Đất phi nông nghiệp là gì? 10 loại, loại nào xây nhà 2026

Tóm tắt nhanh: Đất phi nông nghiệp là nhóm đất không dùng để trồng trọt, chăn nuôi, gồm 10 loại theo khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024. Trong 10 loại đó, chỉ đất ở (ONT, ODT) là nơi cá nhân được xây nhà để ở. Đất thương mại, dịch vụ hay đất sản xuất thì không.

Rất nhiều người đi xem đất nghe môi giới nói “đất phi nông nghiệp, xây thoải mái” rồi mới biết mảnh đất ghi TMD hoặc SKC trên sổ. Cụm từ “phi nông nghiệp” nghe như một tấm vé xây nhà, nhưng thực ra nó là cả một nhóm lớn, gồm cả đất nghĩa trang, đất giao thông và đất quốc phòng.

Bài này dành cho người đang cầm một tờ sổ, hoặc đang xem một mảnh đất được chào là “đất phi nông nghiệp”. Chúng tôi trả lời: nhóm đất này gồm những loại nào, loại nào xây được nhà, loại nào có thời hạn, muốn chuyển sang đất ở thì phải làm gì, và thuế đóng ra sao. Bảng mã từng loại đất đã có ở bài ký hiệu các loại đất, bài này không chép lại.

Mọi điều khoản trong bài, chúng tôi đọc lại nguyên văn ngày 11/10/2026: Luật Đất đai bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH, Nghị định 102/2024/NĐ-CP cùng phần sửa đổi trong Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Phần nhà ở và thuế lấy từ Luật Nhà ở bản hợp nhất 79/VBHN-VPQH, Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12.

Đất phi nông nghiệp là gì theo Luật Đất đai 2024?

Luật không viết một câu định nghĩa riêng cho cụm từ này. Khoản 1 Điều 9 chia toàn bộ đất đai làm ba nhóm theo mục đích sử dụng: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Khoản 3 cùng điều liệt kê những loại đất thuộc nhóm phi nông nghiệp.

Nói gọn, đất phi nông nghiệp là đất đã được xác định một mục đích sử dụng, và mục đích đó không phải sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản hay làm muối. Đó là đất để ở, để làm trụ sở, làm đường, làm chợ, làm nhà máy, làm cửa hàng, làm nghĩa trang.

• Đây là tên một nhóm, không phải tên một loại đất. Trên sổ không bao giờ ghi “đất phi nông nghiệp” chung chung; sổ ghi đúng loại cụ thể như đất ở tại nông thôn hay đất thương mại, dịch vụ.
• Mã chung của nhóm là PNN. Ký hiệu này dùng trên bản đồ và trong thống kê đất đai, theo bảng mã ở bài ký hiệu các loại đất.
• Khác nhóm đất chưa sử dụng. Khoản 4 Điều 9 gọi đó là đất chưa xác định mục đích, chưa giao, chưa cho thuê.
• Khác nhóm đất nông nghiệp. Đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm, đất vườn thuộc nhóm nông nghiệp ở khoản 2, như bài đất nông nghiệp đã giải thích.

Hiểu đây là một nhóm giúp bạn đặt đúng câu hỏi khi đi xem đất. Câu cần hỏi không phải “có phải đất phi nông nghiệp không”, mà là “sổ ghi loại đất gì, mã gì”.

Nhóm đất phi nông nghiệp gồm những loại nào?

Khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024 liệt kê 10 điểm, từ điểm a tới điểm k. Bảng dưới đây giữ đúng thứ tự của luật, kèm một cột ghi chú theo góc nhìn người mua nhà.

Điểm	Loại đất	Người mua nhà cần biết
a	Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị	Loại duy nhất cá nhân được xây nhà để ở
b	Đất xây dựng trụ sở cơ quan	Đất của cơ quan, không giao dịch tự do
c	Đất quốc phòng, an ninh	Không mua bán được
d	Đất xây dựng công trình sự nghiệp	Trường học, bệnh viện, nhà văn hóa
đ	Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp	Gồm khu công nghiệp, thương mại dịch vụ, cơ sở sản xuất, khoáng sản
e	Đất sử dụng vào mục đích công cộng	Đường, thủy lợi, chợ, công viên
g	Đất tôn giáo, đất tín ngưỡng	Chùa, nhà thờ, đình, miếu
h	Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, lưu giữ tro cốt	Không dùng để ở
i	Đất có mặt nước chuyên dùng	Ao, hồ, sông ngòi chuyên dùng
k	Đất phi nông nghiệp khác	Nhóm còn lại do Chính phủ quy định chi tiết

• Nhóm người mua gặp nhiều nhất là điểm a và điểm đ. Đất ở và đất thương mại, dịch vụ thường được rao bán cạnh nhau, giá chênh nhau rõ.
• Bảy nhóm còn lại gần như không xuất hiện trên chợ nhà đất. Đó là đất của Nhà nước, của cộng đồng, của tổ chức tôn giáo.
• Chi tiết từng loại do Chính phủ quy định. Khoản 5 Điều 9 giao việc này cho Chính phủ, hiện nằm ở Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.
• Muốn tra mã của từng loại như ONT, ODT, TMD, SKC, hãy dùng bảng ở bài ký hiệu các loại đất.

Nếu một mảnh đất được giới thiệu là “đất phi nông nghiệp” mà người bán không nói rõ thuộc điểm nào, đó là dấu hiệu cần dừng lại hỏi tiếp. Câu trả lời sẽ quyết định bạn xây được gì trên mảnh đất đó.

Đất phi nông nghiệp có được xây nhà không?

Chỉ đất ở mới được xây nhà ở. Hai văn bản nói điều này bằng hai câu khác nhau, và cả hai đều đang có hiệu lực.

Khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở 2023 ghi cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở trên diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng của mình, hoặc đất thuê, mượn của người khác. Khoản 3 Điều 48 Luật Xây dựng 2025 yêu cầu nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân khi khởi công phải được xây trên đất ở hợp pháp.

• Đất ở (ONT, ODT): được xây nhà ở. Vẫn phải đúng quy hoạch, đúng giấy phép nếu thuộc diện phải xin, theo bài xin giấy phép xây dựng.
• Đất thương mại, dịch vụ (TMD): không phải đất ở. Công trình trên đất này phục vụ kinh doanh, như cửa hàng, khách sạn, văn phòng.
• Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (SKC): không phải đất ở. Đất này dùng làm xưởng, kho, cơ sở sản xuất.
• Đất công cộng, tôn giáo, nghĩa trang: không xây nhà ở. Mục đích sử dụng đã được ấn định cho cộng đồng.

Nói cách khác, chữ “phi nông nghiệp” không mở cửa cho việc xây nhà. Chỉ chữ “đất ở” trên sổ mới làm được việc đó. Nếu bạn định xây, đọc thêm bài bỏ giấy phép xây dựng để biết nhà nào được miễn phép, nhà nào vẫn phải xin.

Đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị khác nhau ra sao?

Cả hai cùng là đất ở, cùng được xây nhà ở, cùng sử dụng ổn định lâu dài. Điểm khác nằm ở vị trí hành chính, và năm 2026 cách phân chia này đã được viết lại.

Khoản 1 Điều 13 Nghị định 49/2026/NĐ-CP sửa khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024 cho khớp với chính quyền hai cấp. Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc xã, hoặc đặc khu có chính quyền làm nhiệm vụ tương ứng của xã. Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phường, hoặc đặc khu có chính quyền làm nhiệm vụ tương ứng của phường.

• Đất ở trong xã mà thuộc dự án đô thị mới thì tính là đất ở tại đô thị. Điều kiện là dự án theo quy hoạch đô thị đã được phê duyệt.
• Chữ “thị trấn” đã biến mất khỏi định nghĩa. Bản cũ của Nghị định 102/2024 còn nhắc thị trấn; bản sửa năm 2026 chỉ còn xã, phường và đặc khu.
• Hạn mức giao đất ở do tỉnh quy định riêng cho nông thôn và đô thị. Khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai giao việc này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, xem bài hạn mức đất ở.
• Mã trên sổ vẫn là ONT và ODT. Cách đọc mục đích sử dụng trên sổ có ở bài cách đọc sổ đỏ.

Nhiều bài trên mạng vẫn chép định nghĩa cũ có chữ “thị trấn”. Chi tiết nhỏ này cho thấy bài đó viết trước khi Nghị định 49/2026 có hiệu lực ngày 31/01/2026. Cách gọi dân gian “đất thổ cư” thực chất chính là đất ở, như bài đất thổ cư là gì đã phân tích.

Đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng bao lâu?

Không có một con số chung cho cả nhóm. Đất ở thì lâu dài, còn đất kinh doanh thì tùy nguồn gốc. Đây là chỗ người mua đất thương mại, dịch vụ hay bị bất ngờ nhất.

Điều 171 Luật Đất đai liệt kê đất sử dụng ổn định lâu dài, đứng đầu là đất ở. Điều 172 quy định phần còn lại là đất có thời hạn. Với đất giao, cho thuê để thực hiện dự án, điểm c khoản 1 Điều 172 đặt mức không quá 50 năm, dự án dài hơn thì không quá 70 năm.

• Đất ở: ổn định lâu dài. Khoản 1 Điều 171, không có năm hết hạn trên sổ.
• Đất thương mại, dịch vụ hoặc cơ sở sản xuất của cá nhân đang dùng ổn định, được công nhận: lâu dài. Khoản 4 Điều 171, với điều kiện không phải đất Nhà nước giao có thời hạn hay cho thuê.
• Đất giao, cho thuê để làm dự án: có thời hạn. Thường không quá 50 năm theo điểm c khoản 1 Điều 172.
• Hết hạn muốn dùng tiếp thì phải xin gia hạn. Khoản 3 Điều 172 yêu cầu nộp hồ sơ chậm nhất 06 tháng trước khi hết hạn, quá mốc thì không được gia hạn trừ trường hợp bất khả kháng.

Vì vậy, cùng một chữ TMD nhưng hai thửa có thể khác hẳn nhau về thời hạn. Hãy đọc dòng “thời hạn sử dụng” trên sổ trước khi bàn giá. Thủ tục gia hạn với đất có thời hạn có điểm giống bài thủ tục gia hạn đất nông nghiệp về mốc 06 tháng.

Đất phi nông nghiệp khác đất thổ cư như thế nào?

Đất thổ cư không phải một loại đất trong luật. Đó là tên gọi dân gian của đất ở. Còn đất phi nông nghiệp là cả nhóm lớn chứa đất ở bên trong.

Tiêu chí	Đất ở (thổ cư)	Đất phi nông nghiệp khác đất ở
Vị trí trong luật	Điểm a khoản 3 Điều 9	Các điểm b tới k khoản 3 Điều 9
Xây nhà ở	Được, theo quy hoạch và giấy phép	Không, trừ khi chuyển sang đất ở
Thời hạn	Ổn định lâu dài	Lâu dài hoặc có thời hạn, tùy loại
Thuế hằng năm	Lũy tiến theo hạn mức	Phần lớn đất kinh doanh 0,03%
Chuyển sang đất ở	Không cần	Phải xin phép, điểm đ khoản 1 Điều 121

• Mọi đất ở đều là đất phi nông nghiệp. Nhưng không phải đất phi nông nghiệp nào cũng là đất ở.
• Môi giới nói “đất phi nông nghiệp” thay vì “đất ở” là chuyện nên hỏi lại. Nếu là đất ở, người bán thường nói thẳng là đất ở.
• Chuyển sang đất ở thì tốn tiền. Điểm a khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai dùng bảng giá đất của tỉnh để tính tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích, xem bài bảng giá đất 2026.

Theo quan sát của đội ngũ MREAL, lời chào “đất phi nông nghiệp lâu dài” hay gặp nhất ở những lô đất thương mại, dịch vụ nằm trong khu du lịch hoặc ven đô. Đây là nhận định nghề nghiệp, không phải quy định. Cách duy nhất để chắc là đọc chính tờ sổ.

Muốn chuyển đất phi nông nghiệp sang đất ở phải làm gì?

Phải xin phép. Điểm đ khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai xếp việc chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở vào nhóm phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Khoản 2 cùng điều yêu cầu người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích. Từ khi chuyển xong, chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ áp theo loại đất mới. Cách tính tiền sử dụng đất có ở bài tiền sử dụng đất.

• Bước một: kiểm quy hoạch. Thửa đất phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất tại địa phương; bài đất dính quy hoạch có mua được không có cách tra.
• Bước hai: tra bộ thủ tục của tỉnh. Khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026 giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trình tự, thủ tục, thời gian tối đa và thành phần hồ sơ.
• Bước ba: nộp hồ sơ đúng nơi tỉnh chỉ định. Khoản 1 Điều 14 Nghị định 49/2026 giao quyền cho phép chuyển mục đích cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tỉnh được phân cấp, ủy quyền tiếp.
• Bước bốn: nộp tiền và nhận sổ đã ghi loại đất mới. Sau đó mới tính tới chuyện xây nhà.

Vì thủ tục do từng tỉnh ban hành, bài này không ghi nơi nộp, số ngày hay mẫu đơn chung cho cả nước. Cách tra văn bản của tỉnh có ở bài thủ tục đất đai theo tỉnh. Phần trình tự chung có ở bài chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp nào chuyển mục đích không phải xin phép?

Khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai nói rõ: chuyển mục đích không thuộc bảy trường hợp ở khoản 1 thì không phải xin phép. Ví dụ đơn giản là chuyển đất ở sang đất thương mại, dịch vụ, vì trường hợp này không nằm trong danh sách khoản 1.

Khoản này còn có một câu ít người để ý. Đất có nguồn gốc là đất ở, hoặc đất phi nông nghiệp lâu dài hợp pháp, đã chuyển sang mục đích khác, nay muốn chuyển lại thành đất ở và phù hợp quy hoạch thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

• Phải xin phép khi chuyển sang đất ở. Điểm đ khoản 1 Điều 121.
• Phải xin phép khi chuyển sang đất thương mại, dịch vụ từ đất sản xuất, kinh doanh khác. Điểm g khoản 1 Điều 121.
• Không phải xin phép với những trường hợp ngoài khoản 1. Khoản 3 Điều 121.
• Vẫn có thể đăng ký biến động. Điểm e khoản 1 Điều 133 cho phép đăng ký khi người sử dụng đất có nhu cầu, xem bài đăng ký biến động đất đai.

Câu “không phải nộp tiền khi chuyển lại thành đất ở” là quyền lợi lớn với những gia đình từng chuyển đất ở sang làm xưởng. Hãy giữ lại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất ở ban đầu, vì đó là căn cứ để được áp khoản này.

Đất phi nông nghiệp có được cấp sổ đỏ không?

Được, nếu thửa đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận như mọi loại đất khác. Loại đất phi nông nghiệp nào được ghi trên sổ cũng chính là căn cứ để xác định loại đất, theo điểm a khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai.

Điều 10 còn hai căn cứ khác khi chưa có sổ: giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137, hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích. Khi không có giấy tờ, hoặc giấy tờ ghi khác với phân loại hiện hành, việc xác định do Chính phủ quy định theo khoản 2.

• Sổ ghi rõ loại đất, thời hạn và nguồn gốc. Đó là ba dòng phải đọc đầu tiên khi xem một thửa đất phi nông nghiệp.
• Chưa có sổ thì xem giấy tờ thay thế. Bài thủ tục làm sổ đỏ lần đầu liệt kê các bước.
• Sổ thật hay giả phải kiểm trước khi cọc. Bài cách kiểm tra sổ đỏ thật giả có các bước tự kiểm.
• Loại đất ghi khác thực tế thì hỏi cơ quan đăng ký đất đai. Không tự suy loại đất theo hiện trạng nhà đang có trên đất.

Nhiều thửa đất thương mại, dịch vụ được cấp sổ hoàn chỉnh mà vẫn không xây nhà ở được. Có sổ chỉ chứng minh quyền sử dụng, không đổi được mục đích sử dụng.

Thuế đất phi nông nghiệp tính thế nào?

Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 không đánh thuế mọi loại đất trong nhóm. Điều 2 chỉ đánh vào đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, và đất phi nông nghiệp khác khi dùng để kinh doanh.

Điều 3 liệt kê đất không chịu thuế, như đất công cộng, đất tôn giáo, đất nghĩa trang, đất trụ sở cơ quan khi không dùng kinh doanh. Điều 7 quy định thuế suất. Cách khai và nộp có ở bài thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

• Đất ở trong hạn mức: 0,03%. Bậc 1 của biểu thuế lũy tiến từng phần ở khoản 1 Điều 7.
• Phần vượt không quá 3 lần hạn mức: 0,07%. Phần vượt trên 3 lần hạn mức: 0,15%.
• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: 0,03%. Khoản 4 Điều 7, không chia bậc.
• Đất dùng sai mục đích, chưa dùng đúng quy định: 0,15%. Khoản 6 Điều 7; đất lấn, chiếm áp 0,2% theo khoản 7.

Hạn mức làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới của tỉnh, theo khoản 2 Điều 7. Nên cùng một diện tích, hai tỉnh có thể ra hai số thuế khác nhau. Tờ khai mẫu có ở bài tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Năm câu nên hỏi trước khi mua đất phi nông nghiệp

Năm câu dưới đây đến từ những lần đội ngũ MREAL đi cùng người mua xem đất. Chúng là kinh nghiệm nghề, không phải danh sách luật định, nên mỗi câu đều kèm chỗ để bạn tự kiểm.

1. Sổ ghi loại đất gì, mã gì? Đừng chấp nhận câu trả lời “đất phi nông nghiệp”. Hãy yêu cầu xem trang có dòng mục đích sử dụng.
2. Thời hạn sử dụng ghi thế nào? “Lâu dài” hay “đến năm…”. Với đất kinh doanh, đây là dòng quyết định giá.
3. Nguồn gốc sử dụng là gì? Nhà nước giao có thu tiền, cho thuê trả tiền một lần hay hằng năm. Mỗi nguồn gốc kéo theo quyền chuyển nhượng khác nhau.
4. Quy hoạch cho phép chuyển sang đất ở không? Nếu bạn mua để ở mà đất không phải đất ở, câu này quyết định cả thương vụ. Tra trước theo bài cách kiểm tra pháp lý nhà đất.
5. Có đang thế chấp, tranh chấp không? Bài mua nhà đang thế chấp ngân hàng và bài tranh chấp đất đai, kiểm tra trước khi mua có danh sách kiểm.

Nếu năm câu đều có câu trả lời rõ và khớp với sổ, bạn mới nên bàn tới giá và tiền cọc. Hợp đồng cọc nên ghi rõ loại đất, theo khuôn ở bài hợp đồng đặt cọc mua đất.

Câu hỏi thường gặp

Có nên mua đất phi nông nghiệp không?

Tùy bạn mua để làm gì. Mua để ở thì chỉ nên mua đất ở (ONT, ODT), vì khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở 2023 chỉ cho cá nhân xây nhà ở trên đất ở. Mua để kinh doanh thì đọc kỹ thời hạn và nguồn gốc ghi trên sổ trước khi cọc.

Đất phi nông nghiệp khác đất thổ cư như thế nào?

Đất thổ cư là cách gọi dân gian của đất ở. Đất ở chỉ là một trong 10 loại thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Mọi đất thổ cư đều là đất phi nông nghiệp, nhưng đất thương mại, dịch vụ hay đất sản xuất thì không phải đất thổ cư.

Thuế đất phi nông nghiệp 2026 là bao nhiêu?

Đất ở tính theo biểu lũy tiến: 0,03% trong hạn mức, 0,07% phần vượt không quá 3 lần, 0,15% phần vượt trên 3 lần, theo khoản 1 Điều 7 Luật 48/2010/QH12. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp 0,03%. Hạn mức do tỉnh quy định.

Đất phi nông nghiệp có được cấp sổ đỏ không?

Được, nếu đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Loại đất ghi trên sổ là căn cứ xác định loại đất theo điểm a khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2024. Có sổ không có nghĩa là được xây nhà ở; điều đó tùy loại đất ghi trên sổ.

Đất phi nông nghiệp có được xây nhà không?

Chỉ đất ở được xây nhà ở. Khoản 3 Điều 48 Luật Xây dựng 2025 yêu cầu nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân xây trên đất ở hợp pháp. Đất thương mại, dịch vụ hay đất sản xuất muốn xây nhà ở phải xin chuyển sang đất ở trước.

Đất phi nông nghiệp viết tắt là gì?

Mã chung của nhóm là PNN trong bảng ký hiệu loại đất. Trên sổ và bản đồ địa chính, từng thửa mang mã của loại cụ thể như ONT, ODT, TMD hay SKC, không ghi PNN.

Phí chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang đất ở?

Không có mức phí chung. Người xin chuyển phải nộp tiền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 121 Luật Đất đai, tính theo bảng giá đất của tỉnh. Đất có nguồn gốc đất ở, nay chuyển lại thành đất ở và phù hợp quy hoạch thì không phải nộp, theo khoản 3 Điều 121.

Ba việc làm được ngay hôm nay

• Lấy sổ ra, tìm dòng mục đích sử dụng. Ghi lại đúng chữ và mã loại đất, đừng ghi chung là “phi nông nghiệp”.
• Đọc dòng thời hạn và nguồn gốc ngay bên dưới. Đất kinh doanh có thời hạn thì tính ngay năm hết hạn và mốc 06 tháng xin gia hạn.
• Tra bộ thủ tục chuyển mục đích của tỉnh nơi có đất. Làm việc này trước khi đặt cọc nếu bạn định mua đất không phải đất ở để xây nhà.

Về người viết bài này

Bài viết do Nguyễn Trung Ninh (nhà sáng lập), Nguyễn Thị Huyền (nhà đồng sáng lập) và đội ngũ MREAL biên soạn và kiểm chứng. Hơn 15 năm và hơn 100 giao dịch bất động sản thực tế tại thị trường Việt Nam, đi qua năm vị trí trong chuỗi giao dịch: môi giới, chủ sàn, nhà đầu tư cá nhân, công ty đầu tư, công ty đào tạo. Nếu bạn đang cân nhắc đất vườn, xem thêm bài chuyển đất vườn lên thổ cư hết bao nhiêu tiền và bài đất nông nghiệp có được xây nhà không.

---

Nội dung trên chỉ để bạn tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý về một thửa đất cụ thể. Việc thửa đất của bạn thuộc loại nào, có được chuyển sang đất ở hay không và phải nộp bao nhiêu tiền do cơ quan có thẩm quyền xem xét theo hồ sơ thật. Đất đang tranh chấp, đang bị kê biên hoặc có thông báo thu hồi thì bạn nên tham vấn luật sư, đồng thời kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

Căn cứ pháp lý được đọc nguyên văn và kiểm hiệu lực ngày 11/10/2026. Luật Đất đai số 31/2024/QH15 theo bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH ngày 16/3/2026: Điều 9, 10, 121, 133, 159, 171, 172, 195, 196. Nghị định 102/2024/NĐ-CP: Điều 5, khoản 1 Điều 5 đã được sửa bởi khoản 1 Điều 13 Nghị định 49/2026/NĐ-CP (hiệu lực 31/01/2026). Nghị định 49/2026/NĐ-CP: Điều 14, 15. Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 theo bản hợp nhất 79/VBHN-VPQH ngày 26/3/2026: khoản 3 Điều 54. Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 hiệu lực 01/7/2026: khoản 3 Điều 48. Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12: Điều 2, 3, 7.