Quy định mới về bồi thường khi thu hồi đất 2026: 9 điểm

Tóm tắt nhanh: Từ 01/01/2026, Nghị quyết 254/2025/QH15 đổi cách bồi thường khi thu hồi đất. Tiền đất tính theo bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh. Thông báo thu hồi chậm nhất 60 ngày với đất nông nghiệp, 120 ngày với đất phi nông nghiệp. Phương án bồi thường niêm yết 10 ngày.

Nhiều người nhận thông báo thu hồi đất năm 2026 rồi tra mạng, đọc trúng bài viết theo Luật Đất đai 2024 bản gốc. Họ tính mốc góp ý theo 30 ngày niêm yết, chờ thông báo trước 180 ngày, và hỏi “giá đất cụ thể” của mảnh đất mình. Cả ba mốc đó đã đổi.

Bài này đặt cạnh nhau hai lớp văn bản: Luật Đất đai bản hợp nhất và Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội, cộng phần hướng dẫn của Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Chín điểm mới được tách riêng, mỗi điểm một mục, kèm việc bạn cần làm. Riêng đất nông nghiệp, mức đền bù và các khoản hỗ trợ có bài giá đền bù đất nông nghiệp.

Căn cứ được đọc nguyên văn ngày 04/10/2026 từ Luật Đất đai bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH, toàn văn Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 49/2026/NĐ-CP trên Công báo.

Quy định mới về bồi thường khi thu hồi đất áp dụng từ khi nào?

Mốc chính là ngày 01/01/2026. Đó là ngày Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực, theo khoản 1 Điều 13 của Nghị quyết. Quốc hội thông qua văn bản này ngày 11/12/2025.

• Nghị quyết đứng trên luật khi hai bên khác nhau. Khoản 3 Điều 13 Nghị quyết 254/2025/QH15: Nghị quyết này và các luật khác có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì thực hiện theo Nghị quyết.
• Chính phủ hướng dẫn từ 31/01/2026. Nghị định 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 quy định chi tiết Nghị quyết, có hiệu lực ngay ngày ký theo khoản 1 Điều 16.
• Nghị định 88/2024/NĐ-CP vẫn là nghị định gốc về bồi thường. Điều 11 Nghị định 49/2026 sửa nhiều điều của Nghị định 88, vốn đã được sửa trước đó bởi Nghị định 151/2025 và Nghị định 226/2025.
• Dự án cũ có quy tắc chuyển tiếp riêng. Khoản 13 Điều 3 Nghị quyết và Điều 19 Nghị định 49 tách theo mốc đã hay chưa phê duyệt phương án, xem mục cuối bài.

Nói gọn: nếu phương án bồi thường của bạn được phê duyệt sau ngày 01/01/2026, gần như chắc chắn nó phải theo quy định mới. Bối cảnh bảng giá đất năm nay có ở bài bảng giá đất 2026.

Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254 khác nhau ở đâu?

Bảng dưới đặt mốc cũ trong Luật Đất đai bản hợp nhất cạnh mốc mới của Nghị quyết 254/2025/QH15. Cột phải là mốc đang áp dụng khi hai văn bản khác nhau.

Nội dung	Luật Đất đai 2024 (bản hợp nhất)	Nghị quyết 254/2025/QH15 (từ 01/01/2026)
Giá đất tính tiền bồi thường	Giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân quyết định (khoản 2 Điều 91)	Bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất (khoản 6 Điều 3, khoản 3 Điều 5)
Thông báo thu hồi trước	90 ngày đất nông nghiệp, 180 ngày đất phi nông nghiệp (khoản 1 Điều 85)	60 ngày và 120 ngày (điểm a khoản 9 Điều 3)
Niêm yết phương án	30 ngày (điểm a khoản 3 Điều 87)	10 ngày (điểm b khoản 9 Điều 3)
Đối thoại khi còn ý kiến không đồng ý	Trong 60 ngày từ ngày lấy ý kiến (điểm a khoản 3 Điều 87)	Không quá 30 ngày từ ngày lấy ý kiến (điểm b khoản 9 Điều 3)
Tái định cư trước khi thu hồi	Phải xong trước khi có quyết định thu hồi (khoản 6 Điều 91)	Có ngoại lệ, kèm tạm cư do tỉnh quy định (khoản 3, 4 Điều 3)
Nhà phá dỡ một phần, phần còn lại không an toàn	Giá trị xây mới nhà, công trình tương đương (Điều 102)	Giá trị xây mới của toàn bộ nhà ở, công trình đó (điểm a khoản 11 Điều 3)

• Bốn mốc thời gian đều ngắn lại. Người có đất ít thời gian chuẩn bị hơn, nên phải đọc thông báo ngay khi nhận.
• Giá đất chuyển sang công thức công khai. Bạn tự tra được bảng giá và hệ số của tỉnh, không còn chờ một con số định giá riêng.
• Một số mốc là quyền lợi được giữ. Phần nhà phá dỡ một phần được Nghị quyết viết rõ hơn là bồi thường giá trị xây mới toàn bộ.

Bảng này không thay cho văn bản. Mỗi dòng được giải thích kỹ ở các mục bên dưới, kèm số điều để bạn tự mở đối chiếu.

Tiền bồi thường về đất nay tính theo giá nào?

Đây là thay đổi lớn nhất. Luật Đất đai 2024 bản gốc viết bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi, tại thời điểm phê duyệt phương án, theo khoản 2 Điều 91. Nghị quyết 254/2025/QH15 thay bằng một công thức khác.

• Bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh. Khoản 6 Điều 3 Nghị quyết: giá đất tính tiền bồi thường về đất theo khoản 2 Điều 91 được tính theo giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.
• Năm căn cứ tính tiền bồi thường. Khoản 3 Điều 5 Nghị quyết liệt kê: diện tích đất thu hồi, thời hạn sử dụng đất, giá theo bảng giá và hệ số, mục đích và hình thức sử dụng đất.
• Hệ số do tỉnh ban hành mỗi năm. Khoản 2 Điều 8 Nghị quyết: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01/01 hằng năm, được sửa trong năm khi cần.
• Mốc lấy giá vẫn là ngày phê duyệt phương án. Khoản 4 Điều 11 Nghị định 49/2026 sửa ký hiệu G trong công thức của Nghị định 88: giá tính tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Điều này có nghĩa gì với bạn? Con số tiền đất trong phương án không còn là con số “ước” do một tổ chức tư vấn định giá riêng. Bạn lấy diện tích được bồi thường, tra vị trí thửa đất trong bảng giá, nhân hệ số của năm, rồi so với dòng tiền đất trong phương án.

Cách tra bảng giá theo vị trí có ở bài cách tính giá đất theo m2. Phân biệt giá nhà nước với giá thị trường có ở bài định giá nhà đất.

Nhà nước phải báo trước bao lâu trước khi thu hồi đất?

Theo quy định mới là chậm nhất 60 ngày với đất nông nghiệp và 120 ngày với đất phi nông nghiệp. Mốc này nằm ở điểm a khoản 9 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15, ngắn hơn mốc 90 ngày và 180 ngày của khoản 1 Điều 85 Luật Đất đai.

• Thông báo gửi cho ai. Người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan nếu có.
• Thông báo phải có gì. Khoản 1 Điều 85 Luật Đất đai: lý do, diện tích và vị trí, tiến độ, kế hoạch điều tra đo đạc kiểm đếm, kế hoạch di dời, kế hoạch bồi thường.
• Hiệu lực 12 tháng. Khoản 5 Điều 85: thông báo thu hồi đất có hiệu lực 12 tháng tính từ ngày ban hành.
• Đồng ý sớm thì không phải chờ hết hạn. Khoản 2 Điều 85: người có đất đồng ý cho thu hồi trước thời hạn thì Ủy ban nhân dân có thẩm quyền quyết định thu hồi mà không chờ. Điểm a khoản 9 Điều 3 Nghị quyết giữ ngoại lệ này.

Thông báo thu hồi ban hành trước ngày 01/8/2024 mà tới ngày Nghị quyết có hiệu lực vẫn chưa có quyết định thu hồi thì hết hiệu lực. Muốn thu hồi tiếp, cơ quan nhà nước phải ra thông báo mới, theo điểm c khoản 13 Điều 3 Nghị quyết.

Đất nằm trong quy hoạch nhiều năm mà chưa có thông báo là chuyện khác, bài quy hoạch treo giải thích quyền của bạn trong giai đoạn đó.

Phương án bồi thường niêm yết bao lâu và góp ý thế nào?

Niêm yết công khai 10 ngày, theo điểm b khoản 9 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15. Đây là khoảng thời gian bạn đọc và phản đối phương án trước khi nó được phê duyệt.

• Niêm yết ở ba chỗ. Trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất, và Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp xã.
• Lấy ý kiến bằng họp trực tiếp. Điểm a khoản 3 Điều 87 Luật Đất đai: hết niêm yết thì tổ chức họp; ai không dự được vì lý do chính đáng thì gửi ý kiến bằng văn bản.
• Biên bản phải ghi số người đồng ý và không đồng ý. Cũng điểm a khoản 3 Điều 87, có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã và đại diện người có đất.
• Đối thoại không quá 30 ngày. Điểm b khoản 9 Điều 3 Nghị quyết: còn ý kiến không đồng ý thì tổ chức đối thoại không quá 30 ngày kể từ ngày lấy ý kiến.

Mười ngày trôi rất nhanh. Chúng tôi khuyên bạn đọc phương án theo thứ tự: diện tích được tính, loại đất được ghi, đơn giá đất, đơn giá nhà và tài sản, các khoản hỗ trợ, phương án tái định cư. Sai một dòng diện tích hay loại đất là sai cả cột tiền phía sau.

Loại đất ghi trên sổ đọc thế nào thì xem bài ký hiệu các loại đất và bài cách đọc sổ đỏ.

Có bị thu hồi đất trước khi có chỗ tái định cư không?

Có thể, trong một số trường hợp. Luật Đất đai bản gốc đặt nguyên tắc ngược lại: phê duyệt phương án và bố trí tái định cư phải xong trước khi có quyết định thu hồi, theo khoản 6 Điều 91. Khoản 3 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 giữ điều kiện đó nhưng thêm ngoại lệ.

• Ngoại lệ thứ nhất: thu hồi trước khi phê duyệt phương án. Áp cho dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp; dự án khác thì cần trên 75% người sử dụng đất đồng ý, và phương án không bố trí tái định cư đã niêm yết.
• Ngoại lệ thứ hai: thu hồi trước khi xong tái định cư. Áp cho dự án đầu tư công khẩn cấp, dự án tái định cư tại chỗ, dự án bố trí tái định cư theo tuyến công trình chính.
• Tạm cư do tỉnh quy định. Khoản 4 Điều 3 Nghị quyết: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định việc bố trí tạm cư, thời gian và kinh phí tạm cư cho trường hợp thu hồi trước khi xong tái định cư.
• Tạm cư phải nằm trong phương án. Khoản 1 Điều 11 Nghị định 49/2026 bổ sung vào nội dung phương án của Nghị định 88 dòng: việc bố trí tạm cư, thời gian và kinh phí tạm cư nếu có.

Nếu bạn ở trong dự án thuộc hai ngoại lệ trên, hãy tìm trong phương án dòng tạm cư. Không có dòng này mà bạn phải di chuyển chỗ ở là lý do chính đáng để gửi ý kiến trong 10 ngày niêm yết.

Nhà ở bị phá dỡ một phần được bồi thường thế nào?

Câu trả lời phụ thuộc vào phần nhà còn lại có còn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật hay không. Điểm a khoản 11 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 tách hai nhánh.

• Phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật. Bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của toàn bộ nhà ở, công trình đó, với tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
• Phần còn lại vẫn bảo đảm tiêu chuẩn. Bồi thường theo thiệt hại thực tế, theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
• Đơn giá do tỉnh ban hành. Khoản 4 Điều 102 Luật Đất đai: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, công trình, phù hợp giá thị trường.
• Được dùng vật liệu còn lại. Khoản 1 Điều 102: chủ sở hữu nhà ở được sử dụng các nguyên vật liệu còn lại của nhà ở, công trình.

Một chi tiết mới của Nghị định 49/2026: khoản 5 Điều 11 cho phép đơn vị làm nhiệm vụ bồi thường thuê đơn vị tư vấn để xác định mức độ thiệt hại của nhà, công trình. Kinh phí thuê tư vấn tính vào chi phí tổ chức bồi thường, không do bạn trả.

Nhận định của chúng tôi: với nhà ống bị cắt mặt tiền, câu hỏi “phần còn lại có an toàn không” quyết định số tiền gấp nhiều lần. Đừng ký biên bản kiểm đếm khi chưa rõ phần nhà bị cắt và phần còn lại được đánh giá ra sao. Chi phí xây lại một căn nhà để đối chiếu có ở bài chi phí xây nhà.

Đất ở bị thu hồi được bồi thường bằng gì?

Bằng đất ở, bằng nhà ở, bằng tiền, hoặc bằng đất có mục đích khác. Khoản 1 Điều 98 Luật Đất đai liệt kê bốn hình thức này cho hộ gia đình, cá nhân đang dùng đất ở và đủ điều kiện được bồi thường.

• Ưu tiên bồi thường bằng đất cùng mục đích. Khoản 2 Điều 91: không có đất để bồi thường thì mới bồi thường bằng tiền.
• Muốn nhận tiền thay đất thì đăng ký từ đầu. Cũng khoản 2 Điều 91: người được bồi thường bằng đất, bằng nhà mà muốn nhận tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án.
• Dự án khu đô thị thì bồi thường tại chỗ. Khoản 7 Điều 111: người có đất ở bị thu hồi để làm khu đô thị được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tại chỗ; trong lúc chờ được bố trí nhà tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà.
• Nhiều thế hệ trên một thửa có thể được xét thêm. Khoản 4 Điều 111: đất bồi thường không đủ giao riêng cho từng hộ thì được xem xét hỗ trợ giao đất ở có thu tiền hoặc bán, cho thuê nhà ở.

Giá đất bạn phải trả khi nhận đất tái định cư cũng đổi. Khoản 6 Điều 3 Nghị quyết: giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư theo khoản 3 Điều 111 cũng tính theo bảng giá đất nhân hệ số. Vị trí tái định cư chưa có trong bảng giá thì căn cứ vị trí tương tự, và Ủy ban nhân dân cấp xã báo lên để bổ sung bảng giá ở kỳ họp gần nhất.

Không đủ tiền nộp ngay cho lô tái định cư thì có thể được ghi nợ, theo khoản 3 Điều 111. Khoản 7 Điều 11 Nghị định 49/2026 chốt: trả nợ theo đúng số tiền đã ghi nợ. Điều kiện và cách ghi nợ có ở bài ghi nợ tiền sử dụng đất, còn khái niệm tiền sử dụng đất ở bài tiền sử dụng đất.

Trường hợp nào không được bồi thường về đất theo quy định mới?

Khoản 10 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 liệt kê lại danh sách. Điều 4 Nghị định 49/2026 bổ sung các trường hợp khác mà Nghị quyết giao Chính phủ quy định.

• Đất thuộc khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai. Ví dụ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất; nhóm này không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
• Đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý. Theo Điều 217 Luật Đất đai.
• Đất thu hồi vì vi phạm hoặc chấm dứt sử dụng. Các trường hợp tại Điều 81, khoản 1 và khoản 2 Điều 82 Luật Đất đai.
• Lấn, chiếm đất công trình công trước 01/7/2014 mà cố tình vi phạm. Khoản 1 Điều 4 Nghị định 49/2026: lấn, chiếm đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng, đã có văn bản ngăn chặn mà vẫn vi phạm.
• Lấn, chiếm đất Nhà nước quản lý từ 01/7/2014 trở về sau. Khoản 2 Điều 4 Nghị định 49/2026.

Danh sách trong Nghị quyết khác với Điều 101 Luật Đất đai ở chỗ nó kết thúc bằng “các trường hợp khác do Chính phủ quy định”. Nếu đất của bạn chưa có sổ và từng có tranh chấp ranh giới, đừng tự kết luận mình thuộc nhóm nào; hãy hỏi Văn phòng đăng ký đất đai và luật sư. Bài đất có sổ đỏ bị lấn chiếm và bài thủ tục làm sổ đỏ lần đầu giúp bạn xác định tình trạng giấy tờ. Đất thừa kế chưa sang tên thì đọc thêm bài đất thừa kế chưa chia, vì ai đứng tên nhận tiền bồi thường cũng là một câu hỏi.

Dự án thỏa thuận được 75% thì phần đất còn lại xử lý ra sao?

Đây là cơ chế mới hoàn toàn. Trước đây, dự án mua đất theo thỏa thuận mà còn vài hộ không bán thì dự án đứng. Điểm b khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 cho Nhà nước thu hồi phần còn lại khi đủ điều kiện.

• Điều kiện là trên 75% cả diện tích lẫn số người. Đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số người sử dụng đất, đã hết hạn thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn.
• Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua. Cũng điểm b khoản 2, và khoản 3 Điều 3 Nghị định 49/2026.
• Người bị thu hồi được bù chênh lệch. Khoản 7 Điều 3 Nghị quyết: tiền theo phương án tính trên một đơn vị diện tích thấp hơn trung bình giá đã thỏa thuận thì được nhận thêm phần còn thiếu.
• Chủ đầu tư ứng tiền chênh lệch. Cũng khoản 7, số tiền chênh lệch tính vào chi phí đầu tư của dự án.

Khoản 4 Điều 3 Nghị định 49/2026 cho công thức: số tiền chênh lệch Tcl bằng Ttb trừ Tpa. Ttb là tổng tiền đã thỏa thuận chia tổng diện tích đã thỏa thuận của loại đất đó. Tpa là tổng tiền theo phương án chia tổng diện tích thu hồi.

Cách đếm “số người” được Nghị định 49/2026 viết rõ ở khoản 2 Điều 3. Một hộ gia đình là 01 người, vợ chồng chung quyền là 01 người, một người có nhiều thửa trong dự án cũng là 01 người. Nếu bạn là một trong số hộ chưa thỏa thuận, hãy hỏi chủ đầu tư và Ủy ban nhân dân cấp xã con số trung bình đã thỏa thuận, vì nó là mức sàn tiền bạn nhận.

Ngoài tiền đất còn những khoản hỗ trợ nào?

Điều 108 Luật Đất đai giữ nguyên danh sách các khoản hỗ trợ. Điểm mới nằm ở quyền của tỉnh.

• Sáu nhóm hỗ trợ theo luật. Ổn định đời sống; ổn định sản xuất, kinh doanh; di dời vật nuôi; đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm việc làm; hỗ trợ tái định cư; hỗ trợ tháo dỡ, phá dỡ, di dời.
• Tỉnh được đặt hỗ trợ khác cho từng dự án. Khoản 12 Điều 3 Nghị quyết và khoản 2 Điều 108 Luật: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định biện pháp, mức hỗ trợ khác để bảo đảm chỗ ở, đời sống, sản xuất.
• Mức hỗ trợ ổn định đời sống không được thấp hơn mức Chính phủ. Khoản 6 Điều 11 Nghị định 49/2026: tỉnh được quy định khác về mức và hình thức, nhưng không thấp hơn khoản 1 và khoản 2 Điều 19 Nghị định 88.
• Cây trồng, vật nuôi theo đơn giá tỉnh. Điểm c khoản 11 Điều 3 Nghị quyết: tỉnh ban hành đơn giá, phù hợp thực tế và phải xem xét điều chỉnh khi có biến động.

Vì mỗi tỉnh quy định mức khác nhau, bài này không đưa số tiền hỗ trợ. Cách tính các khoản hỗ trợ với đất nông nghiệp, kể cả hỗ trợ chuyển đổi nghề, có ở bài giá đền bù đất nông nghiệp. Phân biệt các loại đất nông nghiệp có ở bài đất nông nghiệp. Tiền đất tính theo loại đất bị thu hồi (khoản 2 Điều 91), nên phần đất vườn đã được cho chuyển lên đất ở thì tính theo đất ở, xem bài chuyển mục đích sử dụng đất.

Tiền bồi thường trả trong bao lâu, chậm thì sao?

Trong 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án có hiệu lực, theo điểm a khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai. Nghị quyết 254/2025/QH15 không đổi mốc này.

• Chậm trả thì được cộng thêm tiền. Điểm b khoản 3 Điều 94: ngoài tiền theo phương án, bạn được thanh toán thêm một khoản bằng mức tiền chậm nộp theo Luật Quản lý thuế, tính trên số tiền và thời gian chậm.
• Chủ đầu tư ứng chậm cũng phải trả khoản này. Khoản 8 Điều 11 Nghị định 49/2026: chủ đầu tư chậm ứng tiền bồi thường thì trả khoản chi trả chậm, tính vào chi phí đầu tư, không được trừ vào tiền sử dụng đất.
• Không nhận tiền thì tiền được gửi ngân hàng. Khoản 4 Điều 94: tiền gửi vào tài khoản của đơn vị bồi thường theo lãi suất không kỳ hạn, lãi trả cho người được bồi thường.
• Nợ nghĩa vụ tài chính về đất bị trừ thẳng. Khoản 6 Điều 94: khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính bị trừ vào số tiền được bồi thường.

Phương án phải sửa mà có sửa giá đất, giá tài sản thì giá lấy ở thời điểm ra quyết định điều chỉnh. Nếu giá lúc đó thấp hơn giá trong phương án cũ, vẫn áp giá cũ, theo khoản 5 Điều 94. Đây là điều khoản bảo vệ người có đất mà ít người biết.

Dự án đang làm dở trước năm 2026 áp quy định nào?

Tuỳ phương án bồi thường đã được phê duyệt hay chưa. Khoản 13 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 và Điều 19 Nghị định 49/2026 chia ba trường hợp.

• Đã có cả quyết định thu hồi và quyết định phê duyệt phương án. Tiếp tục thực hiện theo phương án đã phê duyệt.
• Chưa có quyết định phê duyệt phương án. Thực hiện theo Luật Đất đai, Nghị quyết 254 và Nghị định 49/2026, tức là theo quy định mới.
• Dự án còn một phần diện tích chưa phê duyệt. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được chọn một trong ba mốc quy định để áp cho phần còn lại, theo khoản 2 Điều 19 Nghị định 49/2026.
• Thông báo thu hồi ban hành theo Luật Đất đai còn hiệu lực thì dùng tiếp. Khoản 3 Điều 19 Nghị định 49/2026.

Vậy câu hỏi đầu tiên bạn nên hỏi Ủy ban nhân dân cấp xã là: phương án của khu tôi đã được phê duyệt chưa, phê duyệt ngày nào. Câu trả lời đó quyết định bạn đọc bộ quy định nào.

Năm việc cần làm khi nhận thông báo thu hồi đất năm 2026

Phần này là trình tự mà đội ngũ MREAL dùng khi hỗ trợ người quen có đất trong vùng dự án, xây trên các điều luật đã dẫn ở trên.

• Ghi ngày nhận thông báo và đếm ngược 60 hoặc 120 ngày. Đối chiếu nội dung thông báo với sáu mục bắt buộc của khoản 1 Điều 85 Luật Đất đai.
• Sao lưu giấy tờ đất và nhà, chụp ảnh hiện trạng trước kiểm đếm. Khi gửi ảnh giấy tờ cho người khác xem giúp, che số căn cước và thông tin định danh.
• Tra bảng giá đất và hệ số điều chỉnh của tỉnh năm nay. Nhân với diện tích để có con số tự tính, mang theo khi đọc phương án.
• Đọc phương án trong 10 ngày niêm yết, gửi ý kiến bằng văn bản. Giữ bản sao có ký nhận.
• Còn không đồng ý sau đối thoại thì hỏi luật sư về khiếu nại hoặc khởi kiện. Mẫu đơn và chi phí có ở bài đơn khởi kiện tranh chấp đất đai và bài án phí tranh chấp đất đai.

Nếu bạn đang định mua một mảnh đất gần vùng dự án, hãy kiểm thông báo thu hồi trước khi đặt cọc. Bài đất dính quy hoạch có mua được không và bài cách kiểm tra pháp lý nhà đất có danh sách giấy tờ cần xem.

Câu hỏi thường gặp

Quy định mới về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư?

Từ 01/01/2026 áp dụng Nghị quyết 254/2025/QH15 cùng Luật Đất đai, hướng dẫn bởi Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Điểm chính: giá đất bồi thường theo bảng giá nhân hệ số, thông báo thu hồi 60 ngày với đất nông nghiệp và 120 ngày với đất phi nông nghiệp. Phương án niêm yết 10 ngày, đối thoại không quá 30 ngày.

Luật bồi thường Đất đai mới nhất?

Không có luật riêng tên “luật bồi thường”. Quy định nằm ở Chương VII Luật Đất đai số 31/2024/QH15, bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH năm 2026, cộng Nghị quyết 254/2025/QH15. Khi hai văn bản khác nhau thì theo Nghị quyết, theo khoản 3 Điều 13 của Nghị quyết.

Quy định về chi trả tiền bồi thường giải phóng mặt bằng?

Đơn vị bồi thường phải chi trả trong 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án có hiệu lực, theo điểm a khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai. Chậm trả thì người có đất được thanh toán thêm khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo Luật Quản lý thuế.

Quy định về bồi thường bằng đất?

Nguyên tắc là bồi thường bằng đất cùng mục đích với đất thu hồi; không có đất thì bồi thường bằng tiền, theo khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai. Đất ở có thể được bồi thường bằng đất ở, nhà ở, tiền hoặc đất khác mục đích, theo khoản 1 Điều 98.

Luật tái định cư mới nhất?

Tái định cư nằm ở Điều 110, 111 Luật Đất đai. Từ 01/01/2026, giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư theo bảng giá nhân hệ số. Nghị quyết 254/2025/QH15 cũng cho ngoại lệ thu hồi trước khi xong tái định cư, kèm tạm cư do tỉnh quy định, theo khoản 3, 4, 6 Điều 3.

Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất?

Văn bản gốc là Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP, đã được sửa bởi Nghị định 151/2025, Nghị định 226/2025 và Nghị định 49/2026. Mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, nên cần tra thêm quyết định của tỉnh nơi có đất.

Ba việc làm được ngay hôm nay

• Hỏi Ủy ban nhân dân cấp xã phương án của khu bạn đã được phê duyệt chưa, ngày nào. Câu trả lời cho biết bạn theo quy định cũ hay mới.
• Tải bảng giá đất và quyết định hệ số điều chỉnh năm 2026 của tỉnh. Tự tính tiền đất trước khi đọc phương án, đối chiếu thêm bài hạn mức đất ở nếu thửa của bạn có cả đất ở và đất vườn.
• Đánh dấu lịch hai mốc: hết 10 ngày niêm yết và hạn 30 ngày đối thoại. Gửi ý kiến bằng văn bản trước mốc đầu.

Về người viết bài này

Bài viết do Nguyễn Trung Ninh (nhà sáng lập), Nguyễn Thị Huyền (nhà đồng sáng lập) và đội ngũ MREAL biên soạn và kiểm chứng. Hơn 15 năm và hơn 100 giao dịch bất động sản thực tế tại thị trường Việt Nam, đi qua năm vị trí trong chuỗi giao dịch: môi giới, chủ sàn, nhà đầu tư cá nhân, công ty đầu tư, công ty đào tạo.

---

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho một trường hợp thu hồi cụ thể. Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh, đơn giá nhà và mức hỗ trợ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, khác nhau giữa các tỉnh. Bạn nên kiểm tra tại Ủy ban nhân dân cấp xã và Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất, và tham vấn luật sư trước khi ký biên bản hoặc khiếu nại.

Căn cứ pháp lý được đọc nguyên văn và kiểm hiệu lực ngày 04/10/2026. Luật Đất đai số 31/2024/QH15 bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH (Công báo số 174 ngày 01/4/2026), Điều 85, 87, 91, 94, 98, 101, 102, 107, 108, 111. Nghị quyết 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025, hiệu lực 01/01/2026, Điều 3, 5, 8, 13. Nghị định 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026, Điều 3, 4, 11, 16, 19; tra cứu thêm trên Cơ sở dữ liệu quốc gia về pháp luật. Nghị định 88/2024/NĐ-CP đã đối chiếu các khoản được Nghị định 49/2026 sửa.