Điều chỉnh giấy phép xây dựng 2026: khi nào xin, hồ sơ gì

Tóm tắt nhanh: Phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng khi thiết kế mới làm đổi vị trí, diện tích xây dựng, số tầng, kết cấu chính, công năng chính bên trong, hoặc mặt ngoài ở khu có quản lý kiến trúc. Nhà ở riêng lẻ nộp trực tuyến, có kết quả trong 07 ngày làm việc.

Nhiều chủ nhà chỉ nghĩ tới giấy phép một lần, lúc khởi công. Rồi giữa chừng, nhà thầu gợi ý thêm một tầng tum, gia đình muốn kéo rộng phòng khách, kiến trúc sư đổi lại mặt tiền. Bản vẽ trên công trường bắt đầu lệch khỏi bản vẽ đóng dấu, và đó là lúc rủi ro xuất hiện.

Bài này trả lời những câu hỏi của người đang xây dở. Thay đổi nào bắt buộc phải xin điều chỉnh, thay đổi nào không cần, hồ sơ gồm gì, nộp ở đâu, bao lâu, và xây lệch rồi mới xin thì có còn kịp. Thủ tục xin phép lần đầu đã có trong bài xin giấy phép xây dựng.

Căn cứ được đọc nguyên văn ngày 09/10/2026 từ Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 217/2026/NĐ-CP hiệu lực từ 01/7/2026, Nghị định 339/2026/NĐ-CP về xử phạt và Thông tư 85/2019/TT-BTC về lệ phí.

Điều chỉnh giấy phép xây dựng là gì?

Là thủ tục xin cơ quan đã cấp phép ghi nhận thiết kế mới khi bạn thay đổi một số nội dung quan trọng của công trình trong lúc xây. Giấy phép cũ vẫn giữ, phần điều chỉnh được ghi thẳng lên bản chính hoặc cấp thành phụ lục kèm theo, theo điểm c khoản 3 Điều 63 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Khoản 3 Điều 44 Luật Xây dựng 2025 giao Chính phủ quy định chi tiết việc cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại giấy phép. Từ 01/7/2026, phần chi tiết đó nằm ở Nghị định 217/2026, thay cho Nghị định 175/2024/NĐ-CP đã hết hiệu lực theo khoản 2 Điều 75 của nghị định mới.

• Điều chỉnh không phải xin phép lại từ đầu. Bạn không mất giấy phép đang có, chỉ bổ sung phần thay đổi.
• Người làm thủ tục là chủ đầu tư. Khoản 1 Điều 63 Nghị định 217 dùng chữ “chủ đầu tư phải đề nghị”, với nhà ở riêng lẻ chính là chủ nhà.
• Phải xin trước khi xây phần thay đổi. Mẫu giấy phép ở Phụ lục II Nghị định 217 in sẵn nghĩa vụ này. Thay đổi thuộc khoản 1 Điều 63 thì phải đề nghị điều chỉnh và chờ cơ quan cấp phép quyết định.
• Thực hiện đúng giấy phép là trách nhiệm của bạn. Điểm đ khoản 2 Điều 46 Luật Xây dựng 2025.

Hiểu đúng thủ tục này giúp bạn tránh hai việc tốn kém: bị phạt vì xây khác phép, và khó ghi nhà vào sổ sau khi hoàn công. Khâu ghi nhà vào sổ có trong bài thủ tục hoàn công nhà ở.

Khi nào phải điều chỉnh giấy phép xây dựng?

Khoản 1 Điều 63 Nghị định 217/2026 nêu ba nhóm thay đổi. Chỉ cần thiết kế điều chỉnh rơi vào một trong ba nhóm, bạn phải xin điều chỉnh.

• Đổi mặt ngoài ở khu có quản lý kiến trúc. Điểm a: thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc.
• Đổi vị trí, diện tích, số tầng hoặc kết cấu chính. Điểm b: thay đổi một trong các yếu tố về vị trí xây dựng, diện tích xây dựng, số tầng, giải pháp kết cấu chính.
• Đổi phân khu chức năng chính bên trong. Điểm c: điều chỉnh thiết kế bên trong làm thay đổi phân khu các chức năng sử dụng chính.

Nhóm thứ hai là nhóm chủ nhà hay vướng nhất. Thêm một tầng, nâng tum thành tầng, nới diện tích xây dựng sát ranh, chuyển từ móng đơn sang móng cọc đều nằm ở đây. Nếu bạn đang tính nâng tầng cho nhà cũ, đọc thêm bài nâng tầng nhà và bài mật độ xây dựng để biết giới hạn quy hoạch trước khi vẽ.

Với nhóm thứ nhất, cần biết khu đất có thuộc khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc hay không. Điều này nằm trong quy chế quản lý kiến trúc của địa phương. Đất dính quy hoạch thì tham khảo bài quy hoạch treo và bài đất dính quy hoạch có mua được không.

Trường hợp nào không phải điều chỉnh giấy phép xây dựng?

Điểm d khoản 1 Điều 63 Nghị định 217 trả lời gọn: điều chỉnh thiết kế mà không làm thay đổi các nội dung ở điểm a, b, c thì không phải điều chỉnh giấy phép.

Nói cách khác, luật không liệt kê từng việc được miễn. Bạn tự đối chiếu thay đổi của mình với ba nhóm trên. Dưới đây là cách đội ngũ MREAL thường giúp chủ nhà phân loại, là cách đọc của chúng tôi chứ không phải danh sách luật định.

• Thường không chạm ba nhóm. Đổi vật liệu hoàn thiện, màu sơn, gạch lát; dịch vách ngăn nhẹ mà không đổi công năng chính của tầng; thay thiết bị vệ sinh, bếp.
• Cần cân nhắc kỹ. Đổi kiểu cửa, ban công, mái ở mặt tiền khi khu đất có quy chế kiến trúc; chuyển tầng trệt từ ở sang kinh doanh.
• Gần như chắc chắn phải điều chỉnh. Thêm tầng, đổi diện tích xây dựng, đổi vị trí trên lô đất, đổi giải pháp móng hoặc khung chịu lực.
• Không chắc thì hỏi trước khi làm. Gửi câu hỏi kèm bản vẽ cho cơ quan đã cấp phép; điểm a khoản 1 Điều 46 Luật Xây dựng 2025 cho bạn quyền yêu cầu cơ quan đó giải thích, hướng dẫn.

Sửa nhà sau khi đã ở nhiều năm là chuyện khác với điều chỉnh khi đang xây, vì đi theo giấy phép sửa chữa, cải tạo. Nội dung đó có trong bài cải tạo nhà cũ và bài cải tạo nhà cấp 4.

Nhà đã có phép theo luật cũ nay được miễn phép thì sao?

Đây là điểm mới ít người biết. Khoản 3 Điều 95 Luật Xây dựng 2025 nói về công trình đã được cấp giấy phép theo Luật Xây dựng 2014, nay thuộc đối tượng được miễn giấy phép theo luật mới. Công trình đó mà có điều chỉnh thiết kế thì không phải điều chỉnh giấy phép xây dựng.

Khoản 2 Điều 94 cho khoản 3 Điều 95 có hiệu lực từ 01/01/2026, sớm hơn phần lớn luật. Danh sách công trình được miễn giấy phép nằm ở Điều 43 Luật Xây dựng 2025 và đã được bóc riêng trong bài bỏ giấy phép xây dựng.

• Bước một: kiểm nhà mình có thuộc diện miễn phép theo luật mới không. Đối chiếu Điều 43 với vị trí và quy mô nhà.
• Bước hai: nếu thuộc diện miễn, điều chỉnh thiết kế không cần xin điều chỉnh giấy phép. Theo khoản 3 Điều 95.
• Bước ba: thiết kế điều chỉnh vẫn phải đúng quy hoạch và an toàn. Miễn thủ tục không có nghĩa là miễn tuân thủ.
• Bước bốn: giữ bản vẽ điều chỉnh cùng hồ sơ nhà. Bạn sẽ cần nó khi hoàn công và khi bán.

Chúng tôi khuyên kiểm bước một bằng văn bản hỏi cơ quan cấp phép, vì sai ở bước này thì cả ba bước sau đều sai. Bài giấy phép xây dựng có thời hạn nói riêng về nhà xây trên đất đã có quy hoạch nhưng chưa thu hồi.

Điều chỉnh, gia hạn và cấp lại giấy phép khác nhau thế nào?

Ba thủ tục này cùng nằm ở Điều 63, 64 Nghị định 217 và cùng dùng Mẫu số 02 Phụ lục II, nên rất dễ nhầm. Bảng dưới là cách chúng tôi đặt cạnh nhau.

Thủ tục	Khi nào dùng	Hồ sơ chính	Thời hạn giải quyết với nhà ở riêng lẻ	Căn cứ
Điều chỉnh	Thiết kế thay đổi một trong ba nhóm nội dung	Đơn, giấy phép cũ kèm bản vẽ, bản vẽ điều chỉnh, kết quả thẩm định, giấy tờ đất nếu đổi diện tích đất	07 ngày làm việc	Điều 63, điểm b khoản 1 Điều 54
Gia hạn	Giấy phép hết hiệu lực khởi công mà chưa khởi công	Đơn, giấy phép đã cấp	05 ngày làm việc	Khoản 3 Điều 63
Cấp lại	Giấy phép rách, nát hoặc mất	Đơn nêu lý do, bản giấy phép nếu rách nát	05 ngày làm việc	Điều 64

Gia hạn có giới hạn: điểm a khoản 3 Điều 63 cho mỗi giấy phép gia hạn tối đa 02 lần, mỗi lần 12 tháng. Cấp lại chỉ cho bản sao giấy phép đã cấp, không thay đổi nội dung, theo khoản 1 Điều 64.

• Đang xây mà đổi thiết kế: điều chỉnh.
• Chưa kịp khởi công mà giấy phép sắp hết hạn: gia hạn.
• Mất hoặc hỏng tờ giấy phép: cấp lại.

Hồ sơ điều chỉnh giấy phép xây dựng gồm những gì?

Khoản 2 Điều 63 Nghị định 217/2026 liệt kê năm thành phần. Hai thành phần cuối chỉ áp dụng theo điều kiện ghi trong chính điều khoản.

• Đơn đề nghị theo Mẫu số 02 Phụ lục II. Điểm a. Cùng một mẫu dùng cho điều chỉnh, gia hạn và cấp lại.
• Giấy phép đã cấp kèm bản vẽ đã đóng dấu. Điểm b.
• Bộ bản vẽ thiết kế điều chỉnh. Điểm c; có điều chỉnh dự án thì kèm thiết kế điều chỉnh trong báo cáo nghiên cứu khả thi.
• Báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế điều chỉnh. Điểm d, phải có nội dung về an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, theo quy định của nghị định.
• Giấy tờ hợp pháp về đất. Điểm đ, chỉ khi thiết kế điều chỉnh làm thay đổi diện tích sử dụng đất hoặc chức năng sử dụng đất; loại giấy tờ được chấp nhận ở Điều 55.

Điểm d dẫn chiếu “theo quy định của Nghị định này” về thẩm định thiết kế. Với nhà ở riêng lẻ, bạn nên hỏi bộ phận tiếp nhận xem phần thẩm định áp với quy mô nhà mình ra sao trước khi chuẩn bị, thay vì đoán. Nếu đổi diện tích đất, chuẩn bị bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và nếu cần hiểu các ô trên sổ, xem bài cách đọc sổ đỏ.

Nộp hồ sơ ở đâu và bao lâu có kết quả?

Nộp cho chính cơ quan đã cấp giấy phép. Điểm a khoản 4 Điều 53 Nghị định 217 giao cơ quan cấp phép thẩm quyền điều chỉnh giấy phép do mình cấp. Với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, khoản 1 Điều 53 giao Ủy ban nhân dân cấp xã.

• Nộp trực tuyến là mặc định. Khoản 1 Điều 54: hồ sơ nộp tại Cổng Dịch vụ công quốc gia; chỉ khi có sự cố mới nộp trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc qua bưu chính công ích.
• Thẩm định trong 03 ngày làm việc. Điểm a khoản 2 Điều 54, với nhà ở riêng lẻ, kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
• Bổ sung trong 02 ngày làm việc. Điểm b khoản 2 Điều 54: thiếu gì cơ quan báo một lần qua thư điện tử hoặc tin nhắn; bổ sung không đạt thì phải làm lại từ đầu.
• Kết quả trong 07 ngày làm việc. Điểm b khoản 1 Điều 54 cho nhà ở riêng lẻ; công trình khác là 09 ngày làm việc.

Khi điều chỉnh làm thay đổi cấp công trình, điểm d khoản 4 Điều 53 xác định thẩm quyền theo cấp công trình sau điều chỉnh. Nghĩa là nhà bạn có thể phải chuyển từ xã lên Sở Xây dựng. Kết quả nhận trực tuyến hoặc qua bưu chính, theo điểm a khoản 4 Điều 54.

Lệ phí điều chỉnh giấy phép xây dựng là bao nhiêu?

Không có một con số chung cả nước. Khoản 6 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC xếp lệ phí cấp giấy phép xây dựng vào danh mục lệ phí thuộc thẩm quyền Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Mức thu do Ủy ban nhân dân tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định, theo Điều 4 thông tư này.

• Mức thu do tỉnh quyết. Tra nghị quyết về phí, lệ phí của Hội đồng nhân dân tỉnh nơi có công trình.
• Nộp khi làm thủ tục. Điểm b khoản 4 Điều 54 Nghị định 217: người đề nghị điều chỉnh có trách nhiệm nộp lệ phí theo quy định.
• Lệ phí là nghĩa vụ luật định. Điểm c khoản 2 Điều 46 Luật Xây dựng 2025.
• Chi phí lớn hơn thường nằm ở bản vẽ. Thuê vẽ lại và thẩm định thiết kế điều chỉnh, không phải lệ phí.

Chúng tôi không ghi một mức lệ phí cụ thể vì mỗi tỉnh một khác và có thể đổi theo nghị quyết mới. Tổng chi phí làm nhà, gồm các khoản giấy tờ, có trong bài chi phí xây nhà và bài chi phí sửa nhà.

Xây khác giấy phép mà chưa điều chỉnh thì bị phạt bao nhiêu?

Mức phạt nằm ở Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, hiệu lực từ 26/8/2026 và thay Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Các mức dưới đây là mức với tổ chức, theo điểm a khoản 4 Điều 5; cá nhân, hộ gia đình bị phạt bằng một nửa.

• Xây nhà ở riêng lẻ không đúng giấy phép mới. Điểm a khoản 6 Điều 25: 30 đến 40 triệu đồng.
• Không đúng giấy phép sửa chữa, cải tạo hoặc có thời hạn. Điểm a khoản 4: 15 đến 20 triệu đồng.
• Thiết kế đã điều chỉnh mà không được thẩm định, phê duyệt. Khoản 8: 80 đến 100 triệu đồng.
• Không treo giấy phép tại công trường. Điểm a khoản 2: 5 đến 10 triệu đồng.

Nhà trong khu bảo vệ di tích, di sản thế giới chịu mức cao hơn ở điểm b từng khoản. Tiền phạt chưa phải phần nặng nhất. Điểm c, d khoản 14 Điều 25 cho hai hướng xử lý: đang thi công thì buộc làm thủ tục điều chỉnh; hành vi đã kết thúc thì buộc phá dỡ phần vi phạm.

Đã xây sai rồi mới xin điều chỉnh có kịp không?

Còn kịp nếu công trình đang thi công và phần thay đổi đủ điều kiện được điều chỉnh. Khoản 2 Điều 85 Nghị định 339 cho bạn một khoảng thời gian, nhưng rất ngắn.

• Buộc dừng thi công phần vi phạm. Khoản 2 Điều 85, khi công trình đủ điều kiện được cấp giấy phép điều chỉnh.
• 35 ngày với nhà ở riêng lẻ. Điểm a khoản 2: tính từ ngày ra quyết định xử phạt, phải hoàn thành hồ sơ và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép điều chỉnh.
• Hồ sơ phải kèm chứng từ đã nộp phạt. Điểm b khoản 2 Điều 85.
• Hết hạn mà không xuất trình được giấy phép điều chỉnh thì phải tự phá dỡ. Điểm c, d khoản 2: tự phá dỡ trong tối đa 15 ngày kể từ khi nhận thông báo.

Nếu phần thay đổi không đủ điều kiện được điều chỉnh, ví dụ vượt tầng cao quy hoạch cho phép, khoản 1 Điều 85 buộc phá dỡ ngay phần vi phạm. Đây là lý do nên hỏi trước khi xây, không phải xây trước rồi hỏi. Xây xong mà vướng tranh chấp với nhà bên cạnh thì đọc thêm bài tranh chấp ranh giới đất liền kề, và nên tham vấn luật sư khi đã có quyết định xử phạt.

Năm tình huống chủ nhà hay gặp giữa lúc thi công

Phần này là quan sát nghề nghiệp của đội ngũ MREAL khi làm việc với người mua nhà và chủ nhà tự xây, không phải quy định pháp luật. Mỗi tình huống chúng tôi gắn với điều khoản để bạn tự kiểm.

1. Thêm tầng tum thành phòng ở. Đổi số tầng hoặc diện tích sàn, rơi vào điểm b khoản 1 Điều 63: nên xin điều chỉnh trước.
2. Đổi móng đơn sang móng cọc vì đất yếu. Đổi giải pháp kết cấu chính, cũng điểm b: cần điều chỉnh, kèm thẩm định an toàn chịu lực.
3. Chuyển tầng trệt thành cửa hàng. Có thể đổi phân khu chức năng chính, điểm c: hỏi cơ quan cấp phép trước.
4. Đổi kiểu ban công, mái ở mặt tiền. Chỉ chạm điểm a nếu khu đất có yêu cầu quản lý kiến trúc: kiểm quy chế kiến trúc của địa phương.
5. Đổi gạch, sơn, thiết bị. Không chạm ba nhóm, theo điểm d: không phải điều chỉnh, nhưng ghi lại để đối chiếu khi hoàn công. Chi phí sơn lại có trong bài chi phí sơn lại nhà.

Người mua nhà mới xây cũng nên so bản vẽ giấy phép với thực tế ngôi nhà. Nhà xây lệch phép mà chưa điều chỉnh sẽ khó ghi tài sản vào sổ, phần này nằm trong cách kiểm tra pháp lý nhà đất. Nếu đang cân nhắc sửa trước khi bán, xem bài sửa nhà trước khi bán hay bán nguyên trạng, còn chi phí sửa có trong bài sửa nhà trọn gói.

Câu hỏi thường gặp

Trường hợp không phải điều chỉnh giấy phép xây dựng?

Khi thiết kế điều chỉnh không chạm ba nhóm ở khoản 1 Điều 63 Nghị định 217/2026, theo điểm d cùng khoản. Ba nhóm đó là mặt ngoài ở khu có quản lý kiến trúc; vị trí, diện tích xây dựng, số tầng, kết cấu chính; phân khu chức năng chính bên trong. Nhà đã có phép theo luật cũ nay thuộc diện miễn phép cũng không phải điều chỉnh.

Lệ phí điều chỉnh giấy phép xây dựng?

Do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, theo khoản 6 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, nên mỗi tỉnh một mức. Bạn tra nghị quyết phí, lệ phí của tỉnh nơi có công trình và nộp khi làm thủ tục.

Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng?

Dùng Mẫu số 02 Phụ lục II ban hành kèm Nghị định 217/2026/NĐ-CP, theo điểm a khoản 2 Điều 63. Cùng mẫu này dùng cho gia hạn và cấp lại giấy phép, trong đơn ghi rõ nội dung đề nghị.

Điều kiện điều chỉnh giấy phép xây dựng?

Thiết kế điều chỉnh phải có báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt theo Nghị định 217. Hai giấy này phải có nội dung an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường. Nếu đổi diện tích hoặc chức năng sử dụng đất thì phải có giấy tờ hợp pháp về đất theo Điều 55.

Thời gian điều chỉnh giấy phép xây dựng?

Với nhà ở riêng lẻ là 07 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Công trình khác là 09 ngày làm việc, theo điểm b khoản 1 Điều 54 Nghị định 217/2026. Thiếu hồ sơ thì bạn có 02 ngày làm việc để bổ sung.

Phụ lục điều chỉnh giấy phép xây dựng?

Theo điểm c khoản 3 Điều 63 Nghị định 217/2026, nội dung điều chỉnh được ghi trực tiếp trên bản chính giấy phép đã cấp. Cách khác là cấp bản phụ lục bổ sung kèm giấy phép, theo mẫu tương ứng tại Phụ lục II.

Ba việc làm được ngay hôm nay

• Đặt bản vẽ giấy phép cạnh bản vẽ thi công hiện tại. Đánh dấu mọi chỗ khác nhau về số tầng, diện tích, kết cấu, mặt tiền, công năng.
• Với mỗi chỗ khác, đối chiếu với ba nhóm ở khoản 1 Điều 63. Chạm nhóm nào thì dừng phần đó và chuẩn bị hồ sơ điều chỉnh.
• Kiểm giấy phép có đang treo ở công trường không. Đó là nghĩa vụ công khai, thiếu là bị phạt riêng.

Về người viết bài này

Bài viết do Nguyễn Trung Ninh (nhà sáng lập), Nguyễn Thị Huyền (nhà đồng sáng lập) và đội ngũ MREAL biên soạn và kiểm chứng. Hơn 15 năm và hơn 100 giao dịch bất động sản thực tế tại thị trường Việt Nam, đi qua năm vị trí trong chuỗi giao dịch: môi giới, chủ sàn, nhà đầu tư cá nhân, công ty đầu tư, công ty đào tạo. Nếu bạn đang xây trên đất nông nghiệp đã chuyển mục đích, xem thêm bài chuyển mục đích sử dụng đất và bài đất nông nghiệp có được xây nhà không.

---

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý hay tư vấn thiết kế cho một công trình cụ thể. Việc thay đổi có thuộc diện phải điều chỉnh hay không, và hồ sơ thẩm định áp ra sao, do cơ quan cấp giấy phép xem xét theo hồ sơ thật. Công trình đã bị lập biên bản, xử phạt, hoặc đang có tranh chấp với nhà liền kề thì bạn nên tham vấn luật sư. Đồng thời liên hệ cơ quan đã cấp giấy phép để được hướng dẫn.

Căn cứ pháp lý được đọc nguyên văn và kiểm hiệu lực ngày 09/10/2026. Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 hiệu lực 01/7/2026 (Điều 95 hiệu lực 01/01/2026): Điều 43, 44, 46, 94, 95. Nghị định 217/2026/NĐ-CP hiệu lực 01/7/2026, thay Nghị định 175/2024/NĐ-CP: Điều 53, 54, 55, 63, 64, 75. Nghị định 339/2026/NĐ-CP hiệu lực 26/8/2026: khoản 4 Điều 5, Điều 25, Điều 85. Thông tư 85/2019/TT-BTC: Điều 3, Điều 4.