Hợp đồng thuê đất 2026: thuê của Nhà nước khác thuê của dân

Tóm tắt nhanh: Hợp đồng thuê đất có hai loại. Thuê của Nhà nước do cơ quan đất đai ký, thường không quá 50 năm, trả tiền một lần hoặc hằng năm. Thuê của hộ dân là hợp đồng dân sự, công chứng theo yêu cầu các bên; bên cho thuê phải có sổ, đất không tranh chấp.

Cụm “hợp đồng thuê đất” đang được dùng cho hai việc khác hẳn nhau. Một doanh nghiệp thuê 2 ha của Nhà nước để làm nhà xưởng, và một người thuê mảnh đất trống của hàng xóm để mở bãi xe, cả hai đều gọi là thuê đất. Nhưng người ký, thời hạn, tiền thuê và quyền của người thuê khác nhau gần như hoàn toàn.

Nếu bạn đang thuê hoặc cho thuê ruộng, đất trồng trọt giữa các hộ, mẫu hợp đồng và các điều khoản riêng đã có ở bài hợp đồng thuê đất nông nghiệp. Bài này không lặp lại phần đó. Ở đây chúng tôi đặt hai loại hợp đồng cạnh nhau, đi vào đất ở, đất làm nhà xưởng, đất kinh doanh, và quyền của người thuê đất Nhà nước.

Chúng tôi đọc nguyên văn Luật Đất đai bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH và Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 ngày 24/10/2026. Cùng ngày, chúng tôi đối chiếu Nghị định 102/2024/NĐ-CP và Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

Hợp đồng thuê đất là gì?

Về bản chất, đây là hợp đồng thuê tài sản, mà tài sản là quyền sử dụng đất. Bộ luật Dân sự có hai nhóm điều cùng áp cho loại hợp đồng này.

• Là hợp đồng thuê tài sản. Điều 472 Bộ luật Dân sự: bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
• Cũng là hợp đồng về quyền sử dụng đất. Điều 500: người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cho bên kia theo hợp đồng.
• Không được trái quy định đất đai. Khoản 2 Điều 501: nội dung hợp đồng không được trái mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
• Phải lập thành văn bản. Khoản 1 Điều 502: hợp đồng về quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai.

Điểm cần nhớ: thuê đất không làm bạn thành chủ đất. Bạn chỉ có quyền dùng đất trong thời hạn, đúng mục đích. Quyền sử dụng đất gồm những gì có ở bài quyền sử dụng đất.

Thuê đất của Nhà nước khác thuê đất của dân ở chỗ nào?

Khác từ người ký, cách tính tiền cho tới việc bạn có đem đất đi thế chấp được hay không. Bốn điểm khác lớn nhất như sau.

• Người ký khác nhau. Thuê của Nhà nước thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng, theo khoản 4 Điều 228 Luật Đất đai. Thuê của dân thì người đứng tên sổ ký.
• Tiền thuê khác nhau. Nhà nước thu tiền thuê đất theo quy định về tiền thuê đất. Giữa dân với dân, giá thuê do các bên thỏa thuận theo khoản 1 Điều 473 Bộ luật Dân sự.
• Căn cứ khác nhau. Nhà nước cho thuê đất theo quyết định cho thuê đất, theo Điều 120 Luật Đất đai. Dân cho thuê theo quyền ở điểm d khoản 1 Điều 37.
• Quyền người thuê khác nhau. Người thuê đất Nhà nước có các quyền riêng ở Điều 37, như bán tài sản trên đất. Người thuê của dân chỉ có quyền theo hợp đồng.

Nói cách khác, nếu bạn là hộ kinh doanh muốn thuê một mảnh đất làm kho, gần như chắc chắn bạn đang thuê của dân. Nếu bạn cần đất làm dự án, đó là đường xin Nhà nước cho thuê. Đường đó gắn với giao đất, đấu giá, có ở bài đất thương mại dịch vụ và bài đất SKC là gì.

Thuê đất của Nhà nước trả tiền một lần hay hằng năm?

Luật chia hai hình thức. Hình thức nào áp cho bạn phụ thuộc vào mục đích dùng đất.

• Trả một lần cho cả thời gian thuê. Khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai: dự án nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản, làm muối; đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ để du lịch, kinh doanh văn phòng; nhà ở xã hội cho thuê.
• Trả hằng năm. Khoản 3 Điều 120: các trường hợp còn lại, và cả trường hợp thuộc khoản 2 mà người thuê muốn trả hằng năm.
• Được đổi hình thức. Khoản 1 Điều 30: người đang thuê trả hằng năm, nếu thuộc diện được trả một lần, được chuyển sang trả một lần cho thời gian còn lại.
• Đổi chiều ngược lại cũng được. Khoản 2 Điều 30: người đang thuê trả một lần được chuyển sang trả hằng năm, tiền đã nộp được khấu trừ.

Hai hình thức này kéo theo hai bộ quyền khác nhau, nói ở mục dưới. Tiền thuê đất được tính thế nào, khoản nào được trừ, có ở bài tiền sử dụng đất. Bảng giá đất làm căn cứ có ở bài bảng giá đất 2026.

Thuê đất của Nhà nước được bao nhiêu năm?

Không có một con số chung cho mọi trường hợp. Điều 172 Luật Đất đai quy định trần theo từng loại người thuê.

• Cá nhân thuê đất nông nghiệp. Điểm b khoản 1 Điều 172: không quá 50 năm; hết hạn, nếu có nhu cầu thì được xem xét tiếp tục cho thuê nhưng không quá 50 năm.
• Dự án đầu tư. Điểm c khoản 1 Điều 172: theo thời hạn hoạt động của dự án hoặc đơn xin thuê, nhưng không quá 50 năm.
• Dự án trên 50 năm. Cũng điểm c: dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo Luật Đầu tư thì thời hạn thuê không quá 70 năm.
• Không lập dự án. Cũng điểm c: thời hạn xét theo đơn xin thuê đất, không quá 50 năm.

Hết hạn mà muốn dùng tiếp thì phải xin gia hạn, Nhà nước xem xét chứ không tự động. Cách đọc dòng thời hạn trên sổ có ở bài thời hạn sử dụng đất. Gia hạn đất nông nghiệp có ở bài thủ tục gia hạn đất nông nghiệp.

Thuê đất Nhà nước trả hằng năm thì được làm gì với đất?

Đây là chỗ nhiều người thuê đất làm xưởng hiểu sai. Thuê trả hằng năm thì bạn không có quyền chuyển nhượng đất, nhưng có quyền với tài sản bạn xây trên đất.

• Bán tài sản kèm quyền thuê. Điểm b khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai: được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đủ điều kiện Điều 46; người mua được tiếp tục thuê.
• Để thừa kế, tặng cho tài sản và quyền thuê. Điểm c khoản 2 Điều 37: người nhận được Nhà nước tiếp tục cho thuê theo mục đích đã xác định.
• Cho thuê lại quyền thuê. Điểm d khoản 2 Điều 37: được cho thuê tài sản của mình gắn liền với đất, cho thuê lại quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.
• Thế chấp tài sản, không thế chấp đất. Điểm đ khoản 2 Điều 37: được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

Ngược lại, cá nhân thuê trả một lần cho cả thời gian thuê có các quyền rộng hơn ở khoản 1 Điều 37, gồm chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất. Vì vậy khi mua lại một nhà xưởng trên đất thuê, câu đầu tiên phải hỏi là đất thuê trả một lần hay hằng năm. Rủi ro khi thế chấp có ở bài giải chấp sổ đỏ.

Hộ dân cho thuê đất cần đủ điều kiện gì?

Không phải ai đang ở trên đất cũng cho thuê được. Luật đặt năm điều kiện, giống điều kiện khi bán đất.

• Có Giấy chứng nhận. Điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai: người sử dụng đất được cho thuê quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
• Đất không tranh chấp. Điểm b: không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng quyết định, bản án có hiệu lực.
• Không bị kê biên. Điểm c: quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án.
• Còn thời hạn sử dụng đất. Điểm d: trong thời hạn sử dụng đất; điểm đ thêm: không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Người được cho thuê là chủ sử dụng đất. Điểm d khoản 1 Điều 37 cho cá nhân sử dụng đất quyền cho tổ chức, cá nhân khác thuê quyền sử dụng đất. Đất chưa có sổ mà vẫn cho thuê là rủi ro cho cả hai bên. Kiểm sổ thật giả có ở bài cách kiểm tra sổ đỏ thật giả. Dấu hiệu đất bị kê biên có ở bài kê biên tài sản.

Hợp đồng thuê đất có bắt buộc công chứng không?

Không bắt buộc. Luật Đất đai 2024 tách hợp đồng cho thuê ra khỏi nhóm phải công chứng.

• Công chứng theo yêu cầu của các bên. Điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai: hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
• Khác với chuyển nhượng. Điểm a khoản 3 Điều 27: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
• Vẫn phải là văn bản. Khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự: hợp đồng về quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản.
• Thủ tục công chứng theo luật công chứng. Điểm d khoản 3 Điều 27: việc công chứng, chứng thực thực hiện theo pháp luật về công chứng, chứng thực.

Theo quan sát nghề nghiệp của đội ngũ MREAL qua hơn 100 giao dịch, hợp đồng thuê dài năm, tiền thuê trả trước lớn hoặc có xây công trình trên đất là loại nên công chứng. Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ khi xảy ra tranh chấp. Phí công chứng tính thế nào có ở bài phí công chứng nhà đất, cách làm có ở bài hợp đồng công chứng nhà đất.

Cho thuê đất có phải đăng ký biến động không?

Phần lớn trường hợp hộ dân cho thuê đất thì không. Danh sách đăng ký biến động của Luật Đất đai chỉ nêu cho thuê trong một loại dự án.

• Chỉ cho thuê trong dự án hạ tầng. Điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai liệt kê “cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng”.
• Hạn 30 ngày áp cho nhóm đó. Khoản 3 Điều 133: các trường hợp ở điểm a khoản 1 phải đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ ngày có biến động.
• Thay đổi hình thức thuê với Nhà nước thì đăng ký. Điểm h khoản 1 Điều 133: thay đổi hình thức giao đất, cho thuê đất, nộp tiền thuê đất.
• Hộ dân cho nhau thuê đất ở, đất trống không nằm trong danh sách. Hợp đồng vẫn có hiệu lực giữa hai bên theo thỏa thuận và Bộ luật Dân sự.

Chưa đăng ký không có nghĩa là không cần giữ giấy tờ. Hãy giữ bản sao sổ, căn cước của bên cho thuê và biên bản giao đất. Danh sách đầy đủ các loại biến động có ở bài đăng ký biến động đất đai.

Hợp đồng thuê đất làm nhà xưởng, kinh doanh cần ghi gì thêm?

Thuê đất để xây công trình là loại dễ tranh chấp nhất, vì hết hạn thì công trình nằm trên đất người khác. Bộ luật Dân sự có sẵn các nghĩa vụ, bạn cần biến chúng thành điều khoản rõ.

• Mục đích dùng đất. Khoản 1 Điều 480 Bộ luật Dân sự: bên thuê phải dùng đúng mục đích đã thỏa thuận; dùng sai thì bên cho thuê được đơn phương chấm dứt (khoản 2).
• Quyền tu sửa, xây thêm. Khoản 2 Điều 479: bên thuê được tu sửa, làm tăng giá trị tài sản thuê nếu bên cho thuê đồng ý, và được đòi chi phí hợp lý.
• Tình trạng khi trả lại. Khoản 1 Điều 482: bên thuê trả lại tài sản trong tình trạng như khi nhận hoặc như đã thỏa thuận.
• Mục đích phải hợp loại đất. Khoản 2 Điều 501: hợp đồng không được trái mục đích sử dụng đất, quy hoạch.

Vì thế hợp đồng thuê làm xưởng nên ghi rõ: được xây gì, ai xin phép xây dựng, hết hạn thì tháo dỡ hay để lại, để lại thì bù bao nhiêu. Đất nông nghiệp không được xây xưởng, xem bài đất nông nghiệp có được xây nhà không. Giấy phép cho công trình có ở bài xin giấy phép xây dựng.

Hợp đồng thuê đất viết tay có giá trị không?

Có thể có giá trị, nếu đủ điều kiện của một giao dịch dân sự. “Viết tay” khác “không công chứng”, không phải khác “không có văn bản”.

• Văn bản viết tay vẫn là văn bản. Khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự chỉ đòi lập thành văn bản; luật đất đai không bắt công chứng hợp đồng cho thuê.
• Phải đủ điều kiện hiệu lực. Điều 117 Bộ luật Dân sự: người ký có năng lực, tự nguyện, mục đích và nội dung không trái luật, không trái đạo đức xã hội.
• Bên cho thuê phải có quyền cho thuê. Điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai: phải có Giấy chứng nhận.
• Khó chứng minh khi có tranh chấp. Không có công chứng thì chữ ký, ngày ký dễ bị chối, nhất là khi người ký đã mất hoặc đất đã sang tên.

Thuê ngắn, tiền nhỏ thì viết tay có thể đủ. Thuê dài, có trả trước, có xây dựng thì nên công chứng. Rủi ro giấy tay trong mua bán có ở bài mua nhà giấy tay, rủi ro và cách xử lý.

Khi nào bên cho thuê được lấy lại đất trước hạn?

Bộ luật Dân sự cho bên cho thuê quyền đơn phương chấm dứt trong một số trường hợp. Người thuê cần biết để không rơi vào.

• Không trả tiền ba kỳ liên tiếp. Khoản 2 Điều 481 Bộ luật Dân sự: trả tiền theo kỳ mà không trả ba kỳ liên tiếp thì bên cho thuê được đơn phương chấm dứt, trừ thỏa thuận khác.
• Dùng sai mục đích. Khoản 2 Điều 480: dùng sai mục đích, sai công dụng thì bên cho thuê được đơn phương chấm dứt, đòi bồi thường.
• Không ghi thời hạn. Khoản 2 Điều 474: không thỏa thuận thời hạn và không xác định được theo mục đích thì mỗi bên được chấm dứt bất cứ lúc nào, báo trước thời gian hợp lý.
• Cho thuê lại không xin phép. Điều 475: bên thuê chỉ được cho thuê lại khi bên cho thuê đồng ý.

Chiều ngược lại, người thuê được chấm dứt nếu có tranh chấp quyền sở hữu làm mình không dùng ổn định (khoản 2 Điều 478). Ghi thời hạn, kỳ trả tiền và mức phạt vi phạm rõ ràng là cách đơn giản nhất để tránh mất đất giữa chừng. Mẫu hợp đồng cho thuê nhà có ở bài hợp đồng cho thuê nhà.

Bảng so sánh hai loại hợp đồng thuê đất

Tiêu chí	Thuê đất của Nhà nước	Thuê đất của hộ dân, cá nhân
Người ký bên cho thuê	Cơ quan có chức năng quản lý đất đai (khoản 4 Điều 228 Luật Đất đai)	Người đứng tên Giấy chứng nhận
Căn cứ	Quyết định cho thuê đất (Điều 120)	Quyền cho thuê ở điểm d khoản 1 Điều 37
Tiền thuê	Theo quy định về tiền thuê đất, trả một lần hoặc hằng năm	Các bên thỏa thuận (khoản 1 Điều 473 BLDS)
Thời hạn	Theo Điều 172, thường không quá 50 năm	Các bên thỏa thuận (khoản 1 Điều 474 BLDS)
Công chứng	Ký với cơ quan nhà nước theo thủ tục cho thuê đất	Theo yêu cầu các bên (điểm b khoản 3 Điều 27)
Thế chấp	Trả một lần: được; trả hằng năm: chỉ thế chấp tài sản trên đất	Bên thuê không được thế chấp đất

Một thửa đất có thể đi qua cả hai loại: đất Nhà nước cho doanh nghiệp thuê, doanh nghiệp cho người khác thuê lại quyền thuê. Khi đó bạn phải xem cả hợp đồng gốc với Nhà nước.

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng thuê đất viết tay có hợp pháp không?

Có thể hợp pháp nếu bên cho thuê có Giấy chứng nhận, đất đủ điều kiện ở khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai và hợp đồng đủ điều kiện hiệu lực ở Điều 117 Bộ luật Dân sự. Luật không bắt công chứng hợp đồng cho thuê, nhưng hợp đồng vẫn phải là văn bản.

Mẫu hợp đồng thuê đất đơn giản nhất cần những mục nào?

Tối thiểu cần: thông tin hai bên, số thửa và số tờ bản đồ, diện tích, mục đích thuê, thời hạn, giá thuê và kỳ trả tiền, quyền xây dựng, cách trả lại đất, điều kiện chấm dứt. Mục đích thuê phải đúng loại đất ghi trên sổ.

Hợp đồng thuê đất vườn có cần công chứng không?

Không bắt buộc. Điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai cho phép công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Thuê dài năm hoặc trả trước nhiều tiền thì nên công chứng để có giá trị chứng cứ.

Hợp đồng thuê đất làm nhà xưởng cần lưu ý gì?

Kiểm loại đất có được xây xưởng không, ghi rõ ai xin phép xây dựng, công trình xử lý thế nào khi hết hạn, và quyền cho thuê lại. Nếu thuê lại đất của doanh nghiệp thuê đất Nhà nước, xem hình thức trả tiền thuê của hợp đồng gốc.

Thuê đất của Nhà nước tối đa bao nhiêu năm?

Thường không quá 50 năm, theo điểm b và điểm c khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai. Dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo Luật Đầu tư thì không quá 70 năm.

Đất chưa có sổ có cho thuê được không?

Theo điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai, người sử dụng đất chỉ được cho thuê quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Thuê đất chưa có sổ thì người thuê chịu rủi ro lớn nếu có tranh chấp hoặc đất bị thu hồi.

Bên thuê có được cho người khác thuê lại không?

Chỉ khi bên cho thuê đồng ý, theo Điều 475 Bộ luật Dân sự. Người thuê đất Nhà nước trả tiền hằng năm thì được cho thuê lại quyền thuê theo điểm d khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai.

Ba việc làm được ngay hôm nay

• Xem bản gốc sổ của bên cho thuê. Đối chiếu tên người ký, loại đất, thời hạn sử dụng đất với mục đích bạn định thuê.
• Ghi ba điều khoản hay bị bỏ quên. Quyền xây dựng, cách xử lý công trình khi hết hạn, và điều kiện chấm dứt trước hạn.
• Thuê dài năm thì công chứng. Hợp đồng trả trước lớn hoặc có xây dựng nên công chứng để có giá trị chứng cứ.

Về người viết bài này

Bài viết do Nguyễn Trung Ninh (nhà sáng lập), Nguyễn Thị Huyền (nhà đồng sáng lập) và đội ngũ MREAL biên soạn và kiểm chứng. Hơn 15 năm và hơn 100 giao dịch bất động sản thực tế tại thị trường Việt Nam. Năm vị trí đã đi qua: môi giới, chủ sàn, nhà đầu tư cá nhân, công ty đầu tư, công ty đào tạo. Nếu bạn sắp thuê hoặc cho thuê một mảnh đất, đọc thêm bài cách kiểm tra pháp lý nhà đất và bài thuế cho thuê nhà.

---

Nội dung trên chỉ để bạn tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho một hợp đồng cụ thể. Trình tự, thủ tục cho thuê đất của Nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; tiền thuê đất tính theo quy định về tiền thuê đất và bảng giá đất của tỉnh. Hợp đồng có giá trị lớn, thời hạn dài, có xây dựng hoặc đang tranh chấp thì bạn nên tham vấn luật sư và kiểm tra tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

Căn cứ pháp lý được đọc nguyên văn và kiểm hiệu lực ngày 24/10/2026. Luật Đất đai số 31/2024/QH15 theo bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH: khoản 3 Điều 27, Điều 30, Điều 37, khoản 1 Điều 45, Điều 120, Điều 133, Điều 172, khoản 4 Điều 228. Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13: Điều 117, Điều 472 đến Điều 482, Điều 500 đến Điều 502. Đã đối chiếu Nghị định 102/2024/NĐ-CP và Nghị định 49/2026/NĐ-CP về trình tự cho thuê đất.