mẫu. Bài này đi qua cả 16 mục và nói rõ mục nào hay bị ghi sai nhất.
• Ví dụ trong phần hướng dẫn đã lỗi thời. Hướng dẫn mục (2) vẫn lấy ví dụ toà cấp huyện. Mẫu còn dùng được, nhưng ví dụ đó thì không còn đúng từ ngày 01/7/2025.
• Nội dung bắt buộc do luật quy định, không do mẫu. Khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự liệt kê chín nhóm nội dung chính. Mẫu 23-DS chỉ là cách trình bày chín nhóm đó cho gọn.

Khi tải mẫu ở bất kỳ trang nào, hãy so với danh sách chín nhóm của khoản 4 Điều 189. Thiếu nhóm nào thì bổ sung, đừng tin bản trình bày của trang đó là đủ.

Nếu vụ của bạn là khiếu kiện quyết định hành chính về đất, như quyết định thu hồi hay quyết định cấp sổ cho người khác, thì đó là vụ án hành chính. Vụ án hành chính dùng bộ biểu mẫu riêng của tố tụng hành chính, không dùng Mẫu 23-DS.

Vụ của bạn đã đủ điều kiện để nộp đơn chưa?

Đây là câu hỏi phải trả lời trước khi viết chữ nào. Điểm b khoản 1 Điều 192 cho thẩm phán trả đơn khi chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật. Với tranh chấp đất, điều kiện hay thiếu nhất là bước hoà giải ở xã.

• Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất phải hoà giải ở xã trước. Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai buộc các bên hoà giải tại ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP coi vụ chưa hoà giải ở xã là chưa có đủ điều kiện khởi kiện.
• Tranh chấp khác liên quan tới đất thì không bắt buộc. Cũng khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017 liệt kê các tranh chấp về giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất. Nhóm này không phải qua bước hoà giải ở xã.
• Chưa có sổ thì còn một lựa chọn. Khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai cho các bên không có giấy chứng nhận và không có giấy tờ theo Điều 137 được chọn ủy ban nhân dân có thẩm quyền hoặc toà án. Đã có sổ thì chỉ toà án giải quyết, theo khoản 1 Điều 236.
• Hoà giải ở xã có mốc 30 ngày. Điểm c khoản 2 Điều 235 giới hạn việc hoà giải không quá 30 ngày kể từ ngày xã nhận đơn yêu cầu. Kết quả phải lập thành biên bản có xác nhận hoà giải thành hoặc không thành.

Tách bạch hai nhóm này giúp bạn không mất thời gian ở cả hai đầu. Nếu hoà giải thành mà có thay đổi ranh giới, diện tích hay người sử dụng, khoản 4 Điều 235 cho các bên 30 ngày làm việc để gửi văn bản công nhận kết quả đi đăng ký biến động đất đai. Người kiện tranh chấp thừa kế không cần chờ xã hoà giải. Người kiện tranh chấp ranh giới thì phải có biên bản trong tay mới nộp.

Bước hoà giải ở xã, lá đơn gửi xã và cách xử lý khi bên kia vắng mặt đã được viết riêng trong bài mẫu đơn tranh chấp đất đai gửi ủy ban xã. Còn câu hỏi nên đi cửa xã, cửa toà hay cửa hành chính thì bài giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ đi từng nhánh.

Gửi đơn cho Toà án nhân dân khu vực nào?

Gửi cho Toà án nhân dân khu vực có phạm vi lãnh thổ bao gồm nơi có thửa đất. Hai điều luật quyết định điều này, trong đó điều về cấp xét xử đã được sửa năm 2025.

• Cấp sơ thẩm nay là toà khu vực. Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự, theo bản sửa của Luật 85/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/7/2025, giao Toà án nhân dân khu vực xử sơ thẩm các tranh chấp dân sự tại Điều 26. Khoản 9 Điều 26 gọi tên tranh chấp đất đai.
• Đất ở đâu, toà ở đó. Điểm c khoản 1 Điều 39 quy định đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ toà nơi có bất động sản có thẩm quyền. Bạn ở Hà Nội mà đất ở Nghệ An thì vẫn nộp ở toà khu vực tại Nghệ An.
• Tên toà ghi đúng tên đang dùng. Tổ chức toà án ba cấp mới được lập theo Luật 81/2025/QH15. Tên và phạm vi từng toà khu vực nằm trong Nghị quyết 81/2025/UBTVQH15 về thành lập toà án nhân dân cấp tỉnh và toà án nhân dân khu vực.
• Nộp nhầm toà không mất quyền kiện. Điểm c khoản 3 Điều 191 cho thẩm phán chuyển đơn sang toà có thẩm quyền và báo cho bạn. Nhưng bạn mất thêm thời gian chuyển hồ sơ.

Cách tra nhanh nhất: hỏi bộ phận một cửa của ủy ban nhân dân xã nơi có đất xem xã mình thuộc toà khu vực nào, rồi đối chiếu trên cổng thông tin của toà án nhân dân cấp tỉnh. Sau khi sáp nhập đơn vị hành chính, nhiều xã mới gộp từ vài xã cũ, nên đừng dựa vào tên huyện cũ để đoán.

Nếu bạn chưa chắc thửa đất đang nằm ở xã nào theo địa giới mới, bài trích lục bản đồ địa chính chỉ cách xin tờ trích lục thể hiện vị trí thửa đất. Tờ đó cũng là tài liệu nên kèm theo đơn.

Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai chép theo được

Dưới đây là khung đơn giữ đúng thứ tự 16 mục của Mẫu 23-DS. Chỗ để trống là phần bạn tự điền. Phần in nghiêng trong ngoặc là ghi chú của chúng tôi, không chép vào đơn.

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập, Tự do, Hạnh phúc

(1) ……………., ngày ….. tháng ….. năm …….

ĐƠN KHỞI KIỆN

Kính gửi: (2) Toà án nhân dân khu vực ……………. (tên đầy đủ của toà khu vực nơi có đất, kèm địa chỉ toà)

Người khởi kiện: (3) ……………. Địa chỉ: (4) ……………. Số điện thoại, thư điện tử (nếu có): …………….

Người bị kiện: (5) ……………. Địa chỉ: (6) ……………. Số điện thoại, thư điện tử (nếu có): …………….

Người có quyền, lợi ích được bảo vệ (nếu có): (7) ……………. Địa chỉ: (8) …………….

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có): (9) ……………. Địa chỉ: (10) …………….

Yêu cầu Toà án giải quyết những vấn đề sau đây: (11) (tóm tắt sự việc, rồi liệt kê từng yêu cầu đánh số)

Người làm chứng (nếu có): (12) ……………. Địa chỉ: (13) …………….

Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện gồm có: (14) 1. ……………. 2. …………….

Các thông tin khác người khởi kiện xét thấy cần thiết: (15) …………….

Người khởi kiện (16) (ký tên hoặc điểm chỉ, ghi rõ họ tên)

Khung này chỉ là cái vỏ. Giá trị của lá đơn nằm ở mục (11) và mục (14), và hai mục đó được viết riêng ở ba phần tiếp theo.

• Viết tay hay đánh máy đều được. Điều 189 không đòi hình thức trình bày. Đánh máy giúp thẩm phán đọc nhanh, và bạn giữ được bản gốc để sửa khi toà yêu cầu.
• Ký ở cuối đơn là bắt buộc. Điểm a khoản 2 Điều 189 yêu cầu cá nhân khởi kiện ký tên hoặc điểm chỉ ở phần cuối đơn.
• Người không biết chữ vẫn kiện được. Điểm c khoản 2 Điều 189 cho nhờ người khác làm hộ đơn, với điều kiện có người làm chứng đủ năng lực tố tụng ký xác nhận vào đơn.

Ghi từng ô của đơn như thế nào cho vụ đất?

Bảng dưới đây đi theo số thứ tự trong mẫu. Cột giữa là điều Mẫu 23-DS hướng dẫn, cột phải là cách áp vào một vụ tranh chấp đất.

Mục	Mẫu hướng dẫn ghi gì	Áp vào vụ đất
(1)	Địa điểm, ngày làm đơn	Ghi tỉnh hoặc thành phố nơi bạn ký đơn
(2)	Tên toà có thẩm quyền và địa chỉ toà	Toà án nhân dân khu vực nơi có đất, theo điểm c khoản 1 Điều 39
(3), (4)	Họ tên và nơi cư trú của người khởi kiện	Ghi nơi cư trú tại thời điểm nộp đơn, đủ tới xã, tỉnh
(5), (6)	Họ tên, nơi cư trú của người bị kiện	Không rõ nơi ở thì ghi nơi cư trú cuối cùng, theo điểm đ khoản 4 Điều 189
(9), (10)	Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan	Đồng thừa kế, người đang ở trên đất, ngân hàng đang nhận thế chấp
(11)	Nêu cụ thể từng vấn đề yêu cầu giải quyết	Đánh số từng yêu cầu, nêu diện tích, vị trí thửa theo giấy tờ
(14)	Tên tài liệu kèm theo, đánh số thứ tự	Biên bản hoà giải ở xã, bản sao sổ, trích lục bản đồ
(16)	Chữ ký hoặc điểm chỉ	Ký và ghi rõ họ tên, không ký thay

• Mục (2) là mục sai nhiều nhất. Người viết chép ví dụ trong mẫu hoặc chép từ bài cũ, rồi ghi tên toà cấp huyện. Toà sẽ không vì lỗi này mà mất quyền kiện của bạn, nhưng đơn phải đi vòng để chuyển.
• Mục (6) quyết định đơn có bị trả hay không. Đoạn cuối điểm e khoản 1 Điều 192 cho trả đơn khi người khởi kiện ghi không đủ, không đúng tên, địa chỉ người bị kiện mà không sửa theo yêu cầu.
• Mục (9) hay bị bỏ trống. Với đất thừa kế hay đất chung, bỏ sót một người có quyền lợi liên quan thì toà vẫn phải đưa họ vào sau, và vụ án kéo dài thêm.
• Mục (15) dùng để báo điều bất thường. Hướng dẫn mẫu lấy ví dụ một đương sự đang ở nước ngoài. Với đất, đây là chỗ báo cho toà biết bên kia đang xây dựng hay chuyển nhượng trên phần đất tranh chấp.

Nếu thửa đất đã có sổ, hãy chép các thông tin số thửa, số tờ bản đồ, diện tích đúng như trên sổ vào mục (11). Bài cách đọc sổ đỏ chỉ từng trang và từng ô trên tờ giấy chứng nhận.

Mục yêu cầu Toà án giải quyết viết sao cho đủ cụ thể?

Hướng dẫn mục (11) của mẫu chỉ có một câu: nêu cụ thể từng vấn đề yêu cầu toà giải quyết. Điểm g khoản 4 Điều 189 thì đòi hai thứ: quyền lợi nào bị xâm phạm, và những vấn đề cụ thể yêu cầu toà giải quyết với từng người.

• Kể sự việc ngắn, theo mốc thời gian. Đất có nguồn gốc từ đâu, ai sử dụng từ năm nào, tranh chấp phát sinh khi nào, đã hoà giải ở xã ngày nào và kết quả ra sao.
• Mỗi yêu cầu là một câu có động từ. Ví dụ: “Công nhận phần diện tích … m² thuộc thửa đất số …, tờ bản đồ số … là quyền sử dụng đất của tôi”. Hoặc: “Buộc bên bị kiện tháo dỡ phần tường xây lấn sang, trả lại phần đất … m²”.
• Không viết yêu cầu chung chung. Câu kiểu “đề nghị toà xem xét giải quyết theo pháp luật” không cho thẩm phán biết bạn muốn gì. Đó là lý do phổ biến để toà gửi văn bản yêu cầu sửa đơn theo Điều 193.
• Yêu cầu nào có giá trị bằng tiền thì ghi con số. Yêu cầu chia theo phần, đòi bồi thường hay trả lại tiền đã nhận đều liên quan tới cách tính án phí. Phần tạm ứng án phí ở dưới giải thích vì sao.

Ba dạng tranh chấp đất hay gặp có cách đặt yêu cầu khác nhau. Tranh chấp ranh giới đòi yêu cầu xác định ranh giới và trả lại phần đất lấn. Tranh chấp thừa kế đòi yêu cầu xác định di sản, xác định người thừa kế và chia di sản. Tranh chấp hợp đồng đòi yêu cầu công nhận hay tuyên vô hiệu hợp đồng và xử lý hậu quả.

Vụ thừa kế nên đọc trước bài đất thừa kế chưa chia và bài hàng thừa kế thứ nhất để liệt kê đủ người ở mục (9). Vụ về hợp đồng cọc, hợp đồng chuyển nhượng thì bài hợp đồng đặt cọc mua đất và bài hợp đồng mua bán nhà đất giúp bạn gọi đúng tên điều khoản bị vi phạm.

Kèm theo đơn cần những tài liệu gì?

Khoản 5 Điều 189 viết: kèm theo đơn phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Luật không liệt kê danh mục cứng, nhưng vụ đất thường cần bốn nhóm giấy tờ.

• Giấy tờ chứng minh điều kiện khởi kiện. Với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất, đó là biên bản hoà giải ở xã có xác nhận hoà giải không thành. Bên kia không ký thì điểm đ khoản 2 Điều 235 cho chủ tịch hội đồng và thành viên ký, đóng dấu xã, và biên bản vẫn dùng được.
• Giấy tờ về thửa đất. Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có, giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai nếu chưa có sổ, trích lục bản đồ địa chính, sơ đồ hiện trạng nếu đã đo.
• Giấy tờ về quan hệ giữa các bên. Hợp đồng chuyển nhượng, giấy cọc, di chúc viết tay hoặc di chúc có công chứng, văn bản khai nhận hay từ chối nhận di sản, giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế.
• Giấy tờ nhân thân của người khởi kiện. Toà sẽ yêu cầu khi nhận đơn. Bạn chỉ nộp tại toà hoặc gửi theo yêu cầu của toà, không gửi ảnh chụp cho người lạ nhận làm hộ.

Luật cho phép bạn nộp trước những gì đang có. Vẫn khoản 5 Điều 189: vì lý do khách quan chưa nộp đủ thì nộp tài liệu hiện có, rồi bổ sung theo yêu cầu của toà trong quá trình giải quyết. Đừng để việc chờ đủ giấy làm lỡ thời điểm cần nộp đơn.

Khi chụp giấy tờ để nhờ ai đó xem giúp trước khi nộp, hãy che số định danh cá nhân, số thửa và địa chỉ chi tiết. Tài liệu về di sản thì bài văn bản khai nhận di sản thừa kế và bài văn bản từ chối nhận di sản nói rõ mỗi loại văn bản chứng minh được điều gì.

Nộp đơn bằng cách nào và ngày khởi kiện tính từ lúc nào?

Điều 190 cho ba phương thức gửi đơn, và mỗi phương thức có một cách tính ngày khởi kiện riêng. Ngày khởi kiện quan trọng vì nó là mốc để xét thời hiệu với những tranh chấp có thời hiệu.

• Nộp trực tiếp tại toà. Ngày khởi kiện là ngày bạn nộp đơn. Khoản 1 Điều 191 buộc toà cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn, theo Mẫu số 24-DS cùng bộ biểu mẫu.
• Gửi qua dịch vụ bưu chính. Ngày khởi kiện là ngày ghi trên dấu bưu chính nơi gửi. Toà phải gửi thông báo nhận đơn cho bạn trong 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận.
• Gửi trực tuyến qua cổng thông tin điện tử của toà, nếu có. Ngày khởi kiện là ngày gửi đơn, theo khoản 3 Điều 190. Toà in đơn ra bản giấy, ghi vào sổ nhận đơn và báo ngay việc nhận qua cổng.
• Giữ bằng chứng ngày gửi. Với đơn gửi bưu chính, khoản 2 Điều 190 đặt trách nhiệm chứng minh ngày gửi lên đương sự. Giữ biên lai gửi có ngày tháng là cách chứng minh đơn giản nhất.

Chúng tôi không nêu tên một cổng nộp trực tuyến cụ thể, vì Điều 190 dùng chữ “nếu có”. Trước khi gửi online, hãy gọi bộ phận tiếp nhận đơn của toà khu vực để hỏi toà đã nhận đơn qua cổng chưa và cần định dạng tệp gì.

Nộp trực tiếp vẫn là cách an toàn nhất với người lần đầu đi kiện. Cán bộ tiếp nhận thường chỉ ra ngay những lỗi hình thức như thiếu chữ ký hay thiếu bản sao cho người bị kiện, và bạn sửa được ngay tại chỗ.

Nộp xong, toà xử lý đơn theo những mốc nào?

Điều 191 đặt hai mốc ngắn cho giai đoạn xét đơn. Đây là mốc luật đặt ra cho toà. Toà làm chậm hơn thì bạn có quyền hỏi, nhưng mốc không tự biến thành kết quả có lợi cho bạn.

1. Trong 03 ngày làm việc, chánh án phân công thẩm phán. Khoản 2 Điều 191 tính từ ngày toà nhận được đơn.
2. Trong 05 ngày làm việc tiếp theo, thẩm phán ra một trong bốn quyết định. Theo khoản 3 Điều 191: yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn; thụ lý vụ án; chuyển đơn cho toà có thẩm quyền; hoặc trả lại đơn nếu vụ việc không thuộc thẩm quyền của toà án.
3. Nếu phải sửa đơn, bạn có tối đa 01 tháng. Khoản 1 Điều 193 cho thẩm phán ấn định thời hạn không quá 01 tháng, trường hợp đặc biệt gia hạn không quá 15 ngày. Thời gian sửa đơn không tính vào thời hiệu khởi kiện.
4. Nếu đơn hợp lệ, toà báo nộp tạm ứng án phí. Khoản 1 và khoản 2 Điều 195 buộc thẩm phán dự tính số tiền, ghi vào giấy báo và giao cho bạn.
5. Nộp biên lai trong 07 ngày thì toà thụ lý. Khoản 3 Điều 195 lấy ngày bạn nộp biên lai làm mốc thụ lý. Sau đó toà có 03 ngày làm việc để báo việc thụ lý cho các bên, theo khoản 1 Điều 196.

Kết quả xét đơn phải được ghi vào sổ nhận đơn, theo khoản 4 Điều 191. Nếu quá mốc mà chưa nhận được văn bản nào, hãy mang giấy xác nhận đã nhận đơn tới toà hỏi kết quả ghi trong sổ.

Tạm ứng án phí tranh chấp đất đai tính ra sao?

Mức tạm ứng do Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định. Chúng tôi đọc nguyên văn bản đăng Công báo số 125 và 126 ngày 07/02/2017. Điểm mấu chốt là vụ của bạn được tính theo loại có giá ngạch hay không có giá ngạch.

• Không có giá ngạch thì tạm ứng bằng mức án phí không giá ngạch. Khoản 2 Điều 7 viết như vậy. Mục 1.1 Danh mục án phí đặt mức này là 300.000 đồng với tranh chấp dân sự.
• Có giá ngạch thì tạm ứng bằng 50% án phí dự tính. Cũng khoản 2 Điều 7: tính theo giá trị tài sản có tranh chấp do đương sự yêu cầu, nhưng không thấp hơn mức án phí không có giá ngạch.
• Toà chỉ xem ai có quyền thì tính như không giá ngạch. Điểm a khoản 2 Điều 27 áp cho vụ toà không xem xét giá trị, chỉ xem quyền sử dụng đất của ai. Điểm b áp mức có giá ngạch khi toà phải xác định giá trị hoặc chia theo phần.
• Giá làm cơ sở có thứ tự ưu tiên. Khoản 1 Điều 8 xếp giá do cơ quan nhà nước quy định trước, rồi giá thẩm định, giá trên tài liệu gửi kèm, cuối cùng là giá thị trường.

Giá trị tài sản tranh chấp	Án phí sơ thẩm có giá ngạch (mục 1.3)
Từ 6.000.000 đồng trở xuống	300.000 đồng
Trên 6.000.000 đến 400.000.000 đồng	5% giá trị tài sản
Trên 400.000.000 đến 800.000.000 đồng	20.000.000 đồng + 4% phần vượt 400.000.000 đồng
Trên 800.000.000 đến 2.000.000.000 đồng	36.000.000 đồng + 3% phần vượt 800.000.000 đồng
Trên 2.000.000.000 đến 4.000.000.000 đồng	72.000.000 đồng + 2% phần vượt 2.000.000.000 đồng
Trên 4.000.000.000 đồng	112.000.000 đồng + 0,1% phần vượt 4.000.000.000 đồng

Một ví dụ tính số học, không phải vụ thật. Bạn yêu cầu chia phần quyền sử dụng đất trị giá 1.000.000.000 đồng. Án phí dự tính là 36.000.000 đồng cộng 3% của 200.000.000 đồng, tức 42.000.000 đồng. Tạm ứng bằng 50%, tức 21.000.000 đồng.

Con số cuối cùng do thẩm phán dự tính và ghi trên giấy báo, theo khoản 2 Điều 195. Giá trị đất dùng để tính cũng không phải giá bạn tự nêu nếu đã có giá do cơ quan nhà nước quy định. Bài bảng giá đất 2026, bài cách tính giá đất theo m2 và bài định giá nhà đất giúp bạn ước trước khoảng tiền để không bị bất ngờ.

Quá 07 ngày mà không nộp biên lai, điểm d khoản 1 Điều 192 cho thẩm phán trả đơn, trừ khi bạn được miễn, không phải nộp, hoặc có trở ngại khách quan.

Bảy trường hợp toà trả lại đơn

Khoản 1 Điều 192 liệt kê đúng bảy căn cứ trả đơn, từ điểm a tới điểm g. Ngoài bảy căn cứ này, thẩm phán không có căn cứ nào khác để trả đơn.

Điểm	Căn cứ trả đơn	Vụ đất hay dính ở đâu
a	Không có quyền khởi kiện hoặc không đủ năng lực hành vi tố tụng	Kiện thay người khác mà không có ủy quyền
b	Chưa có đủ điều kiện khởi kiện	Tranh chấp ai có quyền sử dụng đất chưa hoà giải ở xã
c	Sự việc đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực	Kiện lại đúng yêu cầu đã bị xử
d	Hết 07 ngày không nộp biên lai tạm ứng án phí	Chờ gom tiền nên quá hạn
đ	Vụ án không thuộc thẩm quyền của toà án	Khiếu nại quyết định hành chính mà nộp theo đường dân sự
e	Không sửa đổi, bổ sung đơn theo yêu cầu	Không bổ sung địa chỉ người bị kiện
g	Người khởi kiện rút đơn	Tự rút khi đang thương lượng

• Điểm c có ngoại lệ cho đất cho mượn, cho ở nhờ. Vụ đòi quyền sử dụng đất cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ mà toà chưa chấp nhận yêu cầu thì được kiện lại khi đủ điều kiện, theo chính điểm c.
• Bên kia giấu địa chỉ thì đơn không bị trả. Đoạn giữa điểm e: bạn đã ghi đúng địa chỉ mà người bị kiện cố tình thay đổi nơi cư trú để trốn tránh thì thẩm phán vẫn thụ lý theo thủ tục chung.
• Trả đơn phải có văn bản nêu lý do. Khoản 2 Điều 192 buộc thẩm phán nêu rõ lý do và gửi cho viện kiểm sát cùng cấp. Văn bản đó là căn cứ để bạn khiếu nại.

Thửa đất chưa có sổ thì đọc thêm bài thủ tục làm sổ đỏ lần đầu để biết giấy tờ nào theo Điều 137 dùng được làm chứng cứ. Nhìn vào bảng, năm trong bảy căn cứ là lỗi phía người khởi kiện tự tránh được: điểm a, b, d, e và g. Làm kỹ ba phần phía trên của bài này là đã gỡ gần hết rủi ro bị trả đơn.

Bị trả đơn thì khiếu nại trong bao lâu?

Điều 194 cho bạn hai vòng khiếu nại, mỗi vòng có mốc 10 ngày. Sau Luật 85/2025/QH15, vòng thứ hai là vòng cuối cùng: khoản 7 cũ đã bị bãi bỏ.

• Vòng một: 10 ngày kể từ ngày nhận văn bản trả đơn. Khoản 1 Điều 194 cho bạn khiếu nại với chính toà đã trả đơn. Chánh án phân công một thẩm phán khác xem xét.
• Phiên họp trong 05 ngày làm việc. Khoản 3 Điều 194 buộc thẩm phán được phân công mở phiên họp có đại diện viện kiểm sát. Bạn vắng mặt thì phiên họp vẫn diễn ra.
• Vòng hai: 10 ngày lên chánh án toà trên một cấp. Khoản 5 cho khiếu nại tiếp trong 10 ngày kể từ ngày nhận quyết định vòng một. Khoản 6 buộc chánh án toà cấp trên ra quyết định trong 10 ngày.
• Quyết định vòng hai là quyết định cuối cùng. Câu này nằm ở khoản 6 Điều 194 theo bản sửa của Luật 85/2025/QH15, và khoản 7 của điều này đã bị bãi bỏ.

Nhiều trường hợp không cần khiếu nại. Khoản 3 Điều 192 cho bạn nộp lại đơn khi đã có đủ điều kiện khởi kiện. Bị trả vì chưa hoà giải ở xã thì cách nhanh nhất là đi hoà giải, lấy biên bản, rồi nộp lại.

Khiếu nại chỉ đáng làm khi bạn cho rằng toà trả đơn sai căn cứ. Ví dụ toà coi vụ thừa kế quyền sử dụng đất là phải hoà giải ở xã, trong khi khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017 xếp vụ đó vào nhóm không bắt buộc.

Hết thời hiệu có bị trả lại đơn không?

Không. Khoản 2 Điều 7 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, đang có hiệu lực trên cơ sở dữ liệu quốc gia về pháp luật, nói toà không được lấy lý do thời hiệu khởi kiện đã hết để trả lại đơn.

• Thời hiệu chỉ xét khi có bên yêu cầu. Khoản 2 Điều 184 Bộ luật Tố tụng dân sự: toà chỉ áp dụng thời hiệu theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, đưa ra trước khi toà sơ thẩm ra bản án, quyết định.
• Tranh chấp quyền sử dụng đất không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015 ghi rõ trường hợp này.
• Tranh chấp thừa kế có thời hiệu riêng. Khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự đặt thời hiệu yêu cầu chia di sản là 30 năm với bất động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế.
• Tranh chấp hợp đồng liên quan tới đất có thời hiệu theo loại hợp đồng. Nếu bên kia yêu cầu áp dụng thời hiệu và thời hiệu đã hết, toà xử lý trong vụ án chứ không trả đơn từ đầu.

Nghĩa là người lo “để lâu quá rồi, chắc toà không nhận” nên nộp đơn và để toà xem xét. Việc thời hiệu đã hết hay chưa là câu hỏi tranh luận trong vụ án, không phải lý do để cán bộ tiếp nhận từ chối đơn.

Năm lỗi khiến đơn phải sửa hoặc bị trả

Đây là quan sát nghề nghiệp của đội ngũ MREAL qua hơn 15 năm làm việc với giấy tờ nhà đất, không phải thống kê của toà án.

• Ghi sai tên toà ở phần kính gửi. Chép ví dụ toà cấp huyện trong hướng dẫn mẫu, hoặc ghi theo tên huyện cũ trước sáp nhập.
• Nộp tranh chấp ranh giới mà chưa có biên bản hoà giải ở xã. Đơn rơi vào điểm b khoản 1 Điều 192, và bạn mất thêm một vòng đi lại.
• Viết yêu cầu chung chung. Không nêu diện tích, số thửa, việc cụ thể muốn toà buộc bên kia làm.
• Thiếu người có quyền lợi liên quan. Đất thừa kế thiếu một người con, đất đang thế chấp thiếu ngân hàng, đất đang cho thuê thiếu người thuê.
• Để quá hạn nộp tạm ứng án phí. Không chuẩn bị trước khoản tiền, nhận giấy báo rồi mới đi xoay.

Phần lớn các lỗi trên xuất phát từ việc hiểu sai tình trạng pháp lý của chính thửa đất. Trước khi viết đơn, bài cách kiểm tra pháp lý nhà đất giúp bạn lập lại bức tranh thửa đất một cách có hệ thống. Nếu vụ phát sinh từ lối đi chung, bài lối đi chung trên sổ đỏ chỉ ra sổ thể hiện quyền đi lại ở đâu.

Nếu tranh chấp bắt nguồn từ giao dịch giấy tay, hãy đọc bài mua nhà giấy tay và bài chuyển nhượng đất nông nghiệp bằng giấy viết tay để biết giấy tờ nào còn giá trị chứng minh. Còn nếu bạn đang định mua một thửa đất có dấu hiệu tranh chấp, bài kiểm tra tranh chấp đất trước khi mua là bước nên làm trước khi đặt cọc.

Câu hỏi thường gặp

Cách viết đơn khởi kiện đất đai? Viết theo Mẫu số 23-DS kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP, đủ chín nhóm nội dung ở khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự. Phần kính gửi ghi Toà án nhân dân khu vực nơi có đất. Mục yêu cầu đánh số từng việc, nêu diện tích và số thửa. Cuối đơn ký tên hoặc điểm chỉ.

Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai mới nhất? Mẫu đang dùng là Mẫu số 23-DS của Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP, cơ sở dữ liệu quốc gia về pháp luật ghi còn hiệu lực khi kiểm ngày 30/9/2026. Không có mẫu riêng cho đất đai. Mẫu ghi “mới nhất” mà phần kính gửi còn ghi toà cấp huyện là mẫu chưa cập nhật tổ chức toà án từ 01/7/2025.

Mẫu đơn tranh chấp đất đai gửi UBND xã? Đó là đơn yêu cầu hoà giải, khác với đơn khởi kiện gửi toà. Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai buộc hoà giải ở ủy ban nhân dân cấp xã với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất. Từ 31/01/2026, mẫu đơn và trình tự thủ tục hành chính đất đai do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Thủ tục làm đơn kiện đất đai? Kiểm tra điều kiện khởi kiện, viết đơn theo Mẫu 23-DS, gom tài liệu, nộp trực tiếp, qua bưu chính hoặc trực tuyến nếu toà có cổng. Toà có 03 ngày làm việc phân công thẩm phán và 05 ngày làm việc xét đơn. Đơn hợp lệ thì bạn nộp tạm ứng án phí trong 07 ngày để toà thụ lý.

Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai thừa kế? Vẫn dùng Mẫu 23-DS. Mục yêu cầu nêu xác định di sản, xác định người thừa kế và chia di sản. Mục người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan liệt kê đủ đồng thừa kế. Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất không bắt buộc hoà giải ở xã trước khi kiện.

Cách viết đơn tranh chấp đất đai? Tách hai loại đơn. Đơn gửi xã là đơn yêu cầu hoà giải, theo mẫu của tỉnh. Đơn gửi toà là đơn khởi kiện, theo Mẫu 23-DS. Cả hai đều cần tóm tắt sự việc theo mốc thời gian, nêu rõ thửa đất theo giấy tờ và nói cụ thể điều bạn yêu cầu.

Mẫu đơn khởi kiện hành chính về đất đai? Khi bạn phản đối một quyết định hành chính, như quyết định thu hồi đất hay quyết định cấp sổ, đó là vụ án hành chính. Vụ án hành chính dùng bộ biểu mẫu riêng của tố tụng hành chính, không dùng Mẫu 23-DS. Loại vụ này nên hỏi luật sư trước khi nộp vì trình tự khác hẳn vụ án dân sự.

Ba việc làm được ngay hôm nay

• Xác định vụ của bạn thuộc nhóm nào. Viết ra giấy: đây là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất, hay tranh chấp thừa kế, hay tranh chấp hợp đồng. Nhóm đầu thì kiểm tra xem đã có biên bản hoà giải ở xã chưa.
• Tra tên Toà án nhân dân khu vực nơi có đất. Hỏi bộ phận một cửa của ủy ban nhân dân xã nơi có đất, ghi lại tên đầy đủ và địa chỉ toà vào mục (2) của đơn.
• Lập danh mục tài liệu đang có và ước khoản tạm ứng án phí. Đánh số từng giấy tờ như mục (14) yêu cầu. Nếu yêu cầu có giá trị bằng tiền, tính thử theo bảng ở trên để chuẩn bị trước khoản tiền cần nộp trong 07 ngày.

Về người viết bài này

Bài viết do Nguyễn Trung Ninh (nhà sáng lập), Nguyễn Thị Huyền (nhà đồng sáng lập) và đội ngũ MREAL biên soạn và kiểm chứng. Hơn 15 năm và hơn 100 giao dịch bất động sản thực tế tại thị trường Việt Nam, đi qua năm vị trí trong chuỗi giao dịch: môi giới, chủ sàn, nhà đầu tư cá nhân, công ty đầu tư, công ty đào tạo.

---

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho một vụ việc cụ thể. Tranh chấp đất đai, tranh chấp thừa kế và khởi kiện là những việc mà mỗi hồ sơ một khác, sai một bước có thể mất nhiều tháng. Bạn nên tham vấn luật sư trước khi nộp đơn và kiểm tra tình trạng pháp lý thửa đất tại cơ quan đăng ký đất đai nơi có bất động sản. Từ 31/01/2026, trình tự và thủ tục hành chính về đất đai, kể cả mẫu đơn gửi xã, do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

Căn cứ pháp lý được đọc nguyên văn ngày 27/9/2026 và kiểm lại hiệu lực ngày 30/9/2026 trên Công báo Chính phủ, Cổng thông tin điện tử Chính phủ và Cơ sở dữ liệu quốc gia về pháp luật. Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 qua Văn bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH ngày 12/02/2026. Luật 85/2025/QH15 và Luật 81/2025/QH15. Nghị quyết 81/2025/UBTVQH15. Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP và Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP. Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, đọc bằng nhận dạng ký tự từ bản Công báo. Luật Đất đai số 31/2024/QH15 qua Văn bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH ngày 16/3/2026. Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13. Nghị định 49/2026/NĐ-CP.