Lộ giới là gì? Đất dính lộ giới 2026 xây được gì, có đền?

Tóm tắt nhanh: Lộ giới là phần đất dành cho đường theo quy hoạch, nằm giữa hai chỉ giới đường đỏ. Đất dính lộ giới chưa thu hồi vẫn dùng, mua bán được. Xây mới phải xin giấy phép có thời hạn; đất trong kế hoạch thu hồi quá 02 năm có thể được gỡ hạn chế.

Người bán đưa sổ ra, chỉ vào một đường nét đứt cắt ngang mặt tiền và nói “phần này dính lộ giới, nhưng ai cũng ở bình thường”. Câu đó đúng một nửa. Phần dính lộ giới vẫn ở được, vẫn sang tên được. Nhưng phần đó có thể không được xây mới, và khi Nhà nước mở đường thì phần nhà xây sai cách sẽ không được đền.

Bài này chỉ làm một việc: giải thích lộ giới là gì, đọc nó ở đâu trên sổ, đất dính lộ giới được làm gì và bị thu hồi thì tiền tính ra sao. Phần khoảng lùi, chỉ giới xây dựng và bảng mét lùi theo chiều cao nhà có ở bài chỉ giới xây dựng. Bức tranh chung về đất vướng quy hoạch có ở bài đất dính quy hoạch có mua được không.

Chúng tôi đọc nguyên văn các văn bản sau ngày 21/10/2026. Đó là Luật Đất đai bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH, Luật Đường bộ 35/2024/QH15 theo bản hợp nhất 49/VBHN-VPQH. Tiếp theo là Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 47/2024/QH15 đã sửa bởi Luật 144/2025/QH15. Cuối cùng là Luật Xây dựng 135/2025/QH15, Nghị định 217/2026/NĐ-CP và Thông tư 10/2024/TT-BTNMT.

Lộ giới là gì?

Trong đời sống, “lộ giới” là bề rộng con đường theo quy hoạch, gồm lòng đường và vỉa hè, tính tới hai đường chỉ giới đường đỏ ở hai bên. Phần đất của bạn nằm lọt vào bề rộng đó gọi là “dính lộ giới”.

• Văn bản dùng chữ “chỉ giới đường đỏ”. Mục 1.4.22 QCVN 01:2021/BXD định nghĩa đây là đường ranh giới trên bản đồ quy hoạch và thực địa, phân định phần đất được xây công trình với phần đất dành cho đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác. Mục 1.4.23 QCVN 01:2026/BXD, áp dụng từ 01/01/2027, giữ nội dung tương tự.
• Luật Đất đai, Luật Xây dựng không dùng chữ “lộ giới”. Chúng tôi dò toàn văn Luật Đất đai bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH và Luật Xây dựng 135/2025/QH15, không có cụm từ này.
• Cắm mốc theo quy hoạch. Điểm a, b khoản 1 Điều 52 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 quy định cắm mốc chỉ giới đường đỏ cho đường giao thông, ngoài thực địa hoặc bằng công nghệ thông tin.
• Một con đường, hai đường đỏ. Bề rộng lộ giới chính là khoảng cách giữa hai chỉ giới đường đỏ hai bên đường.

Nói gọn, khi người bán bảo “lộ giới đường này 20 m”, nghĩa là quy hoạch dành 20 m cho con đường. Phần nhà đất nằm trong 20 m đó là phần có thể bị thu hồi khi đường được mở. Nếu bạn đang xem nhà mặt phố, đọc thêm bài quy hoạch treo để biết vì sao nhiều con đường “dính lộ giới” hàng chục năm vẫn chưa mở.

Mốc lộ giới trong Luật Đường bộ có giống lộ giới trên sổ không?

Đây là điểm ít bài viết nhắc tới. Luật Đường bộ 2024 có dùng chữ “mốc lộ giới”, nhưng nghĩa của nó khác với cách người mua nhà hay hiểu.

• Mốc lộ giới đánh dấu hành lang an toàn. Điểm e khoản 5 Điều 23 Luật Đường bộ: mốc lộ giới là cọc mốc đặt ở mép ngoài cùng, xác định ranh giới của hành lang an toàn đường bộ theo chiều ngang đường.
• Hành lang an toàn nằm ngoài đất của đường. Khoản 5 Điều 2: hành lang an toàn đường bộ là dải đất dọc hai bên đất của đường bộ, tính từ mép ngoài phần đất để bảo vệ, bảo trì đường ra hai bên.
• Trong đô thị, hành lang dừng ở chỉ giới đường đỏ. Điểm b khoản 1 Điều 15: với đường đô thị, hành lang xác định từ mép ngoài phần đất bảo vệ, bảo trì đường tới chỉ giới đường đỏ.
• Ngõ, hẻm không cho ô tô thì không bắt buộc có hành lang. Điểm e khoản 1 Điều 15 áp cho đường thôn, ngõ, ngách, kiệt, hẻm trong đô thị và đường không cho xe ô tô đi.

Hệ quả thực tế: cột bê tông sơn chữ “mốc lộ giới” ven quốc lộ ngoài đô thị thường đánh dấu mép hành lang an toàn, không phải mép đường sẽ mở rộng. Hai đường này có thể trùng hoặc không. Câu hỏi đúng khi đi xem đất là: cọc này do ai cắm, theo hồ sơ nào. Ranh giới thửa đất với nhà hàng xóm là chuyện khác, xem bài cắm mốc ranh giới đất.

Xem lộ giới trên sổ đỏ ở đâu?

Sổ không in chữ “lộ giới”. Thông tin này nằm ở hai chỗ: sơ đồ thửa đất và dòng hạn chế quyền sử dụng đất.

• Đường nét đứt xen nét chấm trên sơ đồ. Khoản 1 Điều 39 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT: chỉ giới, mốc giới quy hoạch và chỉ giới hành lang bảo vệ an toàn công trình trên thửa đất được thể hiện bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm ghi chú loại chỉ giới.
• Mũi tên chỉ hướng phạm vi quy hoạch. Điểm c mục 1 Phụ lục số 03 cùng Thông tư mô tả thêm cách vẽ chỉ giới quy hoạch có mũi tên chỉ hướng.
• Dòng hạn chế ghi số mét vuông. Điểm a khoản 11 Điều 8 Thông tư 10/2024: thửa hoặc một phần thửa thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình được ghi “Thửa đất có … m2 thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình”, kèm tên công trình.
• Sổ cũ có thể chưa thể hiện. Sổ cấp trước khi có quy hoạch mở đường thì không có đường nét này, nên phải hỏi thêm cơ quan quy hoạch.

Cách đọc các trang khác của sổ có ở bài cách đọc sổ đỏ. Muốn có sơ đồ thửa mới nhất từ hồ sơ địa chính, xem bài trích lục bản đồ địa chính và bài bản đồ địa chính.

Ngoài sổ, hỏi lộ giới ở đâu cho chắc?

Sổ chỉ phản ánh quy hoạch tại thời điểm cấp. Quy hoạch có thể đã đổi sau đó, nên phải hỏi thêm nơi giữ hồ sơ quy hoạch.

• Cơ quan quy hoạch cấp tỉnh và cấp xã. Khoản 2 Điều 55 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, sửa bởi Luật 144/2025/QH15: cơ quan chuyên môn về quy hoạch thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp xã cung cấp thông tin quy hoạch đã duyệt cho người có yêu cầu.
• Hồ sơ cắm mốc. Khoản 4 Điều 52 cùng Luật, sửa bởi Luật 144/2025/QH15: cơ quan chuyên môn cấp tỉnh, cấp xã lưu hồ sơ cắm mốc đã duyệt và cung cấp thông tin mốc giới khi có yêu cầu.
• Mốc lộ giới hành lang đường bộ. Điểm c khoản 3 Điều 15 Luật Đường bộ: cơ quan quản lý đường bộ có trách nhiệm công bố công khai mốc lộ giới hành lang an toàn đường bộ.
• Giấy phép xây dựng cũ của căn nhà. Điều 49 Nghị định 217/2026/NĐ-CP liệt kê “chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng” là một nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng.

Hỏi bằng văn bản, ghi rõ số thửa, số tờ bản đồ, để câu trả lời gắn với đúng mảnh đất. Thủ tục và cách nộp ở từng tỉnh có ở bài thủ tục đất đai theo tỉnh. Giấy phép cũ của căn nhà tra được theo bài kiểm tra giấy phép xây dựng online.

Đất dính lộ giới có mua bán được không?

Có, nếu đủ điều kiện chung như mọi thửa đất khác. Luật Đất đai không đặt thêm điều kiện “không nằm trong lộ giới” cho việc chuyển nhượng.

• Điều kiện chuyển nhượng không nhắc lộ giới. Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai yêu cầu có Giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Quy hoạch đã công bố mà chưa có kế hoạch thì vẫn dùng bình thường. Khoản 4 Điều 76: người sử dụng đất tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền theo Luật.
• Đã vào kế hoạch thu hồi vẫn được bán. Khoản 6 Điều 76: đất phải thu hồi trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm vẫn được thực hiện các quyền, nhưng không được xây mới nhà ở, công trình, không trồng mới cây lâu năm.
• Giá phải tính phần sẽ mất. Phần dính lộ giới là phần bạn trả tiền nhưng có thể không giữ được lâu.

Theo quan sát nghề nghiệp của đội ngũ MREAL qua hơn 100 giao dịch, nhà mặt tiền dính lộ giới thường được chào theo tổng diện tích trên sổ. Người mua nên tách giá phần trong lộ giới và phần còn lại trước khi trả giá. Cách tính giá đất có ở bài cách tính giá đất theo m2, điều khoản ràng buộc người bán có ở bài hợp đồng đặt cọc mua đất.

Đất dính lộ giới có được xây nhà không?

Phần lớn trường hợp không xin được giấy phép xây dựng thường cho phần nằm trong lộ giới, vì phải phù hợp quy hoạch. Lối ra là giấy phép xây dựng có thời hạn.

• Giấy phép thường phải hợp quy hoạch. Điểm b khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng 135/2025/QH15 yêu cầu phù hợp quy hoạch đô thị và nông thôn, trừ trường hợp cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
• Giấy phép có thời hạn dành cho quy hoạch chưa thực hiện. Khoản 2 Điều 44: cấp cho công trình thuộc khu vực có quy hoạch đã duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất.
• Tỉnh quyết quy mô, chiều cao, thời hạn tồn tại. Khoản 5 Điều 52 Nghị định 217/2026/NĐ-CP giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định quy mô, chiều cao công trình và thời hạn tồn tại làm căn cứ cấp phép.
• Đã có kế hoạch sử dụng đất cấp xã thì chỉ được sửa. Khoản 4 Điều 52 Nghị định 217/2026: khi đó không cấp giấy phép có thời hạn để xây mới, chỉ cấp để sửa chữa, cải tạo.

Vì thế, câu “TP.HCM cho xây lại nhà trong lộ giới” hay “tỉnh X cho xây 3 tầng” chỉ đúng khi bạn đọc đúng quyết định của tỉnh đó, cho đúng khu vực đó. Hồ sơ xin phép có ở bài xin giấy phép xây dựng, riêng loại có thời hạn có ở bài giấy phép xây dựng có thời hạn.

Giấy phép xây dựng có thời hạn ràng buộc gì?

Giấy phép này cho bạn ở yên trong lúc chờ quy hoạch, đổi lại một cam kết rất cụ thể.

• Cam kết tự phá dỡ. Điểm d khoản 1 Điều 52 Nghị định 217/2026/NĐ-CP: khi hết thời hạn tồn tại ghi trong giấy phép và có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ; không tự phá thì bị cưỡng chế và chịu chi phí.
• Quá hạn mà quy hoạch chưa làm thì ở tiếp. Cùng điểm d: chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho tới khi có quyết định thu hồi đất.
• Cơ quan cấp phép phải báo gia hạn. Khoản 3 Điều 52: hết thời hạn tồn tại mà quy hoạch chưa thực hiện thì cơ quan đã cấp phép thông báo gia hạn thời gian tồn tại.
• Muốn xây thêm thì xin lại loại có thời hạn. Cũng khoản 3: có nhu cầu xây mới hoặc sửa chữa, cải tạo thì tiếp tục xin giấy phép có thời hạn.

Thời hạn tồn tại ghi trên giấy phép là con số quan trọng nhất khi mua một căn nhà dính lộ giới. Hỏi người bán bản gốc giấy phép, chụp lại dòng thời hạn. Thủ tục gia hạn có ở bài gia hạn giấy phép xây dựng, còn sửa nội dung giấy phép có ở bài điều chỉnh giấy phép xây dựng.

Nhà nước mở đường thì phần lộ giới được đền thế nào?

Câu trả lời phụ thuộc lúc nhà được xây và giấy phép đã hết hạn hay chưa. Đây là chỗ hai căn nhà cạnh nhau có thể nhận tiền rất khác nhau.

• Giấy phép có thời hạn đã hết hạn: không đền phần nhà. Khoản 3 Điều 105 Luật Đất đai: phần công trình xây theo giấy phép có thời hạn mà tới lúc thu hồi giấy phép đã hết hạn thì không được bồi thường, chỉ được hỗ trợ tháo dỡ, phá dỡ, di dời.
• Thu hồi khi giấy phép còn hạn: bồi thường theo luật đất đai. Khoản 4 Điều 52 Nghị định 217/2026/NĐ-CP: thu hồi khi chưa hết thời hạn tồn tại thì bồi thường, giải phóng mặt bằng theo pháp luật đất đai.
• Xây trái phép hoặc xây sau thông báo thu hồi: không đền. Khoản 2 Điều 105: tài sản tạo lập trái quy định hoặc trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất thì không được bồi thường.
• Không bị thu hồi nhưng bị hạn chế. Điều 106: xây công trình có hành lang bảo vệ an toàn mà không thu hồi đất trong hành lang thì người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất.

Phần đền về đất, giá đất bồi thường và hỗ trợ tái định cư có ở bài quy định mới về bồi thường khi thu hồi đất. Nếu được bố trí tái định cư, đọc tiếp bài đất tái định cư.

Bảng tra nhanh: đất dính lộ giới được làm gì?

Việc muốn làm	Được không?	Điều kiện chính	Căn cứ
Ở, kinh doanh như hiện trạng	Được	Chưa có quyết định thu hồi	Khoản 4, khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai
Bán, tặng cho, thế chấp	Được	Đủ điều kiện chung của khoản 1 Điều 45	Khoản 1 Điều 45, khoản 6 Điều 76
Xây nhà mới	Có điều kiện	Giấy phép có thời hạn, theo quy mô tỉnh cho phép	Khoản 2 Điều 44 Luật Xây dựng; Điều 52 NĐ 217/2026
Sửa chữa, cải tạo nhà cũ	Có điều kiện	Xin phép theo quy định xây dựng	Khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai; khoản 4 Điều 52 NĐ 217/2026
Trồng mới cây lâu năm	Không, nếu đã vào kế hoạch thu hồi	Đất phải thu hồi trong kế hoạch hằng năm	Khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai
Lấn ra lòng đường, vỉa hè	Không	Bị thu hồi, không cấp sổ phần lấn	Khoản 1 Điều 139 Luật Đất đai

Bảng trên áp cho phần đất nằm trong lộ giới. Phần còn lại của thửa đất vẫn xây theo giấy phép thường, cộng thêm khoảng lùi nếu có. Mật độ xây cho phần còn lại có ở bài mật độ xây dựng.

Quy hoạch lộ giới bao lâu thì bỏ?

Luật không cho một quy hoạch treo vô hạn với người dân. Có một mốc hai năm cần nhớ, nhưng nó gắn với kế hoạch sử dụng đất hằng năm, không gắn với bản vẽ quy hoạch.

• Mốc 02 năm liên tục. Khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai: đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm sau 02 năm liên tục chưa có quyết định thu hồi thì phải được xem xét điều chỉnh, hủy bỏ và công bố công khai.
• Không điều chỉnh thì người dân được gỡ hạn chế. Cùng khoản 7: cơ quan không điều chỉnh, hủy bỏ, hoặc có nhưng không công bố, thì người sử dụng đất không bị hạn chế các quyền.
• Gỡ hạn chế thì được xin giấy phép có thời hạn. Khoản 4 Điều 52 Nghị định 217/2026: sau 02 năm như trên, người sử dụng đất được đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
• Tỉnh phải rà soát hằng năm. Khoản 8 Điều 76: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh rà soát, công bố công khai việc thu hồi, điều chỉnh, hủy bỏ trên trang thông tin điện tử.

Mốc hai năm không làm lộ giới biến mất. Bản vẽ quy hoạch đô thị vẫn còn cho tới khi được điều chỉnh. Cái thay đổi là quyền của bạn trên mảnh đất. Danh sách các trường hợp phải đăng ký biến động khi quy hoạch đổi có ở bài đăng ký biến động đất đai.

Lấn ra lòng đường, vỉa hè có được cấp sổ không?

Không, nếu việc lấn xảy ra sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới. Đây là trường hợp duy nhất trong bài mà câu trả lời gần như tuyệt đối.

• Thu hồi trả lại cho đường. Khoản 1 Điều 139 Luật Đất đai: lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng thì Nhà nước thu hồi đất để trả lại cho công trình, không cấp Giấy chứng nhận phần lấn.
• Ngoại lệ khi quy hoạch đã đổi. Cùng khoản 1: quy hoạch được điều chỉnh mà phần đất lấn không còn thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông thì được xem xét cấp sổ và phải nộp nghĩa vụ tài chính.
• Mốc thời gian là 01/7/2014. Tên Điều 139 giới hạn ở trường hợp vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014.
• Kiểm phần sân, phần mái hiên. Diện tích thực tế lớn hơn sổ ở mặt tiền thường là dấu hiệu cần hỏi.

Đất lấn chiếm nói chung có ở bài đất lấn chiếm có được cấp sổ đỏ không. Tranh chấp ranh giới với nhà bên có ở bài tranh chấp ranh giới đất liền kề.

Hiến đất mở đường hẻm, đường làng thì quyền lợi ra sao?

Ở nông thôn và trong hẻm đô thị, đường thường được mở bằng cách các nhà cùng góp đất, không qua thu hồi. Luật Đất đai có khung riêng cho cách làm này.

• Góp quyền, điều chỉnh lại đất để mở đường. Điểm b, điểm c khoản 2 Điều 219 Luật Đất đai cho phép áp dụng khi mở rộng, nâng cấp đường giao thông nông thôn và đường giao thông trong đô thị.
• Phải có phương án được đồng thuận. Điểm b khoản 3 Điều 219: phương án phải được người sử dụng đất trong khu vực đồng thuận và được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
• Phương án ghi rõ tỷ lệ góp. Điểm b, điểm c khoản 4 Điều 219: thể hiện tỷ lệ diện tích mỗi người đóng góp làm hạ tầng và vị trí, diện tích được nhận lại.
• Tặng cho Nhà nước không cần sổ. Điểm a khoản 1 Điều 45: tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư là trường hợp được làm mà không cần có Giấy chứng nhận.

Góp đất mở đường làm diện tích trên sổ giảm. Sau khi xong, chỉnh lý biến động để sổ khớp thực tế, tránh rắc rối khi bán. Thủ tục tặng cho có ở bài hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tách phần đất có ở bài thủ tục tách thửa đất.

Câu hỏi thường gặp

Lộ giới là gì?

Là cách gọi quen thuộc của bề rộng con đường theo quy hoạch, tính giữa hai chỉ giới đường đỏ hai bên. Văn bản kỹ thuật dùng chữ “chỉ giới đường đỏ” (mục 1.4.22 QCVN 01:2021/BXD); Luật Đất đai và Luật Xây dựng 2025 không dùng chữ “lộ giới”.

Cách xem lộ giới trên sổ hồng?

Xem sơ đồ thửa đất: chỉ giới quy hoạch và hành lang an toàn được vẽ bằng đường nét đứt xen nét chấm kèm ghi chú (khoản 1 Điều 39 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT). Xem thêm dòng hạn chế quyền sử dụng đất ghi số mét vuông thuộc hành lang (khoản 11 Điều 8).

Lộ giới hẻm là gì?

Là bề rộng hẻm theo quy hoạch. Theo điểm e khoản 1 Điều 15 Luật Đường bộ, ngõ, hẻm trong đô thị không cho xe ô tô đi thì không bắt buộc có hành lang an toàn đường bộ. Hẻm đó vẫn có thể có chỉ giới đường đỏ theo quy hoạch.

Quy hoạch lộ giới bao lâu thì bỏ?

Không có hạn chung cho bản vẽ quy hoạch. Đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm mà 02 năm liên tục chưa có quyết định thu hồi thì phải được xem xét điều chỉnh, hủy bỏ. Không điều chỉnh hoặc không công bố thì người dân không bị hạn chế quyền (khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai).

Bỏ quy hoạch lộ giới hẻm thì sao?

Khi quy hoạch được điều chỉnh, việc cắm mốc cũng được điều chỉnh theo (khoản 5 Điều 52 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn). Hỏi cơ quan quy hoạch cấp xã hoặc cấp tỉnh văn bản điều chỉnh, rồi đăng ký biến động để sổ cập nhật.

TPHCM cho xây lại nhà trong lộ giới?

Mỗi tỉnh, thành tự quy định quy mô, chiều cao và thời hạn tồn tại cho giấy phép xây dựng có thời hạn (khoản 5 Điều 52 Nghị định 217/2026/NĐ-CP). Muốn biết căn nhà cụ thể được xây mấy tầng, đọc quyết định đang hiệu lực của thành phố và hỏi cơ quan cấp phép.

Mốc lộ giới đường nông thôn?

Theo điểm e khoản 5 Điều 23 Luật Đường bộ, mốc lộ giới là cọc đặt ở mép ngoài cùng của hành lang an toàn đường bộ. Đường thôn không cho ô tô đi thì không bắt buộc có hành lang (điểm e khoản 1 Điều 15). Cọc cụ thể do ai cắm, hỏi Ủy ban nhân dân cấp xã.

Ba việc làm được ngay hôm nay

• Chụp sơ đồ thửa và dòng hạn chế trên sổ. Đánh dấu đường nét đứt xen nét chấm và số mét vuông ghi kèm.
• Gửi văn bản hỏi thông tin quy hoạch. Ghi số thửa, số tờ bản đồ, hỏi cơ quan quy hoạch cấp xã hoặc cấp tỉnh về chỉ giới đường đỏ đang hiệu lực.
• Xin bản gốc giấy phép xây dựng của căn nhà. Nếu là giấy phép có thời hạn, ghi lại thời hạn tồn tại trước khi đặt cọc.

Về người viết bài này

Bài viết do Nguyễn Trung Ninh (nhà sáng lập), Nguyễn Thị Huyền (nhà đồng sáng lập) và đội ngũ MREAL biên soạn và kiểm chứng. Hơn 15 năm và hơn 100 giao dịch bất động sản thực tế tại thị trường Việt Nam. Năm vị trí đã đi qua: môi giới, chủ sàn, nhà đầu tư cá nhân, công ty đầu tư, công ty đào tạo. Nếu bạn sắp mua một căn nhà mặt đường, xem thêm bài cách kiểm tra pháp lý nhà đất và bài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

---

Nội dung trên chỉ để bạn tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho một thửa đất cụ thể. Quy mô, chiều cao, thời hạn tồn tại của công trình xây theo giấy phép có thời hạn do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; giá bồi thường phụ thuộc quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Nhà đất có tranh chấp, đang có thông báo thu hồi hoặc lấn ra lòng đường thì bạn nên tham vấn luật sư và kiểm tra tại cơ quan đăng ký đất đai nơi có đất.

Căn cứ pháp lý được đọc nguyên văn và kiểm hiệu lực ngày 21/10/2026. Luật Đất đai số 31/2024/QH15 theo bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH: khoản 1 Điều 45, Điều 76, Điều 105, Điều 106, khoản 1 Điều 139, Điều 219. Luật Đường bộ số 35/2024/QH15 theo bản hợp nhất 49/VBHN-VPQH: khoản 5 Điều 2, Điều 15, khoản 3 Điều 16, điểm e khoản 5 Điều 23. Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15, sửa bởi Luật 144/2025/QH15: Điều 52, khoản 2 Điều 55. Luật Xây dựng số 135/2025/QH15: Điều 43, Điều 44. Nghị định 217/2026/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2026, sửa bởi Nghị định 347/2026/NĐ-CP, đã đối chiếu bản hợp nhất 91/VBHN-BXD): Điều 49, Điều 52. Thông tư 10/2024/TT-BTNMT theo văn bản hợp nhất: khoản 11 Điều 8, khoản 1 Điều 39, Phụ lục số 03. QCVN 01:2021/BXD ban hành kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD (hiệu lực 05/7/2021): mục 1.4.22. QCVN 01:2026/BXD ban hành kèm Thông tư 46/2026/TT-BXD (hiệu lực 01/01/2027): mục 1.4.23.