Bỏ giấy phép xây dựng 2026: nhà bạn có được miễn không?

Tóm tắt nhanh: Không có chuyện bỏ hẳn giấy phép xây dựng. Luật Xây dựng 135/2025 mở danh sách miễn thành tám nhóm, áp dụng từ 01/01/2026. Nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m2 được miễn, nếu không nằm trong bốn khu vực loại trừ.

Tin “bỏ giấy phép xây dựng” chạy trên mạng từ giữa năm 2025 tới giờ. Phần lớn những gì bạn đọc được viết khi đó vẫn còn là dự thảo, và người viết không có cách nào biết bản cuối sẽ ra sao.

Bây giờ thì có bản cuối. Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 đã được Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025, và ba nghị định hướng dẫn đã ban hành trong năm 2026. Câu trả lời ngắn gọn: giấy phép xây dựng không bị bỏ. Danh sách được miễn thì rộng ra đáng kể.

Khoảng cách giữa hai chữ “bỏ” và “miễn” là chỗ người ta mất tiền. Bỏ nghĩa là thủ tục biến mất. Miễn nghĩa là bạn không phải xin một tờ giấy, nhưng mọi nghĩa vụ còn lại vẫn nguyên, và cơ quan quản lý vẫn kiểm tra công trình của bạn từ ngày khởi công cho tới ngày bàn giao.

Bài này làm bốn việc. Liệt kê đủ tám nhóm được miễn. Chỉ ba ngưỡng và bốn khu vực quyết định nhà bạn có thuộc diện miễn không. Nói rõ ba việc bắt buộc vẫn phải làm sau khi được miễn. Và bóc ba hiểu nhầm dẫn tới phạt tiền cùng lệnh phá dỡ. Toàn bộ căn cứ được đọc nguyên văn ngày 25/9/2026 từ bản Công báo của Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và ba nghị định hướng dẫn.

Có thật là Nhà nước đã bỏ giấy phép xây dựng không?

Không. Câu chữ của Luật vẫn giữ nguyên nguyên tắc cũ, chỉ nới rộng phần ngoại lệ.

Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng mở đầu bằng đúng một câu: trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, rồi mới liệt kê “trừ các trường hợp sau đây”. Nghĩa là quy tắc gốc không đổi. Thứ đổi là danh sách trường hợp được miễn, nay dài tám điểm từ a tới h.

Ba điều đáng nhớ về cách Luật đặt vấn đề:

• Khoản 1 Điều 43 vẫn giữ ba loại giấy phép: giấy phép xây dựng mới, giấy phép sửa chữa cải tạo di dời công trình, và giấy phép xây dựng có thời hạn. Không loại nào bị xoá.
• Điều 44 vẫn giữ nguyên ba điều kiện cấp phép: phù hợp mục đích sử dụng đất, phù hợp quy hoạch hoặc quy chế quản lý kiến trúc, và thiết kế bảo đảm an toàn cho công trình cùng công trình lân cận. Ba điều kiện này sẽ quay lại ám bạn ở phần sau của bài.
• Điều 47 vẫn giữ nguyên bộ máy quản lý trật tự xây dựng. Khoản 2 của điều này nói thẳng rằng việc quản lý phải đủ nội dung tương ứng với cả công trình có yêu cầu cấp phép lẫn công trình không yêu cầu cấp phép.

Điểm cuối là câu quan trọng nhất trong cả mục này. Luật đã tính trước chuyện người dân hiểu miễn phép thành buông lỏng, nên viết sẵn một câu để bịt.

Nếu bạn đang ở giai đoạn dự trù tiền, bài chi phí xây nhà tách các đầu mục phải chi, còn bài mật độ xây dựng giải thích chỉ tiêu quyết định bạn được phủ kín bao nhiêu phần thửa đất.

Quy định miễn giấy phép xây dựng có hiệu lực từ ngày nào?

Từ 01/01/2026, không phải 01/7/2026 như phần lớn bài viết trên mạng đang ghi.

Đây là chi tiết dễ trượt nhất của cả văn bản, vì Luật có hai mốc hiệu lực chứ không phải một. Điều 94 viết như sau:

• Khoản 1: Luật có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2026, trừ trường hợp quy định tại khoản 2.
• Khoản 2: khoản 2 và khoản 3 Điều 43, Điều 71, và các khoản 3, 4, 5 Điều 95 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2026.
• Khoản 3: Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 hết hiệu lực kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Đọc chậm khoản 2. Hai khoản được cho chạy trước sáu tháng chính là khoản 2 Điều 43, tức danh sách tám nhóm miễn phép, và khoản 3 Điều 43, tức nghĩa vụ gửi thông báo khởi công. Nhà làm luật cố ý cho phần cởi trói đi trước phần còn lại.

Khi chúng tôi chạy lại kết quả tìm kiếm cho chính cụm từ khoá này ngày 25/9/2026, ba kết quả trong trang đầu và cả hai nguồn chính mà khối trả lời tự động của Google trích dẫn đều ghi mốc là 01/7/2026. Chênh lệch sáu tháng đó không vô hại: một hộ khởi công tháng 3/2026 thuộc diện miễn mà vẫn đi xin phép thì mất thời gian, còn một hộ tin rằng tới tháng 7 mới được miễn thì hoãn việc vô cớ.

Nội dung	Mốc hiệu lực	Căn cứ
Danh sách tám nhóm được miễn giấy phép xây dựng	01/01/2026	Khoản 2 Điều 94, dẫn chiếu khoản 2 Điều 43
Nghĩa vụ gửi thông báo khởi công xây dựng	01/01/2026	Khoản 2 Điều 94, dẫn chiếu khoản 3 Điều 43
Toàn bộ phần còn lại của Luật Xây dựng 2025	01/7/2026	Khoản 1 Điều 94
Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 hết hiệu lực	01/7/2026	Khoản 3 Điều 94
Nghị định 217/2026 về quản lý hoạt động xây dựng	01/7/2026	Điều 75 Nghị định 217/2026
Nghị định 339/2026 về xử phạt trong xây dựng	26/8/2026	Điều 90 Nghị định 339/2026

Cách đọc bảng: toàn bộ mốc lấy nguyên văn từ điều khoản hiệu lực của từng văn bản, đọc ngày 25/9/2026 trên Công báo Chính phủ.

Tám nhóm công trình nào được miễn giấy phép xây dựng?

Khoản 2 Điều 43 liệt kê tám điểm. Hầu hết bài viết trên mạng chỉ nhắc điểm g, là nhóm nhà ở riêng lẻ, nên người đọc tưởng danh sách chỉ có một dòng.

Điểm	Nhóm được miễn giấy phép xây dựng
a	Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm; công trình tại khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh
b	Công trình thuộc dự án đầu tư công do Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương, Bộ trưởng, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp và một số chủ thể khác quyết định đầu tư xây dựng
c	Công trình theo tuyến trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên; công trình theo tuyến ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị đã được phê duyệt hoặc chấp thuận phương án tuyến
d	Công trình trên biển thuộc dự án ngoài khơi đã được giao khu vực biển; cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không
đ	Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp phép theo pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động
e	Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được phê duyệt
g	Công trình cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2, và không thuộc bốn khu vực loại trừ
h	Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình; hoặc sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc, với điều kiện không đổi mục đích và công năng, không ảnh hưởng an toàn kết cấu chịu lực, bảo đảm phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật

Cách đọc bảng: chép rút gọn từ nguyên văn tám điểm a tới h của khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, đọc ngày 25/9/2026. Cột phải là tóm tắt, không thay thế câu chữ của điều luật.

Với người đọc là hộ gia đình, chỉ hai điểm có ý nghĩa thực tế: điểm g cho nhà xây mới và điểm h cho nhà sửa chữa cải tạo. Sáu điểm còn lại dành cho công trình nhà nước, dự án đầu tư và hạ tầng.

Nhà ở riêng lẻ phải đạt điều kiện gì mới được miễn phép?

Điểm g đặt ra ba ngưỡng, và cả ba phải đạt đồng thời. Thiếu một là quay về diện phải xin phép.

• Quy mô dưới 07 tầng. Bảy tầng trở lên là ra khỏi diện miễn, bất kể diện tích sàn nhỏ tới đâu.
• Tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2. Đây là tổng của mọi tầng cộng lại, không phải diện tích đất và cũng không phải diện tích xây dựng tầng trệt.
• Không thuộc một trong bốn khu vực loại trừ liệt kê ngay trong chính điểm g. Đây là ngưỡng bị bỏ sót nhiều nhất và cũng là ngưỡng khó tự kiểm nhất.

Điểm g còn một vế nữa mà nhiều người đọc lướt qua: công trình cấp IV cũng được miễn, đứng độc lập với vế nhà ở riêng lẻ. Nghĩa là một công trình không phải nhà ở nhưng thuộc cấp IV vẫn có cửa miễn phép.

Đang tính nâng thêm tầng cho căn nhà đang ở? Ngưỡng 07 tầng và 500 m2 tính trên trạng thái sau khi xây xong, nên bài nâng tầng nhà là chỗ nên đọc trước khi chốt phương án. Nếu bạn định mua đất rồi mới xây, hãy kiểm tra thửa đất trước bằng các bước trong bài cách kiểm tra pháp lý nhà đất.

Bốn khu vực làm mất quyền được miễn phép

Đây là phần quyết định, và là phần không kết quả nào trong trang đầu bóc ra. Nguyên văn điểm g loại trừ bốn nhóm khu vực sau.

• Khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố. Đây là nhóm rộng nhất, và nó bao trùm phần lớn nội thành các đô thị lớn.
• Khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia. Nhóm này kéo cả nhiều khu dân cư nông thôn vào diện phải xin phép.
• Khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã.
• Khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc. Quy chế quản lý kiến trúc do địa phương ban hành theo pháp luật về kiến trúc, thường áp cho các tuyến phố và khu vực có yêu cầu về hình thức công trình.

Bốn nhóm này đều được xác định trong quy hoạch và quy chế của từng địa phương, không phải trong Luật. Nghĩa là cùng một ngôi nhà ba tầng, 200 m2 sàn, có thể được miễn phép ở nơi này và phải xin phép ở nơi khác. Đó cũng là lý do không ai trả lời thay bạn được câu hỏi “nhà tôi có được miễn không” nếu chưa tra ranh giới quy hoạch nơi có đất.

Việc cần làm rất cụ thể: mang thông tin thửa đất tới Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất và hỏi thửa đó có nằm trong một trong bốn nhóm khu vực trên hay không. Theo khoản 1 Điều 53 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân cấp xã chính là cơ quan cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, nên đó cũng là nơi nắm ranh giới này.

Nếu thửa đất của bạn dính quy hoạch, hai bài nên đọc là đất dính quy hoạch có mua được không và quy hoạch treo. Muốn đối chiếu ranh giới thửa trên bản đồ, bạn xin trích lục bản đồ địa chính tại cơ quan đăng ký đất đai.

Sửa chữa, cải tạo nhà có phải xin giấy phép không?

Tuỳ vào việc bạn động vào đâu và động tới mức nào. Điểm h khoản 2 Điều 43 miễn phép cho hai tình huống, kèm bốn điều kiện đi cùng.

Hai tình huống được miễn:

• Sửa chữa, cải tạo bên trong công trình. Không giới hạn mặt tiền hay tuyến đường.
• Sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc. Nói ngược lại, mặt ngoài quay ra tuyến đường có yêu cầu quản lý kiến trúc thì không được miễn.

Bốn điều kiện phải giữ đủ, thiếu một là mất quyền miễn:

• Không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng. Biến nhà ở thành cơ sở kinh doanh là đổi công năng.
• Không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình. Đập cột, cắt dầm, hạ sàn đều chạm ngưỡng này.
• Bảo đảm yêu cầu về phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường.
• Bảo đảm khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Thực tế phần lớn việc sơn lại, thay gạch, đổi cửa, làm lại trần và bếp đều rơi gọn vào diện miễn. Việc đập tường chịu lực để thông phòng thì không. Bài cải tạo nhà cũ và bài cải tạo nhà cấp 4 tách hạng mục nào chạm kết cấu, còn bài sửa nhà trọn gói và bài chi phí sửa nhà giúp bạn dự trù tiền. Nhà chung cư thì thêm một lớp ràng buộc riêng, xem bài cải tạo chung cư cũ.

Ba việc bắt buộc phải làm dù được miễn phép

Được miễn một tờ giấy không có nghĩa là được miễn mọi nghĩa vụ. Ba việc dưới đây vẫn nguyên, và chúng nằm rải trong ba văn bản khác nhau nên rất dễ sót.

• Bảo đảm đất là đất ở hợp pháp. Khoản 3 Điều 48 Luật Xây dựng đặt hai điều kiện khởi công cho nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Một là điều kiện về giấy phép theo Điều 43. Hai là công trình được xây dựng trên đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai. Miễn phép không thay thế được điều kiện thứ hai.
• Làm đúng yêu cầu thiết kế theo quy mô nhà. Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP chia ba mức, xem bảng ngay dưới. Yêu cầu này không phụ thuộc vào việc bạn có phải xin phép hay không.
• Gửi thông báo khởi công, nếu bạn thuộc nhóm phải gửi. Ai phải gửi và ai được loại trừ là nội dung của mục tiếp theo, và đây đúng là chỗ khối trả lời tự động của Google đang nói sai.

Quy mô nhà ở riêng lẻ	Yêu cầu về thiết kế xây dựng
Đồng thời: dưới 3 tầng, không tầng hầm, tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250 m2, chiều cao dưới 12 m	Chủ sở hữu nhà ở được tự tổ chức thực hiện thiết kế
Dưới 7 tầng hoặc có 01 tầng hầm, ngoài trường hợp trên	Thiết kế phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm thực hiện
Từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 02 tầng hầm trở lên	Do tổ chức, cá nhân có chuyên môn thực hiện, và hồ sơ thiết kế phải tuân thủ quy chuẩn về phòng cháy, chữa cháy

Cách đọc bảng: chép từ nguyên văn khoản 2 Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026, đăng Công báo số 351 ngày 27/6/2026, đọc ngày 25/9/2026. Nghị định này có hiệu lực từ 01/7/2026 và làm hết hiệu lực Nghị định 06/2021/NĐ-CP.

Ngoài ba việc trên, Điều 10 Nghị định 207/2026 còn buộc chủ sở hữu nhà ở lắp biển báo công trình tại cổng ra vào công trường, ghi rõ tên, địa chỉ liên hệ và số điện thoại của chủ sở hữu. Việc tổ chức thi công, giám sát thi công và chịu trách nhiệm về an toàn cho nhà mình cùng các công trình lân cận cũng thuộc về chủ sở hữu.

Phần thủ tục xin phép cho nhóm không được miễn, gồm hồ sơ, nơi nộp và thời hạn, chúng tôi đã tách thành bài riêng: xin giấy phép xây dựng.

Nhà của hộ gia đình có phải gửi thông báo khởi công không?

Không. Và đây là chỗ đáng chú ý nhất của cả bài.

Khoản 3 Điều 43 buộc chủ đầu tư của các công trình được miễn phép phải gửi thông báo khởi công tới cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương. Nhưng ngay trong ngoặc đơn của chính câu đó, Luật loại trừ bốn nhóm, và nhóm cuối cùng là công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.

Bốn nhóm được loại trừ khỏi nghĩa vụ gửi thông báo khởi công, chép nguyên văn:

• Công trình bí mật nhà nước.
• Công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách.
• Công trình xây dựng tạm quy định tại điểm a khoản 2 Điều này.
• Công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.

Điều 48 nhắc lại lần nữa cho chắc. Điểm đ khoản 1 Điều 48 yêu cầu chủ đầu tư gửi thông báo khởi công bằng văn bản hoặc trực tuyến, và cũng mở ngoặc loại trừ đúng cụm công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.

Chúng tôi chạy lại kết quả tìm kiếm ngày 25/9/2026. Khối trả lời tự động của Google ghi nguyên văn rằng “dù được miễn giấy phép, chủ đầu tư vẫn phải gửi thông báo khởi công kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan có thẩm quyền”. Câu đó đúng với doanh nghiệp và với dự án. Nó sai với đúng nhóm người đang tìm từ khoá này, tức hộ gia đình xây nhà cho mình.

Cần phân biệt cho rõ hai chủ thể, vì cùng một ngôi nhà nhưng chủ đầu tư khác nhau thì nghĩa vụ khác nhau:

Ai xây	Có phải gửi thông báo khởi công
Hộ gia đình, cá nhân xây nhà ở riêng lẻ của mình	Không, được loại trừ tại khoản 3 Điều 43 và điểm đ khoản 1 Điều 48
Tổ chức, doanh nghiệp xây nhà ở riêng lẻ	Có, gửi kèm hồ sơ tương ứng hồ sơ đề nghị cấp phép, trừ Đơn đề nghị
Chủ đầu tư công trình thuộc các điểm a, d, đ, e, g, h khoản 2 Điều 43	Có, gửi kèm hồ sơ theo điểm b khoản 3 Điều 43
Chủ đầu tư công trình thuộc điểm b và điểm c khoản 2 Điều 43	Có, gửi thông báo, không kèm hồ sơ

Cách đọc bảng: dựng từ nguyên văn khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và điểm đ khoản 1 Điều 48 của cùng Luật, đọc ngày 25/9/2026.

Một lưu ý thực dụng. Không có nghĩa vụ gửi không đồng nghĩa với việc bạn bị cấm gửi. Nếu khu vực của bạn có tiền lệ kiểm tra gắt, một văn bản thông báo tự nguyện kèm bản vẽ là thứ rẻ tiền mà về sau đỡ phải giải thích nhiều.

Miễn phép có nghĩa là muốn xây thế nào cũng được không?

Không. Đây là hiểu nhầm thứ nhất, và là hiểu nhầm đắt nhất trong ba cái.

Giấy phép xây dựng là công cụ tiền kiểm: cơ quan nhà nước xem trước bản vẽ rồi mới cho xây. Bỏ tiền kiểm đi thì phần hậu kiểm không những còn nguyên mà còn nặng hơn, vì giờ trách nhiệm đối chiếu quy hoạch chuyển sang vai bạn.

Ba ràng buộc không hề mất khi bạn được miễn phép:

• Phải đúng quy hoạch đô thị và nông thôn được phê duyệt. Điều 47 đặt việc quản lý trật tự xây dựng chạy từ khi tiếp nhận thông báo khởi công hoặc khởi công cho tới khi công trình được nghiệm thu, bàn giao, đưa vào khai thác sử dụng.
• Phải đúng ranh giới thửa đất. Khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai, bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH, buộc người sử dụng đất sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không.
• Phải đúng chỉ tiêu quy hoạch của khu vực, trong đó có mật độ xây dựng và chiều cao. Đây là những con số bạn tự tra và tự chịu trách nhiệm, không còn ai duyệt giúp.

Nói cách khác, miễn phép chuyển rủi ro từ khâu nộp hồ sơ sang khâu sau khi đã xây xong. Xây sai mà bị phát hiện ở giai đoạn đó thì chi phí sửa không còn là làm lại bộ hồ sơ, mà là đập bỏ phần đã xây.

Ba bài giúp bạn tự tra đúng con số trước khi đặt móng: mật độ xây dựng, hạn mức đất ở, và lối đi chung trên sổ đỏ cho trường hợp thửa đất có phần lối đi dùng chung.

Được miễn phép thì còn bị phạt xây dựng nữa không?

Còn, và danh sách hành vi bị phạt gần như không đổi. Hiểu nhầm thứ hai nằm ở chỗ người ta tưởng nghị định xử phạt chỉ áp cho công trình có giấy phép.

Nghị định 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026 có hiệu lực ngay từ ngày ban hành, thay Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Điều 25 của nghị định này liệt kê vi phạm của chủ đầu tư về trật tự xây dựng, và nhiều khoản trong đó không đòi hỏi công trình phải thuộc diện có phép.

Trước khi đọc con số, phải biết một quy tắc quy đổi mà gần như không bài nào trên mạng nhắc tới. Điểm a khoản 4 Điều 5 Nghị định 339/2026 ghi rằng mức phạt tiền trong nghị định là mức áp dụng đối với tổ chức, còn cùng một hành vi thì mức phạt với cá nhân bằng một nửa. Khoản 3 Điều 2 nói thêm: hộ gia đình vi phạm bị áp dụng mức phạt tiền đối với cá nhân.

Nghĩa là mọi con số bạn đọc được trên báo, nếu chép thẳng từ nghị định mà không chia đôi, đều đang gấp đôi mức thật của một hộ dân.

Hành vi	Mức với tổ chức	Mức với hộ gia đình, cá nhân	Căn cứ
Thi công không đúng quy hoạch đô thị và nông thôn được phê duyệt, với nhà ở riêng lẻ	80 tới 100 triệu đồng	40 tới 50 triệu đồng	Điểm a khoản 9 Điều 25
Cơi nới, lấn chiếm diện tích hoặc không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của người khác hoặc của khu vực công cộng, với nhà ở riêng lẻ	80 tới 100 triệu đồng	40 tới 50 triệu đồng	Điểm a khoản 10 Điều 25
Thi công không che chắn hoặc để rơi vãi vật liệu xuống khu vực xung quanh, với nhà ở riêng lẻ	3 tới 5 triệu đồng	1,5 tới 2,5 triệu đồng	Điểm a khoản 1 Điều 25
Thi công không đúng biện pháp được phê duyệt, gây lún nứt hoặc hư hỏng công trình lân cận, với nhà ở riêng lẻ	30 tới 40 triệu đồng	15 tới 20 triệu đồng	Điểm a khoản 5 Điều 25

Cách đọc bảng: cột giữa là mức ghi nguyên văn trong Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Cột phải là mức sau khi áp điểm a khoản 4 Điều 5 và khoản 3 Điều 2 của chính nghị định đó. Đọc nguyên văn ngày 25/9/2026.

Phần nặng hơn tiền nằm ở biện pháp khắc phục hậu quả. Điểm đ khoản 14 Điều 25 quy định buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm đối với các hành vi tại khoản 9 và khoản 10, tức là đúng hai hành vi xây sai quy hoạch và lấn chiếm. Không có tuỳ chọn nộp phạt rồi giữ lại phần đã xây.

Một lưu ý cho nhóm vẫn phải xin phép. Khoản 2 Điều 25 phạt hành vi không công khai giấy phép xây dựng tại địa điểm thi công. Với nhà ở riêng lẻ, mức là 5 tới 10 triệu đồng cho tổ chức, tức 2,5 tới 5 triệu đồng cho hộ gia đình.

Miễn phép rồi có còn phải nghiệm thu, bàn giao không?

Có. Hiểu nhầm thứ ba là nghĩ rằng không có giấy phép thì cũng không có khâu kiểm tra cuối.

Khoản 1 Điều 47 Luật Xây dựng đặt phạm vi quản lý trật tự xây dựng chạy cho tới khi công trình được nghiệm thu, bàn giao đưa vào khai thác, sử dụng. Khoản 2 của cùng điều nói thẳng rằng nội dung quản lý phải tương ứng với cả công trình có yêu cầu cấp phép lẫn công trình không yêu cầu cấp phép. Hai câu đó khép lại lối hiểu rằng miễn phép là xong chuyện.

Điều 30 Nghị định 339/2026 phạt riêng nhóm hành vi ở khâu cuối này. Hai mức đáng nhớ, tính theo mức của tổ chức:

• Đưa công trình vào khai thác, sử dụng khi chưa đáp ứng các điều kiện theo quy định: 100 tới 120 triệu đồng, kèm biện pháp buộc dừng việc bàn giao đưa vào sử dụng và khắc phục.
• Không tuân thủ quy định về bàn giao hạng mục công trình, công trình xây dựng: cùng khung 100 tới 120 triệu đồng.

Với hộ gia đình, hai mức trên chia đôi theo quy tắc ở mục trước. Điều cần nhớ không phải con số, mà là việc khâu nghiệm thu tồn tại độc lập với khâu cấp phép.

Thực tế, hồ sơ hoàn thành công trình còn có giá trị vượt ra ngoài phạm vi xây dựng. Khi bạn muốn cập nhật tài sản gắn liền với đất lên giấy chứng nhận, hoặc sau này bán nhà, bộ hồ sơ đó là thứ bên mua và cơ quan đăng ký hỏi tới. Bài bán nhà cần giấy tờ gì và bài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói kỹ hơn phần này, còn bài cách đọc sổ đỏ chỉ chỗ tài sản trên đất được ghi nhận.

Đất nông nghiệp có được xây nhà nhờ quy định miễn phép không?

Không, và đây là ngộ nhận nguy hiểm nhất trong nhóm người vừa mua đất giá rẻ.

Quy định miễn giấy phép xây dựng nằm trong pháp luật về xây dựng. Điều kiện về loại đất nằm trong pháp luật về đất đai. Hai hệ thống này độc lập, và miễn một bên không gỡ được ràng buộc của bên kia.

Ba câu chữ khoá chặt lối này:

• Khoản 3 Điều 48 Luật Xây dựng yêu cầu nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân phải được xây dựng trên đất ở hợp pháp theo pháp luật về đất đai. Câu này nằm ngay trong điều về điều kiện khởi công.
• Khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai đặt nghĩa vụ chung cho người sử dụng đất là sử dụng đất đúng mục đích.
• Điểm a khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng giữ điều kiện cấp phép đầu tiên là phù hợp với mục đích sử dụng đất. Đây là điều kiện nền của cả hệ thống, không phải một ô trong tờ đơn.

Hậu quả về phía đất đai cũng có giá của nó. Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP xử phạt hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải đất trồng lúa và không phải đất lâm nghiệp sang đất ở mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Ở địa giới hành chính xã, mức phạt bắt đầu từ 10 tới 20 triệu đồng với diện tích dưới 0,01 héc ta và lên tới 100 tới 150 triệu đồng với diện tích từ 0,1 héc ta trở lên. Khoản 3 của điều này nhân đôi mức phạt nếu thửa đất thuộc địa giới hành chính của phường. Ngoài tiền, khoản 4 buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.

Chúng tôi đã soát hiệu lực của điều này ngày 25/9/2026: Nghị định 281/2026/NĐ-CP ngày 13/7/2026, hiệu lực 31/8/2026, chỉ bãi bỏ cụm từ “, thị trấn” tại khoản 3 Điều 10 và không đụng tới mức phạt ở khoản 1 và khoản 2.

Đường đi đúng là chuyển mục đích sử dụng đất trước rồi mới tính chuyện xây. Bốn bài liên quan: đất nông nghiệp có được xây nhà không, chuyển mục đích sử dụng đất, đất thổ cư là gì và ký hiệu các loại đất để đọc đúng loại đất ghi trên sổ. Cần biết chi phí thì xem chuyển đất vườn lên thổ cư hết bao nhiêu tiền.

Đang giữ giấy phép cũ thì xử lý thế nào?

Điều 95 của Luật dành riêng ba khoản cho chuyện này, và cả ba đều đã có hiệu lực từ 01/01/2026 theo khoản 2 Điều 94.

• Đã được cấp phép theo Luật Xây dựng 2014, nay thuộc diện được miễn, mà có điều chỉnh thiết kế: không phải điều chỉnh giấy phép xây dựng. Đây là khoản 3 Điều 95, và nó tiết kiệm cho bạn nguyên một vòng thủ tục.
• Thuộc diện miễn phép theo Luật Xây dựng 2014 và đủ điều kiện khởi công trước ngày 01/01/2026: được tiếp tục miễn giấy phép xây dựng theo quy định.
• Công trình thuộc dự án đã được cấp phép trước ngày 01/01/2026, được thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã phê duyệt: không phải điều chỉnh giấy phép xây dựng.

Còn một nhánh nữa liên quan tới khâu nghiệm thu. Khoản 8 Điều 95 quy định công trình khởi công trước ngày 01/7/2026, thuộc đối tượng kiểm tra công tác nghiệm thu theo Luật cũ nhưng không thuộc đối tượng đó theo Luật mới, thì không thực hiện việc kiểm tra công tác nghiệm thu. Trách nhiệm tổ chức quản lý chất lượng và nghiệm thu hoàn thành vẫn thuộc về chủ đầu tư.

Với người chỉ làm mất tờ giấy phép chứ không đổi gì, Điều 64 Nghị định 217/2026 cho cấp lại khi giấy phép bị rách, nát hoặc bị mất, và bản cấp lại là bản sao giấy phép đã cấp. Theo điểm b khoản 1 Điều 54 của cùng nghị định, thời gian cấp lại là 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Nếu thửa đất của bạn nằm trong khu vực có quy hoạch đã công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất, hướng đi là giấy phép xây dựng có thời hạn theo khoản 2 Điều 44. Thủ tục hành chính đất đai đi kèm thì mỗi tỉnh một khác, xem bài thủ tục đất đai theo tỉnh.

Câu hỏi thường gặp

Có cần xin giấy phép xây dựng nữa không? Vẫn cần, trừ khi công trình của bạn rơi vào một trong tám nhóm miễn tại khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Với hộ gia đình, nhóm có ý nghĩa là điểm g cho nhà xây mới và điểm h cho sửa chữa cải tạo.

Xây nhà sai giấy phép xây dựng có bị phạt không? Có. Điểm a khoản 6 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP phạt 30 tới 40 triệu đồng với tổ chức khi thi công không đúng nội dung giấy phép xây dựng mới. Sau khi áp điểm a khoản 4 Điều 5, mức của hộ gia đình là 15 tới 20 triệu đồng. Riêng khoản 15 Điều 25 có một ngoại lệ: xây không đúng nội dung giấy phép nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép thì không bị coi là vi phạm.

Giấy phép xây dựng bị mất có thể làm lại được không? Được. Khoản 1 Điều 64 Nghị định 217/2026/NĐ-CP cho cấp lại giấy phép khi bị rách, nát hoặc bị mất, và bản cấp lại là bản sao giấy phép đã cấp. Thời gian cấp lại là 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, theo điểm b khoản 1 Điều 54.

Hà Nội có bỏ giấy phép xây dựng không? Danh sách miễn giấy phép là quy định của Luật nên áp chung cả nước, không có chuyện một tỉnh bỏ còn tỉnh khác giữ. Thứ khác nhau theo từng nơi là ranh giới bốn khu vực loại trừ trong điểm g, vì chúng được xác định trong quy hoạch chung và quy chế quản lý kiến trúc của địa phương. Muốn biết một địa chỉ cụ thể, bạn phải tra ranh giới quy hoạch tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Các trường hợp miễn giấy phép xây dựng gồm những gì? Tám nhóm tại các điểm a tới h khoản 2 Điều 43. Sáu nhóm đầu dành cho công trình bí mật, công trình khẩn cấp và dự án đầu tư công. Kế đó là công trình theo tuyến, công trình trên biển và cảng hàng không. Rồi tới công trình quảng cáo và hạ tầng viễn thông thụ động, cùng công trình thuộc dự án đã được thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi. Hai nhóm còn lại là điểm g và điểm h, dành cho nhà ở riêng lẻ và công trình sửa chữa cải tạo.

Xây nhà có phải xin giấy phép xây dựng không? Tuỳ vào ba ngưỡng của điểm g. Nhà dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m2, và không nằm trong bốn khu vực loại trừ thì được miễn. Thiếu một trong ba là phải xin phép. Ngưỡng khó tự kiểm nhất là khu vực, vì nó nằm trong quy hoạch của địa phương chứ không nằm trong Luật.

Miễn giấy phép xây dựng trong khu công nghiệp thì thế nào? Khoản 2 Điều 43 không có nhóm miễn riêng cho khu công nghiệp. Công trình trong khu công nghiệp thường đi theo điểm e, tức thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và đã được phê duyệt. Nếu không rơi vào điểm e, thẩm quyền cấp phép thuộc Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế theo khoản 2 Điều 53 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Quốc hội chốt bỏ giấy phép xây dựng chưa? Quốc hội đã thông qua Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 ngày 10/12/2025 tại kỳ họp thứ 10 khoá XV. Nhưng Luật không bỏ giấy phép xây dựng, chỉ mở rộng danh sách trường hợp được miễn. Khoản 2 Điều 43 vẫn mở đầu bằng câu chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công, rồi mới liệt kê ngoại lệ.

Ba việc làm được ngay hôm nay

• Đo lại hai con số của chính ngôi nhà bạn định xây. Số tầng và tổng diện tích sàn cộng mọi tầng. Dưới 07 tầng và dưới 500 m2 thì bạn qua được hai ngưỡng đầu, và chỉ còn một ngưỡng phải hỏi người khác.
• Mang thông tin thửa đất lên Ủy ban nhân dân cấp xã hỏi đúng một câu. Thửa này có nằm trong khu vực phát triển đô thị, khu chức năng, khu dân cư nông thôn theo quy hoạch chung, hay khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc hay không. Câu trả lời quyết định bạn được miễn hay phải xin phép.
• Kiểm lại loại đất ghi trên giấy chứng nhận trước khi tính bất cứ điều gì khác. Không phải đất ở thì mọi tính toán về miễn phép đều vô nghĩa, vì khoản 3 Điều 48 Luật Xây dựng đòi nhà ở riêng lẻ phải nằm trên đất ở hợp pháp.

Về người viết bài này

Bài viết do Nguyễn Trung Ninh (nhà sáng lập), Nguyễn Thị Huyền (nhà đồng sáng lập) và đội ngũ MREAL biên soạn và kiểm chứng. Hơn 15 năm và hơn 100 giao dịch bất động sản thực tế tại thị trường Việt Nam, đi qua năm vị trí trong chuỗi giao dịch: môi giới, chủ sàn, nhà đầu tư cá nhân, công ty đầu tư, công ty đào tạo.

---

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho một hồ sơ cụ thể. Kết luận một công trình có được miễn giấy phép xây dựng hay không phụ thuộc vào ranh giới quy hoạch và quy chế quản lý kiến trúc của từng địa phương. Bạn nên kiểm tra tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trước khi khởi công, và tham vấn người có chuyên môn khi công trình chạm tới kết cấu chịu lực hoặc thay đổi công năng.

Căn cứ pháp lý được đọc nguyên văn ngày 25/9/2026 trên Công báo Chính phủ. Về xây dựng: Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 thông qua ngày 10/12/2025; Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026; Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026; Nghị định 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026. Về đất đai: Luật Đất đai số 31/2024/QH15 qua bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH ngày 16/3/2026; Nghị định 123/2024/NĐ-CP, đã soát hiệu lực với Nghị định 281/2026/NĐ-CP ngày 13/7/2026.