Thừa kế thế vị là gì? Cháu hưởng phần đất của bố mẹ 2026

Tóm tắt nhanh: Thừa kế thế vị là khi con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng lúc với người đó, cháu hưởng phần mà cha hoặc mẹ mình lẽ ra được nhận. Cháu cũng mất trước thì chắt hưởng, theo Điều 652 Bộ luật Dân sự 2015. Con dâu không thế vị.

Chuyện này hay gặp ở các gia đình có nhà đất của ông bà. Một người con mất sớm, vài năm sau ông hoặc bà mới mất. Đến lúc chia đất, có người nói phần của người con đã mất “coi như không còn”, có người lại cho rằng vợ của người đó được nhận thay.

Cả hai cách nói đều sai. Bài này giúp bạn biết cháu có phần hay không, tính phần đó thành bao nhiêu trên mảnh đất, ai không được đứng vào chỗ người đã mất, và làm giấy tờ ra sao. Danh sách những người ở hàng thứ nhất đã có trong bài hàng thừa kế thứ nhất, ở đây chúng tôi chỉ đi sâu vào cơ chế thế vị.

Điều khoản trong bài được mở và đọc nguyên văn ngày 11/10/2026 từ Bộ luật Dân sự 2015 (Luật số 91/2015/QH13, hiệu lực từ 01/01/2017). Phần đất đai, công chứng và thuế dựa trên Luật Đất đai bản hợp nhất số 44/VBHN-VPQH, Luật Công chứng 2024, Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 và Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.

Thừa kế thế vị là gì?

Thế vị nghĩa là “đứng vào vị trí”. Khi một người con không còn sống để nhận phần di sản của cha mẹ mình, luật cho con của người đó đứng vào đúng chỗ trống ấy. Phần đó không biến mất, cũng không chia lại cho các anh chị em còn sống.

Điều 652 Bộ luật Dân sự 2015 viết gọn trong một câu. Con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống. Nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng thời điểm thì chắt được hưởng phần mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống.

• Người để lại di sản. Thường là ông, bà, đứng tên hoặc có phần trong mảnh đất.
• Người bị thế vị. Người con đã mất trước hoặc mất cùng lúc với ông, bà.
• Người thế vị. Con của người đã mất, tức cháu của ông bà. Nếu cháu cũng đã mất trước thì tới chắt.
• Phần được nhận. Đúng bằng phần người con đã mất lẽ ra được hưởng, không hơn, không kém.

Thế vị nằm trong Chương XXIII của Bộ luật, chương về thừa kế theo pháp luật. Nó gắn với hàng thừa kế thứ nhất ở điểm a khoản 1 Điều 651, nơi có con đẻ, con nuôi của người chết. Cách đếm suất ở hàng này bạn xem thêm ở bài cách chia đất thừa kế không có di chúc.

Điều kiện để cháu được hưởng thừa kế thế vị là gì?

Thế vị chỉ xảy ra khi đủ cùng lúc bốn điều kiện. Thiếu một điều kiện thì cháu không đứng vào chỗ cha mẹ mình được, dù quan hệ máu mủ rất gần.

• Người mất trước phải là con của người để lại di sản. Điều 652 chỉ nói “con của người để lại di sản”. Anh chị em ruột, vợ, chồng của người để lại di sản mất trước thì không có cơ chế này.
• Người con đó chết trước hoặc chết cùng thời điểm. Chết cùng thời điểm gồm cả trường hợp không xác định được ai chết trước, theo Điều 619. Điều này giữ nguyên thế vị cho cháu.
• Cháu còn sống lúc mở thừa kế, hoặc đã thành thai trước đó. Điều 613 đòi người thừa kế phải còn sống vào thời điểm mở thừa kế, hoặc sinh ra và còn sống sau đó nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết.
• Di sản được chia theo pháp luật. Không có di chúc, di chúc không hợp pháp, hoặc phần di chúc liên quan tới người con đã mất không còn hiệu lực.

Thời điểm mở thừa kế là lúc người có tài sản chết, theo khoản 1 Điều 611. Cách đọc ngày tháng và tên người trên sổ có ở bài cách đọc sổ đỏ. Mọi phép so “ai chết trước” đều lấy mốc này. Giấy chứng tử của hai người là thứ quyết định, nên hãy giữ bản sao của cả hai trong cùng một bộ hồ sơ.

Điều 652 chỉ nêu trường hợp người con chết trước hoặc chết cùng thời điểm. Câu chữ của điều này không nhắc tới người con từ chối nhận di sản theo Điều 620 hay người con không được quyền hưởng di sản theo Điều 621. Khi gia đình có một trong hai tình huống đó, cháu có được nhận gì hay không là chuyện cần luật sư xem trên hồ sơ thật, đừng tự suy.

Cháu thế vị được hưởng bao nhiêu phần đất?

Cháu nhận đúng phần của cha hoặc mẹ mình. Nếu có nhiều cháu cùng thế vị một người, các cháu chia đều phần đó với nhau. Muốn ra con số, bạn đi ba bước: tách di sản, đếm suất, chia phần thế vị.

• Tách di sản ra khỏi tài sản chung. Điều 612 cho biết di sản gồm tài sản riêng của người chết và phần của người chết trong tài sản chung với người khác.
• Đếm suất ở hàng thứ nhất. Mỗi người còn sống là một suất. Người con đã mất mà có con thì suất đó vẫn giữ, theo Điều 652.
• Chia đều theo suất. Khoản 2 Điều 651 cho người cùng hàng hưởng phần bằng nhau.
• Chia tiếp phần thế vị cho các cháu. Các cháu của cùng một người con nhận chung phần của cha hoặc mẹ mình.

Ví dụ minh họa, không phải một vụ việc thật. Ông A và bà B có một mảnh đất là tài sản chung của hai vợ chồng. Hai ông bà có ba người con là C, D và E. Người con E mất năm 2020, để lại hai con nhỏ. Ông A mất năm 2025, không để lại di chúc. Cha mẹ của ông A đều đã mất từ trước.

Bước	Cách tính	Tỷ lệ trên cả mảnh đất
Phần của bà B trong tài sản chung	Một nửa thuộc về bà, không phải di sản	50%
Di sản của ông A	Một nửa còn lại	50%
Số suất ở hàng thứ nhất	Bà B, C, D và suất của E	4 suất
Mỗi suất	50% chia 4	12,5%
Hai cháu con của E	12,5% chia đôi	6,25% mỗi cháu

Nguồn tính: Điều 612, khoản 2 Điều 651, Điều 652 Bộ luật Dân sự 2015. Ví dụ giả định để minh họa cách tính.

Cộng lại, bà B nắm 62,5% mảnh đất: 50% phần của bà cộng 12,5% suất thừa kế. C và D mỗi người 12,5%. Hai cháu mỗi cháu 6,25%. Nếu mảnh đất đang đứng tên chung hai vợ chồng, bài thêm tên vợ vào sổ đỏ giải thích sổ chung ghi thế nào. Con số cụ thể của nhà bạn còn tùy di sản có gồm tài sản riêng hay không, và hàng thứ nhất có thêm ai, như cha mẹ còn sống của người để lại di sản.

Chết trước và chết sau người để lại di sản khác nhau thế nào?

Đây là chỗ nhiều gia đình nhầm nhất. Cùng một người con mất, nhưng mất trước hay mất sau ông bà sẽ dẫn tới hai kết quả khác hẳn nhau về việc ai cầm phần đất.

• Người con mất trước ông bà. Phần của người con đi thẳng tới các cháu theo Điều 652. Vợ hoặc chồng của người con đó không có suất trong phần này.
• Người con mất sau ông bà. Kể từ lúc ông bà mất, người con đã có quyền với phần di sản của mình, theo Điều 614. Phần đó trở thành tài sản của người con.
• Hệ quả của trường hợp mất sau. Khi người con này mất, phần nhận từ ông bà được chia như di sản của chính người con. Vợ hoặc chồng của họ đứng ở hàng thứ nhất cùng các con, theo điểm a khoản 1 Điều 651.
• Không xác định được ai mất trước. Coi như chết cùng thời điểm theo Điều 619, và thế vị vẫn áp dụng.

Nói cách khác, con dâu góa có nhận được một phần đất của bố mẹ chồng hay không phụ thuộc vào thứ tự hai người mất. Nếu chồng mất sau bố mẹ chồng, chị nhận qua chồng. Nếu chồng mất trước, chị không có suất, các con của chị mới có. Đây là cách đọc ghép Điều 614, 651 và 652, khi gặp hồ sơ có tranh cãi hãy để luật sư xem lại.

Việc này đặc biệt quan trọng khi đất chưa chia trong nhiều năm. Mảnh đất có thể đã qua hai, ba lần mở thừa kế chồng lên nhau. Bài đất thừa kế chưa chia có thêm các tình huống khi di sản để nguyên quá lâu.

Vợ, con dâu, con rể có được thừa kế thế vị không?

Không. Điều 652 chỉ cho cháu và chắt đứng vào chỗ của cha mẹ mình. Vợ hoặc chồng của người con đã mất, tức con dâu hoặc con rể của ông bà, không nằm trong câu chữ của điều này.

• Con dâu, con rể không ở hàng thứ nhất của bố mẹ chồng, bố mẹ vợ. Điểm a khoản 1 Điều 651 chỉ gồm vợ, chồng, cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.
• Muốn con dâu có phần thì cần di chúc. Người lập di chúc có quyền chỉ định người thừa kế theo khoản 1 Điều 626.
• Tặng cho khi còn sống cũng là một cách. Bố mẹ có thể làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho con dâu, con rể khi còn minh mẫn.
• Con dâu vẫn có quyền nuôi dạy, quản lý phần của cháu nhỏ. Phần đất là của cháu, người lớn chỉ giữ hộ và làm thủ tục thay theo quy định về đại diện.

Một điểm hay bị bỏ qua: nếu người con mất sau bố mẹ mình, con dâu vẫn nhận được một phần, nhưng nhận qua chồng chứ không phải qua thế vị. Mục ngay trên đã giải thích vì sao. Còn quan hệ thừa kế giữa con dâu và bố mẹ chồng, bài hàng thừa kế thứ nhất có một mục riêng.

Có di chúc thì còn thừa kế thế vị không?

Phần được chia theo di chúc thì không có thế vị. Nhưng nếu người con được di chúc chỉ định đã mất trước người lập di chúc, phần di chúc dành cho người đó không còn hiệu lực, và phần đất ấy quay về chia theo pháp luật. Lúc đó thế vị có thể xuất hiện trở lại.

• Di chúc mất hiệu lực một phần. Điểm a khoản 2 Điều 643: người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc cùng thời điểm với người lập di chúc thì di chúc không có hiệu lực ở phần liên quan.
• Phần đó chia theo pháp luật. Điểm c khoản 2 Điều 650 áp dụng thừa kế theo pháp luật cho phần di sản liên quan tới người thừa kế theo di chúc đã chết trước.
• Khi chia theo pháp luật thì xét lại hàng thừa kế. Phần này được chia cho những người ở hàng thứ nhất, và cháu thế vị suất của cha mẹ mình theo Điều 652.
• Cháu không tự động nhận cả phần di chúc ghi cho cha mẹ. Cháu chỉ nhận một suất theo pháp luật trong phần đất bị chia lại.

Ví dụ: di chúc ghi để toàn bộ mảnh đất cho người con E, nhưng E mất trước người lập di chúc. Phần đó chia theo pháp luật cho mọi người ở hàng thứ nhất, cháu nhận suất của E chứ không nhận trọn mảnh đất. Đây là chỗ AI Overview và nhiều bài viết rút gọn thành “thừa kế theo di chúc không có thế vị”, rồi người đọc hiểu là cháu mất trắng.

Nếu bạn đang viết di chúc và muốn phần của một người con đi thẳng tới các cháu khi người con mất trước, hãy ghi rõ người nhận dự phòng trong di chúc. Cách viết một bản di chúc hợp lệ có ở bài mẫu di chúc viết tay.

Con nuôi, con riêng có được thừa kế thế vị không?

Luật có nhắc tới cả hai nhóm này ở ngay sau Điều 652, nhưng câu chữ ngắn và có nhiều cách hiểu khi áp vào từng gia đình.

• Con nuôi. Điều 653: con nuôi và cha nuôi, mẹ nuôi được thừa kế di sản của nhau, và còn được thừa kế theo Điều 651 và Điều 652.
• Con riêng với bố dượng, mẹ kế. Điều 654: nếu có quan hệ chăm sóc, nuôi dưỡng nhau như cha con, mẹ con thì được thừa kế di sản của nhau, và còn được thừa kế theo Điều 652 và Điều 653.
• Điều kiện “chăm sóc, nuôi dưỡng như cha con” phải chứng minh được. Đây là chuyện thực tế, thường cần lời khai, giấy tờ, xác nhận của nhiều người.
• Con ngoài giá thú là con đẻ. Điểm a khoản 1 Điều 651 chỉ ghi “con đẻ”, không phân biệt con trong hay ngoài hôn nhân.

Việc nuôi con nuôi phải được đăng ký thì quan hệ mới có giá trị pháp lý. Gặp hồ sơ có con nuôi chưa đăng ký hoặc con riêng, khả năng tranh chấp cao. Hãy hỏi luật sư trước khi ký văn bản phân chia, vì ký rồi muốn đòi lại rất khó.

Bảng so sánh: thế vị và các trường hợp dễ nhầm

Tình huống	Ai nhận phần của người con	Căn cứ
Con mất trước ông bà, có con	Các cháu chia đều phần của cha hoặc mẹ	Điều 652
Con và cháu đều mất trước, có chắt	Chắt nhận phần của cha hoặc mẹ mình	Điều 652
Con mất cùng lúc với ông bà	Các cháu, vẫn thế vị	Điều 619, 652
Con mất sau ông bà	Người thừa kế của chính người con, gồm cả vợ hoặc chồng	Điều 614, 651
Con mất trước, không có con	Không còn suất, chia cho người cùng hàng	Khoản 2, 3 Điều 651
Di chúc ghi cho con, con mất trước	Phần đó chia theo pháp luật, cháu nhận suất thế vị	Điều 643, 650, 652
Con dâu, con rể	Không thế vị, chỉ nhận nếu có di chúc hoặc qua chồng, vợ mất sau	Điều 651, 652

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015, đọc nguyên văn ngày 11/10/2026.

Bảng này dùng để tự xếp nhà mình vào một dòng trước khi ngồi với anh chị em. Khi thấy nhà mình rơi vào hai dòng cùng lúc, ví dụ vừa có di chúc vừa có người mất trước, đó là lúc nên có người làm luật cùng xem.

Cháu thế vị làm thủ tục nhận đất thế nào?

Thủ tục của cháu thế vị giống thủ tục của mọi người thừa kế khác. Chỉ khác là hồ sơ cần thêm giấy tờ chứng minh người con đã mất trước và chứng minh quan hệ cha con, mẹ con giữa người đó với cháu.

• Gom giấy chứng tử của cả hai người. Giấy chứng tử của ông hoặc bà, và giấy chứng tử của người con đã mất trước. Ngày mất trên hai giấy là căn cứ xét thế vị.
• Gom giấy tờ chứng minh hai tầng quan hệ. Giấy khai sinh của người con chứng minh là con của ông bà, giấy khai sinh của cháu chứng minh là con của người con.
• Công chứng văn bản phân chia di sản. Điều 59 Luật Công chứng 2024 quy định việc công chứng văn bản phân chia di sản; văn bản đã công chứng là căn cứ để đăng ký sang tên.
• Cháu chưa thành niên thì có người đại diện. Người đại diện theo pháp luật ký thay; quyền lợi của cháu phải được giữ nguyên trong văn bản.
• Đăng ký biến động trong 30 ngày. Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai tính thời hạn này từ ngày phân chia xong di sản hoặc từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực.

Bước công chứng có niêm yết trước khi ký, chi tiết ở bài khai nhận di sản thừa kế. Phí công chứng tính theo giá trị tài sản, xem bài phí công chứng nhà đất. Khi đất đã chia và cần cắt thửa cho từng người, đọc bài thủ tục tách thửa đất.

Nơi nộp hồ sơ đăng ký biến động, thành phần hồ sơ và số ngày giải quyết do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, vì Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã giao bộ thủ tục đất đai cho tỉnh. Bạn tra bộ thủ tục của tỉnh mình trước khi đi, cách tra ở bài thủ tục đất đai theo tỉnh. Các bước sang tên chung có ở bài sang tên sổ đỏ khi người đứng tên đã mất.

Thời gian không vô hạn. Khoản 1 Điều 623 cho người thừa kế 30 năm để yêu cầu chia di sản là bất động sản, tính từ thời điểm mở thừa kế. Khoản 2 cùng điều cho 10 năm để yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác.

Nhận đất thế vị có phải nộp thuế, lệ phí không?

Cháu nhận đất từ ông bà nội, ông bà ngoại được miễn thuế thu nhập cá nhân và miễn lệ phí trước bạ. Chắt nhận từ cụ thì hai danh sách miễn này không nhắc tới.

• Thuế thu nhập cá nhân của cháu: miễn. Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15, hiệu lực từ 01/7/2026, miễn thu nhập từ nhận thừa kế bất động sản giữa ông bà nội với cháu nội, ông bà ngoại với cháu ngoại.
• Lệ phí trước bạ của cháu: miễn. Khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP miễn cho nhà, đất nhận thừa kế giữa ông bà nội với cháu nội, ông bà ngoại với cháu ngoại khi được cấp giấy chứng nhận.
• Chắt nhận từ cụ: không có trong danh sách miễn. Nếu không thuộc trường hợp miễn nào khác, phần giá trị vượt 20 triệu đồng mỗi lần nhận chịu thuế suất 10%, theo Điều 18 Luật Thuế TNCN 109/2025.
• Vẫn phải khai dù được miễn. Hồ sơ khai thuế đi kèm hồ sơ đăng ký biến động đất đai; giấy tờ chứng minh quan hệ là căn cứ để cơ quan thuế xét miễn.

Với trường hợp chắt, hãy hỏi cơ quan thuế quản lý nơi có đất trước khi khai để biết chắc khoản phải nộp. Cách tính lệ phí trước bạ khi không được miễn có ở bài lệ phí trước bạ nhà đất. Tổng các khoản khi sang tên, xem bài chi phí sang tên sổ đỏ.

Bốn tình huống dễ mất phần của cháu

Qua hơn 100 giao dịch, chúng tôi gặp nhiều bộ hồ sơ đất thừa kế mà phần của cháu suýt bị bỏ sót. Đây là quan sát nghề nghiệp chung của đội ngũ, không phải một vụ việc cụ thể.

• Văn bản phân chia chỉ ghi tên các con còn sống. Người soạn quên rằng suất của người con đã mất vẫn tồn tại. Cháu không có tên thì văn bản thiếu người thừa kế.
• Người lớn ký thay cháu nhỏ rồi “nhường” phần của cháu. Phần đất là tài sản của cháu. Người đại diện không được tùy ý cho đi phần đó.
• Cháu ở xa, không biết ông bà đã mất. Đất được chia xong, sổ đã sang tên người khác. Khi đó cháu phải tự bảo vệ quyền trong thời hiệu ở Điều 623.
• Nhầm thế vị với quyền của người vợ góa. Gia đình để con dâu ký và nhận thay phần của chồng đã mất trước, trong khi người có quyền là các cháu.

Nếu nhà bạn có người đang chuẩn bị mua lại đất từ một gia đình như vậy, hãy soi kỹ văn bản phân chia trước khi đặt cọc. Bài cách kiểm tra pháp lý nhà đất và bài tranh chấp đất đai, kiểm tra trước khi mua có danh sách giấy tờ cần đòi xem.

Khi chuyện đã thành tranh chấp, bạn nên có luật sư đi cùng từ sớm. Bài các tình huống tranh chấp đất đai và bài đơn khởi kiện tranh chấp đất đai giúp bạn hình dung đường đi.

Câu hỏi thường gặp

Thừa kế thế vị theo luật Dân sự 2015?

Điều 652 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng thời điểm với người đó thì cháu được hưởng phần mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống. Cháu cũng chết trước thì chắt được hưởng phần tương ứng.

Thừa kế thế vị khi nào?

Khi di sản chia theo pháp luật và người con của người để lại di sản đã chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người đó. Thời điểm so sánh là thời điểm mở thừa kế, tức lúc người có tài sản chết, theo khoản 1 Điều 611.

Hàng thừa kế thế vị gồm những ai?

Luật không có một “hàng thế vị” riêng. Cháu và chắt đứng vào suất của cha hoặc mẹ mình ở hàng thừa kế thứ nhất của người để lại di sản. Các cháu của cùng một người con chia đều suất đó với nhau.

Vợ có được thừa kế thế vị không?

Không. Điều 652 chỉ cho cháu, chắt thế vị. Vợ của người con đã mất trước không nhận phần của chồng từ bố mẹ chồng. Nếu chồng mất sau bố mẹ chồng thì người vợ nhận qua di sản của chồng, theo Điều 614 và 651.

Con dâu có được hưởng thừa kế thế vị không?

Không. Con dâu không thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bố mẹ chồng theo điểm a khoản 1 Điều 651 và không phải người thế vị. Con dâu chỉ có phần nếu bố mẹ chồng để lại di chúc cho mình hoặc tặng cho khi còn sống.

Thừa kế theo di chúc có thế vị không?

Phần chia theo di chúc thì không. Nhưng nếu người được di chúc chỉ định đã chết trước người lập di chúc, phần đó mất hiệu lực theo điểm a khoản 2 Điều 643 và chia theo pháp luật theo điểm c khoản 2 Điều 650. Khi đó cháu có thể thế vị.

Vợ chồng người con đã mất có con nuôi thì cháu nuôi có được thế vị không?

Điều 653 cho con nuôi được thừa kế theo Điều 651 và Điều 652, nhưng việc áp vào cháu là con nuôi của người con đã mất có nhiều cách hiểu. Quan hệ nuôi con nuôi phải đăng ký hợp lệ. Trường hợp này nên hỏi luật sư trước khi ký văn bản phân chia.

Ba việc làm được ngay hôm nay

• Ghi ngày mất của ông bà và của người con lên cùng một tờ giấy. Hai ngày đó quyết định cháu thế vị hay phần đất đi qua người con.
• Tìm đủ giấy khai sinh của hai tầng: người con và các cháu. Thiếu một tờ là hồ sơ công chứng dừng lại.
• Đếm suất bằng bảng tính trong bài trước khi họp gia đình. Đưa con số tỷ lệ cụ thể sẽ dễ thống nhất hơn nói chung chung.

Về người viết bài này

Bài viết do Nguyễn Trung Ninh (nhà sáng lập), Nguyễn Thị Huyền (nhà đồng sáng lập) và đội ngũ MREAL biên soạn và kiểm chứng. Hơn 15 năm và hơn 100 giao dịch bất động sản thực tế tại thị trường Việt Nam, đi qua năm vị trí trong chuỗi giao dịch: môi giới, chủ sàn, nhà đầu tư cá nhân, công ty đầu tư, công ty đào tạo. Nếu có người trong gia đình muốn từ chối phần của mình, xem bài văn bản từ chối nhận di sản thừa kế. Nếu bố mẹ muốn chuyển đất cho con khi còn sống, xem bài bố mẹ cho tặng nhà đất cho con.

---

Nội dung trên chỉ để bạn tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho một gia đình hay một thửa đất cụ thể. Ai được thế vị, phần được nhận bao nhiêu, thuế phải nộp ra sao do công chứng viên, cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế hoặc Tòa án xem xét theo hồ sơ thật. Gia đình đang có tranh chấp, có con nuôi, con riêng hoặc có di chúc thì bạn nên tham vấn luật sư. Đồng thời kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

Căn cứ pháp lý được đọc nguyên văn và kiểm hiệu lực ngày 11/10/2026. Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, hiệu lực từ 01/01/2017: Điều 611, 612, 613, 614, 619, 620, 621, 623, 626, 643, 650, 651, 652, 653, 654. Luật Đất đai số 31/2024/QH15, văn bản hợp nhất số 44/VBHN-VPQH ngày 16/3/2026: khoản 1, khoản 3 Điều 133. Luật Công chứng số 46/2024/QH15: Điều 59. Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, hiệu lực từ 01/7/2026: khoản 1 Điều 4, Điều 18. Nghị định 10/2022/NĐ-CP: khoản 10 Điều 10, không bị Nghị định 175/2025/NĐ-CP sửa. Nghị định 49/2026/NĐ-CP: giao tỉnh quy định thủ tục đất đai.