Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 2026: mẫu và 9 ô cần soi

Tóm tắt nhanh: Mua căn hộ của chủ đầu tư thì hợp đồng phải theo Mẫu số Ia Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Với căn hộ chưa xây xong, cọc tối đa 5%, đợt đầu không quá 30%, trước bàn giao không quá 70%, chưa có sổ không quá 95%. Phần dễ mất tiền nằm ở các ô trống.

Phần lớn người mua căn hộ ký hợp đồng trong một buổi chiều ở văn phòng bán hàng, với một xấp giấy vài chục trang. Nhân viên chỉ cho chỗ ký, còn những con số quyết định quyền lợi lại nằm rải rác trong các dấu chấm chấm mà hai bên “thỏa thuận”.

Bài này đọc hợp đồng như một người đi mua thật. Hợp đồng nào phải theo mẫu, khi nào phải công chứng, tiền được thu tới đâu, thư bảo lãnh ngân hàng bảo vệ gì, và chín ô trống cần soi trước khi đặt bút. Phần mua lại căn hộ đã có sổ từ người khác được nói gọn, vì đã có bài hợp đồng mua bán nhà đất đi sâu.

Căn cứ được đọc nguyên văn ngày 09/10/2026 từ Luật Kinh doanh bất động sản bản hợp nhất 06/VBHN-VPQH, Nghị định 96/2024/NĐ-CP kèm Phụ lục I, Nghị định 54/2026/NĐ-CP, Luật Nhà ở bản hợp nhất 79/VBHN-VPQH và Nghị định 339/2026/NĐ-CP.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là gì?

Đó là văn bản ghi lại việc bên bán chuyển quyền sở hữu một căn hộ cho bên mua, kèm giá, cách trả tiền, thời điểm giao nhà và trách nhiệm khi một bên làm sai. Điểm a khoản 1 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản xếp hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Luật đòi hợp đồng phải có đủ một danh mục nội dung tối thiểu. Khoản 1 Điều 46 liệt kê 13 nhóm, từ điểm a đến điểm n.

• Ai bán, ai mua, căn nào. Điểm a, b: tên, địa chỉ các bên và thông tin về bất động sản.
• Bao nhiêu tiền, trả thế nào. Điểm c, d: giá bán, phương thức và thời hạn thanh toán.
• Ai bảo đảm nếu không giao nhà. Điểm đ: bảo lãnh của ngân hàng với nhà ở hình thành trong tương lai.
• Khi nào nhận nhà, bảo hành ra sao. Điểm e, g: thời hạn giao nhận kèm hồ sơ, bảo hành.
• Làm sai thì sao. Điểm h đến m: quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm vi phạm, phạt vi phạm, chấm dứt hợp đồng, cách giải quyết tranh chấp.

Một chi tiết hay bị bỏ qua: khoản 2 Điều 47 bắt bên kinh doanh ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng. Khoản 2 Điều 48 yêu cầu chủ đầu tư nhận tiền qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng. Nộp tiền mặt không có chứng từ ngân hàng là tự làm yếu vị thế của mình. Nếu đây là lần đầu bạn mua nhà, bài mua nhà lần đầu gợi ý trình tự từ đầu.

Mua của chủ đầu tư và mua lại của người khác khác nhau thế nào?

Cùng một căn hộ, hai con đường mua có luật chơi khác hẳn. Bảng dưới đây là cách chúng tôi đặt hai đường cạnh nhau để bạn biết mình đang đứng ở đâu.

Tiêu chí	Mua của chủ đầu tư	Mua lại của cá nhân
Mẫu hợp đồng	Bắt buộc Mẫu số Ia Phụ lục I Nghị định 96/2024	Không có mẫu bắt buộc
Công chứng	Theo yêu cầu các bên (khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản)	Bắt buộc (khoản 5 Điều 44; khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở)
Giới hạn thu tiền	Có, với căn hình thành trong tương lai (Điều 25)	Không có giới hạn luật định
Bảo lãnh ngân hàng	Có, trừ khi người mua từ chối bằng văn bản (Điều 26)	Không
Hợp đồng có hiệu lực	Khi bên sau cùng ký, trừ khi có thỏa thuận khác (khoản 6 Điều 44)	Khi hoàn thành công chứng
Rủi ro chính	Chậm bàn giao, chậm sổ, diện tích chênh	Giấy tờ, thế chấp, tranh chấp của người bán

Khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở cũng miễn công chứng cho mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức, trừ khi các bên có nhu cầu. Đây là lý do bạn ký hợp đồng ngay ở văn phòng chủ đầu tư mà không cần ra văn phòng công chứng.

• Mua của chủ đầu tư: soi mẫu và các ô trống. Rủi ro là những gì “thỏa thuận” trong chỗ để trống.
• Mua lại: soi giấy tờ và người bán. Rủi ro nằm ở pháp lý căn hộ, xem bài cách kiểm tra pháp lý nhà đất và bài mua nhà đang thế chấp ngân hàng.
• Mua lại suất chưa có sổ: là chuyển nhượng hợp đồng. Đường này nằm ở mục chuyển nhượng phía dưới.

Hợp đồng mua căn hộ của chủ đầu tư phải theo mẫu nào?

Điểm a khoản 2 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP dẫn tới Phụ lục I: hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Phụ lục này có ba mẫu. Mẫu số Ia dùng cho mua bán căn hộ chung cư, Mẫu số Ib cho thuê mua căn hộ chung cư, Mẫu số Ic cho nhà ở riêng lẻ.

Điểm c khoản 3 Điều 12 Nghị định 96 nói rõ: doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tuân thủ đúng, không được thay đổi nội dung có trong hợp đồng mẫu. Chỗ nào mẫu cho bổ sung thì phần bổ sung không được trái luật, trái đạo đức xã hội, hoặc làm thay đổi nội dung đã có.

• Mẫu phải được công khai trước khi dùng. Điểm a khoản 3 Điều 12 Nghị định 96: chỉ được ký sau khi công khai theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản.
• Sửa mẫu thì phải công khai lại. Điểm d cùng khoản: công khai hợp đồng đã sửa trước khi đem ký.
• Ký sai mẫu thì chủ đầu tư bồi thường. Điểm đ: bị xử lý vi phạm và bồi thường thiệt hại cho khách hàng đã ký.
• Mẫu đã được sửa năm 2026. Khoản 2 Điều 12 Nghị định 54/2026/NĐ-CP thay cụm “thỏa thuận cấp bảo lãnh” trong Phụ lục I thành “văn bản cam kết bảo lãnh”.

Mẫu số Ia có 19 điều, từ giải thích từ ngữ tới hiệu lực hợp đồng. Bạn có thể đối chiếu bản chủ đầu tư đưa với Phụ lục I trên Công báo. Điều nào trong bản của họ dài hơn hoặc ngắn hơn mẫu là chỗ cần hỏi lại.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có phải công chứng không?

Tùy bạn mua của ai. Khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản: hợp đồng mà ít nhất một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Khoản 5 cùng điều: hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên đều là cá nhân thì phải công chứng hoặc chứng thực.

Thời điểm hợp đồng có hiệu lực cũng khác nhau, theo khoản 6 Điều 44.

• Không công chứng. Hiệu lực khi bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc chấp nhận bằng hình thức khác ghi trên hợp đồng, trừ khi các bên thỏa thuận khác.
• Có công chứng. Hiệu lực là thời điểm văn bản công chứng có hiệu lực theo pháp luật công chứng.
• Mua của chủ đầu tư vẫn có thể đề nghị công chứng. Luật để ngỏ “theo yêu cầu của các bên”.
• Mua lại căn có sổ của cá nhân thì không có lựa chọn. Phải công chứng, chi phí tham khảo bài phí công chứng nhà đất.

Thủ tục công chứng giữa hai cá nhân, ai ký, mang giấy gì, được viết trong bài hợp đồng công chứng nhà đất. Thứ tự giữa đặt cọc và công chứng có trong bài cọc trước hay công chứng trước.

Căn hộ chưa xây xong phải đủ điều kiện gì mới được bán?

Căn hộ hình thành trong tương lai là căn đang xây hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản đặt các điều kiện trước khi chủ đầu tư được đưa căn hộ đó vào kinh doanh.

• Đã khởi công và có giấy tờ đất. Khoản 1, 2 Điều 24: khởi công theo luật xây dựng, có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc giấy chứng nhận.
• Có giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ thiết kế. Điểm a, b khoản 3 Điều 24.
• Chung cư đã xong phần móng. Điểm c khoản 3 Điều 24: phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành phần móng.
• Có văn bản của cơ quan tỉnh. Khoản 4 Điều 24: chủ đầu tư thông báo cho cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh; cơ quan này trả lời bằng văn bản trong 15 ngày.

Mẫu số Ia buộc ghi lại chính những thứ này. Khoản 5 Điều 2 của mẫu yêu cầu hợp đồng căn hình thành trong tương lai ghi rõ số, ngày của văn bản cơ quan tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện kinh doanh, và giấy tờ về bảo lãnh. Ô này để trống là tín hiệu đỏ.

Nếu ai đó thu tiền giữ chỗ khi dự án chưa có những giấy tờ trên, bạn đang đứng ngoài vùng bảo vệ của luật. Dấu hiệu dự án không có thật được tổng hợp trong bài dự án ma, còn rủi ro đất dính quy hoạch có trong bài đất dính quy hoạch có mua được không.

Tiền đặt cọc và các đợt thanh toán bị giới hạn ra sao?

Luật đặt bốn mốc trần cho căn hộ hình thành trong tương lai. Chúng tôi xếp theo thứ tự thời gian để dễ đối chiếu với lịch thanh toán chủ đầu tư đưa.

• Cọc không quá 5% giá bán. Khoản 5 Điều 23: chỉ thu cọc khi căn hộ đã đủ điều kiện kinh doanh; thỏa thuận cọc phải ghi rõ giá bán.
• Đợt đầu không quá 30%, tính cả tiền cọc. Khoản 1 Điều 25.
• Trước bàn giao không quá 70%. Cũng khoản 1, các đợt sau phải phù hợp tiến độ xây dựng. Bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo khoản 4 Điều 10 thì trần là 50%.
• Chưa có sổ thì không quá 95%. Khoản 3 Điều 25: 5% còn lại trả khi cơ quan có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận cho bên mua.

Ngoài các mốc trên, điểm d khoản 4 Điều 23 cấm chủ đầu tư ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán căn hình thành trong tương lai. Nghĩa là bạn cọc với một sàn môi giới mà không có chữ ký của chủ đầu tư thì phải hỏi kỹ. Cách viết điều khoản cọc chặt chẽ có trong bài hợp đồng đặt cọc mua đất, vai trò của môi giới trong bài mua nhà qua môi giới hay chính chủ.

Mốc 5% giữ lại tới khi có sổ là đòn bẩy duy nhất người mua còn trong tay sau khi nhận nhà. Tiến độ làm sổ thường kéo dài, lý do được phân tích trong bài sổ hồng chung cư bao lâu được cấp.

Thư bảo lãnh ngân hàng bảo vệ người mua thế nào?

Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản buộc chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận bảo lãnh trước khi bán căn hộ hình thành trong tương lai. Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết, ngân hàng trả thay số tiền người mua đã ứng.

• Thư bảo lãnh tới tay trước khi nộp tiền. Khoản 6 Điều 26: chủ đầu tư giao thư bảo lãnh trong 10 ngày làm việc kể từ ngày ký, hoặc thời hạn khác do hai bên thỏa thuận. Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền sau khi bạn đã nhận thư.
• Ngân hàng trả thay khi không giao nhà. Khoản 7 Điều 26, theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh, khi bạn có yêu cầu.
• Bạn được quyền từ chối bảo lãnh. Khoản 3 Điều 26, nhưng phải thỏa thuận bằng văn bản lúc ký hợp đồng. Từ chối là tự bỏ lớp bảo vệ này.
• Nhà ở xã hội không áp dụng. Khoản 8 Điều 26.

Khoản 2 Điều 26 còn yêu cầu chủ đầu tư gửi bạn bản sao văn bản cam kết của ngân hàng khi ký hợp đồng. Từ 2026, Phụ lục I gọi giấy này là “văn bản cam kết bảo lãnh”, theo Nghị định 54/2026. Khi ký, bạn nên xin đủ hai thứ: bản sao văn bản cam kết và sau đó là thư bảo lãnh mang tên mình. Nếu bạn vay để mua, bài vay mua nhà và bài lãi suất vay mua nhà bàn thêm về phía ngân hàng cho vay.

Chín ô trống trong hợp đồng mẫu cần đọc kỹ

Mẫu số Ia cố định phần khung, nhưng để trống rất nhiều chỗ cho hai bên “thỏa thuận”. Trên thực tế, bên điền là chủ đầu tư. Dưới đây là chín ô mà đội ngũ MREAL khuyên đọc trước khi ký, theo thứ tự điều khoản của mẫu. Đây là lựa chọn của chúng tôi, không phải danh sách luật định.

1. Tỷ lệ chênh lệch diện tích không điều chỉnh giá. Điểm b khoản 1 Điều 2 của mẫu.
2. Mã căn, tầng, diện tích thông thủy và diện tích sàn. Cũng khoản 1 Điều 2.
3. Phần diện tích khác bán kèm như chỗ để xe. Điểm e khoản 1 Điều 2.
4. Số, ngày văn bản đủ điều kiện kinh doanh và giấy tờ bảo lãnh. Khoản 5 Điều 2.
5. Lịch thanh toán từng đợt. Điểm a khoản 3 Điều 3, đối chiếu với mốc 30%, 70%, 95%.
6. Tiến độ xây dựng theo giai đoạn. Khoản 2 Điều 4.
7. Ngày bàn giao và số ngày được phép chậm. Khoản 2 Điều 8.
8. Lãi phạt chậm bàn giao và mức phạt khi hủy. Khoản 2 Điều 12.
9. Số ngày bên bán sửa xong hư hỏng khi bảo hành. Khoản 4 Điều 9.

Đặt ô 7 và ô 8 cạnh nhau: nếu số ngày được phép chậm dài mà lãi phạt thấp, chủ đầu tư gần như không chịu sức ép giao nhà. So ô 8 với điều khoản phạt bạn khi chậm trả tiền ở khoản 1 Điều 12. Hai bên nên được đối xử tương xứng.

Diện tích chênh lệch khi bàn giao được xử lý ra sao?

Điểm b khoản 1 Điều 2 Mẫu số Ia nói diện tích sử dụng ghi trong hợp đồng chỉ là tạm tính. Diện tích này tính theo kích thước thông thủy và có thể tăng hoặc giảm theo đo đạc thực tế khi bàn giao.

• Trả tiền theo diện tích thực tế. Bên mua thanh toán theo diện tích đo được lúc bàn giao.
• Trong ngưỡng thỏa thuận thì không điều chỉnh giá. Mẫu để trống tỷ lệ phần trăm; nếu chênh trong ngưỡng đó, hai bên không điều chỉnh lại giá.
• Ghi vào biên bản bàn giao. Diện tích thực tế và phần chênh được ghi trong biên bản hoặc phụ lục, là bộ phận không tách rời của hợp đồng.
• Sổ ghi theo diện tích thực tế. Diện tích trên giấy chứng nhận được xác định theo diện tích sử dụng thực tế bàn giao.

Khái niệm thông thủy và cách đo có trong bài diện tích thông thủy. Diện tích này còn quyết định số phiếu của bạn ở các cuộc họp tòa nhà sau này, và quyết định 2% kinh phí bảo trì. Theo điểm a khoản 1 Điều 3 của mẫu, kinh phí bảo trì bằng 2% giá bán, tính trước thuế, chi tiết ở bài phí bảo trì chung cư. Sau bàn giao, khoản 2% này do ban quản trị tòa nhà giữ và chi theo kế hoạch hội nghị thông qua.

Bảo hành căn hộ chung cư bao lâu?

Điểm a khoản 2 Điều 129 Luật Nhà ở: nhà chung cư được bảo hành tối thiểu 60 tháng, tính từ khi hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng. Chủ đầu tư bán căn hộ là bên chịu trách nhiệm bảo hành với người mua, theo khoản 1 cùng điều.

Mốc tính là ngày nghiệm thu tòa nhà, không phải ngày bạn nhận căn. Khoản 2 Điều 9 Mẫu số Ia buộc bên bán đưa bạn bản sao biên bản nghiệm thu khi bàn giao để xác định thời điểm bảo hành.

• Nội dung bảo hành. Khoản 3 Điều 129 Luật Nhà ở: khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, cầu thang, ốp lát, điện, nước, thoát nước, và xử lý nghiêng, lún, nứt, sụt.
• Thiết bị đi kèm. Bảo hành theo thời hạn của nhà sản xuất, theo khoản 1 Điều 129.
• Báo bằng văn bản. Khoản 4 Điều 9 Mẫu số Ia: bên mua thông báo bằng văn bản; bên bán sửa trong số ngày ghi ở ô trống.
• Những trường hợp không bảo hành. Khoản 6 Điều 9 mẫu: hao mòn thông thường, lỗi người dùng, bất khả kháng, hết hạn, đồ tự lắp đặt.

Hết bảo hành, việc sửa chữa phần riêng là của bạn, phần chung đi theo quỹ bảo trì. Nếu định sửa lại căn sau khi nhận, tham khảo bài chi phí sửa nhà.

Chậm bàn giao hoặc chậm thanh toán thì phạt thế nào?

Luật không ấn định mức phạt cụ thể. Khoản 3 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản để hai bên thỏa thuận việc phạt và bồi thường khi bên mua chậm trả tiền hoặc bên bán chậm giao nhà, và phải ghi trong hợp đồng. Điều 12 Mẫu số Ia là chỗ ghi các con số đó.

• Khi bạn chậm trả tiền. Khoản 1 Điều 12 mẫu: tính lãi phạt quá hạn. Tổng số ngày chậm vượt mức thỏa thuận thì bên bán được đơn phương chấm dứt, bán căn cho người khác sau khi báo trước ít nhất 30 ngày. Tiền đã nộp được hoàn sau khi trừ tiền bồi thường.
• Khi chủ đầu tư chậm giao nhà. Khoản 2 Điều 12 mẫu: trả lãi phạt; chậm quá mức thỏa thuận thì bạn được chọn tiếp tục với ngày bàn giao mới hoặc đơn phương chấm dứt.
• Khi chấm dứt vì chủ đầu tư chậm giao. Cũng khoản 2: chủ đầu tư hoàn lại toàn bộ tiền đã nhận và trả thêm khoản phạt theo phần trăm giá trị hợp đồng.
• Khi bạn không đến nhận nhà. Khoản 4 Điều 8 mẫu: quá hạn mà không có lý do chính đáng thì coi như đã đồng ý nhận bàn giao.

Ô cuối cùng ít ai để ý. Sau khi coi như đã nhận, từ khoản 5 Điều 8 mẫu, bạn chịu mọi trách nhiệm với căn hộ dù đã ở hay chưa, kể cả phí quản lý. Phí này được bàn trong bài phí quản lý chung cư.

Có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ khi chưa có sổ không?

Được, nếu đủ điều kiện. Điểm a khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản cho chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Điều 50 đặt bốn điều kiện.

• Chưa nộp hồ sơ cấp sổ. Điểm a khoản 1 Điều 50; Điều 51 nhắc lại mốc này.
• Hợp đồng không có tranh chấp đang được giải quyết. Điểm b khoản 1 Điều 50.
• Căn hộ không bị kê biên, không thế chấp, trừ khi bên nhận thế chấp đồng ý. Điểm c khoản 1 Điều 50.
• Chuyển cả hợp đồng. Khoản 2 Điều 50: chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng; mua nhiều căn trong một hợp đồng thì phải tách bằng phụ lục trước.

Khoản 2 Điều 51 cấm chủ đầu tư thu bất kỳ khoản phí nào khi xác nhận chuyển nhượng. Khoản 2 Điều 10 Mẫu số Ia nhắc lại điều đó. Hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu Phụ lục XI Nghị định 96/2024; Điều 4 Nghị định 54/2026 sửa trình tự nộp hồ sơ cho chủ đầu tư xác nhận, kèm giấy tờ chứng minh đã nộp thuế. Thuế khi chuyển nhượng được bàn trong bài thuế thu nhập cá nhân bán nhà.

Chủ đầu tư làm sai hợp đồng bị xử phạt bao nhiêu?

Từ 26/8/2026, Nghị định 339/2026/NĐ-CP thay Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Các mức dưới đây là mức cho tổ chức theo điểm a khoản 4 Điều 5 Nghị định 339, cá nhân bằng một nửa.

• Không dùng hợp đồng mẫu hoặc thiếu nội dung chính. Điểm a khoản 1 Điều 71: 180 đến 260 triệu đồng, buộc lập lại hợp đồng theo mẫu.
• Thu xác nhận chuyển nhượng, không xác nhận đúng. Điểm c khoản 1 Điều 71: cùng mức, buộc hoàn tiền đã thu.
• Không có bảo lãnh, không giao thư bảo lãnh. Khoản 1 Điều 68: 260 đến 300 triệu đồng.
• Thu cọc, thu tiền sai quy định. Điểm a, b khoản 2 Điều 68: 600 đến 800 triệu đồng, buộc hoàn trả tiền thu sai kèm lợi tức.
• Bán căn chưa đủ điều kiện kinh doanh. Khoản 4 Điều 68: 800 triệu đến 1 tỷ đồng.

Phạt hành chính không tự trả tiền lại cho bạn. Biện pháp “buộc hoàn trả” ở điểm đ khoản 5 Điều 68 mới là phần liên quan trực tiếp tới người mua. Khi đã tới mức tranh chấp, bạn nên tham vấn luật sư trước khi gửi đơn tới cơ quan có thẩm quyền.

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là gì?

Là hợp đồng ghi việc bên bán chuyển quyền sở hữu căn hộ cho bên mua, kèm giá, cách thanh toán, thời hạn giao nhà, bảo hành và trách nhiệm khi vi phạm. Khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản liệt kê 13 nhóm nội dung chính bắt buộc phải có.

Hợp đồng mua bán chung cư với chủ đầu tư?

Phải theo Mẫu số Ia Phụ lục I Nghị định 96/2024/NĐ-CP, đã được chủ đầu tư công khai trước khi dùng. Không bắt buộc công chứng, trừ khi các bên yêu cầu. Với căn chưa xây xong, chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng và tuân thủ các mốc thu tiền 5%, 30%, 70%, 95%.

Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai?

Vẫn là Mẫu số Ia, nhưng phải ghi thêm theo khoản 5 Điều 2 của mẫu. Đó là số, ngày văn bản của cơ quan tỉnh xác nhận nhà ở đủ điều kiện kinh doanh, và giấy tờ bảo lãnh, trừ khi bên mua từ chối bảo lãnh bằng văn bản.

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư?

Luật không ban hành mẫu riêng. Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu cọc không quá 5% giá bán, chỉ thu khi căn hộ đủ điều kiện kinh doanh, và thỏa thuận cọc phải ghi rõ giá bán. Chủ đầu tư không được ủy quyền cho bên khác ký hợp đồng cọc.

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ?

Được, theo Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản. Điều kiện là chưa nộp hồ sơ cấp sổ, hợp đồng không tranh chấp, căn hộ không bị kê biên hay thế chấp, và chuyển toàn bộ hợp đồng. Chủ đầu tư không được thu phí xác nhận chuyển nhượng.

Đăng ký mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư?

Theo điểm a, d khoản 3 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư phải công khai hợp đồng mẫu trước khi dùng để ký. Khi sửa hợp đồng thì phải công khai lại. Người mua nên đối chiếu bản được đưa với bản đã công khai.

Hợp đồng mua bán chung cư mini?

Chung cư mini do cá nhân xây để bán thường không đi theo Mẫu số Ia. Hợp đồng giữa hai cá nhân phải công chứng theo khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản. Điều kiện để căn được cấp sổ là câu hỏi cần trả lời trước, xem bài chung cư mini của MREAL.

Ba việc làm được ngay hôm nay

• Xin chủ đầu tư bản hợp đồng mẫu đã công khai và so với Mẫu số Ia. Điều nào khác mẫu thì hỏi bằng văn bản.
• Điền chín ô trống vào một tờ giấy riêng trước buổi ký. Nhất là ngày bàn giao, số ngày được chậm và lãi phạt hai chiều.
• Không chuyển tiền trước khi có bản sao văn bản cam kết bảo lãnh và thư bảo lãnh. Trừ khi bạn đã cân nhắc kỹ và chọn từ chối bảo lãnh bằng văn bản.

Về người viết bài này

Bài viết do Nguyễn Trung Ninh (nhà sáng lập), Nguyễn Thị Huyền (nhà đồng sáng lập) và đội ngũ MREAL biên soạn và kiểm chứng. Hơn 15 năm và hơn 100 giao dịch bất động sản thực tế tại thị trường Việt Nam, đi qua năm vị trí trong chuỗi giao dịch: môi giới, chủ sàn, nhà đầu tư cá nhân, công ty đầu tư, công ty đào tạo. Nếu đang cân nhắc loại hình, xem thêm bài mua chung cư hay nhà đất và bài chung cư mini.

---

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho một hợp đồng cụ thể. Mẫu số Ia chỉ cố định khung, các con số trong ô trống do từng chủ đầu tư đề xuất và hai bên thỏa thuận. Hợp đồng đang có tranh chấp về chậm bàn giao, chậm cấp sổ, diện tích hay tiền đã nộp thì bạn nên tham vấn luật sư. Đồng thời kiểm tra tình trạng pháp lý căn hộ tại cơ quan đăng ký đất đai và Sở Xây dựng nơi có dự án.

Căn cứ pháp lý được đọc nguyên văn và kiểm hiệu lực ngày 09/10/2026. Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 qua bản hợp nhất 06/VBHN-VPQH ngày 21/02/2025: Điều 23, 24, 25, 26, 44, 46, 47, 48, 49, 50, 51. Nghị định 96/2024/NĐ-CP: Điều 12 và Mẫu số Ia Phụ lục I, đã sửa đổi bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP hiệu lực 09/02/2026 (Điều 4, khoản 2 Điều 12). Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 qua bản hợp nhất 79/VBHN-VPQH: Điều 129, 164. Nghị định 339/2026/NĐ-CP hiệu lực 26/8/2026: khoản 4 Điều 5, Điều 68, 71.