Nguồn gốc sử dụng đất 2026: sổ ghi gì, khi nào nộp tiền?

Tóm tắt nhanh: Nguồn gốc sử dụng đất là thông tin cho biết bạn có đất do Nhà nước giao, cho thuê hay công nhận, có thu tiền sử dụng đất hay không. Thông tư 10/2024/TT-BTNMT có 11 dòng nguồn gốc kèm mã; sổ mẫu mới không in dòng này ở trang đầu mà để trong mã QR.

Lật sổ đỏ cũ ra, trang 2 có một dòng ghi “Nguồn gốc sử dụng”. Dòng này dùng những cụm từ như “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất” hay “Công nhận QSDĐ như giao đất không thu tiền sử dụng đất”. Phần lớn người mua đọc lướt qua dòng này. Nhưng chính dòng này quyết định bạn đã trả tiền đất cho Nhà nước hay chưa, và sau này đổi mục đích sử dụng có phải nộp thêm hay không.

Bài này chỉ làm một việc: giải nghĩa từng cách ghi nguồn gốc và cho biết nó ảnh hưởng gì tới tiền, tới quyền bán. Cách đọc các trang khác của sổ có ở bài cách đọc sổ đỏ. Các khoản tiền đất phải nộp cho Nhà nước có ở bài tiền sử dụng đất.

Chúng tôi đọc nguyên văn ngày 19/10/2026 từ Thông tư 10/2024/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận, theo văn bản hợp nhất có cả phần sửa của Thông tư 23/2025/TT-BNNMT. Tiếp theo là Luật Đất đai bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH, Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã sửa bởi Nghị định 49/2026/NĐ-CP, và Nghị quyết 254/2025/QH15.

Nguồn gốc sử dụng đất là gì?

Khoản 9 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT định nghĩa rất gọn. Nguồn gốc sử dụng đất được xác định theo hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà người sử dụng đất phải thực hiện. Đó là lúc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

• Không phải “đất của ai trước đây”. Nguồn gốc không ghi tên chủ cũ, mà ghi cách Nhà nước trao quyền và cách tiền đất đã được tính.
• Ba hình thức gốc. Nhà nước giao đất, Nhà nước cho thuê đất, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
• Hai trạng thái tiền. Có thu tiền hoặc không thu tiền sử dụng đất; với đất thuê là trả tiền một lần hoặc trả hằng năm.
• Có mã riêng. Phụ lục số 04 của Thông tư gán mỗi nguồn gốc một mã như DG-CTT, CNQ-KTT, dùng trong sổ địa chính.

Hiểu nguồn gốc giúp bạn trả lời ba câu hỏi trước khi xuống tiền. Đất này đã trả tiền cho Nhà nước chưa? Chủ đất có quyền bán quyền sử dụng đất không? Sau này lên đất ở thì tiền tính thế nào? Bức tranh rộng hơn về các quyền của người có sổ có ở bài quyền sử dụng đất.

Sổ đỏ mẫu mới có ghi nguồn gốc sử dụng đất không?

Đây là điểm nhiều bài trên mạng đang viết chưa đúng. Điều 33 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT liệt kê thông tin thửa đất in tại mục 2 trên Giấy chứng nhận mẫu mới, và danh sách đó không có nguồn gốc.

• Sáu dòng in trên mặt sổ mới. Số thửa và số tờ bản đồ, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng, hình thức sử dụng, địa chỉ (khoản 1 tới khoản 6 Điều 33).
• Nguồn gốc nằm trong mã QR. Khoản 7 Điều 33: sáu thông tin trên và các thông tin khác về thửa đất quy định tại Điều 8 được thể hiện tại mã QR của Giấy chứng nhận.
• Sổ cũ in thẳng ở trang 2. Sổ cấp theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT có dòng nguồn gốc theo khoản 8 Điều 6. Thông tư này hết hiệu lực từ 01/8/2024 (điểm a khoản 2 Điều 43 Thông tư 10/2024).
• Sổ cũ vẫn có giá trị. Khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai: giấy chứng nhận đã cấp trước ngày luật có hiệu lực vẫn có giá trị pháp lý, không bắt buộc đổi sang mẫu mới.

Vì vậy, khi người bán đưa sổ mẫu 2024 mà bạn không thấy chữ “nguồn gốc”, đó không phải sổ thiếu thông tin. Muốn biết nguồn gốc, quét mã QR hoặc đề nghị cung cấp thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai. Phân biệt các loại sổ có ở bài sổ đỏ là gì, phân biệt sổ đỏ, sổ hồng, cách kiểm sổ thật giả có ở bài cách kiểm tra sổ đỏ thật giả.

Các dòng nguồn gốc sử dụng đất trên sổ nghĩa là gì?

Các điểm a tới f khoản 9 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT đặt tên cho sáu nguồn gốc gốc. Mỗi tên gọi kể một câu chuyện khác nhau về tiền đất.

• “Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất”. Người sử dụng đất không trả tiền đất. Trường hợp điển hình là cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất nông nghiệp trong hạn mức (khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai).
• “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”. Đã trả tiền đất, kể cả trúng đấu giá quyền sử dụng đất và người mua căn hộ của chủ đầu tư được giao đất có thu tiền.
• “Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần” hoặc “trả tiền hằng năm”. Đây là đất thuê. Hai cách trả tiền dẫn tới hai bộ quyền rất khác nhau, xem mục riêng phía dưới.
• “Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền” hoặc “không thu tiền”. Đất đang dùng được Nhà nước công nhận, rồi xếp vào chế độ tương đương giao có thu tiền hoặc không thu tiền.

Điểm đáng chú ý nằm ở điểm đ. Có những người dùng đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ mà không phải nộp tiền khi cấp sổ. Sổ của họ vẫn được ghi “Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất”. Nghĩa là dòng “có thu tiền” không phải lúc nào cũng có nghĩa chủ đất đã bỏ tiền ra. Khái niệm đất ở có ở bài đất thổ cư là gì.

Bảng tra nhanh mã nguồn gốc sử dụng đất

Mã	Dòng ghi (rút gọn)	Ý nghĩa với người mua	Căn cứ
DG-KTT	Nhà nước giao đất không thu tiền	Chưa trả tiền đất; đổi mục đích thường phải nộp chênh lệch	Điểm a khoản 9 Điều 8 TT 10/2024
DG-CTT	Nhà nước giao đất có thu tiền	Đã trả tiền đất khi được giao	Điểm b khoản 9 Điều 8
DT-TML	Cho thuê đất trả tiền một lần	Đất thuê, đã trả hết tiền thuê cho cả thời hạn	Điểm c khoản 9 Điều 8
DT-THN	Cho thuê đất trả tiền hằng năm	Đất thuê, mỗi năm trả tiền; không bán quyền sử dụng đất	Điểm d khoản 9 Điều 8
CNQ-CTT	Công nhận như giao đất có thu tiền	Đất được công nhận, xếp như giao có thu tiền	Điểm đ, điểm k khoản 9 Điều 8
CNQ-KTT	Công nhận như giao đất không thu tiền	Đất được công nhận, xếp như giao không thu tiền	Điểm e khoản 9 Điều 8
DT-KCN-TML	Thuê lại của chủ đầu tư hạ tầng, trả một lần	Đất trong khu, cụm công nghiệp	Điểm m khoản 9 Điều 8
DT-KCN-THN	Thuê lại của chủ đầu tư hạ tầng, trả hằng năm	Đất trong khu, cụm công nghiệp	Điểm m khoản 9 Điều 8
DG-QL	Nhà nước giao đất để quản lý	Không phải đất để mua bán	Điểm p khoản 9 Điều 8
NCQ-…	Nhận chuyển quyền	Ghi cách nhận rồi tới nguồn gốc lần đầu	Điểm h khoản 9 Điều 8

Phụ lục số 04 đếm 11 dòng vì CNQ-CTT dùng cho cả hai trường hợp công nhận có thu tiền (dòng 5 và dòng 7). Mã chỉ dùng trên sổ địa chính (điểm q khoản 9 Điều 8). Trên sổ bạn đọc tên gọi đầy đủ, không đọc mã. Ký hiệu loại đất như ONT, ODT, LUC có ở bài ký hiệu các loại đất.

Mua đất đã qua nhiều đời chủ thì nguồn gốc ghi thế nào?

Đa số mảnh đất bạn mua đã đổi chủ ít nhất một lần. Điểm h khoản 9 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT xử lý đúng trường hợp này.

• Ghi cách nhận trước. Như nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho, nhận góp vốn, hoặc ghi “Nhận chuyển quyền”.
• Kèm căn cứ khi đặc biệt. Trúng đấu giá, xử lý nợ thế chấp, giải quyết tranh chấp, bản án hoặc quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án.
• Rồi ghi nguồn gốc lần đầu. Tiếp theo là nguồn gốc như trên Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu.
• Tách, hợp, cấp đổi không đổi nguồn gốc. Điểm g: tách thửa, hợp thửa, cấp lại, cấp đổi mà không đổi mục đích thì giữ nguồn gốc như sổ đã cấp.

Hệ quả thực tế: mảnh đất mua lại từ người thứ ba vẫn “mang theo” nguồn gốc gốc của nó. Đất nông nghiệp giao không thu tiền, sau năm lần sang tay, vẫn là đất có nguồn gốc giao không thu tiền. Thủ tục sang tên có ở bài thủ tục sang tên sổ đỏ, tách thửa có ở bài thủ tục tách thửa đất.

Sổ cũ chưa ghi nguồn gốc thì sao? Đoạn 2 điểm g nói rõ: khi đăng ký biến động, cơ quan căn cứ hồ sơ cấp sổ trước đây và pháp luật đất đai tại thời điểm đăng ký biến động để xác định và thể hiện nguồn gốc. Danh sách các trường hợp phải đăng ký biến động có ở bài đăng ký biến động đất đai.

Nguồn gốc ảnh hưởng tới tiền phải nộp khi chuyển mục đích thế nào?

Đây là lý do thật sự khiến dòng nguồn gốc đáng tiền. Khi xin chuyển mục đích, khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/01/2026) quy định người sử dụng đất nộp tiền theo mức chênh lệch giữa tiền của loại đất sau và loại đất trước khi chuyển. Điều 156 Luật Đất đai có quy định tương tự.

• Đất giao không thu tiền thì “loại đất trước” gần như chưa được trả. Phần chênh lệch phải nộp vì thế thường là khoản lớn nhất trong các trường hợp.
• Sau khi nộp, nguồn gốc đổi theo. Điểm l khoản 9 Điều 8 Thông tư 10/2024: chuyển mục đích mà phải nộp tiền sử dụng đất thì ghi như giao đất có thu tiền.
• Chuyển mà không phải nộp tiền thì giữ nguồn gốc cũ. Cũng điểm l: không phải nộp tiền và không chuyển sang thuê thì nguồn gốc như trước khi chuyển.
• Mua rồi mới chuyển mục đích. Điểm i: nguồn gốc xác định theo nghĩa vụ tài chính sau khi được chuyển mục đích.

Đất vườn, ao trong cùng thửa có đất ở có một mức riêng. Điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 tính 30% chênh lệch giữa tiền theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp, cho phần diện tích trong hạn mức giao đất ở. Mức này chỉ tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (trên 01 thửa đất). Cách tính chi tiết có ở bài chuyển đất vườn lên thổ cư hết bao nhiêu tiền và bài chuyển mục đích sử dụng đất.

Đất thuê trả tiền hằng năm có bán được không?

Hai sổ cùng ghi “Nhà nước cho thuê đất” có thể khác nhau hoàn toàn về quyền bán, chỉ vì cách trả tiền.

• Trả tiền một lần: bán được quyền sử dụng đất. Khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai xếp đất thuê trả tiền một lần cùng nhóm với đất giao có thu tiền. Nhóm này được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn.
• Trả tiền hằng năm: chỉ bán tài sản và quyền thuê. Theo điểm b khoản 2 Điều 37, cá nhân thuê đất trả tiền hằng năm được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê. Điều kiện bán nằm ở Điều 46.
• Người mua tiếp tục thuê. Người mua được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã xác định và thời hạn còn lại.
• Thế chấp chỉ bằng tài sản. Điểm đ khoản 2 Điều 37: thế chấp tài sản gắn liền với đất, không thế chấp quyền sử dụng đất.

Khoản 1 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định thêm điều kiện bán tài sản trên đất thuê trả tiền hằng năm. Trong đó có yêu cầu tài sản đã có giấy phép xây dựng nếu phải xin phép. Đất thương mại, dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh hay gặp nguồn gốc thuê, xem bài đất thương mại dịch vụ và bài đất SKC là gì.

Sổ ghi “giao đất không thu tiền” thì có nên mua không?

Không có câu trả lời chung. Dòng này không làm đất kém hợp pháp, nó chỉ cho biết bạn đang mua cái gì.

• Thường là đất nông nghiệp trong hạn mức. Khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai: cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất nông nghiệp trong hạn mức thì không thu tiền.
• Vẫn chuyển nhượng được. Khoản 1 Điều 37 cho cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được giao trong hạn mức quyền chuyển nhượng, nếu đủ điều kiện tại khoản 1 Điều 45.
• Muốn xây nhà thì tính thêm tiền. Phải xin chuyển mục đích, phù hợp quy hoạch, và nộp chênh lệch như mục trên.
• Có thời hạn. Đất nông nghiệp giao trong hạn mức có thời hạn 50 năm, hết hạn được dùng tiếp (điểm a khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai).

Theo quan sát nghề nghiệp của đội ngũ MREAL qua hơn 100 giao dịch, nhiều người mua đất vườn, đất ruộng ven đô tính giá như đất ở mà quên khoản tiền chuyển mục đích. Khoản này phải cộng vào giá mua trước khi đặt cọc. Đọc thêm bài đất nông nghiệp và bài đất nông nghiệp có được xây nhà không. Mốc thời hạn có ở bài thời hạn sử dụng đất.

Đất chưa có sổ thì nguồn gốc được xác định thế nào?

Khi đăng ký mà chưa đủ điều kiện cấp sổ hoặc chưa có nhu cầu cấp sổ, điểm o khoản 9 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT yêu cầu ghi nguồn gốc theo thời điểm bắt đầu sử dụng và lý do có đất.

• Ví dụ ngay trong thông tư. “Sử dụng đất từ năm 1984, do tự khai hoang”, hoặc do ông cha để lại, do nhận chuyển nhượng, được Nhà nước giao không thu tiền.
• Mốc 18/12/1980. Khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai: dùng đất trước mốc này, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không tranh chấp, thì được cấp sổ theo quy định riêng.
• Mốc 15/10/1993. Khoản 2 Điều 138 áp cho đất dùng từ 18/12/1980 tới trước 15/10/1993.
• Phần đất nông nghiệp còn lại. Hiện trạng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền (điểm d khoản 1, khoản 2 Điều 138).

Thời điểm bắt đầu sử dụng đất vì thế là dữ kiện quan trọng nhất khi làm sổ lần đầu. Thủ tục có ở bài thủ tục làm sổ đỏ lần đầu, riêng đất ruộng, đất vườn có ở bài đất nông nghiệp có sổ đỏ không. Đất lấn chiếm là trường hợp khác, xem bài đất lấn chiếm có được cấp sổ đỏ không.

Có mẫu đơn xin xác nhận nguồn gốc đất không?

Trên mạng lưu hành nhiều “mẫu đơn xin xác nhận nguồn gốc đất”. Chúng tôi không tìm thấy mẫu nào như vậy trong các văn bản trung ương đang có hiệu lực mà bài này đã đọc.

• Thủ tục đất đai nay do tỉnh quy định. Khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trình tự, thủ tục, thành phần hồ sơ.
• Xã xác nhận trong quá trình cấp sổ. Điều 138 Luật Đất đai nhắc Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp đối với đất không có giấy tờ.
• Kê khai trong hồ sơ đăng ký. Thời điểm và lý do có đất được kê trong hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu theo mẫu tỉnh đang áp dụng.
• Hỏi đúng chỗ. Hỏi bộ phận một cửa cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất xem tỉnh dùng mẫu nào.

Một mẫu tự soạn vẫn có thể được nhận như văn bản trình bày, nhưng nó không thay được hồ sơ theo mẫu tỉnh. Danh sách thủ tục theo từng tỉnh có ở bài thủ tục đất đai theo tỉnh.

Thửa đất có nhiều nguồn gốc thì sổ thể hiện ra sao?

Một thửa đất ở nông thôn thường có cả đất ở và đất vườn, mỗi phần một nguồn gốc. Điểm n khoản 9 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT xử lý trường hợp này.

• Ghi từng nguồn gốc kèm diện tích. Lần lượt thể hiện từng loại nguồn gốc và diện tích tương ứng.
• Kèm mã từng loại. Đồng thời thể hiện mã tương ứng với từng nguồn gốc trong sổ địa chính.
• Ranh giới trên sơ đồ thửa. Khoản 14 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP được bổ sung bởi Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Thửa có nhiều hình thức trả tiền mà xác định được ranh giới thì vẽ bằng nét đứt xen nét chấm.
• Kiểm phần đất ở nằm đâu. Đường nét đứt cho biết phần nào là đất ở, phần nào là vườn, trước khi bạn chọn vị trí xây.

Diện tích đất ở được công nhận phụ thuộc hạn mức của tỉnh, xem bài hạn mức đất ở và bài đất vườn.

Sổ ghi sai nguồn gốc thì sửa ở đâu?

Nguồn gốc ghi sai có thể làm bạn nộp sai tiền khi chuyển mục đích hoặc bị vướng khi bán. Luật Đất đai có hai đường xử lý.

• Đính chính khi sai so với hồ sơ. Theo điểm b khoản 1 Điều 152 Luật Đất đai, cơ quan cấp sổ đính chính khi thông tin thửa đất sai so với hồ sơ đã được kiểm tra xác nhận.
• Cấp sổ đã thu hồi do sai nguồn gốc thì xác định lại. Điểm g khoản 9 Điều 8 Thông tư 10/2024 không giữ nguyên nguồn gốc khi sổ đã cấp “không đúng nguồn gốc sử dụng đất”.
• Chuẩn bị giấy tờ gốc. Quyết định giao đất, hợp đồng thuê, chứng từ nộp tiền sử dụng đất là bằng chứng mạnh nhất.
• Đừng tự sửa tay trên sổ. Mọi chỉnh sửa phải do cơ quan có thẩm quyền thực hiện.

Thủ tục cụ thể có ở bài thủ tục đính chính sổ đỏ. Nếu muốn đổi sang sổ mẫu mới cùng lúc, xem bài thủ tục cấp đổi sổ đỏ.

Ghi nợ tiền sử dụng đất có liên quan tới nguồn gốc không?

Có, và đây là chỗ người mua hay bỏ sót. Nguồn gốc ghi “giao đất có thu tiền” nhưng tiền đó có thể vẫn đang nợ.

• Sổ ghi rõ khoản nợ. Điểm c khoản 7 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT: trường hợp được ghi nợ thì thể hiện “Nợ tiền sử dụng đất” kèm số tiền và căn cứ.
• Nợ tới khi chuyển nhượng. Có trường hợp được ghi nợ cho tới khi chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn.
• Xóa nợ là một biến động riêng. Phụ lục của Thông tư có mã XG “Xóa ghi nợ tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ”.
• Ghi vào hợp đồng ai trả. Khoản nợ phải được thanh toán trước khi sang tên, nên giá mua phải tính tới.

Chi tiết khoản nợ này có ở bài ghi nợ tiền sử dụng đất. Cách ràng buộc người bán trong hợp đồng có ở bài hợp đồng đặt cọc mua đất.

Câu hỏi thường gặp

Nguồn gốc sử dụng đất được quy định ở văn bản nào?

Ở khoản 9 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận, có hiệu lực từ 01/8/2024. Mã từng nguồn gốc ở Phụ lục số 04 của thông tư này.

Sổ đỏ mới không có dòng nguồn gốc là sổ thiếu thông tin?

Không. Điều 33 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT chỉ in sáu thông tin thửa đất trên mặt sổ; nguồn gốc và các thông tin khác tại Điều 8 được thể hiện trong mã QR của Giấy chứng nhận.

“Công nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền sử dụng đất” có nghĩa là đã nộp tiền?

Không hẳn. Điểm đ khoản 9 Điều 8 cho ghi như vậy cả với cá nhân, hộ gia đình dùng đất ở mà không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp sổ. Muốn biết có nộp hay không, xem dòng nghĩa vụ tài chính.

Mua đất nhận chuyển nhượng thì sổ ghi nguồn gốc thế nào?

Ghi hình thức nhận chuyển quyền, ví dụ nhận chuyển nhượng, rồi tới nguồn gốc như trên sổ cấp lần đầu (điểm h khoản 9 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT).

UBND xã xác nhận nguồn gốc đất trong trường hợp nào?

Với đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Điều 138 Luật Đất đai yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp. Thủ tục và hồ sơ cụ thể do tỉnh quy định theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

Đất thuê trả tiền hằng năm có được chuyển nhượng không?

Không chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cá nhân thuê đất trả tiền hằng năm được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê khi đủ điều kiện (điểm b khoản 2 Điều 37, Điều 46 Luật Đất đai).

Ba việc làm được ngay hôm nay

• Chụp lại dòng nguồn gốc và dòng nghĩa vụ tài chính. Sổ cũ xem trang 2, sổ mới quét mã QR.
• Đối chiếu với bảng mã ở trên. Gạch chân chữ “không thu tiền”, “trả tiền hằng năm” hoặc “Nợ tiền sử dụng đất” nếu có.
• Hỏi Văn phòng đăng ký đất đai trước khi đặt cọc. Đặc biệt khi định chuyển mục đích hoặc mua đất thuê.

Về người viết bài này

Bài viết do Nguyễn Trung Ninh (nhà sáng lập), Nguyễn Thị Huyền (nhà đồng sáng lập) và đội ngũ MREAL biên soạn và kiểm chứng. Hơn 15 năm và hơn 100 giao dịch bất động sản thực tế tại thị trường Việt Nam. Năm vị trí đã đi qua: môi giới, chủ sàn, nhà đầu tư cá nhân, công ty đầu tư, công ty đào tạo. Nếu bạn sắp mua một mảnh đất, xem thêm bài cách kiểm tra pháp lý nhà đất và bài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

---

Nội dung trên chỉ để bạn tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho một thửa đất cụ thể. Trình tự, hồ sơ, nơi nộp và thời gian giải quyết thủ tục đất đai do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; số tiền chuyển mục đích phụ thuộc giá đất và quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Thửa đất có tranh chấp, sổ ghi sai nguồn gốc hoặc đang nợ tiền sử dụng đất thì bạn nên tham vấn luật sư và kiểm tra tại cơ quan đăng ký đất đai nơi có đất.

Căn cứ pháp lý được đọc nguyên văn và kiểm hiệu lực ngày 19/10/2026. Thông tư 10/2024/TT-BTNMT (hiệu lực 01/8/2024), sửa bởi Thông tư 23/2025/TT-BNNMT, theo văn bản hợp nhất: khoản 7, khoản 9 Điều 8; Điều 33; Điều 43; Phụ lục số 04. Luật Đất đai số 31/2024/QH15 theo bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH: Điều 37, 45, 46, 118, 138, 152, 156, 172, khoản 3 Điều 256. Nghị quyết 254/2025/QH15 (hiệu lực 01/01/2026): khoản 2 Điều 10, khoản 1 Điều 11. Nghị định 101/2024/NĐ-CP: khoản 14 Điều 18 theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Nghị định 49/2026/NĐ-CP: khoản 1 Điều 15.