Tóm tắt nhanh: Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực theo Điều 27 Luật Đất đai 2024. Từ 01/7/2025, Luật Công chứng 2024 chỉ cho công chứng bất động sản trong phạm vi tỉnh nơi có tài sản. Thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc.
Nội dung bài viết
- Hợp đồng công chứng nhà đất là gì?
- Giao dịch nhà đất nào bắt buộc phải công chứng?
- Công chứng ở đâu mới đúng thẩm quyền?
- Hồ sơ công chứng hợp đồng nhà đất gồm những gì?
- Bảy bước công chứng một hợp đồng nhà đất
- Phí công chứng nhà đất tính thế nào?
- Ai bắt buộc phải có mặt và ký?
- Chuyện thật: tám người đồng sở hữu và 500 triệu kẹt nửa năm
- Điều khoản nào giữ được thương vụ tới ngày công chứng?
- Không công chứng thì hợp đồng có vô hiệu không?
- Sắp tới có bỏ công chứng bắt buộc nhà đất không?
- Bảy việc cần rà trước khi bước vào phòng công chứng
Có một thay đổi mà nhiều bài viết trên mạng chưa cập nhật: Luật Công chứng 2014 đã hết hiệu lực. Thay vào đó là Luật Công chứng 2024, số 46/2024/QH15, áp dụng từ ngày 01/7/2025.
Chúng tôi đọc lại 10 kết quả đầu tiên trên Google cho từ khoá “hợp đồng công chứng nhà đất” vào ngày 15/08/2026. Phần lớn vẫn hướng dẫn theo khung của luật cũ, và gần như không bài nào nói rõ điều mà chúng tôi cho là quan trọng nhất với người mua: quy định mới về phạm vi tỉnh.
Bài này viết cho người sắp ra phòng công chứng trong vài tuần tới, chứ không viết cho người muốn học luật một cách hệ thống.
Hợp đồng công chứng nhà đất là gì?
Đó là hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đã được công chứng viên chứng nhận tính xác thực và hợp pháp.
Có ba khái niệm hay bị gộp làm một. Tách ra trước khi đọc tiếp:
- Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận nội dung hợp đồng là hợp pháp và không trái đạo đức xã hội. Đây là mức xác nhận cao nhất trong ba mức.
- Chứng thực là việc Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực chữ ký, chứ không chứng nhận nội dung. Luật cho phép dùng thay công chứng với hợp đồng đất đai.
- Lập vi bằng là việc thừa phát lại ghi nhận một sự kiện có thật. Nó không xác nhận hợp đồng là hợp pháp, và không thay được công chứng. Chi tiết trong bài vi bằng là gì.
| Tiêu chí | Công chứng | Chứng thực | Vi bằng |
|---|---|---|---|
| Ai làm | Công chứng viên. | Ủy ban nhân dân cấp xã. | Thừa phát lại. |
| Chứng nhận điều gì | Nội dung và tính hợp pháp. | Chữ ký của các bên. | Sự kiện đã xảy ra. |
| Sang tên được không | Được. | Được. | Không. |
Nếu bạn còn đang phân vân giữa các loại giấy tờ chứng minh quyền, đọc trước bài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bài phân biệt sổ đỏ sổ hồng.
Giao dịch nhà đất nào bắt buộc phải công chứng?
Căn cứ là điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15, có hiệu lực từ 01/8/2024.
Điều luật ghi như sau:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này.”
Bốn nhóm giao dịch bắt buộc, ghi ngắn cho dễ nhớ:
- Chuyển nhượng. Đây là mua bán thông thường, nhóm chiếm phần lớn giao dịch dân sự.
- Tặng cho. Kể cả tặng cho trong gia đình, giữa cha mẹ và con.
- Thế chấp. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng.
- Góp vốn. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp.
Ngược lại, điểm b khoản 3 Điều 27 liệt kê nhóm chỉ công chứng khi các bên có yêu cầu. Đó là hợp đồng cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, và hợp đồng chuyển nhượng hoặc góp vốn mà một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản.
Với nhà ở, căn cứ song song là Điều 164 Luật Nhà ở 2023, số 27/2023/QH15, hiệu lực từ 01/8/2024. Khoản 1 buộc công chứng hoặc chứng thực với mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn và thế chấp nhà ở. Khoản 2 miễn cho một số trường hợp đặc thù, ví dụ nhà ở thuộc tài sản công hoặc giao dịch có một bên là tổ chức.
Bạn có thể tự kiểm bằng toàn văn Luật Đất đai 2024 trên luatvietnam.vn. Truy cập ngày 15/08/2026.
Công chứng ở đâu mới đúng thẩm quyền?
Đây là phần mới nhất, và cũng là phần dễ làm hỏng lịch hẹn nhất.
Điều 44 Luật Công chứng 2024 quy định công chứng viên chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở.
Nói gọn: tài sản ở tỉnh nào thì ký ở tỉnh đó. Bạn không thể ngồi ở thành phố này để công chứng hợp đồng chuyển nhượng một thửa đất ở tỉnh khác.
Luật chừa ra năm nhóm ngoại lệ, được công chứng ở bất kỳ đâu:
- Di chúc có nội dung liên quan tới bất động sản. Người lập di chúc chọn nơi nào cũng được.
- Văn bản từ chối nhận di sản. Người thừa kế không phải về nơi có tài sản.
- Văn bản ủy quyền liên quan tới việc thực hiện quyền đối với bất động sản. Đây là ngoại lệ hay dùng nhất trong thực tế.
- Thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng đối với bất động sản.
- Việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt hoặc hủy bỏ bốn loại văn bản trên.
Chúng tôi đối chiếu chéo quy định này ở hai nguồn độc lập. Nguồn thứ nhất là toàn văn Luật Công chứng 2024 trên thuvienphapluat.vn. Nguồn thứ hai là bản giải đáp của Sở Tư pháp thành phố Huế, một cơ quan quản lý nhà nước về công chứng, và cả hai nguồn cùng ghi nội dung như trên.
Một chi tiết nhỏ nhưng đắt tiền: Luật Công chứng 2024 thay thế Luật Công chứng số 53/2014/QH13. Nếu bài hướng dẫn bạn đang đọc ở đâu đó vẫn dẫn số hiệu 53/2014/QH13 như luật đang áp dụng, bài đó đã lỗi thời ít nhất một năm.
Hồ sơ công chứng hợp đồng nhà đất gồm những gì?
Chia làm hai bộ, bên bán và bên mua. Chuẩn bị thiếu một món là mất một buổi.
Bên chuyển nhượng cần:
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phải là bản gốc, không phải bản sao có công chứng hay bản chụp đã in màu.
- Giấy tờ tùy thân của tất cả người đứng tên. Thẻ căn cước hoặc hộ chiếu, và giấy tờ phải còn trong thời hạn sử dụng.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân. Giấy đăng ký kết hôn, hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân.
- Giấy tờ chứng minh nguồn gốc tài sản riêng nếu có. Ví dụ văn bản thỏa thuận tài sản riêng, hoặc văn bản khai nhận di sản.
Bên nhận chuyển nhượng cần giấy tờ tùy thân và giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân. Ít hơn hẳn, vì bên mua không phải chứng minh quyền sở hữu gì cả.
Theo Điều 42 Luật Công chứng 2024, nếu tổ chức hành nghề công chứng khai thác được thông tin từ cơ sở dữ liệu quốc gia thì bạn không phải nộp bản giấy tương ứng, nhưng phải trả phí khai thác dữ liệu. Đây là điểm mới so với luật cũ, và nó đang rút ngắn thời gian chuẩn bị hồ sơ đáng kể.
Bảy bước công chứng một hợp đồng nhà đất
Làm theo thứ tự. Bỏ bước nào cũng được, miễn bạn chấp nhận rủi ro tương ứng.
- Kiểm tra pháp lý thửa đất trước khi hẹn công chứng. Đối chiếu bản gốc Giấy chứng nhận, tra quy hoạch, xác minh tình trạng thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai, rà lịch sử chuyển nhượng. Bốn việc này chúng tôi luôn làm trước, không ngoại lệ.
- Chọn tổ chức hành nghề công chứng đúng tỉnh có bất động sản. Đây là yêu cầu của Điều 44 đã nói ở trên, và đi nhầm tỉnh là mất trắng một buổi.
- Nộp hồ sơ và yêu cầu công chứng. Công chứng viên tiếp nhận, kiểm tra giấy tờ và đối chiếu dữ liệu trước khi nhận việc.
- Soạn hoặc rà dự thảo hợp đồng. Bạn được quyền mang bản thảo của mình tới, nên hãy đọc kỹ bài hợp đồng mua bán nhà đất trước buổi hẹn.
- Đọc lại toàn văn tại phòng công chứng. Công chứng viên có nghĩa vụ giải thích quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý cho cả hai bên.
- Ký và điểm chỉ trước mặt công chứng viên. Ký vào từng trang, và không có chuyện ký sẵn ở nhà rồi mang tới nộp.
- Nộp phí và nhận bản công chứng. Sau bước này bạn chuyển sang thủ tục sang tên sổ đỏ tại cơ quan đăng ký đất đai.
Về thời gian, Điều 45 Luật Công chứng 2024 ghi nguyên văn:
“Thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc; đối với giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.”
Về địa điểm, Điều 46 buộc công chứng tại trụ sở tổ chức hành nghề công chứng. Luật vẫn chừa ngoại lệ cho những người không thể đi lại bình thường. Nhóm này gồm người già yếu, người đang điều trị tại cơ sở y tế, người bị tạm giữ hoặc tạm giam. Phụ nữ mang thai hoặc đang nuôi con nhỏ dưới 12 tháng cũng thuộc nhóm được công chứng ngoài trụ sở. Ngoài ra còn một số lý do chính đáng khác do Chính phủ quy định.
Phí công chứng nhà đất tính thế nào?
Phí tính theo bậc trên giá trị hợp đồng. Căn cứ là khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, được sửa đổi bởi Điều 1 Thông tư 111/2017/TT-BTC.
| Giá trị hợp đồng | Mức phí công chứng |
|---|---|
| Dưới 50 triệu đồng | 50.000 đồng. |
| Từ 50 triệu đến 100 triệu đồng | 100.000 đồng. |
| Trên 100 triệu đến 1 tỷ đồng | 0,1% giá trị. |
| Trên 1 tỷ đến 3 tỷ đồng | 1 triệu đồng cộng 0,06% phần vượt 1 tỷ. |
| Trên 3 tỷ đến 5 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng cộng 0,05% phần vượt 3 tỷ. |
| Trên 5 tỷ đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng cộng 0,04% phần vượt 5 tỷ. |
| Trên 10 tỷ đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng cộng 0,03% phần vượt 10 tỷ. |
| Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng cộng 0,02% phần vượt 100 tỷ, tối đa 70 triệu đồng. |
Ba điều cần nhớ khi nhìn bảng này:
- Mức trần là 70 triệu đồng cho một trường hợp. Dù hợp đồng lớn tới đâu, phí công chứng không vượt con số đó.
- Phí công chứng khác thù lao công chứng. Thù lao là tiền soạn thảo, đánh máy, in ấn, do tổ chức hành nghề công chứng tự niêm yết trong khung do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Nếu giá các bên khai thấp hơn giá Nhà nước quy định, phí tính theo giá Nhà nước. Công thức là diện tích nhân đơn giá do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Bảng phí đầy đủ nằm ở biểu phí công chứng trên luatvietnam.vn, truy cập ngày 15/08/2026. Phí công chứng chỉ là một khoản trong tổng chi phí giao dịch. Các khoản còn lại nằm ở bài lệ phí trước bạ nhà đất, và nếu bạn dùng đòn bẩy thì xem thêm vay mua nhà cùng lãi suất vay mua nhà.
Ai bắt buộc phải có mặt và ký?
Câu trả lời ngắn: tất cả những người có quyền đối với tài sản, không thiếu một ai.
Đây là chỗ làm đổ vỡ nhiều giao dịch nhất trong kinh nghiệm của chúng tôi, nhiều hơn cả chuyện giá.
- Tất cả người đứng tên trên Giấy chứng nhận. Không có ngoại lệ nào cho người ở xa.
- Vợ hoặc chồng của người đứng tên, nếu là tài sản chung. Yêu cầu này vẫn áp dụng kể cả khi sổ chỉ ghi tên một người.
- Tất cả đồng thừa kế, nếu tài sản chưa kê khai di sản. Đây là nhóm hay bị bỏ sót nhất, và cũng là nhóm gây đổ vỡ nhiều nhất.
- Người được ủy quyền hợp lệ, nếu có. Nhưng phải phân biệt rõ hai loại ủy quyền ở đoạn dưới.
Có một nhầm lẫn đắt tiền mà chúng tôi từng trả giá: ủy quyền làm giấy tờ không phải là ủy quyền bán. Hai loại này không thay thế nhau. Một người cầm giấy ủy quyền đi làm hồ sơ cấp đổi sổ hoàn toàn không có nghĩa là người đó có quyền ký bán tài sản.
Khi tài sản có yếu tố thừa kế hoặc tranh chấp, bạn nên tham vấn luật sư và kiểm tra trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất trước khi đặt cọc. Cách rà soát ban đầu có trong bài tranh chấp đất đai.
Chuyện thật: tám người đồng sở hữu và 500 triệu kẹt nửa năm
Quý 2 năm 2025, chúng tôi tiếp cận một căn mặt tiền ở Quận 10. Ngang 5 mét, dài 28 mét, diện tích công nhận gần 140 m2, hiện trạng trệt hai lầu cũ, phân khúc trên 30 tỷ.
Hồ sơ có tám người liên quan: ba người ở Mỹ, năm người ở Việt Nam. Ba mẹ đã mất, chưa kê khai di sản thừa kế, chưa cập nhật tên đồng sở hữu. Vướng mắc đó kéo dài hơn 30 năm.
Người đại diện gia đình là một người chú đang sống trong nhà, làm bảo vệ. Chúng tôi đặt cọc 500 triệu, và bỏ thêm khoảng 30 triệu tiền túi hỗ trợ gia đình làm giấy tờ. Khoản 30 triệu đó không có văn bản hoàn trả nào.
Hai tháng sau thì sổ làm xong. Đúng lúc đó, gần tới ngày công chứng, nội bộ gia đình lại không đồng ý bán nữa. Hai người ở Mỹ và một người cháu trong nhà đứng ra phản đối.
Thêm khoảng một tháng thương lượng qua luật sư thì dừng hẳn.
Kết quả bằng số: 500 triệu kẹt nửa năm, được trả góp dần từ tháng 5 tới hết tháng 12 năm 2025 mới nhận lại đủ. Riêng 30 triệu tiền hỗ trợ làm giấy tờ thì mất trắng, vì không có văn bản nào ràng buộc việc hoàn trả. Và vì nguồn tiền bị khóa, chúng tôi mất thêm một căn nhà khác đang theo dõi.
Điều làm chúng tôi day dứt không phải tiền. Là những tín hiệu đã có mặt ngay trong phòng ký mà chúng tôi coi là chuyện ứng xử. Một người hỏi “sao lại bán giá này”, một người gằn giọng ép ký, và một người đặt bút ký với ánh mắt rõ ràng là không đồng ý.
Bài học không phải “tránh hồ sơ nhiều đồng sở hữu”. Bài học là hồ sơ khó vì giấy tờ thì có quy trình, hồ sơ khó vì con người thì không hợp đồng nào xử lý thay được.
Điều khoản nào giữ được thương vụ tới ngày công chứng?
Năm 2023, chúng tôi xử lý một hồ sơ khó hơn nhiều ở Bình Thạnh. Đất khoảng 300 m2, công nhận 140 m2, và hồ sơ đã kéo dài gần mười năm khi chúng tôi nhận. Một thành viên vay nợ cá nhân, bị khởi kiện, bản án dân sự đã có hiệu lực và tài sản đang bị kê biên.
Bảy người đứng trên sổ, và chúng tôi gặp riêng từng người trước khi bàn tới bất kỳ con số nào. Sáu trên bảy người đồng thuận thật sự, còn người thứ bảy chính là người đang mắc nợ.
Khác biệt duy nhất so với hồ sơ Quận 10 nằm ở hợp đồng cọc. Lần này nó có đủ ba điều kiện:
- Tiến độ hoàn thiện pháp lý. Ghi rõ từng mốc, không để trống thời hạn.
- Điều kiện hoàn trả. Nếu không xong thì tiền quay về, có căn cứ.
- Bồi thường 2% nếu không xong trong sáu tháng. Một con số cụ thể gắn với một thời hạn cụ thể, không phải lời hứa chung chung.
Và mỗi đồng sở hữu ký trực tiếp, không qua người đại diện.
Năm 2024 pháp lý hoàn chỉnh và hai bên ra phòng công chứng ký hợp đồng. Tổng cộng sáu tháng từ ngày đặt cọc tới ngày sang tên, hiệu quả đầu tư gần 45%.
Hai hồ sơ, cùng một loại rủi ro, hai kết quả ngược nhau. Khác nhau ở ba dòng trong hợp đồng cọc và ở việc có gặp riêng từng người hay không.
Từ một thương vụ khác ở Bình Thạnh năm 2024, chúng tôi rút thêm hai quy tắc về khoảng trống giữa cọc và công chứng. Lần đó chúng tôi chia cọc làm hai đợt cho “khôn”: cọc thực tế 700 triệu, dự định cọc thêm 800 triệu sau. Chính khoảng trống giữa hai đợt trở thành chỗ để chủ nhà đổi ý.
Chúng tôi nhận lại 550 triệu bồi thường, và bỏ lỡ một tài sản mà vài tháng sau được rao cao hơn 40%. Tiếc 200 triệu, mất hơn 4 tỷ.
Hai quy tắc rút ra, đến nay chưa phá lệ lần nào:
- Mức cọc tối thiểu 5% giá trị giao dịch. Đủ lớn để việc hủy trở nên tốn kém cho bên bán.
- Thời gian từ cọc tới công chứng dưới 10 ngày. Khoảng trống càng dài, cơ hội đổi ý càng nhiều.
Điều khoản phạt cọc trông chắc chắn trên giấy. Nhưng đường thực thi duy nhất là tòa án, và kiện ra tòa tại Việt Nam mất hai đến ba năm. Chi tiết cách dựng điều khoản nằm trong bài hợp đồng đặt cọc mua đất.
Không công chứng thì hợp đồng có vô hiệu không?
Nguyên tắc chung là hợp đồng vô hiệu, nhưng luật vẫn chừa lại một cửa hẹp cho người đã trót giao dịch.
Cửa hẹp đó nằm ở khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, số 91/2015/QH13. Điều luật xử lý trường hợp giao dịch đã xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực. Nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch theo yêu cầu của một bên hoặc các bên. Khi ấy các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực nữa.
Đọc kỹ ba chữ trong câu trên trước khi yên tâm:
- “Theo yêu cầu”. Bạn phải là người đứng ra khởi kiện, vì hợp đồng không tự nhiên có hiệu lực trở lại.
- “Tòa án ra quyết định”. Nghĩa là một vụ án, với thời gian và chi phí đi kèm.
- “Ít nhất hai phần ba nghĩa vụ”. Bạn phải chứng minh được bằng chứng cứ, không phải bằng lời kể.
Nói cách khác, Điều 129 là phao cứu sinh cho người đã lỡ, không phải là lý do để bỏ công chứng. Phân tích thực tiễn xét xử có trong bài trên Tạp chí Tòa án nhân dân.
Nếu bạn đang cầm một tờ giấy viết tay, rủi ro cụ thể và cách xử lý nằm ở bài mua nhà giấy tay. Nếu bạn đang được mời mua qua vi bằng, đọc lại bài vi bằng là gì trước khi chuyển bất kỳ khoản nào.
Sắp tới có bỏ công chứng bắt buộc nhà đất không?
Có một dự thảo đang được lấy ý kiến. Nhưng tới ngày 15/08/2026, quy định bắt buộc công chứng vẫn còn nguyên hiệu lực.
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất bỏ yêu cầu công chứng, chứng thực bắt buộc với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Thay vào đó là các điều kiện về giấy chứng nhận, tình trạng tranh chấp, kê biên và thời hạn sử dụng đất.
Ba điều cần giữ trong đầu:
- Đây mới là dự thảo. Quốc hội chưa thông qua, chưa có số hiệu, chưa có ngày hiệu lực.
- Giao dịch hôm nay vẫn theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024. Không công chứng thì không sang tên được.
- Đừng để ai lấy dự thảo làm lý do bỏ bước. Người nào giục bạn ký giấy tay vì “sắp bỏ công chứng rồi” thì nên đặt dấu hỏi.
Nội dung dự thảo có trong bản tin văn bản mới của LuatVietnam. Toàn văn Luật Công chứng 2024 để đối chiếu nằm trên wikisource và luatvietnam.vn.
Bảy việc cần rà trước khi bước vào phòng công chứng
Đây là danh sách chúng tôi dùng cho mọi thương vụ, không phụ thuộc giá trị.
- Đối chiếu bản gốc Giấy chứng nhận với hồ sơ gốc tại cơ quan quản lý. Một bản photo hay ảnh chụp gửi qua tin nhắn không chứng minh được điều gì.
- Xác minh tình trạng thế chấp và ngăn chặn tại Văn phòng đăng ký đất đai. Sổ sạch chỉ phản ánh trạng thái tại ngày cấp sổ.
- Tra quy hoạch của thửa đất tại cơ quan quản lý địa phương. Bài quy hoạch treo là gì giải thích cách đọc mốc thời gian trên hồ sơ.
- Rà lịch sử chuyển nhượng của tài sản. Một thửa đất qua tay nhiều lần trong thời gian ngắn là tín hiệu bạn cần hỏi thêm.
- Đếm đủ số người có quyền và gặp riêng từng người. Đừng tin bảng chia tiền nội bộ hay thiện chí của người đại diện.
- Kiểm tra mục đích sử dụng đất ghi trên sổ. Xem bài đất thổ cư là gì và bài chuyển mục đích sử dụng đất.
- Đọc phần mô tả ranh, lối đi và diện tích trong dự thảo hợp đồng. Nếu tài sản có lối đi chung, xem bài lối đi chung trên sổ đỏ.
Thêm một lưu ý về an toàn thông tin mà chúng tôi nhắc mọi khách hàng. Khi gửi ảnh hồ sơ qua tin nhắn cho môi giới hoặc cho bất kỳ ai khác, hãy che số định danh cá nhân trên giấy tờ tùy thân. Không ai cần bản chụp căn cước rõ nét của bạn để báo giá.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng mua bán nhà đất có bắt buộc công chứng không? Bắt buộc công chứng hoặc chứng thực, theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024. Riêng nhóm tại điểm b khoản này chỉ công chứng khi các bên có yêu cầu.
Công chứng ở tỉnh khác nơi có nhà đất được không? Không. Điều 44 Luật Công chứng 2024 chỉ cho công chứng giao dịch bất động sản trong phạm vi tỉnh nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở. Ngoại lệ gồm di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện quyền đối với bất động sản, thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng về bất động sản, và việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ các giao dịch đó.
Công chứng hợp đồng nhà đất mất bao lâu? Không quá 02 ngày làm việc theo Điều 45 Luật Công chứng 2024. Giao dịch có nội dung phức tạp có thể kéo dài nhưng không quá 10 ngày làm việc.
Phí công chứng nhà đất 3 tỷ là bao nhiêu? Theo bậc tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, hợp đồng 3 tỷ đồng nằm ở bậc trên 1 tỷ đến 3 tỷ: 1 triệu đồng cộng 0,06% của phần vượt quá 1 tỷ đồng.
Vợ hoặc chồng không ký thì hợp đồng có hiệu lực không? Nếu là tài sản chung của vợ chồng thì thiếu chữ ký của một bên là căn cứ để yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu. Nên yêu cầu đủ chữ ký ngay tại phòng công chứng.
Mua bán bằng vi bằng có sang tên được không? Không. Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện, không thay thế công chứng hoặc chứng thực. Với căn hộ chưa có sổ, xem thêm bài sổ hồng chung cư.
Hợp đồng chưa công chứng nhưng đã trả gần hết tiền thì sao? Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép Tòa án công nhận hiệu lực nếu đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ, theo yêu cầu của một bên hoặc các bên. Bạn nên tham vấn luật sư trước khi khởi kiện. Khái niệm nền về các loại tài sản có trong bài bất động sản là gì.
Chốt lại
Công chứng không phải một thủ tục hành chính để cho xong. Đó là thời điểm quyền sở hữu thật sự chuyển sang bạn.
Có ba con số nên nhớ khi bạn rời trang này. Điều 44 buộc bạn ký đúng tỉnh nơi có tài sản, và 02 ngày làm việc là thời hạn công chứng thông thường. Còn 5% là mức cọc tối thiểu mà chúng tôi giữ sau khi trả giá bằng một thương vụ hỏng.
Thứ giữ được giao dịch tới ngày công chứng không phải điều khoản phạt. Là mức cọc đủ lớn, khoảng cách thời gian đủ ngắn, và chữ ký của đủ người ngay từ đầu.
Nếu bạn đang chuẩn bị giao dịch, đọc thêm ba bài trước khi ký bất cứ giấy tờ nào. Bài hợp đồng đặt cọc mua đất giúp bạn không mất quyền phạt cọc. Bài hợp đồng mua bán nhà đất rà các điều khoản bẫy. Bài thủ tục sang tên sổ đỏ cho biết trình tự sau khi công chứng xong.
Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho một hồ sơ cụ thể. Với hồ sơ có yếu tố thừa kế, tranh chấp hoặc thi hành án, hãy tham vấn luật sư và đối chiếu thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất.
Căn cứ pháp lý về công chứng: Luật Công chứng 2024 số 46/2024/QH15, Điều 42, 44, 45 và 46. Căn cứ về giao dịch nhà đất: Luật Đất đai 2024 số 31/2024/QH15 Điều 27 khoản 3, và Luật Nhà ở 2023 số 27/2023/QH15 Điều 164. Căn cứ về hiệu lực hợp đồng: Bộ luật Dân sự 2015 số 91/2015/QH13 Điều 129. Căn cứ về phí: Thông tư 257/2016/TT-BTC Điều 4 khoản 2, sửa đổi bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC. Tra cứu ngày 15/08/2026.
Về người viết bài này
Bài viết do Nguyễn Trung Ninh (nhà sáng lập), Nguyễn Thị Huyền (nhà đồng sáng lập) và đội ngũ MREAL biên soạn và kiểm chứng.
MREAL kế thừa từ các công ty môi giới và đầu tư bất động sản của những người sáng lập, sau hơn 15 năm hoạt động trên thị trường Việt Nam với hơn 100 giao dịch mua bán. Những người sáng lập đã đi qua gần như tất cả các vị trí trong ngành: môi giới, chủ sàn giao dịch, nhà đầu tư cá nhân, công ty đầu tư và công ty đào tạo.
Xem thêm về đội ngũ tại trang giới thiệu MREAL.
Để lại một bình luận