Cải tạo chung cư cũ 2026: bạn được đền bù thế nào?

Tóm tắt nhanh: Chung cư xây từ năm 1994 trở về trước được bồi thường theo hệ số K: tầng 1 từ 1 tới 2 lần, tầng 2 trở lên từ 1 tới 1,5 lần diện tích căn hộ cũ. Chung cư xây sau 1994 thì chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí xây lại.

Khi một toà chung cư cũ có kết luận kiểm định, chuyện đầu tiên xảy ra trong các nhóm cư dân không phải là mừng, mà là hoang mang. Có người nghe nói được căn mới gấp đôi. Có người nghe nói phải bù cả tỷ đồng. Cả hai lời đồn đó đều có thể đúng, tuỳ toà nhà của bạn xây năm nào.

Ranh giới nằm gọn trong một con số: năm 1994. Đó là mốc mà khoản 10 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 dùng để định nghĩa thế nào là nhà ở cũ, và mốc đó quyết định bạn thuộc nhóm được đền bù hay nhóm phải nộp thêm tiền.

Bài này đi theo đúng trình tự mà một cư dân sẽ gặp: kiểm định, kết luận, chọn chủ đầu tư, phương án bồi thường, di dời, rồi nhận nhà. Toàn bộ căn cứ được đọc nguyên văn ngày 20/9/2026 từ bản Công báo của Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và từ bản ký số của ba nghị định liên quan trên cổng dữ liệu của Chính phủ.

Cải tạo chung cư cũ là gì và khác gì sửa nhà?

Trong luật, “cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” là một chương riêng, và nó không phải chuyện sơn sửa căn hộ.

• Đây là một dự án đầu tư, không phải việc sửa chữa. Khoản 2 Điều 60 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 buộc việc này phải thực hiện theo dự án. Dự án đó phải gắn với cải tạo và chỉnh trang đô thị.
• Nó chỉ áp dụng cho nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ. Khoản 1 Điều 60 giới hạn phạm vi ở hai nhóm. Nhóm một là nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, nhóm hai là nhà chung cư thuộc tài sản công, và cả hai phải thuộc trường hợp phá dỡ theo khoản 2 Điều 59.
• Toà nhà một chủ sở hữu thì đi đường khác. Cũng khoản 1 Điều 60: việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc một chủ sở hữu và không phải tài sản công thực hiện theo pháp luật về xây dựng.
• Sửa chữa trong căn hộ của bạn là chuyện khác hẳn. Việc đó thuộc nhóm bảo trì, cải tạo nhà ở ở Chương VIII, không thuộc chương này.

Có thể thứ bạn đang tìm là sửa một căn nhà riêng lẻ, chứ không phải chương trình xây lại cả toà nhà. Khi đó bài cải tạo nhà cũ nói về giấy phép và mức phạt. Bài cải tạo nhà cấp 4 và bài chi phí sửa nhà đi vào phần tiền, còn bài sửa nhà trọn gói nói về cách chọn nhà thầu.

Chung cư nào thuộc diện phải phá dỡ?

Khoản 2 Điều 59 liệt kê đúng năm trường hợp. Ngoài năm trường hợp này, không ai có quyền buộc bạn rời căn hộ để xây lại.

Điểm	Trường hợp phải phá dỡ
a	Hư hỏng do cháy, nổ, không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng
b	Hư hỏng do thiên tai, địch hoạ, không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng
c	Kết cấu chịu lực chính xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, cần di dời khẩn cấp
d	Hư hỏng nặng, nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính, kèm hạ tầng phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước, cấp điện hoặc giao thông nội bộ không đạt quy chuẩn
đ	Hư hỏng móng, cột, tường, dầm, xà, chưa tới mức điểm c hoặc d, nhưng nằm trong khu vực phải cải tạo đồng bộ theo quy hoạch đã phê duyệt

Nguồn: khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, đọc nguyên văn bản Công báo số 39 + 40 ngày 08/01/2024, ngày 20/9/2026.

Hai điểm cuối đáng chú ý. Điểm d không đòi toà nhà phải sắp sập: chỉ cần nguy hiểm cục bộ kết cấu chính, cộng thêm một yếu tố hạ tầng không đạt chuẩn. Điểm đ thì không đòi hư hỏng nặng, mà chỉ cần toà nhà nằm trong khu phải cải tạo đồng bộ theo quy hoạch.

Hết thời hạn sử dụng cũng không tự động đồng nghĩa với phá dỡ. Khoản 3 Điều 58 chỉ nói rằng khi hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế, hoặc chưa hết thời hạn nhưng hư hỏng có nguy cơ sập đổ, thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo kiểm định.

Ai quyết định toà nhà của bạn có bị phá dỡ không?

Không phải chủ đầu tư, và cũng không phải cư dân. Quyết định nằm ở kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

• Cấp tỉnh chỉ đạo kiểm định. Khoản 1 Điều 61 giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư trên địa bàn.
• Cả khu phải kiểm định trọn gói. Cũng khoản 1 Điều 61: với khu chung cư thì phải kiểm định, đánh giá toàn khu trước khi đưa vào kế hoạch cải tạo.
• Kết luận phải nói rõ có phải phá dỡ hay không. Khoản 3 Điều 61 buộc kết luận kiểm định xác định nhà chung cư thuộc hay chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ. Nếu chưa thuộc, kết luận còn phải nêu rõ thời gian được tiếp tục sử dụng.
• Kết luận phải công khai. Khoản 4 Điều 61 buộc đăng tải công khai trên cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Đây là văn bản bạn có quyền đọc, không phải tài liệu nội bộ.
• Ngân sách địa phương trả tiền kiểm định. Điểm a khoản 12 Điều 60, trừ trường hợp toà nhà thuộc một chủ sở hữu và không phải tài sản công.

Kết luận kiểm định là tờ giấy quan trọng nhất trong cả câu chuyện. Nó vừa xác định toà nhà có bị phá dỡ hay không, vừa quyết định trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm thuộc về ai, như sẽ thấy ở mục dưới.

Bạn được bồi thường theo hệ số K hay phải đóng thêm tiền?

Đây là câu quyết định nhất, và câu trả lời phụ thuộc năm xây dựng toà nhà.

• Nhà xây từ năm 1994 trở về trước: được bồi thường theo hệ số K. Khoản 10 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 định nghĩa nhà ở cũ là nhà xây dựng từ năm 1994 trở về trước, gồm cả nhà chung cư. Điểm a khoản 7 Điều 70 cho nhóm này chọn nhận nhà tái định cư hoặc nhận tiền tương đương.
• Nhà xây sau năm 1994: phải đóng góp kinh phí xây lại. Khoản 1 Điều 42 Nghị định số 98/2024/NĐ-CP ghi rõ điều này. Chủ sở hữu không thuộc nhóm nhà chung cư cũ phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại.
• Không đóng góp thì được bồi thường quyền sử dụng đất. Khoản 3 Điều 42 dẫn sang Điều 44. Người không đóng góp được bồi thường phần quyền sử dụng đất theo tỷ lệ. Riêng trường hợp ở điểm đ khoản 2 Điều 59 còn được bồi thường thêm giá trị còn lại của căn hộ.
• Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất tính thế nào. Khoản 1 Điều 44 Nghị định 98/2024: bằng diện tích căn hộ hoặc diện tích khác chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ và diện tích khác trong nhà chung cư.

Nói gọn bằng một câu: nhóm trước 1994 được đổi diện tích, nhóm sau 1994 được giữ đất và mua lại phần xây dựng. Đây chính là chỗ hai lời đồn trái ngược nhau ở đầu bài cùng tồn tại được.

Muốn biết chính xác mình thuộc nhóm nào, hãy tìm năm hoàn thành công trình trong hồ sơ nhà chung cư hoặc trên giấy chứng nhận. Bài cách đọc sổ đỏ chỉ từng dòng trên giấy, còn bài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giải thích loại giấy này.

Hệ số K là bao nhiêu và ai ấn định?

Khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024 đặt ra hai dải, chia theo tầng.

Vị trí căn hộ	Hệ số K theo nghị định	Căn cứ
Căn hộ tầng 1	Từ 1 tới 2 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ	Điểm a khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP
Căn hộ từ tầng 2 trở lên	Từ 1 tới 1,5 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ	Điểm b khoản 1 Điều 28
Phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại	Hệ số K bằng 1 lần diện tích sử dụng cũ	Khoản 1 và khoản 2 Điều 29

Nguồn: Nghị định số 98/2024/NĐ-CP ngày 25/7/2024, đọc bản ký số trên cổng dữ liệu Chính phủ, ngày 20/9/2026.

Bốn điều cần nhớ về con số này:

• Nghị định chỉ cho dải, tỉnh mới chốt số. Cả điểm a và điểm b đều ghi cùng một câu. Căn cứ hệ số K tại điểm đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định hệ số K cho từng vị trí, khu vực.
• Mẫu số là diện tích sử dụng căn hộ, tức thông thủy. Đây là lý do con số diện tích trên giấy tờ của bạn quan trọng tới vậy. Bài diện tích thông thủy là gì giải thích cách đo và cách phân biệt với diện tích tim tường.
• Tầng 1 có thêm một quyền riêng. Chủ sở hữu tầng 1 đang có một phần diện tích để kinh doanh, mà dự án mới có bố trí sàn thương mại, thì được mua hoặc thuê phần sàn đó. Giá bán tính theo suất đầu tư xây dựng, cộng lợi nhuận định mức bằng 10% tổng kinh phí đầu tư phần diện tích kinh doanh.
• Hệ số K cũ vẫn có hiệu lực với dự án cũ. Điểm d khoản 3 Điều 198 Luật Nhà ở 2023 cho phép điều này. Hệ số K mà cấp tỉnh đã ban hành trước ngày luật có hiệu lực vẫn được dùng tiếp.

Phần diện tích cơi nới có được tính không?

Có hoặc không, và ranh giới là điều kiện được cấp giấy chứng nhận.

Điểm c khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024 chia làm hai:

• Phần ngoài giấy tờ nhưng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai thì được bồi thường theo hệ số K như phần chính.
• Phần không đủ điều kiện thì không được bồi thường theo hệ số K, nhưng có thể được chủ đầu tư hỗ trợ kinh phí đã đầu tư xây dựng trên phần diện tích đó.

Khoản 2 Điều 31 nói thêm: ngoài phần bắt buộc, chủ đầu tư được quyền quyết định hỗ trợ thêm kinh phí cho chủ sở hữu, bao gồm cả phần kinh phí đã bỏ ra xây dựng mà không đủ điều kiện bồi thường. “Được quyền” nghĩa là tuỳ chủ đầu tư, không phải nghĩa vụ.

Đây là lý do việc chuẩn bị giấy tờ quan trọng hơn việc tranh cãi. Với phần cơi nới, hãy kiểm tra xem nó có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận không trước khi họp. Bài cách kiểm tra pháp lý nhà đất và bài đăng ký biến động đất đai nói về hồ sơ cần có. Bài sổ đỏ là gì, phân biệt sổ đỏ sổ hồng sổ chung gỡ nhầm lẫn về tên gọi các loại giấy.

Không muốn về chỗ cũ thì có những lựa chọn nào?

Luật để mở bốn hướng, và bạn được ghi lựa chọn của mình vào phương án bồi thường.

• Tái định cư tại chỗ. Khoản 4 Điều 60: nếu quy hoạch cho phép xây lại, các chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ, trừ khi không có nhu cầu.
• Nhận tiền. Điểm a khoản 7 Điều 70 cho chủ sở hữu nhà chung cư cũ chọn nhận tiền tương đương giá trị nhà tái định cư nếu không muốn nhận nhà.
• Tái định cư ở nơi khác. Khoản 4 Điều 60 quy định thứ tự: cùng địa bàn cấp xã, rồi cùng cấp huyện, rồi địa bàn lân cận.
• Mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội. Khoản 4 Điều 28 Nghị định 98/2024 cho chủ sở hữu đủ điều kiện được bố trí mua, thuê mua nhà ở xã hội thay cho tái định cư.

Có một điều khoản về tiền mà nhiều người không biết. Khoản 2 Điều 28 Nghị định 98/2024 quy định cả hai chiều chênh lệch. Nếu căn hộ tái định cư theo thiết kế lớn hơn phần được bồi thường theo hệ số K, bạn phải nộp thêm phần chênh. Nếu căn hộ tái định cư nhỏ hơn, chủ đầu tư phải thanh toán lại cho bạn phần chênh đó. Giá trị chênh lệch tính bằng số mét vuông chênh nhân với giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Một cảnh báo thẳng từ cùng khoản này. Sau khi phương án được phê duyệt mà bạn không mua phần diện tích chênh lệch, bạn không được bố trí căn hộ tái định cư. Chủ đầu tư thanh toán tiền cho bạn, và được bán căn hộ đó theo giá thương mại.

Nếu bạn cần vay để bù phần chênh lệch, bài vay mua nhà và bài lãi suất vay mua nhà nói về cách tính khoản trả hằng tháng, còn bài mua nhà trả góp đi vào cấu trúc khoản vay.

Chủ đầu tư được chọn thế nào, và cư dân bỏ phiếu ra sao?

Đây là khâu mà cư dân có quyền thật, và cũng là khâu dễ mất quyền nhất vì không đi họp.

Nghị định 98/2024 đặt ra ba đường. Đường thứ nhất là thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 16, chỉ áp dụng khi toàn bộ chủ sở hữu thống nhất. Đường thứ hai là bỏ phiếu tại Hội nghị nhà chung cư theo Điều 17. Đường thứ ba là đấu thầu theo Điều 18, dùng khi hai đường trên không ra kết quả.

Đường thứ hai là đường phổ biến nhất, và khoản 6 Điều 17 đặt ra ba ngưỡng:

• Một căn hộ một phiếu. Mỗi căn hộ có một đại diện chủ sở hữu tham dự, tương ứng một phiếu biểu quyết.
• Tối thiểu 70% tham gia. Cuộc họp phải có ít nhất 70% tổng số đại diện chủ sở hữu của nhà chung cư hoặc khu chung cư tham gia.
• Tối thiểu 75% đồng ý. Doanh nghiệp được chọn phải được ít nhất 75% tổng số đại diện chủ sở hữu tham gia họp đồng ý.
• Trên 51% nếu có nhiều bên đăng ký. Khi nhiều doanh nghiệp cùng tham gia, chọn bên có tỷ lệ đồng ý cao nhất, nhưng tối thiểu phải trên 51% tổng số đại diện chủ sở hữu đồng ý.

Phần diện tích không phải căn hộ được quy ra phiếu theo một cách riêng: lấy tổng diện tích sử dụng của phần đó chia cho diện tích sử dụng căn hộ lớn nhất trong toà nhà. Phần dư lớn hơn một nửa diện tích căn hộ đó thì được tính thêm một phiếu, nhỏ hơn một nửa thì không.

Trước cuộc họp, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải công khai thông tin dự án trong 30 ngày để kêu gọi nhà đầu tư đăng ký, theo khoản 2 Điều 17. Đây là khoảng thời gian bạn nên dùng để đọc hồ sơ của từng bên, thay vì tới hôm họp mới biết mặt.

Thẩm quyền đã chuyển về Ủy ban nhân dân cấp xã từ 01/7/2025

Đây là thay đổi mà hầu hết bài viết đang lưu hành chưa cập nhật, và nó ảnh hưởng tới việc bạn nộp hồ sơ ở đâu, hỏi ai.

Nghị định số 140/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025, hiệu lực 01/7/2025, phân định lại thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp trong lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng. Khoản 2 Điều 2 của nghị định nêu nguyên tắc: chuyển nhiệm vụ, quyền hạn của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện về chính quyền địa phương cấp xã.

Điều 12 của nghị định đó liệt kê từng việc. Với cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư:

• Khoản 8: bốn việc do Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện. Tiếp nhận và công khai thông tin dự án, tiếp nhận hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư, phối hợp với Sở Xây dựng tổ chức lấy ý kiến chủ sở hữu, và ký xác nhận biên bản lựa chọn chủ đầu tư. Đó chính là các khoản 2 tới 6 Điều 17 Nghị định 98/2024.
• Khoản 6: cho ý kiến thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án không dùng vốn đầu tư công do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có dự án thực hiện.
• Khoản 9: phối hợp với Sở Xây dựng trình cấp tỉnh phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
• Khoản 12: chủ trì tổ chức di dời và cưỡng chế di dời do cấp tỉnh thực hiện, hoặc cấp xã thực hiện khi được cấp tỉnh giao.

Chúng tôi cũng đã soát văn bản sửa đổi ra sau. Nghị định số 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026, hiệu lực cùng ngày, có một chương riêng sửa Nghị định 98/2024. Chương đó chỉ chạm Điều 4, Điều 16, Điều 18 và khoản 13 Điều 48. Các điều về hệ số K, về tỷ lệ biểu quyết và về đóng góp kinh phí không bị sửa. Điều 39 của nghị định này chỉ sửa khoản 2 Điều 9 Nghị định 140/2025, không chạm Điều 12; khoản 3 Điều 41 nói rõ phần không bị sửa của Nghị định 140/2025 tiếp tục áp dụng.

Nếu bạn quen với cách làm thủ tục theo địa giới cũ, bài thủ tục đất đai theo tỉnh nói về những thay đổi cùng đợt.

Ở đâu trong lúc chờ xây lại, và ai trả tiền?

Có chỗ ở tạm thời, và trách nhiệm trả tiền được chia theo đúng lý do toà nhà bị phá dỡ.

Trường hợp phá dỡ	Ai lo chỗ ở tạm thời
Điểm b khoản 2 Điều 59, do thiên tai, địch hoạ	Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
Điểm a và điểm c, do cháy nổ hoặc nguy hiểm tổng thể	Cấp tỉnh lo cho tới khi chọn được chủ đầu tư; sau đó chủ đầu tư lo
Điểm d và điểm đ, hư hỏng nặng hoặc cải tạo đồng bộ	Chủ đầu tư dự án

Nguồn: khoản 1 Điều 27 Nghị định số 98/2024/NĐ-CP, đọc bản ký số ngày 20/9/2026.

Hai hình thức bố trí được nêu ở khoản 1 Điều 26: bố trí vào quỹ nhà tái định cư hoặc nhà thuộc tài sản công sẵn có, hoặc thanh toán tiền để bạn tự lo chỗ ở. Mức kinh phí tối thiểu do chủ đầu tư đề xuất và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định trong phương án bồi thường, theo khoản 3 Điều 27.

Khoản 4 Điều 27 có một điều khoản bảo vệ cư dân mà ít người biết. Nếu việc bàn giao nhà tái định cư bị chậm do cơ quan nhà nước thay đổi quy hoạch hoặc chậm giao đất, thì ngân sách địa phương phải thanh toán chi phí chỗ ở tạm trong thời gian chậm đó. Nói cách khác, dự án chậm vì lý do từ phía nhà nước thì bạn không phải gánh tiền thuê nhà.

Nếu bạn phải đi thuê trong giai đoạn này, bài hợp đồng cho thuê nhà liệt kê các điều khoản nên có.

Không chịu di dời thì chuyện gì xảy ra?

Có cưỡng chế, và luật viết ra quy trình khá rõ.

• Trước hết là quyết định di dời. Điều 73 Luật Nhà ở 2023 chia hai nhánh. Với cháy nổ và thiên tai, cấp tỉnh ban hành quyết định di dời khẩn cấp. Với ba trường hợp còn lại, quyết định di dời theo phương án bồi thường đã phê duyệt.
• Quyết định phải đủ sáu nội dung. Khoản 3 Điều 73 đòi ghi rõ tên và địa chỉ người phải di dời, thời hạn di dời, địa điểm bố trí chỗ ở tạm thời. Cộng thêm phương thức di dời, kinh phí di dời và trách nhiệm của các bên.
• Quyết định phải được gửi và công khai. Khoản 4 Điều 73 buộc gửi tới từng chủ sở hữu, đồng thời đăng công khai trên cổng thông tin điện tử của cấp tỉnh và phương tiện thông tin đại chúng địa phương.
• Quá hạn mới có cưỡng chế. Khoản 1 Điều 74: quá thời hạn trong quyết định di dời mà không thực hiện thì cấp tỉnh mới ban hành quyết định cưỡng chế di dời.

Cũng cần nói thẳng một điều bất lợi cho cư dân, ở khoản 5 Điều 16 Nghị định 98/2024. Sau khi có quyết định phê duyệt phương án bồi thường và văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, chủ sở hữu không được dùng giấy tờ nhà đất để thế chấp, mua bán, cho thuê mua hoặc chuyển quyền sở hữu. Giao dịch thực hiện sau thời điểm đó không được công nhận.

Đây là nhóm tình huống có thể thành tranh chấp thật. Hãy tham vấn luật sư và kiểm tra hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có căn hộ trước khi ký hay gửi bất kỳ văn bản nào. Bài tranh chấp đất đai kiểm tra trước khi mua nói về các dấu hiệu nên soi sớm.

Tiến độ tới tháng 9/2026 đang ở đâu?

Hai thành phố lớn nhất đang chạy hai bài toán khác nhau, và con số dưới đây là mục tiêu kế hoạch, không phải kết quả đã đạt.

• Hà Nội. Theo bài đăng ngày 24/8/2026 trên VietNamNet, thành phố có khoảng 2.160 nhà chung cư cũ xuống cấp. Giai đoạn 2026 tới 2030 đặt mục tiêu hoàn thành cải tạo, xây dựng lại các chung cư đã có kết luận kiểm định thuộc diện phải phá dỡ, và phấn đấu tới 2035 hoàn thành với toàn bộ 2.160 nhà.
• Thành phố Hồ Chí Minh. Theo bài đăng ngày 16/6/2026 trên cổng thông tin Hội đồng nhân dân Thành phố, thành phố có khoảng 16 chung cư cấp D, tức hư hỏng nặng, nguy hiểm, cần cải tạo hoặc xây dựng lại.

Cấp độ nguy hiểm D là cách phân loại theo pháp luật xây dựng, không phải một khái niệm của Luật Nhà ở. Trong ngôn ngữ của Luật Nhà ở 2023, thứ quyết định là toà nhà có rơi vào một trong năm điểm của khoản 2 Điều 59 hay không.

Số liệu tiến độ cụ thể của từng khu thay đổi theo từng quý. Muốn biết chính xác toà nhà của mình đang ở bước nào, hãy tra kết luận kiểm định và kế hoạch cải tạo. Cả hai nằm trên cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, đúng như khoản 4 Điều 61 buộc phải công khai.

Sáu việc cư dân nên làm trước khi họp

• Tìm năm hoàn thành công trình. Đây là thứ quyết định bạn thuộc nhóm hệ số K hay nhóm đóng góp kinh phí.
• Gom đủ giấy tờ chứng minh diện tích. Hệ số K nhân với diện tích ghi trong giấy tờ qua các thời kỳ, hoặc phần đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận.
• Đọc kết luận kiểm định. Nó nói toà nhà thuộc điểm nào của khoản 2 Điều 59, và từ đó suy ra ai lo chỗ ở tạm.
• Đọc hồ sơ từng nhà đầu tư trong 30 ngày công khai. Sau khi biểu quyết xong thì không đổi được.
• Đi họp và mang giấy uỷ quyền nếu bận. Ngưỡng 70% tính trên tổng số đại diện chủ sở hữu, vắng mặt là tự bỏ phiếu của mình.
• Yêu cầu ghi rõ lựa chọn của bạn vào phương án bồi thường. Khoản 1 Điều 71 buộc phương án nêu hình thức bố trí tái định cư và khoản tiền chênh lệch nếu có.

Với người đang cân nhắc mua lại một căn hộ trong toà nhà thuộc diện cải tạo, hai bài mua chung cư hay nhà đất và sổ hồng chung cư bao lâu được cấp giúp nhìn rõ hơn phần tài sản. Bài chung cư mini nói về một loại hình khác hẳn, không nằm trong chương trình này.

Câu hỏi thường gặp

Hệ số đền bù chung cư cũ là bao nhiêu? Nghị định 98/2024/NĐ-CP cho dải từ 1 tới 2 lần với căn hộ tầng 1 và từ 1 tới 1,5 lần với căn hộ từ tầng 2 trở lên, tính trên diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ. Con số cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ấn định cho từng vị trí, khu vực.

Giá đền bù chung cư cũ tính thế nào nếu tôi không nhận nhà? Khoản 4 Điều 28 Nghị định 98/2024: bồi thường bằng tiền theo giá bán căn hộ tái định cư do chủ đầu tư đề xuất và được thống nhất trong phương án bồi thường. Tiền được nhận sau khi phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Chung cư xây sau năm 1994 có được đền bù không? Không theo hệ số K. Khoản 1 Điều 42 Nghị định 98/2024 buộc chủ sở hữu nhóm này đóng góp kinh phí xây lại. Ai không đóng góp thì được bồi thường phần quyền sử dụng đất theo tỷ lệ tại Điều 44, và trong trường hợp ở điểm đ khoản 2 Điều 59 thì được thêm giá trị còn lại của căn hộ.

Bao nhiêu phần trăm cư dân đồng ý thì được chọn chủ đầu tư? Khoản 6 Điều 17 Nghị định 98/2024: cuộc họp cần ít nhất 70% tổng số đại diện chủ sở hữu tham gia, doanh nghiệp được chọn cần tối thiểu 75% số người dự họp đồng ý. Nếu nhiều doanh nghiệp cùng đăng ký thì chọn bên cao nhất nhưng tối thiểu phải trên 51%.

Tôi có được tái định cư ngay tại chỗ cũ không? Có, nếu quy hoạch được phê duyệt cho phép tiếp tục xây lại nhà chung cư ở đó. Khoản 4 Điều 60 Luật Nhà ở 2023 cho các chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp không có nhu cầu.

Diện tích cơi nới, chuồng cọp có được đền bù không? Chỉ khi phần đó đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai, theo điểm c khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024. Phần không đủ điều kiện thì không được tính hệ số K, nhưng có thể được chủ đầu tư hỗ trợ kinh phí đã đầu tư xây dựng.

Ai trả tiền thuê nhà trong thời gian chờ xây lại? Tuỳ lý do phá dỡ, theo khoản 1 Điều 27 Nghị định 98/2024. Do thiên tai thì ngân sách cấp tỉnh trả. Do cháy nổ hoặc nguy hiểm tổng thể thì cấp tỉnh trả tới khi chọn được chủ đầu tư, sau đó chủ đầu tư trả. Do hư hỏng nặng hoặc cải tạo đồng bộ thì chủ đầu tư trả.

Nộp hồ sơ và hỏi việc này ở đâu? Từ 01/7/2025, việc công khai thông tin dự án, tiếp nhận hồ sơ nhà đầu tư và tổ chức lấy ý kiến chủ sở hữu do Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện, theo khoản 8 Điều 12 Nghị định 140/2025/NĐ-CP. Kết luận kiểm định thì tra trên cổng thông tin của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

Ba việc làm được ngay hôm nay

• Tra kết luận kiểm định toà nhà của bạn trên cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Khoản 4 Điều 61 buộc phải công khai, nên bạn có quyền đọc.
• Xác định năm xây dựng công trình. Trước hay sau 1994 quyết định toàn bộ phần tiền.
• Gom bản sao mọi giấy tờ ghi diện tích căn hộ qua các thời kỳ. Đây là thứ hệ số K nhân vào.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý hay tài chính cho một trường hợp cụ thể. Khi việc đã thành tranh chấp hoặc đã có quyết định cưỡng chế, hãy tham vấn luật sư và kiểm tra hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có bất động sản.

Về người viết bài này

Bài viết do Nguyễn Trung Ninh (nhà sáng lập), Nguyễn Thị Huyền (nhà đồng sáng lập) và đội ngũ MREAL biên soạn và kiểm chứng. Đội ngũ MREAL đã đi qua hơn 100 giao dịch bất động sản trong hơn 15 năm, ở các vị trí môi giới, chủ sàn, nhà đầu tư cá nhân, công ty đầu tư và công ty đào tạo.

Căn cứ trong bài được đọc nguyên văn ngày 20/9/2026. Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 đọc từ hai tệp PDF Công báo số 39 + 40 ngày 08/01/2024. Nghị định số 98/2024/NĐ-CP, Nghị định số 140/2025/NĐ-CP và Nghị định số 54/2026/NĐ-CP đọc từ bản ký số trên cổng dữ liệu của Chính phủ, nhận dạng chữ bằng công cụ nội bộ vì cả ba đều là bản quét. Nếu bạn phát hiện điểm nào đã thay đổi, hãy nhắn cho chúng tôi qua trang liên hệ.