Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2026: mẫu và hạn

Tóm tắt nhanh: Hộ gia đình và cá nhân khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bằng Mẫu 01/TK-SDDPNN theo Thông tư 89/2026/TT-BTC. Không có mẫu 04. Hồ sơ nộp cho cơ quan thuế nơi có đất, chậm nhất 30 ngày. Tiền thuế từ năm thứ hai nộp chậm nhất 31/10.

Bài này dành cho người đang cầm một tờ giấy và không biết điền vào đâu. Bạn vừa mua đất, vừa được sang tên, vừa chuyển mục đích sử dụng, hoặc vừa nhận thông báo từ cơ quan thuế. Người ta bảo bạn nộp tờ khai, và bạn ra mạng tìm mẫu.

Chỗ nguy hiểm nằm đúng ở bước đó. Ngày 19/09/2026 chúng tôi mở thật sáu trang đang đứng đầu kết quả tìm kiếm cho từ khoá này. Chỉ ba trang thực sự đứng trên văn bản đang có hiệu lực. Có trang vẫn dẫn Thông tư 153/2011/TT-BTC, có trang dẫn Luật Đất đai 2013. Tệ hơn, ký hiệu mẫu không đổi giữa văn bản cũ và văn bản mới, nên một file sai vẫn trông y như file đúng.

Bài này không phát hành file mẫu. Mẫu là của Bộ Tài chính, và bản đúng chỉ nên lấy từ nguồn nhà nước. Việc của chúng tôi là chỉ cho bạn dùng mẫu nào, chuẩn bị sẵn những con số gì, nộp ở đâu và nhớ mốc nào. Phần cách tính ra số tiền nằm ở bài thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, chúng tôi không viết lại ở đây.

Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là gì và ai phải nộp?

Là hồ sơ bạn gửi cơ quan thuế để khai các căn cứ tính thuế của thửa đất, gồm diện tích, mục đích sử dụng, hạn mức và các khoản miễn giảm nếu có. Cơ quan thuế dựa vào đó ra thông báo số tiền phải nộp.

Điều 4 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 xác định người nộp thuế theo bốn nhóm tình huống:

• Người có quyền sử dụng đất thuộc diện chịu thuế. Đây là trường hợp thông thường, gồm tổ chức, hộ gia đình và cá nhân.
• Chưa có giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Không có sổ không đồng nghĩa với không phải khai.
• Đất đang có tranh chấp thì người đang sử dụng đất nộp thuế. Luật ghi rõ việc nộp thuế không phải là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất.
• Nhiều người cùng quyền sử dụng một thửa thì người đại diện hợp pháp nộp thuế. Nhà đang là sổ chung rơi vào nhóm này.

Đất chịu thuế theo Điều 2 gồm đất ở nông thôn, đất ở đô thị, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, và đất thuộc nhóm không chịu thuế tại Điều 3 nhưng được dùng vào mục đích kinh doanh. Muốn biết thửa của bạn thuộc nhóm nào, đối chiếu ký hiệu trên giấy chứng nhận với bài ký hiệu các loại đất và bài đất thổ cư là gì.

Bạn dùng mẫu tờ khai nào?

Phụ thuộc vào bạn là ai và đang ở tình huống nào. Phụ lục I Thông tư 89/2026/TT-BTC có đúng ba mẫu cho sắc thuế này.

Tình huống của bạn	Ký hiệu mẫu	Ghi chú
Hộ gia đình, cá nhân khai cho thửa đất mình đang sử dụng	01/TK-SDDPNN	Ban hành kèm theo Thông tư 89/2026/TT-BTC ngày 30/6/2026
Tổ chức khai cho đất của tổ chức	02/TK-SDDPNN	Cùng Phụ lục I của Thông tư 89/2026/TT-BTC
Hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất ở phải khai tổng hợp	03/TKTH-SDDPNN	Tờ khai tổng hợp, nộp riêng ngoài tờ khai từng thửa

Không có mẫu 04/TK-SDDPNN. Đây là điểm chúng tôi phải đính chính so với những gì đang lưu hành. Nhiều trang vẫn rao một “mẫu số 04” cho tình huống chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho. Chúng tôi mở lại danh mục biểu mẫu tại Phụ lục I Thông tư 89/2026/TT-BTC và ký hiệu đó không tồn tại. Mọi file mang tên 04/TK-SDDPNN mà chúng tôi tìm được đều ghi căn cứ là Thông tư 80/2021/TT-BTC, mà thông tư này đã bị chính Thông tư 89/2026/TT-BTC bãi bỏ tại điểm h khoản 3 Điều 99.

Vậy sang tên thì khai bằng gì? Bằng chính Mẫu 01/TK-SDDPNN. Chuyển nhượng, thừa kế hay tặng cho là trường hợp đổi người nộp thuế, nên người đứng tên mới khai lại thửa đất đó bằng mẫu dành cho hộ gia đình, cá nhân, trong 30 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ. Không có một loại tờ khai riêng cho việc sang tên.

Vì sao lấy mẫu trên mạng lại là rủi ro lớn nhất?

Vì ký hiệu mẫu không đổi, còn ruột mẫu và căn cứ pháp lý thì đổi.

Một file đặt tên 01-TK-SDDPNN.doc tải về từ năm 2022 vẫn mở ra đúng chữ “Mẫu số 01/TK-SDDPNN” và đúng tiêu đề “Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp”. Điểm khác duy nhất nằm ở dòng nhỏ dưới ký hiệu, chỗ ghi ban hành kèm theo thông tư nào. Người không để ý sẽ không thấy.

Đây là số đo thật của chúng tôi ngày 19/09/2026 trên sáu trang đầu đã mở:

• Ba trang đứng trên Thông tư 89/2026/TT-BTC. Đây là nhóm đúng.
• Một trang đặt tiêu đề theo Nghị định 373/2025/NĐ-CP, trong khi chính trang đó dán cảnh báo rằng nghị định này hết hiệu lực từ 01/7/2026.
• Một trang dẫn Thông tư 80/2021/TT-BTC kèm Luật Đất đai 2013, tức hai văn bản đều đã bị thay.
• Một trang dẫn Thông tư 153/2011/TT-BTC tới 14 lần.

Cách kiểm nhanh trong 5 giây. Mở file ra, nhìn dòng ngay dưới ký hiệu mẫu. Không thấy chữ “89/2026/TT-BTC” thì bỏ file đó đi.

Lấy bản mẫu đúng ở đâu?

Lấy từ ba cửa sau, theo thứ tự ưu tiên.

• Bộ phận một cửa của cơ quan thuế nơi có đất. Đây là cửa chắc nhất, vì bạn nhận đúng bản họ đang dùng.
• Bản ghi chính thức của thông tư trên Hệ thống văn bản của Chính phủ. Thông tư số 89/2026/TT-BTC ngày 30/6/2026, hiệu lực 01/7/2026, có file toàn văn kèm phụ lục biểu mẫu.
• Cổng thuế điện tử và ứng dụng eTax Mobile. Đây là nơi chắc chắn dùng được để tra nghĩa vụ và nộp tiền. Còn việc nộp chính hồ sơ khai lần đầu qua kênh điện tử thì tới ngày 19/09/2026 chúng tôi chưa mở được một hướng dẫn chính thức nào xác nhận, nên đừng mặc định là làm được, hỏi cơ quan thuế nơi có đất trước.

Một chi tiết mới mà gần như chưa trang nào nhắc. Ngày 15/9/2026 Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 2551/QĐ-BTC đính chính Thông tư 89/2026/TT-BTC. Phần đính chính chỉ sửa tên và mã số của một số mẫu biểu thuộc nhóm hộ và cá nhân kinh doanh, xổ số, bảo hiểm, bán hàng đa cấp. Quyết định này không đính chính các mẫu tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Chúng tôi nêu ra để bạn không hoang mang khi thấy tin đính chính. Nói rõ luôn một chỗ chưa chắc: nội dung quyết định này chúng tôi đối chiếu qua hai bản tin của ngành tài chính, chưa mở được toàn văn trên cổng văn bản nhà nước.

Mẫu 01/TK-SDDPNN mới bỏ những ô nào so với mẫu cũ?

Bỏ hai ô mà người dân hay vướng nhất, và bỏ luôn phần xác nhận của xã.

Chúng tôi không chép lại ruột mẫu vào bài, vì bản PDF kèm Thông tư 89/2026/TT-BTC trên cổng Chính phủ là bản quét, không bóc được chữ. Nhưng đối chiếu được các nhóm chỉ tiêu, và năm thay đổi sau đây là thứ bạn cần biết trước khi cầm bút:

• Bỏ ô “Giá của 1 m2 đất”. Mẫu cũ bắt người khai tự điền đơn giá. Mẫu mới không còn ô này.
• Bỏ phần người nộp thuế tự tính ra số thuế phải nộp. Bạn khai căn cứ, cơ quan thuế tính và ra thông báo. Đây là lý do bài này không dạy bạn tự nhân ra con số để điền vào tờ khai.
• Bỏ phần Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận ở cuối tờ khai. Không phải đi xin chữ ký xác nhận trước khi nộp nữa.
• Địa giới theo hai cấp. Ô địa chỉ nay ghi “Xã/Phường/Đặc khu” và tỉnh, thành phố. Không còn ô quận, huyện, thị xã.
• Thêm hai chỉ tiêu mới: [15.4] Mã phi nông nghiệp và [17] Là thửa đất duy nhất.

Thêm một điểm dễ bỏ sót. Mục 5 của mẫu mới ghi rõ người nộp thuế không phải lập một bộ hồ sơ đề nghị miễn, giảm riêng. Bạn khai ngay trên tờ khai này và kèm giấy tờ chứng minh.

Chuẩn bị gì trước khi điền tờ khai?

Gom đủ năm nhóm thông tin sau rồi hãy ngồi xuống viết. Thiếu một nhóm là phải đi lại.

• Giấy tờ định danh của người nộp thuế. Họ tên, số định danh cá nhân, địa chỉ liên hệ, mã số thuế nếu đã có.
• Giấy tờ về thửa đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc quyết định giao đất, hoặc hợp đồng thuê đất, hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Số đo của thửa. Số thửa, số tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích thực tế sử dụng, mục đích sử dụng.
• Hạn mức đất ở tại nơi có đất. Đây là con số do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quyết định bạn bị áp bậc thuế nào.
• Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn hoặc giảm, nếu có.

Nếu bạn chưa nắm chắc số thửa và số tờ bản đồ, mở bài cách đọc sổ đỏ ra đối chiếu từng mục trên giấy chứng nhận. Trường hợp giấy tờ cũ, số tờ bản đồ đã đổi sau sắp xếp địa giới, bạn xin trích lục bản đồ địa chính để có số đang dùng.

Điền phần thông tin người nộp thuế thế nào?

Ghi theo đúng giấy tờ định danh, không ghi theo tên gọi thường ngày. Ba điểm hay sai:

• Người đứng khai phải là người nộp thuế theo Điều 4. Nhiều người cùng quyền sử dụng thì ghi người đại diện hợp pháp, không phải người tiện đi nộp nhất.
• Địa chỉ liên hệ khác địa chỉ thửa đất. Hai ô khác nhau, đừng chép cùng một dòng vào cả hai.
• Mã số thuế cá nhân ghi nếu đã có. Chưa có thì cơ quan thuế cấp khi xử lý hồ sơ.

Theo Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/7/2026, việc đăng ký, khai và nộp thuế thực hiện theo pháp luật quản lý thuế. Khoản 1 Điều 8 Luật 48/2010 cũng dẫn chiếu sang đó. Nghĩa là các quy định về hồ sơ, thời hạn và sửa đổi bổ sung hồ sơ khai đều nằm ở Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn, không nằm ở luật thuế đất.

Điền phần thông tin thửa đất thế nào?

Phần này quyết định số tiền, nên chép từ giấy chứng nhận chứ đừng nhớ.

Khoản 2 Điều 6 Luật 48/2010 định nghĩa diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng. Có ba tình huống riêng:

• Nhiều thửa đất ở. Diện tích tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế. Đây là lý do sinh ra tờ khai tổng hợp.
• Đất khu công nghiệp được Nhà nước giao hoặc cho thuê. Diện tích tính thuế không bao gồm phần đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung.
• Nhà nhiều tầng nhiều hộ ở và nhà chung cư. Áp dụng hệ số phân bổ, nói kỹ ở mục dưới.

Về giá của 1 m2 đất, khoản 3 Điều 6 đã được Điều 249 Luật Đất đai 2024 sửa lại. Giá này là giá đất theo bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng và được ổn định theo chu kỳ 05 năm. Bạn tra ở bài bảng giá đất 2026, còn cách quy về đơn giá trên mét vuông có ở bài cách tính giá đất theo m2.

Chúng tôi không đăng một con số giá đất nào trong bài này. Bảng giá đất là của từng tỉnh và đổi theo kỳ. Đăng số của một tỉnh là đưa thông tin sai cho người đọc ở tỉnh khác.

Nhà chung cư và nhà nhiều tầng nhiều hộ tính diện tích ra sao?

Bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng chủ sử dụng. Đây là ô nhiều người điền sai nhất.

Điểm b khoản 2 Điều 6 Luật 48/2010 định nghĩa hệ số phân bổ. Tử số là diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở hoặc nhà chung cư. Mẫu số là tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các chủ sử dụng được cộng vào mẫu số khi tính hệ số.

Điểm c cùng khoản quy định riêng cho công trình xây dựng dưới mặt đất. Hệ số phân bổ bằng 0,5 diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình của các chủ sử dụng.

Con số diện tích đất xây dựng và tổng diện tích sàn không nằm trong sổ hồng của bạn. Chúng nằm ở hồ sơ dự án, và ban quản trị hoặc chủ đầu tư là nơi hỏi. Nếu bạn đang mua căn hộ, hai bài mua chung cư hay nhà đất và sổ hồng chung cư bao lâu được cấp nói thêm về hồ sơ pháp lý của loại tài sản này. Với chung cư mini, hồ sơ thường mỏng hơn nên phải hỏi kỹ hơn.

Hạn mức và thuế suất ảnh hưởng tới ô nào?

Hạn mức không phải một ô để điền số tiền, nhưng nó quyết định phần diện tích của bạn rơi vào bậc thuế nào.

Điều 7 Luật 48/2010 quy định biểu thuế luỹ tiến từng phần cho đất ở:

Bậc thuế	Diện tích đất tính thuế	Thuế suất
1	Diện tích trong hạn mức	0,03%
2	Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức	0,07%
3	Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức	0,15%

Cùng Điều 7 còn bốn mức riêng. Thuế suất 0,03% cho đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ, nhà chung cư và công trình dưới mặt đất. Thuế suất 0,03% cho đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Thuế suất 0,15% cho đất sử dụng không đúng mục đích hoặc chưa sử dụng. Và 0,2% cho đất lấn, chiếm. Với đất lấn chiếm, luật ghi rõ là không áp dụng hạn mức.

Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Khoản 2 Điều 7 xử lý trường hợp đã có hạn mức từ trước. Hạn mức cũ thấp hơn hạn mức mới thì lấy hạn mức mới, hạn mức cũ cao hơn thì giữ hạn mức cũ. Chi tiết cách tra nằm ở bài hạn mức đất ở.

Khai miễn giảm thế nào cho đúng?

Khai đúng khoản, và nhớ nguyên tắc chỉ được hưởng tại một nơi.

Điều 9 Luật 48/2010 liệt kê các trường hợp miễn thuế, trong đó có bốn nhóm gần với hộ gia đình và cá nhân:

• Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn (khoản 4).
• Đất ở trong hạn mức của người có công, gồm thương binh hạng 1/4 và 2/4, bệnh binh hạng 1/3, anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân, mẹ Việt Nam anh hùng, thân nhân liệt sỹ theo quy định (khoản 5).
• Đất ở trong hạn mức của hộ nghèo theo quy định của Chính phủ (khoản 6).
• Hộ gia đình, cá nhân trong năm bị thu hồi đất ở theo quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt. Được miễn thuế trong năm thực tế có thu hồi, cho cả đất tại nơi bị thu hồi và đất tại nơi ở mới (khoản 7).

Điều 10 quy định giảm 50% cho một số nhóm, trong đó có đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, và đất ở trong hạn mức của thương binh hạng 3/4, 4/4. Khoản 4 Điều 10 còn áp cho người nộp thuế gặp sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất từ 20% đến 50% giá tính thuế.

Điều 11 đặt ba nguyên tắc dễ quên:

• Vừa thuộc diện miễn vừa thuộc diện giảm cho cùng một thửa thì được miễn. Thuộc hai trường hợp giảm trở lên cũng được miễn.
• Người nộp thuế đất ở chỉ được miễn hoặc giảm tại MỘT nơi do mình chọn, trừ hai trường hợp riêng tại khoản 9 Điều 9 và khoản 4 Điều 10.
• Miễn giảm chỉ áp dụng trực tiếp cho người nộp thuế và chỉ tính trên số thuế phải nộp theo Luật này.

Nhớ kèm bản sao giấy tờ chứng minh vào hồ sơ khai. Bạn không phải lập một bộ hồ sơ đề nghị miễn giảm riêng, mẫu mới đã ghi rõ điều đó. Nhưng giấy tờ chứng minh thì vẫn phải có, vì không có nó cơ quan thuế không có căn cứ để trừ.

Khi nào phải dùng tờ khai tổng hợp?

Khi bạn có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở trong cùng một tỉnh và tổng diện tích chịu thuế vượt hạn mức.

Khoản 3 Điều 8 Luật 48/2010 quy định diện tích tính thuế khi đó là tổng diện tích các thửa đất ở trong phạm vi tỉnh. Bạn được chọn hạn mức đất ở tại một nơi, và nếu có thửa vượt hạn mức thì được chọn một nơi có thửa vượt để xác định phần diện tích vượt. Giá tính thuế vẫn áp theo giá đất tại nơi có từng thửa, không lấy chung một giá.

Sau đó bạn lập tờ khai tổng hợp theo mẫu để xác định tổng diện tích và số thuế đã nộp, rồi nộp phần chênh lệch. Cách tính phần chênh lệch và mốc nộp tiền chúng tôi đã viết trong bài thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, mục khai tổng hợp.

Nộp tờ khai ở đâu khi không còn cấp huyện?

Đây là chỗ câu chữ của luật và thực tế đang lệch nhau, nên phải nói rõ.

Khoản 2 Điều 8 Luật 48/2010 viết rằng người nộp thuế đăng ký, khai, tính và nộp thuế tại cơ quan thuế huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có quyền sử dụng đất. Câu này được viết năm 2010, khi bộ máy còn ba cấp.

Từ 01/7/2025 cả nước tổ chức chính quyền địa phương hai cấp, cấp huyện không còn. Cơ quan thuế địa phương cũng được sắp xếp lại và mang tên Thuế cơ sở. Báo VietNamNet ngày 01/9/2026 đăng hướng dẫn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trên eTax Mobile do Thuế cơ sở 7 tỉnh Đắk Lắk phát hành, đúng tên gọi mới này.

Văn bản hướng dẫn đang áp dụng đã chốt lại chuyện này. Điểm b.2 khoản 1 Điều 25 Thông tư 89/2026/TT-BTC dẫn sang điểm a.5 khoản 2 Điều 16 Nghị định 252/2026/NĐ-CP: hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho cơ quan thuế nơi có đất.

• Nộp tại cơ quan thuế nơi có đất. Đây là nơi nhận hồ sơ khai của bạn. Gọi trước hỏi tên và địa chỉ đơn vị đang quản lý địa bàn, vì địa giới đã sắp xếp lại.
• Đơn vị đó nay tên là Thuế cơ sở, trực thuộc Thuế tỉnh, thành phố. Tên “Chi cục Thuế khu vực” không còn dùng. Tìm theo tên cũ sẽ ra kết quả cũ.
• Không mang hồ sơ này ra Ủy ban nhân dân cấp xã. Đây là chỗ nhiều bài hướng dẫn trên mạng đang chỉ sai, và chúng tôi cũng phải sửa lại chính mình ở điểm này. Trong quy định đang áp dụng, Ủy ban nhân dân cấp xã tiếp nhận hồ sơ thuế sử dụng đất nông nghiệp, không phải phi nông nghiệp. Câu về Ủy ban nhân dân xã trong khoản 2 Điều 8 Luật 48/2010 là câu của năm 2010, còn nơi nộp trên thực tế đi theo Thông tư 89/2026 và Nghị định 252/2026.
• Nộp tiền thì có kênh điện tử. Cổng thuế điện tử và eTax Mobile dùng được để tra nghĩa vụ và nộp tiền. Riêng việc nộp hồ sơ khai lần đầu qua kênh điện tử, chúng tôi chưa xác minh được, nên hỏi cơ quan thuế trước.

Trình tự thủ tục đất đai nay do từng tỉnh quy định chi tiết, chúng tôi đã viết trong bài thủ tục đất đai theo tỉnh. Với hồ sơ thuế cũng vậy, hỏi trước nơi tiếp nhận của tỉnh mình là cách tiết kiệm một chuyến đi.

Nộp thuế bằng eTax Mobile theo mấy bước?

Năm bước, và bạn làm được trên điện thoại khi nghĩa vụ thuế đã được cơ quan thuế cập nhật lên hệ thống.

1. Đăng nhập eTax Mobile bằng tài khoản giao dịch thuế điện tử. Chưa có tài khoản thì đăng ký theo hướng dẫn trên ứng dụng.
2. Liên kết tài khoản ngân hàng qua chức năng Liên kết tài khoản. Đã liên kết rồi thì bỏ qua bước này.
3. Tra cứu nghĩa vụ thuế. Chọn Nộp thuế ở màn hình chính, rồi kiểm tra khoản thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và số tiền hệ thống hiển thị.
4. Thực hiện nộp thuế. Chọn khoản cần nộp, kiểm tra kỹ thông tin người nộp thuế và số tiền, chọn tài khoản đã liên kết rồi xác thực theo yêu cầu của ngân hàng.
5. Kiểm tra kết quả. Xem thông báo kết quả và chứng từ nộp thuế điện tử trên ứng dụng.

Nếu chưa thấy nghĩa vụ thuế hiện lên, bạn kiểm tra lại thông tin hoặc liên hệ cơ quan thuế quản lý. Và tuyệt đối không cung cấp mật khẩu, mã OTP hay thông tin bảo mật tài khoản cho bất kỳ ai. Đây cũng là nguyên tắc chúng tôi giữ ở trang liên hệ, không ai nên gửi ảnh giấy tờ tùy thân qua tin nhắn.

Các mốc hạn phải nhớ

Năm mốc dưới đây bạn nên ghi vào lịch ngay khi nộp hồ sơ.

Việc	Mốc	Căn cứ
Nộp hồ sơ khai thuế lần đầu	Chậm nhất 30 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế	Điểm c khoản 1 Điều 25 Thông tư 89/2026/TT-BTC
Nộp hồ sơ khai khi thay đổi căn cứ tính thuế	Chậm nhất 30 ngày kể từ ngày phát sinh thay đổi	Điểm c khoản 1 Điều 25 Thông tư 89/2026/TT-BTC
Cơ quan thuế ban hành thông báo nộp thuế của năm	Chậm nhất ngày 30 tháng 4	Khoản 1 Điều 21 Nghị định 252/2026/NĐ-CP
Nộp tiền thuế lần đầu	Chậm nhất 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế	Khoản 1 Điều 21 Nghị định 252/2026/NĐ-CP
Nộp tiền thuế từ năm thứ hai trở đi	Một lần trong năm, chậm nhất ngày 31 tháng 10	Khoản 1 Điều 21 Nghị định 252/2026/NĐ-CP

Ngoài năm mốc trên còn một mốc của tờ khai tổng hợp. Phần chênh lệch theo tờ khai tổng hợp nộp chậm nhất ngày 31 tháng 3 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.

Hai thứ của chế độ cũ đã không còn, và đây là chỗ nhiều trang vẫn viết sai. Mốc 31/12 đã bỏ, thay bằng 31/10. Quyền chọn nộp một lần hay hai lần trong năm cũng đã bỏ với đất phi nông nghiệp, nay chỉ nộp một lần. Quyền chọn số lần nộp hiện chỉ còn ở thuế sử dụng đất nông nghiệp và tiền thuê đất. Đọc được trang nào nói hạn là 31/12, trang đó đang dùng quy định đã hết hiệu lực.

Nghị định số 252/2026/NĐ-CP ban hành ngày 30/6/2026, hiệu lực 01/7/2026, cũng quy định miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân có số thuế phải nộp hằng năm từ 50.000 đồng trở xuống. Nếu thửa đất của bạn rơi vào ngưỡng đó, bạn vẫn khai nhưng không phải nộp tiền.

Nộp hồ sơ khai chậm thì bị phạt thế nào?

Từ cảnh cáo tới 25 triệu đồng, tuỳ số ngày chậm và tuỳ có phát sinh số thuế phải nộp hay không.

Văn bản đang áp dụng là Nghị định 125/2020/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực thuế và hoá đơn. Nghị định này còn hiệu lực, đã được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 102/2021/NĐ-CP, Nghị định 310/2025/NĐ-CP và Nghị định 291/2026/NĐ-CP ngày 21/7/2026. Khung xử phạt hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế nằm ở Điều 13:

Mức độ chậm	Chế tài
Chậm từ 1 đến 5 ngày và có tình tiết giảm nhẹ	Cảnh cáo
Chậm từ 1 đến 30 ngày	Phạt tiền 2 đến 5 triệu đồng
Chậm từ 31 đến 60 ngày	Phạt tiền 5 đến 8 triệu đồng
Chậm từ 61 đến 90 ngày, hoặc chậm trên 90 ngày mà không phát sinh số thuế phải nộp	Phạt tiền 8 đến 15 triệu đồng
Chậm trên 90 ngày và có phát sinh số thuế phải nộp	Phạt tiền 15 đến 25 triệu đồng

Hai chú thích quan trọng để bạn không tự doạ mình.

• Các mức tiền trong bảng là mức áp dụng với tổ chức. Hộ gia đình và hộ kinh doanh áp dụng mức phạt như đối với cá nhân, theo điểm a khoản 4 Điều 7 Nghị định 125/2020/NĐ-CP. Nghĩa là số tiền thực tế với hộ gia đình thấp hơn con số ghi ở bảng.
• Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính về thủ tục thuế là 02 năm kể từ ngày thực hiện hành vi vi phạm.

Nói cho gọn, chậm vài ngày mà không có số thuế phát sinh thì câu chuyện nhẹ. Để quá 90 ngày và có tiền thuế phải nộp thì mới nặng. Cách rẻ nhất vẫn là nộp đúng 30 ngày.

Trong chu kỳ ổn định có phải khai lại hằng năm không?

Không, nếu không có gì thay đổi.

Thông tư 89/2026/TT-BTC quy định trong chu kỳ ổn định, hằng năm người nộp thuế không phải kê khai lại nếu không thay đổi người nộp thuế và không có yếu tố nào làm thay đổi số thuế phải nộp. Chu kỳ ổn định ở đây gắn với chu kỳ 05 năm của giá 1 m2 đất theo khoản 3 Điều 6 Luật 48/2010.

Ngược lại, có ba nhóm thay đổi buộc bạn phải khai lại:

• Đổi người nộp thuế. Mua bán, tặng cho, thừa kế đều làm đổi người. Thủ tục đi kèm nằm ở bài thủ tục sang tên sổ đỏ và bài hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
• Đổi diện tích hoặc mục đích sử dụng. Tách thửa, hợp thửa, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đều làm đổi căn cứ tính thuế.
• Đổi yếu tố miễn giảm. Hết diện được miễn, hoặc mới thuộc diện được giảm.

Mọi thay đổi nói trên đều phải đăng ký biến động đất đai trước, rồi mới tới hồ sơ thuế.

Bốn lỗi hay gặp khi khai

Đây là những chỗ chúng tôi thấy lặp lại nhiều nhất khi làm hồ sơ mua bán.

• Lấy nhầm file mẫu cũ, hoặc đi tìm một mẫu không có thật. Kiểm dòng căn cứ ngay dưới ký hiệu mẫu trước khi viết chữ nào, và đừng đi tìm mẫu 04/TK-SDDPNN vì Phụ lục I Thông tư 89/2026/TT-BTC không có ký hiệu đó.
• Gộp nhiều thửa vào một tờ khai thường. Mỗi thửa một tờ khai, nhiều thửa vượt hạn mức thì thêm tờ khai tổng hợp.
• Ghi diện tích theo sổ mà không theo thực tế sử dụng. Luật lấy diện tích thực tế sử dụng, hai con số có thể lệch nhau.
• Quên khai lại sau khi sang tên. Người mới đứng tên là người nộp thuế mới, và mốc 30 ngày chạy từ ngày phát sinh nghĩa vụ.

Ba khoản tiền dễ bị nhầm lẫn với nhau là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà. Khoản đầu nộp hằng năm cho việc sử dụng đất, hai khoản sau chỉ phát sinh khi có giao dịch. Toàn bộ các khoản phải chi khi sang tên nằm ở bài chi phí sang tên sổ đỏ.

Câu hỏi thường gặp

Khi nào nộp tờ khai thuế đất phi nông nghiệp? Chậm nhất 30 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế, hoặc từ ngày phát sinh thay đổi căn cứ tính thuế, theo điểm c khoản 1 Điều 25 Thông tư 89/2026/TT-BTC. Trong chu kỳ ổn định mà không có gì thay đổi thì không phải khai lại hằng năm.

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ai phải nộp? Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc diện chịu thuế, theo Điều 4 Luật 48/2010/QH12. Chưa có giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất nộp. Đất đang tranh chấp thì người đang sử dụng nộp, và việc nộp thuế không phải căn cứ giải quyết tranh chấp.

Làm cách nào để khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mẫu 02? Mẫu 02/TK-SDDPNN là tờ khai dành cho tổ chức, ban hành kèm Thông tư 89/2026/TT-BTC. Tổ chức khai theo từng thửa đất thuộc diện chịu thuế, kèm bản sao giấy tờ về thửa đất và giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn giảm nếu có.

Có mẫu 04/TK-SDDPNN không? Không. Phụ lục I Thông tư 89/2026/TT-BTC chỉ ban hành ba mẫu là 01/TK-SDDPNN cho hộ gia đình, cá nhân, 02/TK-SDDPNN cho tổ chức và 03/TKTH-SDDPNN là tờ khai tổng hợp. Khi chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho thì người đứng tên mới khai lại bằng chính Mẫu 01/TK-SDDPNN trong 30 ngày, vì đó là trường hợp đổi người nộp thuế.

Nộp tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ở đâu? Nộp cho cơ quan thuế nơi có đất, nay mang tên Thuế cơ sở thuộc Thuế tỉnh, thành phố. Căn cứ là điểm b.2 khoản 1 Điều 25 Thông tư 89/2026/TT-BTC dẫn điểm a.5 khoản 2 Điều 16 Nghị định 252/2026/NĐ-CP. Không nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã, vì xã chỉ tiếp nhận hồ sơ thuế sử dụng đất nông nghiệp.

Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mẫu mới nhất là mẫu nào? Với hộ gia đình và cá nhân là Mẫu 01/TK-SDDPNN ban hành kèm Thông tư 89/2026/TT-BTC ngày 30/6/2026. Ký hiệu mẫu trùng với bản cũ theo Thông tư 80/2021/TT-BTC, nên phải nhìn dòng ghi căn cứ để phân biệt. Thông tư 80/2021/TT-BTC đã bị Thông tư 89/2026/TT-BTC bãi bỏ tại điểm h khoản 3 Điều 99.

Cách khai tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho nhà chung cư? Diện tích tính thuế bằng hệ số phân bổ nhân diện tích căn hộ, theo điểm b khoản 2 Điều 6 Luật 48/2010. Hệ số phân bổ bằng diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích nhà của các chủ sử dụng. Có tầng hầm thì cộng thêm 50% diện tích tầng hầm vào mẫu số.

Nộp thiếu hoặc nộp sai tờ khai thì xử lý thế nào? Khai bổ sung theo quy định của pháp luật quản lý thuế. Luật 48/2010 dẫn chiếu việc đăng ký, khai, tính và nộp thuế sang Luật Quản lý thuế tại khoản 1 Điều 8, nên hồ sơ khai bổ sung theo đúng Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15 và các văn bản hướng dẫn.

Ba việc làm được ngay hôm nay

1. Mở giấy chứng nhận và chép ra một tờ giấy bốn con số. Số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, mục đích sử dụng. Đây là phần mất thời gian nhất của tờ khai.
2. Tra hạn mức đất ở của tỉnh nơi có đất. Con số này quyết định bạn ở bậc thuế nào, và nó không có trên sổ của bạn.
3. Cài eTax Mobile rồi tra cứu nghĩa vụ thuế. Biết mình đang nợ khoản nào trước khi ra cơ quan thuế là cách rút ngắn chuyến đi.

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thường là khoản nhỏ so với giá trị tài sản, nhưng một tờ khai sai sẽ theo thửa đất qua nhiều năm và lộ ra đúng lúc bạn cần bán. Với hồ sơ liên quan tới thừa kế, tặng cho hoặc đất đang có tranh chấp, bạn nên tham vấn luật sư và kiểm tra thông tin thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trước khi nộp.

Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 vẫn là văn bản đang áp dụng tại ngày 19/09/2026. Dự thảo sửa đổi, bổ sung luật này mới ở giai đoạn lấy ý kiến, chưa được Quốc hội thông qua. Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý hay tài chính cho một trường hợp cụ thể. Căn cứ pháp lý được đối chiếu tại ngày 19/09/2026 từ Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 và các văn bản hướng dẫn đang có hiệu lực. Văn bản pháp luật có thể thay đổi, hãy kiểm tra lại hiệu lực tại thời điểm bạn sử dụng.

Về người viết bài này

Bài viết do Nguyễn Trung Ninh (nhà sáng lập), Nguyễn Thị Huyền (nhà đồng sáng lập) và đội ngũ MREAL biên soạn và kiểm chứng. Hơn 15 năm và hơn 100 giao dịch bất động sản thực tế tại thị trường Việt Nam. Đội ngũ đã đi qua năm vị trí trong chuỗi giao dịch, từ môi giới tới chủ sàn, nhà đầu tư cá nhân, công ty đầu tư và công ty đào tạo.