Hợp đồng cho thuê nhà 2026: 7 điều khoản bảo vệ chủ nhà

Tóm tắt nhanh: Hợp đồng cho thuê nhà không bắt buộc công chứng (khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023), nhưng phải viết đúng ba con số luật đã ấn định: người thuê không trả tiền từ 3 tháng chủ nhà mới được đơn phương chấm dứt, phải báo trước 30 ngày, và hợp đồng không thời hạn chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày thông báo. Bảy điều khoản dưới đây chép được, đối chiếu từng điều luật.

Ngày 10/09/2026, chúng tôi mở chín kết quả đầu trên Google cho từ khoá này. Cả chín đều là mẫu hợp đồng để tải về. Mẫu nào cũng đủ mục: bên A, bên B, mô tả nhà, giá, cọc, thời hạn, quyền và nghĩa vụ. Không mẫu nào nói cho chủ nhà biết điều khoản nào sẽ đứng vững khi ra toà, điều khoản nào toà sẽ gạt đi vì viết ngược với luật.

Bài này viết từ phía chủ nhà. Người thuê đọc cũng có lợi, vì một hợp đồng đúng luật thì bảo vệ cả hai.

Hợp đồng cho thuê nhà có cần công chứng không?

Không bắt buộc. Khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023, Luật số 27/2023/QH15 có hiệu lực từ 01/8/2024, liệt kê các giao dịch thuê, mượn, ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở vào nhóm không phải công chứng, chứng thực, trừ khi các bên có nhu cầu. Hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm hai bên thoả thuận; không thoả thuận thì từ thời điểm ký.

Ba hệ quả thực tế:

• Hợp đồng viết tay, ký hai bên, mỗi bên giữ một bản là đủ hiệu lực. Không cần dấu đỏ của ai.
• Chính vì không có công chứng viên rà, chữ trong hợp đồng là toàn bộ vũ khí của bạn. Mẫu tải về ghi sai thì không ai sửa cho bạn trước khi ký.
• Muốn công chứng vẫn được, và với nhà cho thuê giá trị lớn hoặc thuê dài hạn, nhiều chủ nhà chọn công chứng để chắc về chữ ký và năng lực của bên thuê. Phí và thủ tục ở bài phí công chứng nhà đất.

Một điểm khác cần tách rõ: bán nhà thì bắt buộc công chứng, thuê thì không. Đừng để mẫu hợp đồng thuê “chuẩn công chứng” trên mạng làm bạn tưởng thiếu công chứng là hợp đồng vô hiệu. Chỗ nào bắt buộc, chỗ nào không, chúng tôi viết ở bài hợp đồng công chứng nhà đất.

Ba con số nào luật đã ấn định mà mẫu tải về hay ghi sai?

Đây là phần quan trọng nhất của bài, và là phần chín mẫu đang đứng đầu Google đều thiếu.

• 3 tháng. Điểm b khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023: bên cho thuê được đơn phương chấm dứt khi bên thuê không trả đủ tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thoả thuận trong hợp đồng. Mẫu tải về hay ghi “chậm trả 15 ngày là chấm dứt ngay”. Câu đó viết ngược với luật; khi có tranh chấp, bên thuê chỉ cần chỉ vào Điều 172.
• 30 ngày. Khoản 4 Điều 172: bên đơn phương chấm dứt phải thông báo bằng văn bản trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Điều 171 cũng đặt mốc 30 ngày cho bên cho thuê khi hợp đồng chấm dứt vì nhà không còn, bị thu hồi, hư hỏng nặng. “Có thoả thuận khác” là cửa để bạn viết mốc ngắn hơn, nhưng phải viết ra, không viết thì áp 30 ngày.
• 90 ngày. Điều 171: hợp đồng không xác định thời hạn chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê thông báo. Nghĩa là hợp đồng “thuê tới khi nào không thuê nữa” không cho bạn đòi nhà trong một tháng. Muốn chủ động, ghi thời hạn cụ thể.

Ba con số này không phải gợi ý. Chúng là mức luật đặt sẵn, và hợp đồng chỉ được viết khác đi ở những chỗ luật cho phép thoả thuận khác.

Nền chung cho mọi hợp đồng thuê nhà là Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015: hợp đồng thuê nhà ở thực hiện theo Bộ luật này, Luật Nhà ở và pháp luật liên quan. Tức là hai tầng luật cùng áp, không phải chọn một.

Điều khoản 1: tiền đặt cọc trả lại khi nào?

Cọc thuê nhà chịu chung một điều luật với cọc mua nhà: Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì mất cọc; bên nhận cọc từ chối thì trả cọc cộng một khoản tương đương, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Bản chất của đặt cọc và mức phạt, chúng tôi viết kỹ ở bài hợp đồng đặt cọc mua đất; với thuê nhà, ba chỗ cần viết rõ:

• Cọc dùng để làm gì. Bảo đảm thực hiện hợp đồng, và được khấu trừ vào tiền thuê còn nợ, tiền điện nước chưa trả, chi phí khắc phục hư hỏng do bên thuê gây ra. Không ghi thì đến lúc trừ sẽ cãi.
• Điều kiện trả lại cọc. Trả trong bao nhiêu ngày sau khi bàn giao lại nhà, với điều kiện gì: nhà đúng hiện trạng biên bản bàn giao, thanh toán hết điện nước, không nợ tiền thuê.
• Rút trước hạn thì xử lý cọc thế nào. Ghi thẳng: bên thuê chấm dứt trước hạn không thuộc trường hợp Điều 172 thì mất cọc; bên cho thuê chấm dứt trước hạn không thuộc Điều 172 thì trả cọc cộng một khoản tương đương. Viết ra để hai bên cùng biết trước, chứ không phải để doạ.

Điều khoản mẫu, chép được:

Bên B đặt cọc cho Bên A số tiền … đồng (bằng chữ: …) ngay khi ký hợp đồng. Khoản cọc bảo đảm việc thực hiện hợp đồng và được Bên A khấu trừ vào tiền thuê, tiền điện nước còn nợ và chi phí khắc phục hư hỏng do Bên B gây ra, có biên bản xác nhận. Bên A hoàn trả phần cọc còn lại trong … ngày kể từ ngày hai bên ký biên bản bàn giao lại nhà. Bên nào chấm dứt hợp đồng trước hạn không thuộc trường hợp tại Điều 172 Luật Nhà ở 2023 thì xử lý theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

Điều khoản 2: giá thuê tăng thế nào mới đúng luật?

Điều 170 Luật Nhà ở 2023 để giá thuê, thời hạn và hình thức trả tiền cho hai bên thoả thuận. Nhưng có một câu ít người đọc tới: bên cho thuê chỉ được điều chỉnh giá thuê khi cải tạo nhà ở có sự đồng ý của bên thuê, và khi thời gian thuê còn lại từ một phần ba trở xuống. Còn tăng giá theo cơ chế nào khác thì hợp đồng phải tự quy định.

Ba cách viết đang trôi trên mạng, và cái nào đứng được:

• “Giá thuê cố định trong suốt thời hạn.” Đứng được, và là cách an toàn nhất cho hợp đồng dưới hai năm.
• “Mỗi năm tăng 10%.” Đứng được nếu ghi rõ mốc và cách tính, vì đó là thoả thuận hai bên ký từ đầu.
• “Bên A được điều chỉnh giá theo thị trường.” Không đứng được. Không có mốc, không có cách tính, và điểm b khoản 3 Điều 172 cho bên thuê đơn phương chấm dứt khi bên cho thuê tăng giá bất hợp lý hoặc tăng không báo trước.

Điều khoản mẫu:

Giá thuê là … đồng/tháng, đã gồm/chưa gồm thuế. Giá này cố định đến hết ngày …. Từ ngày …, giá thuê được điều chỉnh không quá …% so với giá liền trước, Bên A thông báo bằng văn bản trước ít nhất 30 ngày. Điện, nước, internet, phí gửi xe Bên B trả theo hoá đơn của đơn vị cung cấp, đơn giá … đồng/kWh và … đồng/m³.

Đơn giá điện nước là chỗ cãi nhau nhiều thứ hai sau tiền cọc. Ghi con số, không ghi “theo giá nhà nước”.

Điều khoản 3: chậm trả tiền thì xử lý thế nào?

Luật cho bạn đơn phương chấm dứt khi bên thuê nợ từ 3 tháng. Từ tháng thứ nhất tới tháng thứ ba, luật không nói gì, và đó là khoảng trống hợp đồng phải lấp.

• Ngày trả tiền và ân hạn. Ví dụ trả trước ngày 05 hằng tháng, ân hạn 5 ngày.
• Lãi chậm trả. Ghi mức cụ thể, và không vượt mức pháp luật cho phép với lãi chậm trả trong giao dịch dân sự. Mức đó nằm ở Bộ luật Dân sự, và bạn nên hỏi luật sư con số áp cho hợp đồng của mình trước khi ghi, vì ghi vượt là phần vượt vô hiệu.
• Nợ đủ 3 tháng. Bên A được đơn phương chấm dứt theo điểm b khoản 2 Điều 172, thông báo bằng văn bản trước 30 ngày, hoặc theo thời hạn ngắn hơn nếu hai bên thoả thuận ngay trong hợp đồng.

Câu “có thoả thuận khác” ở khoản 4 Điều 172 là chỗ đáng dùng nhất trong toàn bộ hợp đồng: bạn có thể ghi mốc báo trước 15 ngày cho trường hợp nợ tiền, và câu đó có giá trị vì luật cho phép thoả thuận. Nhưng bạn không ghi được “nợ 1 tháng là chấm dứt”, vì mốc 3 tháng luật không mở cửa thoả thuận.

Điều khoản 4: sửa chữa, ai chịu phần nào?

Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015 chia sẵn: bên cho thuê phải giữ tài sản trong tình trạng như đã thoả thuận, sửa chữa hư hỏng của tài sản, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê tự sửa. Nếu bên cho thuê không sửa hoặc sửa không kịp thời, bên thuê được tự sửa với chi phí hợp lý và yêu cầu bên cho thuê thanh toán.

Và điểm a khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 cho bên thuê đơn phương chấm dứt khi bên cho thuê không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng. Nên “hư hỏng nhỏ” và “hư hỏng nặng” phải được định nghĩa trong hợp đồng, bằng ví dụ chứ không bằng tính từ.

• Bên A chịu: kết cấu, mái, thấm dột, hệ thống điện nước âm tường, thiết bị có sẵn hỏng do hao mòn tự nhiên.
• Bên B chịu: bóng đèn, vòi nước, khoá cửa, thiết bị hỏng do sử dụng sai, và mọi hư hỏng do bên B gây ra.
• Cách làm việc: bên B báo bằng tin nhắn hoặc văn bản; bên A sửa trong … ngày; quá hạn bên B tự sửa với chi phí hợp lý, có hoá đơn, trừ vào tiền thuê tháng kế tiếp.

Phần chi phí sửa chữa nhà cũ để cho thuê, khoản nào thường bị bỏ sót, xem bài chi phí sửa nhà và cải tạo nhà cũ.

Điều khoản 5: mục đích sử dụng và cho thuê lại

Hai điểm trong khoản 2 Điều 172 đứng về phía chủ nhà: bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích thoả thuận, hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, hoặc chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại mà không được đồng ý, thì bên cho thuê được đơn phương chấm dứt. Khoản 4 Điều 170 cũng ghi: bên thuê chỉ được cho thuê lại khi được bên cho thuê đồng ý.

Nhưng luật chỉ bảo vệ được bạn khi hợp đồng có ghi mục đích. Không ghi thì không có gì để “không đúng”.

• Ghi mục đích bằng một câu cụ thể: để ở cho hộ gia đình tối đa … người; hoặc để làm văn phòng, không kinh doanh ăn uống; hoặc để kinh doanh ngành … theo đăng ký.
• Ghi rõ cấm cho thuê lại, cấm cho mượn, cấm chuyển nhượng hợp đồng nếu bạn muốn cấm. Muốn cho phép thì ghi điều kiện: phải được bên A đồng ý bằng văn bản, bên B vẫn chịu trách nhiệm chính.
• Ghi cấm cải tạo kết cấu, và nếu cho phép lắp thêm thiết bị thì ghi khi trả nhà phải tháo ra hay để lại.

Nếu nhà cho thuê để kinh doanh, câu mục đích còn quyết định chuyện thuế và giấy phép của người thuê. Chủ nhà đọc thêm bài thuế khi cho thuê nhà để không bị bất ngờ với ngưỡng doanh thu. Nhà đất thổ cư cho thuê làm kho, xưởng thì còn chạm tới mục đích sử dụng đất, khác hẳn với thuê để ở; và nếu người thuê là môi giới bất động sản mở văn phòng, họ sẽ cần địa chỉ đăng ký kinh doanh, hợp đồng phải cho phép việc đó.

Điều khoản 6: chấm dứt và báo trước bao nhiêu ngày?

Đây là điều khoản mà chín mẫu top Google viết sai nhiều nhất, và cũng là chỗ dễ sửa nhất.

Điều 171 và Điều 172 Luật Nhà ở 2023 đã đặt sẵn khung: các trường hợp chấm dứt, các trường hợp đơn phương, và mốc báo trước 30 ngày. Hợp đồng của bạn chỉ cần làm ba việc:

• Chép đúng các trường hợp luật cho phép đơn phương, không thêm trường hợp luật không cho. “Bên A được lấy lại nhà bất cứ lúc nào” là câu không có giá trị.
• Dùng quyền thoả thuận khác ở mốc báo trước. Ví dụ: 30 ngày cho trường hợp thông thường, 15 ngày cho trường hợp nợ tiền từ 3 tháng, và bên nào chấm dứt trái quy định thì bồi thường một khoản bằng … tháng tiền thuê.
• Ghi thời hạn cụ thể, để không rơi vào mốc 90 ngày của hợp đồng không xác định thời hạn.

Điều khoản mẫu:

Hợp đồng chấm dứt khi hết thời hạn, khi hai bên thoả thuận, hoặc theo các trường hợp tại Điều 171 và Điều 172 Luật Nhà ở 2023. Bên đơn phương chấm dứt thông báo bằng văn bản trước ít nhất 30 ngày; riêng trường hợp Bên B không trả đủ tiền thuê từ 03 tháng trở lên, thời hạn thông báo là … ngày. Bên chấm dứt trái quy định bồi thường cho bên kia một khoản bằng … tháng tiền thuê, không kể xử lý tiền cọc.

Với hợp đồng thuê dài hạn có đầu tư sửa chữa lớn, đây là điều khoản nên đưa luật sư xem trước khi ký. Chúng tôi không thay được luật sư ở chỗ này. Và nếu chủ nhà đang tính bán nhà trong thời hạn thuê, hoặc căn nhà đang được rao là nhà ngộp, hợp đồng thuê cần một câu về việc chuyển giao cho chủ mới, kẻo người mua sau mua luôn cả tranh chấp. Một lựa chọn khác cho chủ nhà cần tiền là sửa để bán hay bán nguyên trạng thay vì cho thuê.

Điều khoản 7: đăng ký tạm trú và bàn giao

Hai việc không nằm trong hợp đồng thuê nhà mẫu, nhưng lại là hai việc tạo ra rắc rối thật.

Tạm trú. Điều 27 Luật Cư trú 2020: công dân đến sinh sống tại chỗ ở hợp pháp ngoài nơi thường trú từ 30 ngày trở lên thì phải đăng ký tạm trú; thời hạn tạm trú tối đa 2 năm và được gia hạn nhiều lần. Ai đi đăng ký và chủ nhà phải phối hợp gì, hợp đồng nên ghi thành một câu: bên B đăng ký tạm trú trong … ngày kể từ ngày nhận nhà, bên A cung cấp giấy tờ về chỗ ở hợp pháp để bên B làm thủ tục. Mức phạt khi không đăng ký, chúng tôi không ghi ở đây vì các nguồn đang dẫn hai nghị định khác nhau; hỏi công an xã, phường nơi có nhà để lấy con số đang áp dụng.

Bàn giao. Biên bản bàn giao là thứ quyết định tiền cọc sau này có trả được hay không. Tối thiểu: chỉ số điện nước tại ngày giao, danh sách thiết bị kèm tình trạng, ảnh chụp từng phòng có ghi ngày, chữ ký hai bên. Khi trả nhà lập lại biên bản y hệt, đối chiếu. Không có biên bản thì mọi hư hỏng đều thành lời nói.

Một việc chủ nhà hay quên: giấy tờ chứng minh mình có quyền cho thuê. Người thuê cẩn thận sẽ hỏi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và biết đọc sổ đỏ để đối chiếu tên chủ. Nhà đứng tên nhiều người thì hợp đồng cần đủ chữ ký hoặc uỷ quyền, giống như khi bán nhà sổ chung hay khi thửa đất là đất thừa kế chưa chia; cho thuê hộ người khác thì cần văn bản uỷ quyền ghi rõ quyền cho thuê. Nhà đang có tranh chấp hoặc đang thế chấp ngân hàng vẫn cho thuê được, nhưng hợp đồng nên nói rõ, vì điểm c khoản 3 Điều 172 cho bên thuê rút khi quyền sử dụng bị hạn chế bởi lợi ích người thứ ba.

Mẫu tải về thường thiếu gì?

Chúng tôi đối chiếu năm mẫu trong top Google với các điều luật ở trên. Bảng này không nêu tên mẫu nào, vì mục đích là để bạn tự soi mẫu mình đang cầm.

Chỗ hay thiếu hoặc viết sai	Luật nói gì	Sửa thế nào
“Chậm trả 15 ngày là chấm dứt”	Điểm b khoản 2 Điều 172: từ 3 tháng	Giữ mốc 3 tháng; xử lý chậm trả dưới 3 tháng bằng lãi chậm trả và ân hạn
Không có mốc báo trước	Khoản 4 Điều 172: 30 ngày, trừ thoả thuận khác	Ghi 30 ngày, hoặc mốc ngắn hơn cho từng trường hợp cụ thể
“Thuê tới khi không thuê nữa”	Điều 171: không thời hạn thì 90 ngày sau thông báo	Ghi thời hạn cụ thể và điều kiện gia hạn
“Điều chỉnh giá theo thị trường”	Điều 170 chỉ mở khi cải tạo có đồng ý; điểm b khoản 3 Điều 172 cho bên thuê rút khi tăng bất hợp lý	Ghi mốc, tỷ lệ tối đa, thời hạn báo trước
Không phân hư hỏng nhỏ và nặng	Điều 477 BLDS: bên cho thuê sửa, trừ hư hỏng nhỏ	Liệt kê ví dụ cho từng nhóm, ghi thời hạn sửa
Không ghi mục đích thuê	Điều 172 chỉ áp khi “không đúng mục đích thoả thuận”	Một câu mục đích cụ thể, cấm hay cho phép thuê lại
Không có biên bản bàn giao đính kèm	Không có luật nào cứu bạn nếu không có chứng cứ	Biên bản có chỉ số điện nước, ảnh, chữ ký
Không nhắc tạm trú	Điều 27 Luật Cư trú 2020: 30 ngày	Một câu về trách nhiệm đăng ký và phối hợp

Mẫu tải về vẫn dùng được. Chỉ cần cầm bảng này soi từng dòng trước khi in.

Bạn muốn xem thay vì đọc? Video dưới đây trên kênh YouTube của MREAL nói về chính chủ đề này.

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng cho thuê nhà viết tay có giá trị không? Có. Khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 không bắt buộc công chứng, chứng thực với hợp đồng thuê nhà ở. Hiệu lực từ thời điểm hai bên thoả thuận, không thoả thuận thì từ khi ký. Điều kiện là người ký có quyền cho thuê và nội dung không trái luật.

Hợp đồng cho thuê nhà nguyên căn khác gì hợp đồng thuê phòng trọ? Khung luật giống nhau. Khác ở phần mô tả tài sản, mục đích sử dụng, và với nhà nguyên căn thì điều khoản sửa chữa, cải tạo và cho thuê lại nặng hơn nhiều, vì người thuê thường muốn sửa để ở hoặc kinh doanh. Với chung cư mini và nhà nhiều phòng, thêm điều khoản về lối đi chung, giờ giấc và số người ở tối đa; lối đi chung chưa được ghi nhận trên sổ thì nói rõ để người thuê không bất ngờ.

Người thuê nợ tiền bao lâu thì chủ nhà được lấy lại nhà? Từ 3 tháng không trả đủ tiền mà không có lý do đã thoả thuận, theo điểm b khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, và phải thông báo bằng văn bản trước 30 ngày hoặc theo mốc ngắn hơn đã thoả thuận trong hợp đồng.

Chủ nhà có được tăng giá giữa chừng không? Chỉ khi hợp đồng có cơ chế tăng giá ghi rõ, hoặc khi cải tạo nhà có sự đồng ý của bên thuê theo Điều 170. Tăng giá bất hợp lý hoặc không báo trước thì bên thuê được đơn phương chấm dứt theo điểm b khoản 3 Điều 172.

Hợp đồng cho thuê nhà kinh doanh có gì khác? Mục đích sử dụng phải ghi đúng ngành, và hợp đồng nên xử lý chuyện giấy phép, biển hiệu, cải tạo mặt bằng, cùng nghĩa vụ thuế của bên cho thuê. Với mặt bằng giá trị lớn, hỏi luật sư trước khi ký.

Người thuê có phải đăng ký tạm trú không? Có, khi ở từ 30 ngày trở lên tại chỗ ở hợp pháp ngoài nơi thường trú, theo Điều 27 Luật Cư trú 2020. Hợp đồng nên ghi rõ ai làm và chủ nhà phối hợp gì.

Ba việc làm được ngay hôm nay

1. Mở mẫu bạn đang định dùng, tìm ba con số 3 tháng, 30 ngày, 90 ngày. Thiếu con số nào, hoặc ghi con số khác ở chỗ luật không cho thoả thuận, thì sửa ngay.
2. Viết một câu mục đích sử dụng và một dòng cấm hay cho phép cho thuê lại. Không có hai câu này, điều khoản đơn phương chấm dứt của bạn không có gì để bám.
3. Soạn sẵn biên bản bàn giao với ba cột: hạng mục, tình trạng, chỉ số. Ký cùng ngày với hợp đồng.

Với nhà cho thuê giá trị lớn, thuê dài hạn có đầu tư sửa chữa, hoặc nhà đứng tên nhiều người, chúng tôi khuyên hỏi luật sư trước khi ký. Với thửa đất còn vướng pháp lý, kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý. Căn cứ đối chiếu ngày 10/09/2026.

Về người viết bài này

Bài viết do Nguyễn Trung Ninh (nhà sáng lập), Nguyễn Thị Huyền (nhà đồng sáng lập) và đội ngũ MREAL biên soạn và kiểm chứng. Hơn 15 năm và hơn 100 giao dịch bất động sản thực tế tại thị trường Việt Nam, đi qua các vị trí môi giới, chủ sàn, nhà đầu tư cá nhân, công ty đầu tư và công ty đào tạo.