Cắm mốc ranh giới đất 2026: hàng xóm không ký thì sao?

Tóm tắt nhanh: Cắm mốc ranh giới đất là việc đơn vị đo đạc, chủ đất, hàng xóm liền kề và người dẫn đạc xác định ranh giới tại thực địa. Kết quả ghi vào Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất (Thông tư 26/2024/TT-BTNMT). Hàng xóm vắng mặt thì niêm yết 15 ngày.

Định xây tường rào, định mua một lô đất, hay đơn giản là muốn biết mảnh đất của mình chạy tới đâu, ai cũng sẽ gặp một tờ giấy mà dân gian gọi là “biên bản xác định ranh giới, mốc giới thửa đất”. Tờ giấy này có tên chính thức, có mẫu, có người ký, và có quy tắc xử lý khi hàng xóm không chịu ký.

Bài này đi đúng một việc: thủ tục đo đạc, cắm mốc ranh giới. Ai làm, cần giấy gì, bản mô tả ghi gì, ký thế nào, hàng xóm vắng mặt thì sao. Nếu hai nhà đã cãi nhau về ranh giới, phần hòa giải và khởi kiện nằm ở bài tranh chấp ranh giới đất liền kề. Muốn có bản vẽ thửa đất trước khi đo, xin bản trích lục bản đồ địa chính.

Chúng tôi đọc nguyên văn ngày 18/10/2026 từ Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định kỹ thuật đo đạc lập bản đồ địa chính, được sửa bởi Thông tư 23/2025/TT-BNNMT. Tiếp theo là Nghị định 101/2024/NĐ-CP, được sửa bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP và Nghị định 49/2026/NĐ-CP; Luật Đất đai bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH và Bộ luật Dân sự 2015.

Cắm mốc ranh giới đất là gì?

Pháp luật không dùng chữ “cắm mốc ranh giới”. Thông tư 26/2024/TT-BTNMT gọi đây là xác định ranh giới thửa đất trên thực địa và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất. Việc này làm trước khi đo đạc chi tiết, cho các hoạt động đo đạc lập mới, đo bổ sung, đo chỉnh lý bản đồ địa chính và trích đo bản đồ địa chính (điểm a khoản 2 Điều 13).

• Ranh giới thửa đất. Là đường phân chia phần đất giữa người sử dụng đất với nhau, xác định theo quy định về ranh giới giữa các bất động sản của pháp luật dân sự (điểm a khoản 1 Điều 13).
• Mốc giới. Là dấu đánh tại các điểm gãy của đường ranh giới, gọi là đỉnh thửa. Mẫu bản mô tả nêu ví dụ: đinh sắt, góc tường xây, góc nhà, cọc gỗ, dấu sơn.
• Căn cứ xác định. Theo hiện trạng sử dụng đất tại thực địa, do chủ đất và người liền kề cùng thỏa thuận (điểm b khoản 2 Điều 13).
• Căn cứ giấy tờ. Nếu sổ hoặc giấy tờ thể hiện rõ tọa độ đỉnh thửa, kích thước cạnh thửa thì xác định thêm ranh giới theo giấy tờ đó.

Dân gian còn gọi là “ký giáp ranh”. Ranh giới, sau khi được xác định, chính là đường bạn có nghĩa vụ tôn trọng: khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai yêu cầu người sử dụng đất dùng đất đúng ranh giới thửa đất. Cách đọc sơ đồ thửa trên sổ có ở bài cách đọc sổ đỏ.

Khi nào cần đo đạc, cắm mốc ranh giới đất?

• Trước khi xây tường rào, xây nhà. Mốc rõ thì không xây lấn, không bị đòi đập bỏ. Trình tự xin phép có ở bài xin giấy phép xây dựng.
• Trước khi đặt cọc mua đất. Đo lại để biết diện tích thật có khớp sổ không. Điều khoản nên ghi vào hợp đồng có ở bài hợp đồng đặt cọc mua đất.
• Khi làm sổ lần đầu, cấp đổi sổ. Thửa đất phải được đo, nên thường phải xác định ranh giới với các nhà liền kề.
• Khi thay đổi ranh giới, diện tích. Điểm d khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai: thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích thửa đất là một trường hợp đăng ký biến động.

Ba thủ tục hay đi kèm việc đo có bài riêng: thủ tục làm sổ đỏ lần đầu, thủ tục cấp đổi sổ đỏ và đăng ký biến động đất đai.

Ai tham gia xác định ranh giới, mốc giới thửa đất?

Đoạn 2 điểm b khoản 2 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, sau khi được Thông tư 23/2025/TT-BNNMT sửa cụm từ, liệt kê những người cùng tham gia xác định, ghi nhận ranh giới tại thực địa.

• Đơn vị đo đạc. Chịu trách nhiệm mô tả đúng kết quả thỏa thuận của các bên và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc mô tả đó.
• Người sử dụng đất và người sử dụng đất liền kề. Cùng chỉ ranh giới tại thực địa và ký xác nhận.
• Người dẫn đạc. Gồm đại diện cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã, hoặc trưởng, phó thôn, tổ dân phố, hoặc người am hiểu địa bàn được Ủy ban nhân dân cấp xã giới thiệu.
• Ủy ban nhân dân cấp xã. Kiểm tra việc xác định ranh giới, mốc giới trước khi ký xác nhận bản đồ địa chính, trích đo (điểm c khoản 2 Điều 13).

Trách nhiệm của chủ đất được ghi riêng ở khoản 10 Điều 9 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Chủ đất phối hợp với đơn vị đo đạc, cung cấp hồ sơ về thửa đất, chỉ dẫn, xác định ranh giới, mốc giới tại thực địa. Chủ đất ký xác nhận và chịu trách nhiệm với việc chỉ dẫn, ký xác nhận của mình. Nói gọn: bạn chỉ sai thì bạn chịu.

Ai làm việc gì khi đo cắm mốc

Người	Việc phải làm	Ký vào đâu	Căn cứ
Chủ đất	Cung cấp bản photocopy giấy tờ, chỉ ranh giới tại thực địa	Bản mô tả ranh giới, mốc giới	Điểm b khoản 2 Điều 13 TT 26/2024; khoản 10 Điều 9 NĐ 101/2024
Hàng xóm liền kề	Cùng thỏa thuận ranh giới chung	Cột “Đồng ý” hoặc “Không đồng ý” kèm lý do	Điểm đ khoản 3 Điều 13 TT 26/2024; Phụ lục 12
Người dẫn đạc	Cùng xác định, ghi nhận ranh giới và tranh chấp nếu có	Bản mô tả ranh giới, mốc giới	Điểm b khoản 2 Điều 13 TT 26/2024
Đơn vị đo đạc	Mô tả đúng kết quả thỏa thuận, đo chi tiết	Bản mô tả và mảnh trích đo	Điểm b khoản 2 Điều 13; Điều 23 TT 26/2024
Ủy ban nhân dân cấp xã	Kiểm tra, niêm yết khi vắng mặt, lập biên bản khi không ký	Biên bản vắng mặt, không ký	Điểm c khoản 2, điểm c khoản 3 Điều 13 TT 26/2024

Bảng chỉ tóm tắt vai trò chung theo văn bản trung ương. Người ký duyệt mảnh trích đo cụ thể tùy trường hợp và tùy cách tỉnh tổ chức bộ phận đăng ký đất đai.

Cần chuẩn bị giấy tờ gì khi đo cắm mốc?

Phần lớn người đi đo lo phải công chứng cả xấp giấy. Thông tư nói ngược lại.

• Bản photocopy, không cần công chứng. Đoạn 3 điểm b khoản 2 Điều 13: người sử dụng đất cung cấp bản photocopy giấy tờ liên quan đến thửa đất, không cần công chứng, chứng thực.
• Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất. Gồm sổ, quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích hoặc giấy tờ tại Điều 137 Luật Đất đai.
• Văn bản chia, tách quyền sử dụng đất nếu có. Ví dụ văn bản phân chia thừa kế có sơ đồ kích thước.
• Bản vẽ có tọa độ hoặc kích thước cạnh. Có thì ranh giới được xác định thêm theo giấy tờ đó, không chỉ theo hiện trạng.

Giấy tờ để làm thủ tục hành chính đi kèm (đơn đề nghị, mẫu tờ khai) là chuyện khác. Từ Nghị định 49/2026/NĐ-CP, khoản 1 Điều 15 giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trình tự, thủ tục, thành phần hồ sơ đất đai. Vì vậy danh mục hồ sơ nộp ở bộ phận một cửa phải hỏi theo tỉnh, xem bài thủ tục đất đai theo tỉnh. Giá trị pháp lý của sổ có ở bài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đo cắm mốc ranh giới đất gồm mấy bước?

Ghép Điều 13, Điều 18, Điều 23 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT với Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã sửa, một lần đo theo yêu cầu của chủ đất thường đi qua bốn bước.

• Bước 1: Hẹn ngày, báo hàng xóm. Đơn vị đo đạc hẹn chủ đất, người liền kề và người dẫn đạc cùng có mặt tại thửa đất.
• Bước 2: Chỉ ranh giới, đánh dấu đỉnh thửa. Các bên chỉ ranh giới theo hiện trạng và giấy tờ, đơn vị đo đạc đánh dấu từng điểm gãy.
• Bước 3: Lập và ký bản mô tả. Bản mô tả được lập trước khi đo chi tiết (điểm a khoản 3 Điều 13), các bên ký xác nhận.
• Bước 4: Đo chi tiết, ra mảnh trích đo. Đơn vị đo đạc đo theo các đỉnh thửa đã xác định (điểm a khoản 1 Điều 15), lập mảnh trích đo và trình ký duyệt.

Trích đo theo nhu cầu của người sử dụng đất có mẫu riêng. Khoản 10a Điều 9 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, bổ sung bởi khoản 4 Điều 12 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, quy định kết quả đo và việc ký xác nhận theo Mẫu số 02/TĐBĐ. Cách đọc số tờ, số thửa trên bản đồ có ở bài bản đồ địa chính.

Nội dung bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất

Cái mà các trang mạng gọi là “mẫu biên bản xác định ranh giới mốc giới thửa đất” có tên chính thức là Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất, mẫu tại Phụ lục số 12 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT. Nhiều mẫu đang lưu hành trên mạng vẫn ghi căn cứ Thông tư 25/2014/TT-BTNMT; thông tư này đã hết hiệu lực từ 15/01/2025 (khoản 2 Điều 28 Thông tư 26/2024).

• Phần mở đầu. Ngày lập, đơn vị đo đạc cùng các bên liên quan và người dẫn đạc, tên người đang sử dụng đất, địa chỉ thửa đất.
• Sơ họa ranh giới. Vẽ tay ngay tại thực địa, ghi tên người sử dụng đất liền kề từng phía. Mẫu ghi rõ bản vẽ chính xác được cung cấp sau khi đo vẽ.
• Mô tả chi tiết từng đoạn. “Từ điểm 1 đến điểm 2” kèm vật liệu đánh dấu đỉnh thửa và ranh giới đi theo mép trong, mép ngoài hay tim tường.
• Bảng ký của người liền kề. Mỗi người một dòng, ký vào cột “Đồng ý” hoặc ghi lý do ở cột “Không đồng ý”.

Cuối bản có ô ghi tình hình biến động ranh giới so với thời điểm có giấy tờ hoặc được cấp sổ trước đó, và tình hình tranh chấp. Ba chữ ký cuối cùng là của người sử dụng đất, người dẫn đạc và đơn vị đo đạc.

Biên bản xác định ranh giới mốc giới ký thế nào cho đúng?

Điểm đ khoản 3 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT chốt một câu quan trọng: ranh giới giữa các bên được xác định là đã thỏa thuận thống nhất sau khi người sử dụng đất liền kề ký xác nhận đồng ý.

• Đọc kỹ dòng “ranh giới đi theo”. Mép trong tường, mép ngoài tường hay tim tường chênh nhau đúng bằng bề dày bức tường.
• Đối chiếu sơ họa với thực địa. Tên người liền kề ở từng phía phải đúng, đủ số đỉnh thửa.
• Không đồng ý thì ghi lý do, đừng bỏ trống. Mẫu có sẵn cột lý do, lý do cụ thể giúp cơ quan biết đây là tranh chấp ranh giới.
• Có tranh chấp thì thể hiện cả hai đường. Điểm b khoản 3 Điều 13: bản mô tả thể hiện đồng thời ranh giới theo hiện trạng và theo ý kiến của các bên.

Theo quan sát nghề nghiệp của đội ngũ MREAL qua hơn 100 giao dịch, nhiều người ký giáp ranh cho hàng xóm theo kiểu nể nang, không đọc dòng mô tả từng đoạn. Chữ ký đó về sau thành căn cứ thỏa thuận. Nên ký sau khi tự đi một vòng các đỉnh thửa.

Hàng xóm vắng mặt hoặc không ký thì sao?

Đây là câu hỏi hay gặp nhất, và điểm c khoản 3 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT có lời giải cụ thể. Quy định này áp khi người liền kề vắng mặt suốt thời gian đo, hoặc có mặt nhưng không tham gia xác định, và ranh giới không có tranh chấp.

• Bên còn lại vẫn lập và ký. Đơn vị đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định ranh giới, lập bản mô tả, ký xác nhận.
• Niêm yết công khai. Bản mô tả được chuyển cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo, công khai tại trụ sở xã và nhà văn hóa thôn, tổ dân phố nơi có đất.
• Mốc 15 ngày và 10 ngày. Sau 15 ngày kể từ ngày niêm yết mà không có mặt ký, hoặc sau 10 ngày kể từ ngày nhận bản mô tả mà không ký, đồng thời không có văn bản thể hiện tranh chấp.
• Lập biên bản, ranh giới theo bản mô tả. Đơn vị đo đạc cùng Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản ghi rõ “vắng mặt” hoặc lý do không ký; ranh giới xác định theo bản mô tả đã lập để đo chi tiết.

Điều kiện “không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp” là chỗ quyết định. Nếu hàng xóm gửi đơn tranh chấp ranh giới, việc đo dừng ở chỗ ghi nhận hai đường ranh giới, và câu chuyện chuyển sang hòa giải. Mẫu đơn có ở bài đơn tranh chấp đất đai gửi Ủy ban nhân dân xã.

Trường hợp nào không phải lập bản mô tả ranh giới?

Điểm a khoản 3 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT liệt kê ba ngoại lệ, và đoạn 2 điểm c khoản 2 nêu thêm một trường hợp không phải xác định với thửa liền kề.

• Đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất. Đường giao thông, kênh, rạch, đê điều và các đối tượng dạng tuyến do Nhà nước giao quản lý.
• Đất nông nghiệp có bờ thửa hoặc cọc mốc cố định trên thực địa. Ranh giới đã có dấu vật chất rõ ràng.
• Đo đạc tách thửa, hợp thửa. Thủ tục chia lô có ở bài thủ tục tách thửa đất.
• Thửa liền kề là đất Nhà nước giao quản lý hoặc đất dự án đã xác lập mốc giới. Không phải xác định ranh giới với phía liền kề đó (đoạn 2 điểm c khoản 2 Điều 13).

Với ruộng, bờ đất hoặc rãnh nước rộng dưới 0,5 m mà không phải bờ dùng chung cho cả khu thì ranh giới là đường tâm của bờ, rãnh đó. Nếu là bờ, rãnh dùng chung cho cả khu vực thì ranh giới theo mép bờ, rãnh (điểm c khoản 1 Điều 13). Phân loại đất ruộng có ở bài đất nông nghiệp, ký hiệu các loại đất có ở bài ký hiệu các loại đất.

Mốc giới, tường rào được dựng ở phần đất của ai?

Đo xong mới tới việc dựng cọc, xây tường. Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015 đặt ba quy tắc.

• Một bên tự dựng: chỉ trên đất của mình. Khoản 1 Điều 176: chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
• Hai bên thỏa thuận: được dựng đúng trên ranh giới. Khoản 2 Điều 176: vật mốc giới khi đó là sở hữu chung.
• Một bên dựng trên ranh, bên kia đồng ý. Là sở hữu chung, chi phí do bên dựng chịu, trừ khi thỏa thuận khác.
• Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới. Đoạn 3 khoản 1 Điều 175: kể cả khi ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng.

Chi tiết về tường chung, cành cây, mái hiên vượt ranh đã có ở bài tranh chấp ranh giới nêu ở đầu bài. Khi xây cạnh đường, ngoài ranh thửa còn có chỉ giới xây dựng, xem bài chỉ giới xây dựng.

Đo lại thấy diện tích lệch sổ thì xử lý thế nào?

Đo cắm mốc là lúc nhiều người phát hiện số mét trên sổ và ngoài thực địa không khớp. Khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai chia hai nhánh.

• Ranh giới không đổi, không tranh chấp: theo số đo thực tế. Khi cấp hoặc cấp đổi sổ, diện tích xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
• Ranh giới có thay đổi, đo ra nhiều hơn: xem xét cấp phần chênh. Phần diện tích nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận.
• Sổ cấp sai vị trí: rà soát, cấp đổi. Đoạn cuối khoản 6 Điều 135.
• Cam kết không lấn, chiếm. Khoản 12 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, bổ sung bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP, cho hộ gia đình, cá nhân khi đăng ký biến động mà đo lại kích thước, diện tích.

Nội dung khoản 12: cơ quan giải quyết không nhận được văn bản xử phạt về hành vi lấn, chiếm đất, và người sử dụng đất cam kết không lấn, chiếm, không nhận chuyển quyền thêm. Khi đủ hai điều kiện đó, ranh giới được xác định là không thay đổi so với lúc cấp sổ. Sai thông tin trên sổ đã cấp có ở bài thủ tục đính chính sổ đỏ.

Trích đo theo yêu cầu, có phải tự đi xin chữ ký xác nhận không?

Nghị định 49/2026/NĐ-CP sửa Nghị định 101/2024/NĐ-CP theo hướng bớt chạy giấy cho người dân.

• Đo chỉnh lý theo nhu cầu, không dùng ngân sách: không lập thiết kế kỹ thuật, dự toán. Điểm a2 khoản 3 Điều 4 Nghị định 101/2024 sửa bởi khoản 1 Điều 12 Nghị định 49/2026.
• Mẫu riêng cho trích đo theo nhu cầu. Mẫu số 02/TĐBĐ (khoản 10a Điều 9 Nghị định 101/2024).
• Không bắt người dân xác nhận riêng. Khoản 10b Điều 9: khi giải quyết thủ tục, cơ quan quản lý đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai không yêu cầu người sử dụng đất phải thực hiện riêng việc xác nhận, ký duyệt mảnh trích đo.
• Lồng ghép vào thủ tục. Cũng khoản 10b: việc xác nhận, ký duyệt được thực hiện lồng ghép trong quá trình giải quyết thủ tục.

Nếu ai đó báo bạn phải “tự đi xin chữ ký duyệt bản vẽ” trước khi nộp hồ sơ, hãy hỏi lại bộ phận một cửa xem tỉnh mình đang áp dụng thế nào. Muốn kiểm tra thêm pháp lý trước khi mua, xem bài cách kiểm tra pháp lý nhà đất.

Chi phí đo đạc, cắm mốc ranh giới đất là bao nhiêu?

Bài này cố ý không ghi một mức giá chung, vì không có mức chung toàn quốc để ghi.

• Đo đạc địa chính là dịch vụ công có thu. Khoản 2 Điều 154 Luật Đất đai liệt kê “dịch vụ đo đạc địa chính” trong các khoản thu từ dịch vụ công về đất đai.
• Thủ tục, hồ sơ do tỉnh quy định. Khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
• Giá thực tế khác nhau. Theo tỉnh, theo đơn vị đo đạc, theo diện tích và số đỉnh thửa.
• Hỏi báo giá bằng văn bản trước khi đo. Ghi rõ gồm những gì: đo, cắm cọc, bản mô tả, mảnh trích đo.

Phần lệ phí khi làm sổ mới, sang tên có ở bài làm sổ đỏ mất bao nhiêu tiền 1m2. Theo kinh nghiệm của đội ngũ MREAL, giá thấp bất thường thường không gồm cắm cọc tại thực địa hoặc không gồm mảnh trích đo có ký duyệt.

Tự ý dời mốc, cắm sai mốc thì hậu quả gì?

• Dời mốc để mở rộng đất là lấn đất. Khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai: lấn đất là chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích mà không được phép.
• Vi phạm nghĩa vụ chung. Khoản 1 Điều 31: sử dụng đất đúng ranh giới thửa đất.
• Đất lấn khó được cấp sổ. Xem bài đất lấn chiếm có được cấp sổ đỏ không.
• Bị hàng xóm lấn thì giữ chứng cứ. Bản mô tả có chữ ký các bên là chứng cứ tốt nhất, xem bài đất có sổ đỏ bị lấn chiếm.

Mốc đã cắm cũng có thể bị dịch theo thời gian vì xây sửa, đào móng. Lưu bản mô tả và mảnh trích đo cùng sổ để khi cần đo khôi phục có căn cứ. Những tình huống tranh chấp hay gặp khác có ở bài các tình huống tranh chấp đất đai.

Câu hỏi thường gặp

Quy định về cắm mốc ranh giới đất nằm ở văn bản nào?

Chủ yếu ở Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT (sửa bởi Thông tư 23/2025/TT-BNNMT), khoản 10, 10a, 10b Điều 9 Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã sửa, và Điều 175, 176 Bộ luật Dân sự 2015 về ranh giới, mốc giới giữa các bất động sản.

Mẫu bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất là mẫu nào?

Là mẫu tại Phụ lục số 12 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, gồm sơ họa, mô tả chi tiết từng đoạn ranh giới, bảng ký đồng ý hoặc không đồng ý của người liền kề. Mẫu theo Thông tư 25/2014/TT-BTNMT đã hết hiệu lực từ 15/01/2025.

Xác nhận ranh giới thửa đất liền kề cần những ai ký?

Người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề, người dẫn đạc và đơn vị đo đạc. Ranh giới được coi là đã thỏa thuận thống nhất khi người liền kề ký đồng ý (điểm đ khoản 3 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT).

Phí đo đạc xác định ranh giới đất là bao nhiêu?

Không có một mức chung toàn quốc. Thủ tục và hồ sơ đất đai do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP); giá đo phụ thuộc tỉnh, đơn vị đo đạc và diện tích. Hãy xin báo giá bằng văn bản trước khi đo.

Thẩm quyền xác định ranh giới thửa đất thuộc về ai?

Ranh giới do người sử dụng đất và người liền kề thỏa thuận tại thực địa, đơn vị đo đạc ghi nhận, Ủy ban nhân dân cấp xã kiểm tra trước khi ký xác nhận. Khi tranh chấp không hòa giải được, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyết định.

Mẫu biên bản ký giáp ranh đất có bắt buộc công chứng không?

Không. Bản mô tả ranh giới, mốc giới do các bên ký trực tiếp tại thực địa. Giấy tờ chủ đất cung cấp cho đơn vị đo đạc chỉ cần bản photocopy, không cần công chứng, chứng thực (điểm b khoản 2 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT).

Ba việc làm được ngay hôm nay

• Xin trích lục hoặc chụp sơ đồ thửa trên sổ. Ghi lại kích thước từng cạnh để đối chiếu khi đo.
• Nói chuyện trước với các nhà liền kề. Hẹn ngày đo khi họ có mặt, tránh phải niêm yết 15 ngày.
• Hỏi đơn vị đo đạc báo giá bằng văn bản. Ghi rõ có cắm cọc, có bản mô tả, có mảnh trích đo ký duyệt hay không.

Về người viết bài này

Bài viết do Nguyễn Trung Ninh (nhà sáng lập), Nguyễn Thị Huyền (nhà đồng sáng lập) và đội ngũ MREAL biên soạn và kiểm chứng. Hơn 15 năm và hơn 100 giao dịch bất động sản thực tế tại thị trường Việt Nam. Năm vị trí đã đi qua: môi giới, chủ sàn, nhà đầu tư cá nhân, công ty đầu tư, công ty đào tạo. Nếu bạn đang có thửa đất vướng thủ tục, xem thêm bài giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ và bài có sổ đỏ vẫn bị mất đất.

---

Nội dung trên chỉ để bạn tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho một thửa đất cụ thể. Trình tự, hồ sơ, nơi nộp và thời gian giải quyết thủ tục đất đai do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; chi phí đo đạc tùy tỉnh và đơn vị đo đạc. Thửa đất đang tranh chấp ranh giới, bị lấn chiếm hoặc hàng xóm không chịu ký thì bạn nên tham vấn luật sư và kiểm tra tại cơ quan đăng ký đất đai nơi có đất.

Căn cứ pháp lý được đọc nguyên văn và kiểm hiệu lực ngày 18/10/2026. Thông tư 26/2024/TT-BTNMT (hiệu lực 15/01/2025), sửa bởi Thông tư 23/2025/TT-BNNMT, theo văn bản hợp nhất 34/VBHN-BNNMT: Điều 13, 15, 18, 23, 28, Phụ lục 12. Nghị định 101/2024/NĐ-CP: khoản 10 Điều 9; khoản 10a, 10b Điều 9 và điểm a2 khoản 3 Điều 4 theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP; khoản 12 Điều 18 theo Nghị định 226/2025/NĐ-CP. Luật Đất đai số 31/2024/QH15 theo bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH: khoản 31 Điều 3, Điều 31, Điều 133, khoản 6 Điều 135, Điều 154. Nghị định 49/2026/NĐ-CP: khoản 1 Điều 15. Bộ luật Dân sự 2015: Điều 175, 176.